Crédit immobilier : attention à tous les frais annexes !

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Vous avez trouvé la maison de vos rêves, il vous reste à finaliser la transaction. Au prix de vente du logement, vous devrez ajouter des frais annexes qui alourdissent le coût global. Souvent négligés par l'acheteur, ces frais doivent être intégrés dans une demande de financement pour calculer au plus juste la capacité de remboursement.


Acompte au vendeur

Dans le compromis de vente, le vendeur réclame généralement un acompte qui permet de renforcer l'engagement des deux parties. Le premier conserve la somme si le second se désiste après épuisement du délai de rétractation. Le montant de l'acompte n'est pas réglementé, mais il équivaut généralement à 10% du prix de vente.

L'acompte est versé au moment de la signature du compromis de vente chez le notaire, c'est-à-dire avant l'obtention du crédit et le déblocage des fonds. Il est donc important que l'acheteur dispose de la somme nécessaire par apport personnel.

La somme est bloquée par le notaire sur un compte séquestre jusqu'à finalisation définitive de la vente. Elle est restituée à l'acheteur si l'une des conditions suspensives (obtention du crédit par exemple) ne se réalise pas avant le délai prévu.

Frais de dossier

Les frais de dossier sont redevables au prêteur. Leur montant est forfaitaire (jusqu'à 1000€) ou calculé en pourcentage du capital emprunté (jusqu'à 1%). Si vous faites appel aux services d'un courtier en crédit, ces frais sont remplacés par les honoraires perçus par celui-ci. Les crédits souscrits en ligne sont généralement exempts de frais.

Si votre demande de financement est complétée par un prêt à taux zéro, aucuns frais de dossier ne s'appliquent sur le montant du PTZ.

Frais de notaire

Toute transaction immobilière est un acte notarié. Les frais d'acquisition, improprement appelés frais de notaire, s'ajoutent au prix d'achat du bien immobilier. Ils varient selon le type de bien acquis (neuf ou ancien) et sont en grande partie composés d'impôts payés à l'Etat (droits de mutation, jusqu'à 4,50% de la valeur du bien). Un pourcentage moindre revient au notaire chargé de percevoir ces impôts et de les reverser au Trésor Public (émoluments, entre 0,814% et 3,945% de la valeur du bien par tranches d'assiette dégressives). Les frais d'acquisition s'élèvent entre 2% et 3% pour un logement neuf, et autour de 8% pour un bien ancien.

Il est communément admis que les frais d’acquisition soient financés par l’apport personnel.

Impôts locaux

La taxe foncière est arbitrée par les communes. Elle est très variable d'une localité à l'autre et est calculée sur la base de la valeur locative du logement. Elle devra être partagée entre le vendeur et l'acheteur au prorata de leur occupation respective du logement. Vient ensuite la taxe d'habitation, elle aussi décidée par les collectivités locales et calculée sur la valeur locative cadastrale du logement.

Garantie

Hypothèque, privilège du porteur de deniers (PPD), nantissement et caution mutuelle sont les quatre types de garantie qui protègent l'organisme prêteur des risques d'impayés. Assorti de peu de frais, le nantissement consiste à assurer sa dette en gageant un placement financier, le plus souvent une assurance vie (utilisé souvent en garantie de remboursement des prêts in fine). La caution est la garantie plus courante : en moyenne 1,2% du capital emprunté, avec possibilité de récupérer 75% de la participation au fonds mutuel de garantie une fois le prêt immobilier remboursé. Plus onéreux que la caution, l'hypothèque et le PPD, ce dernier uniquement sur les biens existants, sont des actes notariés qui engendrent des frais de mainlevée en cas de sortie anticipée du prêt.

Assurance de prêt

Elément trop souvent mis au second plan lors d'une demande de crédit immobilier, l'assurance de prêt immobilier peut représenter jusqu'à un tiers du coût global. La souscription de cette couverte est indispensable pour garantir au prêteur que le crédit sera remboursé en cas de défaillance de l'emprunteur, et pour protéger ce dernier, mais aussi ses héritiers, s'il décède ou devient invalide (éventuellement s'il perd son emploi). La loi Lagarde autorise le libre choix de l'assurance : vous n’êtes pas obligé de souscrire le contrat bancaire et pouvez préférer en alternative un contrat individuel parfaitement adapté à votre profil. La délégation peut générer jusqu'à 50% d'économies sur le coût de l'assurance de prêt. Dire non à sa banque c'est donc faire beaucoup d'économies, il suffit juste de comparer les offres et de trouver le contrat adapté le moins cher du marché.

Publié par Herve Labatut

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Les 10 principales questions-réponses en mutuelle santé

En matière de mutuelle santé, certaines questions reviennent fréquemment parmi les assurés. Magnolia.fr y répond pour vous permettre de mieux cerner l’intérêt d’être couvert par une complémentaire santé, quelle que soit votre situation familiale et professionnelle.  1 - Quels sont les avantages d’une mutuelle santé ? Les avantages d'une mutuelle santé sont nombreux, parmi eux une meilleure protection financière et médicale. Voici les principaux bénéfices : Remboursement complémentaire : Couverture des frais de santé non pris en charge par la Sécurité sociale, comme les dépassements d’honoraires. Accès à des soins de qualité : Possibilité de consulter des spécialistes sans se soucier des coûts élevés. Prévention et bien-être : Prise en charge de services de prévention, comme les vaccins, les bilans de santé, et les séances de médecines douces. Optique et dentaire : Remboursement des lunettes, lentilles, prothèses dentaires et soins orthodontiques, souvent très coûteux. Hospitalisation : Couverture des frais liés à l’hospitalisation, incluant la chambre individuelle et les services annexes. Services supplémentaires : Accès à des services tels que l’assistance à domicile, le soutien psychologique, et le tiers payant. Personnalisation des garanties : Choix de formules adaptées aux besoins spécifiques de chaque assuré et de sa famille. La mutuelle permet de réduire le reste à charge, c’est-à-dire la différence entre le tarif d’un produit ou acte de santé et le remboursement de l’Assurance Maladie. Certaines dépenses ne sont jamais remboursées par la Sécu comme les dépassements d’honoraires et les médecines douces. La complémentaire santé supprime partiellement ou totalement les surcoûts en fonction du niveau de garantie et de la réglementation. 2 - Que couvre une mutuelle santé ? Une mutuelle santé couvre une large gamme de frais médicaux, offrant ainsi une meilleure protection financière et un accès facilité aux soins. Voici les principales couvertures : Consultations médicales : Remboursement des consultations chez les médecins généralistes et spécialistes, y compris les dépassements d'honoraires. Les analyses biologiques et l’imagerie médicale sont également prises en charge. Hospitalisation : Prise en charge des frais d'hospitalisation, incluant les frais de séjour, les interventions chirurgicales, et les frais de confort (chambre individuelle, télévision, lit accompagnant). Pharmacie : Remboursement des médicaments prescrits non pris en charge ou partiellement remboursés par la Sécurité sociale. Prise en charge éventuelle de l’automédication. Optique : Couverture des frais liés aux lunettes, lentilles de contact et chirurgies correctrices de la vue. Audiologie : Remboursement total ou partiel des aides auditives, de leur suivi et des consultations chez l’audiologiste. Dentaire : Remboursement des soins dentaires, prothèses, orthodontie, et implants dentaires. Soins paramédicaux : Prise en charge des consultations chez les kinésithérapeutes, psychologues, diététiciens, etc. Prévention et bien-être : Couverture des actes de prévention tels que les vaccins, bilans de santé et un grand nombre de médecines douces (ostéopathie, chiropraxie, naturopathie, acuponcture, ergothérapie, hypnose, homéopathie, etc.). 3 - La mutuelle santé est-elle obligatoire ? La mutuelle santé n'est obligatoire que pour les salariés du secteur privé. Depuis janvier 2016, les employeurs doivent proposer une mutuelle collective à leurs employés, couvrant au moins 50 % de la cotisation. Pour les travailleurs indépendants, les étudiants, les chômeurs et les retraités, la souscription à une mutuelle santé reste facultative mais vivement conseillée pour bénéficier d'une meilleure couverture des frais de santé. Les fonctionnaires, quant à eux, ne sont pas concernés par cette obligation, bien que certaines administrations proposent des contrats collectifs avantageux. 4 - Qu’est-ce qu’un remboursement à 100 % ? Un remboursement à 100 % signifie que la mutuelle couvre l'intégralité de la base de remboursement fixée par la Sécurité sociale. Par exemple, pour une consultation chez un spécialiste dont le tarif conventionné est de 50 €, la Sécurité sociale rembourse 70 % de ce montant, soit 32 € (35€ - participation forfaitaire de 2€). Une mutuelle à 100 % rembourse les 30 % restants, soit 15 €. Cependant, si le spécialiste pratique des dépassements d'honoraires et facture 70 €, le remboursement à 100 % ne couvre que 50 €, laissant 20 € à la charge de l'assuré. 5 - Quels sont les plafonds de remboursement ? Les plafonds de remboursement en mutuelle santé varient selon les garanties choisies et les contrats. Pour la plupart des actes (consultations, imagerie médicale, analyses biologiques), le remboursement est exprimé en pourcentage sur la base de remboursement de l’Assurance Maladie (BRSS). Le seuil minimum est de 100%, qu’il est possible de renforcer à 200%, 300%, voire 400% selon les contrats. Plus le pourcentage est important, plus le reste à charge diminue, et plus la cotisation est élevée. D’autres postes de soins sont assortis d’un plafond annuel (optique, certains actes dentaires, audiologie, prévention). Pour les médecines douces contenues dans la garantie prestations annexes ou prévention, le plafond annuel est généralement complété par un prix de la séance, avec un nombre limité de séances par an. 6 - Comment fonctionne le tiers payant ? Le tiers payant permet à l'assuré de ne pas avancer les frais de santé couverts par la Sécurité sociale et la mutuelle. Concrètement, lors d'une consultation médicale ou d'une prestation de santé, le professionnel est directement payé par la Sécurité sociale et la mutuelle. L'assuré ne paie que la part non remboursée, s'il y en a une. Par exemple, pour une consultation à 50 €, si la Sécurité sociale et la mutuelle remboursent 45 €, l'assuré ne paie que 5 €. Le tiers payant simplifie ainsi les démarches et évite les avances de frais. Il suffit de présenter ses cartes d'assuré au praticien : la carte vitale et la carte de tiers payant, mise à disposition lors de l’affiliation à la mutuelle. 7 - Qu’est-ce qu’un contrat responsable ? Une mutuelle responsable est un type de complémentaire santé respectant certaines conditions légales pour encourager le respect du parcours de soins coordonnés, qui permet une prise en charge optimale et responsable des frais de santé. Voici ses principales caractéristiques : Encadrement des remboursements : Le contrat doit respecter des plafonds et des planchers de remboursement pour certains soins, comme l'optique et les dépassements d'honoraires, afin de limiter les coûts. Prise en charge minimale : Il doit couvrir au minimum le ticket modérateur pour les actes et produits prescrits, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et le remboursement de la Sécu. Prévention : Le contrat inclut la prise en charge de 2 actes de prévention, comme les vaccins et les dépistages, recommandés par la Sécurité sociale. Non-remboursement des dépassements excessifs : Il ne rembourse pas les dépassements d'honoraires excessifs pratiqués par les médecins non adhérents à l'option de pratique tarifaire maîtrisée (OPTAM). Dispense d’avance de frais : Favorise l'utilisation du tiers payant pour éviter l’avance des frais médicaux par l'assuré. Application de la réforme 100% Santé : ce dispositif supprime les restes à charge en optique (verres de correction et monture), dentaire (prothèses) et audiologie pour tout produit ou appareillage sélectionné dans le panier 100% Santé. Les contrats responsables bénéficient d'avantages fiscaux et sociaux pour l'assuré et l'employeur, lorsqu'ils sont proposés en entreprise. 95% des offres du marché sont des contrats solidaires et responsables, comme la Complémentaire Santé Solidaire (CSS), le dispositif unique qui permet aux assurés ayant des revenus modestes d’accéder à une mutuelle gratuitement ou moyennant une participation forfaitaire minime (entre 8€ et 30€ par mois selon l’âge). 8 - Comment choisir sa mutuelle santé ? Il est important de considérer plusieurs critères : Besoins de santé : Évaluer les besoins en fonction de l'âge, de la situation familiale et des antécédents médicaux (soins dentaires, optique, hospitalisation). Garanties proposées : Comparer les niveaux de remboursement pour les consultations, les médicaments, l'optique, le dentaire, etc. Tarifs : Analyser les cotisations mensuelles et annuelles, ainsi que le rapport qualité/prix. Exclusions et limitations : Vérifier les exclusions de garanties et les plafonds de remboursement. Délai de carence : Prendre en compte le temps d'attente avant que certaines garanties ne prennent effet. Services additionnels : Considérer les services comme le tiers payant, l'assistance à domicile, et les conseils médicaux. Utilisez un comparateur de mutuelle santé pour accéder aux meilleures offres du marché et sélectionnez celle qui correspond à vos besoins au meilleur prix. 9 - Comment obtenir un devis pour une mutuelle santé ? Pour obtenir un devis de mutuelle santé : Comparer en ligne : Utiliser des comparateurs de mutuelles en ligne pour obtenir plusieurs devis personnalisés en quelques minutes. Contact direct : Contacter directement les compagnies d'assurance ou les courtiers pour obtenir des devis détaillés en fonction de vos besoins spécifiques. Renseignements nécessaires : Fournir des informations sur votre âge, situation familiale, besoins de santé, et budget pour recevoir des devis adaptés. Étudier les offres : Analyser et comparer les garanties, les tarifs, les exclusions et les délais de carence pour choisir la meilleure option. 10 - Comment résilier sa mutuelle santé ? Seuls les contrats individuels peuvent être résiliés par l’assuré. Les contrats collectifs relèvent de la décision de l’entreprise ou de la branche professionnelle. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de résilier votre complémentaire santé à tout moment après une année de souscription. Cela évite la complexité de la procédure de résiliation des contrats à reconduction tacite (loi Chatel). Au-delà de douze mois, vous pouvez dénoncer le contrat sans frais ni pénalités et le remplacer par une offre compétitive en adéquation avec vos exigences.  

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Assurance emprunteur : est-ce difficile de changer de contrat en 2024 ?

La grande majorité des emprunteurs assurent leur prêt immobilier auprès de la banque prêteuse. Depuis l’entrée en jeu de la loi Lemoine, ils peuvent changer de contrat pour faire des économies et bénéficier d’une couverture souvent mieux adaptée. Cette loi avait suscité de vifs espoirs de voir les emprunteurs en profiter massivement. Espoirs déçus car la substitution reste encore très peu usitée malgré les économies potentielles énormes à la clef. Faut-il incriminer la complexité du dispositif ou la réticence des banques ?  Loi Lemoine : changer d’assurance emprunteur à tout moment Adoptée en 2022, la loi Lemoine permet à tout emprunteur de résilier son assurance de prêt immobilier quand il le souhaite et de la substituer par un contrat alternatif moins cher, et souvent mieux adapté à son profil. Auparavant, pour changer de contrat, il fallait soit se réclamer de la loi Hamon si le prêt était dans sa première année de remboursement, soit de l'amendement Bourquin au-delà des douze premiers mois en respectant un délai de préavis. La loi Lemoine facilite la démarche en supprimant toute contrainte calendaire : le changement s’effectue à tout moment, et ce, sans engagement minimum de souscription, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Pourquoi changer de contrat d’assurance de prêt immobilier et s’embarquer dans de nouvelles démarches administratives après avoir bataillé pour obtenir enfin le financement de son projet ? Plus de 85% des emprunteurs souscrivent à l’assurance de leur banque au détriment de leur intérêt financier : la proposition d’assurance du prêteur est jusqu’à quatre fois chère que les offres alternatives des prestataires concurrents. Le changement est donc porteur de grosses économies. On estime le gain potentiel sur la durée restante de remboursement compris entre 5 000€ et 15 000€ pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans. C’est plus que substantiel dans une période où le pouvoir d’achat est compressé par la remontée brutale de l’inflation. Plus tôt est réalisé le changement de contrat, plus élevées seront les économies. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de juillet 2024 pour constater la pertinence de changer d’assurance rapidement. Changer d’assurance emprunteur : c’est facile, mais…. Le produit est historiquement capté par les banques. La loi Lagarde a pourtant introduit le libre choix du contrat en septembre 2010, renforcée ensuite par les lois Hamon et Bourquin. Le processus de délégation d’assurance en cours de prêt est désormais simplifié par la loi Lemoine, mais force est de constater que le résultat est pour le moins mitigé. À la mi-2024, moins de 1% de la masse des emprunteurs ont changé d’assurance de prêt immobilier via la loi Lemoine. L’histoire avait pourtant bien débuté avec un boom des substitutions de +80% dès l’application du texte pour tous le 1er septembre 2022. Manque d’information Première raison du faible impact de la loi Lemoine, l’étouffement de la parole médiatique. Les médias se sont emparés du sujet en 2022 vantant le dispositif avec force économies chiffrées. Les courtiers ont constaté une ruée des emprunteurs grâce à la visibilité donnée à ce nouveau droit. Ces derniers mois, l’absence de couverture médiatique nuit au dispositif. Sans information, le passage à l’acte se tarit. La loi Lemoine est encore trop peu connue en 2024 comme l’a révélé tout récemment une enquête de L’Argus de l’Assurance et du courtier April. 67% des emprunteurs ignorent encore la loi Lemoine. Blocage des banques L’information fait également défaut du côté des banques. La réglementation les oblige à informer leurs clients emprunteurs chaque année de leur droit au changement de contrat d’assurance. En 2024, plus de la moitié d’entre eux n’ont pas reçu cette information. Les manœuvres des banques pour empêcher le changement d’assurance de prêt vont plus loin : réponses hors délai : la loi oblige la banque à donner réponse à une demande de substitution dans les 10 jours ouvrés. Sur le terrain, certains établissements étirent ce délai au-delà de 30 jours. adresse erronée : la banque modifie l’adresse postale où l’emprunteur doit envoyer sa demande de changement sans l’en informer. impossible respect de l’équivalence de garanties : le contrat initial est assorti de garanties superflues (formules packagées) qui rendent l’obligation d’équivalence de niveau de couverture difficile à respecter. Préserver la relation client/banque La peur du banquier est aussi un frein au changement. Les emprunteurs préfèrent maintenir de bonnes relations avec leur conseiller bancaire, quitte à payer plus cher. Une fois détenteur d’un crédit immobilier, un emprunteur est captif pour de longues années et veut éviter de compromettre un éventuel futur projet. Nos conseils pour changer facilement d’assurance de prêt Le processus de changement d’assurance emprunteur est pourtant simple, mais il faut se battre pour le mettre en œuvre et faire obstacle aux éventuelles pratiques d’empêchement de la banque. La première étape consiste à comparer les offres en ligne. La mise en concurrence permet d’accéder aux meilleures offres individuelles du marché. Vous sélectionnez ensuite un contrat compétitif dont les garanties sont au moins de même niveau que celles du contrat de groupe de la banque. Pour vous accompagner, sollicitez les services d’un courtier spécialisé. Gratuitement, cet expert vous conseille dans le choix du contrat adapté et vous aide à bien appréhender l’étendue des garanties afin de respecter les exigences de la banque en matière de couverture minimale.

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Baromètre du pouvoir d'achat immobilier juillet 2024 : gagnez des mètres carrés en changeant d'assurance emprunteur

Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,70% (taux pour un bon dossier au 8 juillet 2024) ;  l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,09%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités en juin 2024. Le coût de l’assurance est de 3 600€. Vous réalisez une économie de 10 000€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,70% (taux pour un bon dossier au 8 juillet 2024) ;  l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 4,87% (hors frais de dossier et frais de garantie). chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,07% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en juin 2024. Le coût de l’assurance est de 5 600€. Votre TAEG tombe à 3,99% hors frais de garantie et autres dépenses annexes. Vous réalisez une économie de 21 600€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,70% (taux pour un bon dossier au 8 juillet 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ; votre TAEG s’affiche à 4,87%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au troisième trimestre 2024 est de 6,16% pour les durées de 20 ans et plus, contre 6,39% au trimestre précédent. chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,13% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en juin 2024). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 20 800€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 10 400€. Vous économisez 33 600€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 44 000€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 4,19% ou 3,98%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes. Combien de mètres carrés supplémentaires ces trois profils peuvent gagner en juillet 2024 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ?   Ville Prix moyen m2 appartement* Nb de m2 Supplémentaires avec 10 000€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1   Nb de m2  supplémentaires avec 21 600€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2   Nb de m2  supplémentaire avec 44 000€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3   Saint-Étienne 1 287€ 7,77 m2 16,78 m2 34,18 m2 Le Havre 2 132€ 4,69 m2 10,13 m2 20,63 m2 Nîmes 2 247€ 4,45 m2 9,61 m2 19,58 m2 Dijon 2 509€ 3,98 m2 8,61 m2 17,53 m2 Reims 2 594€ 3,85 m2 8,32 m2 16,96 m2 Grenoble 2 801€ 3,57 m2 7,71 m2 15,70 m2 Toulon 3 175€ 3,15 m2 6,80 m2 13,85 m2 Angers 3 139€ 3,18 m2 6,88 m2 14,01 m2 Lille 3 550€ 2,81 m2 6,08 m2 12,39 m2 Montpellier 3 452€ 2,89 m2 6,25 m2 12,74 m2 Toulouse 3 366€ 2,97 m2 6,41 m2 13,07 m2 Marseille 3 537€ 2,82 m2 6,10 m2 12,44 m2 Nantes 3 443€ 2,90 m2 6,27 m2 12,77 m2 Villeurbanne 3 641€ 2,74 m2 5,93 m2 12,08 m2 Strasbourg 3 719€ 2,68 m2 5,80 m2 11,83 m2 Rennes 3 973€ 2,51 m2 5,43 m2 11,07 m2 Bordeaux 4 413€ 2,26 m2 4,89 m2 9,97 m2 Nice 5 118€ 1,95 m2 4,22 m2 8,59 m2 Lyon 4 827€ 2,07 m2 4,47 m2 9,11 m2 Paris 9 224€ 1,08 m2 2,34 m2 4,77 m2 Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. *Prix estimés MeilleursAgents au 1er juillet 2024 (prix en net vendeur) Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d'assurance L’état du marché immobilier ancien en juillet 2024 Est-ce la fin du mouvement baissier enclenché depuis plus d’un an ? Les dernières données du portail Meilleurs Agents font état d’un retour de la hausse des prix dans l’ancien, ce qui pourrait signer une éventuelle reprise du marché. Le contexte politique actuel fait peser une menace sur les conditions de crédit immobilier qui pourrait ralentir ou stopper cette dynamique. Si, au cours du premier trimestre 2024, les prix des appartements anciens dans les 50 plus grandes villes de France ont accusé un recul de -0,8%, cette baisse est annihilée par une progression dans les mêmes proportions (+0,8%) entre mars et juin. En moyenne, les valeurs ont augmenté de +0,5% sur le plan national, avec une hausse nettement plus marquée en zones rurales (+2,5%). Parmi les 20 plus grands communes, seules 3 voient leurs prix légèrement reculer entre mai et juin (Nîmes, Dijon et Nice). Toutes les autres affichent des valeurs en hausse, même Paris, pourtant habituée à une décrue continuelle depuis 18 mois. La valeur de la pierre dans la capitale a faibli de -2,2% depuis le début de l’année, et de -7,2% sur un an. C’est la première fois que les prix parisiens se stabilisent. Rien d’anormal à ce sursaut en raison de la saisonnalité du marché immobilier. Les prix augmentent traditionnellement au printemps. La hausse de 2024 est toutefois inférieure à celle des millésimes précédents : +4,7% au cours du premier semestre 2022 contre +0,2% en 2024. Conditions d'emprunt en juillet 2024 Le pouvoir d'achat immobilier s'améliore. Grâce à la baisse des taux d'emprunt depuis janvier 2024, couplée au repli des prix immobiliers et à la progression des revenus des ménages, il a grimpé d'un tiers par rapport à janvier 2022. Notons que le carcan des règles d'octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière peut être un frein à l'accès au crédit en limitant le taux d'endettement à 35% des revenus nets (assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement à 25 ans. Le reste à vivre, notion pourtant complémentaire du taux d'endettement, n'est pas prise en considération par le régulateur. Pour emprunter en juillet 2024, l'apport personnel reste une condition sine qua non (au moins 10%, pouvant aller jusqu'à 30% du montant de l’opération selon les banques). Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en juillet 2024 ? On l'oublie, mais l'assurance de prêt immobilier pèse en moyenne entre 20% et 40% du coût global du crédit. Choisissez mieux le contrat pour économiser plus : la loi Lagarde vous permet de choisir librement votre assurance et de mettre les offres en concurrence pour bénéficier d'une formule alternative, plus compétitive que le contrat de la banque. Dans la majorité des cas, l'emprunteur paie le prix fort son assurance de prêt immobilier, celle-ci étant jusqu'à 4 fois plus chère que la concurrence. La réglementation permet non seulement de déléguer l'assurance, mais aussi de changer de contrat en cours de prêt. Dans les grandes villes, comme partout ailleurs, le fait de substituer l'assurance bancaire par une offre alternative permet de récupérer des mètres carrés. Le gain potentiel reste anecdotique à Paris à cause de la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins onéreux, vous pouvez financer entre 1,95 m2 (Nice) et près de 7,77 m2 (Saint-Etienne) supplémentaires en optant pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif (profil 1). Grâce à l’économie sur l’assurance, vous pouvez acquérir la surface nécessaire pour une pièce destinée à accueillir des toilettes, voire une salle de bain. Avec un gain de 10 000€ grâce à l’assurance emprunteur, il est peut-être envisageable de viser un bien avec espace extérieur (jardin, balcon ou terrasse). Dans notre deuxième exemple, vous pouvez acheter entre 2,34 m2 (Paris) et 16,78 m2 (Saint-Étienne) supplémentaires, 9 m2 étant la surface moyenne d’une chambre standard et 12 m2 celle d’une cuisine. Quant au profil 3, compte tenu de la somme empruntée élevée, l’économie générée par la délégation d’assurance est colossale à 44 000€ si l'on retient l'option d'une quotité à 50% sur chaque tête. Elle permet de gagner jusqu’à 34 m2 (Saint-Étienne), soit la surface d’un studio, et 4,77 m2 à Paris. Vive la loi Lemoine ! La loi Lemoine donne l'opportunité tout emprunteur de renoncer à un contrat trop cher et/ou mal adapté dès la signature de l’offre de prêt, sans attendre une quelconque date d’échéance. La substitution du contrat est possible par une offre alternative à garanties équivalentes. Le changement d'assurance emprunteur permet d'optimiser tarifs et garanties. Plus vous changez tôt, plus élevé sera le gain, le coût de l'assurance étant calculé sur le capital restant dû. Sachez que vous pouvez engager la démarche l'offre de prêt tout juste signée. N'attendez plus pour optimiser vos économies grâce à la loi Lemoine.