Crédit immobilier : comment optimiser son taux d’endettement en 2023 ?

Le taux d’endettement est un indicateur central quand on contracte un crédit immobilier. Encadré par la réglementation, il permet d’évaluer la capacité d’emprunt du ménage. La hausse des taux d’intérêts pénalise très nettement le taux d’endettement, mais il est possible d'optimiser ce dernier en utilisant tous les leviers disponibles en 2023.

C’est quoi le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement ou taux d’effort dans le jargon financier est un marqueur essentiel pour les établissements bancaires car il permet de vérifier que le ménage emprunteur sera en mesure de faire face à ses échéances de prêt immobilier. Il correspond à la part des charges sur les revenus du ménage.

Sont retenues comme charges persistances après octroi du financement bancaire :

les prêts en cours (le nouveau crédit immobilier et les éventuels autres prêts contractés précédemment, quelle que soit leur nature)
l’éventuelle pension alimentaire
le loyer mensuel si vous restez locataire.

S’agissant des revenus, sont pris en compte :

le salaire mensuel net avant impôt et revenus assimilés
les revenus locatifs
les revenus financiers.

La formule mathématique de calcul du taux d’endettement est simple :

total des charges / total des revenus x 100

Quel est le taux d’endettement maximum pour un prêt ?

Il est communément admis que le taux d’endettement ne doit pas dépasser un tiers des revenus du ménage, mais dans la réalité il est strictement encadré par le régulateur. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) interdit aux banques de prêter au-delà d’un taux d’endettement de 35% des revenus nets, avant impôt et assurance emprunteur incluse.

Cette norme imposée juridiquement aux prêteurs est liée à une seconde règle : la durée de remboursement est limitée à 25 ans (jusqu’à 27 ans en cas d’achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants).

Le HCSF accorde aux banques une marge de flexibilité à hauteur de 20% de leur production trimestrielle de crédits immobiliers qui les autorise à s'affranchir des règles d’octroi, et à l’intérieur de cette souplesse, 70% des financements sont à destination de la résidence principale dont au moins 30% de primo-accession.

Comment faire baisser le taux d’endettement ?

Toute la difficulté est d’obtenir le taux d’endettement le plus bas possible. Compliqué en période de hausse de taux d’intérêts. Commencez par supprimer les dépenses superflues pour réduire le poids des charges mensuelles et soldez si vous le pouvez les petits crédits à la consommation avant de faire votre demande de prêt immobilier. Mobilisez ensuite toutes les solutions pour tirer votre taux d’endettement vers le bas.

Négociez le taux d’emprunt

Le taux moyen sur 20 ans oscille actuellement entre 3,50 et 4% (hors assurance de prêt et coût des sûretés). Selon la qualité du dossier, vous pouvez obtenir une décote à condition de faire valoir des arguments solides pour convaincre la banque : situation professionnelle, évolution de carrière, patrimoine, placements financiers, bonne gestion des comptes, etc.

Sachez que vous pouvez désormais bénéficier d’un taux bonifié de la Banque Postale grâce au crédit immobilier à impact. Sous réserve d’acheter un bien neuf ou un bien ancien avec un engagement de travaux de rénovation, vous pouvez réduire le taux de 10 à 30 points de base.

Boostez votre apport personnel

Pas de crédit immobilier sans mise de fonds. On assiste à l’explosion de l’apport personnel en 2023 compte tenu des règles du HCSF et du renchérissement du loyer de l’argent depuis dix-huit mois. Il atteint près de 35% du montant d’une opération immobilière.

Utilisez tous les moyens pour vous constituer un apport personnel suffisant en 2023 : livrets d’épargne, autres placements financiers, PEL, dons familiaux, prêts aidés, etc.

Un apport personnel conséquent ne suffit pas. Les banques exigent aussi une épargne de précaution, nouveau critère 2023 pour emprunter. Comptez au moins l’équivalent de 6 mensualités de côté pour cette épargne post-crédit destinée à pallier un éventuel coup dur.

Déléguez l’assurance emprunteur

On l’a vu plus haut, le taux d’endettement doit obligatoirement contenir l’assurance de prêt. Or, cette couverture indispensable pour sécuriser les sommes prêtées représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts.

La bonne nouvelle est que vous pouvez négocier l’assurance et profiter du principe de délégation introduit par la loi Lagarde pour souscrire une offre externe jusqu’à trois fois moins chère que l’assurance proposée par la banque.

Faisons une simulation :

vous avez 35 ans et vous gagnez 5 000€ par mois. Vous empruntez 250 000€ sur 20 ans au taux de 3,80%, couverts par l’assurance bancaire au taux de 0,38%. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) hors frais de garantie et frais de dossier atteint 4,49%. Votre taux d’endettement est de 31,35%.
Avec une assurance déléguée au taux de 0,10% (taux moyen observé chez Magnolia.fr pour ce type de profil), le TAEG tombe à 4,03% et le taux d’endettement à 30,19%.

Vous êtes déjà endetté pour votre logement ? Vous avez vous aussi l'opportunité de baisser votre taux d'endettement en vous appuyant sur la loi Lemoine 2022 pour changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance.

Pour vous accompagner dans toutes vos démarches et recherche de la meilleure offre de prêt immobilier, sollicitez les services d’un courtier, votre allié pour emprunter en 2023.

Pour compléter cet article, consultez toutes les infos pour emprunter en juillet 2023.

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Prêt immobilier : est-ce le bon moment pour renégocier en décembre 2024 ?

Vous avez contracté un crédit immobilier en 2023 quand les taux étaient au plus haut et vous vous demandez s’il n’est pas temps de le renégocier pour réduire vos mensualités. Les taux sont effectivement en baisse depuis le début de l’année. Ce repli est-il suffisant pour valider l’intérêt de revoir les conditions d’emprunt ? Taux du crédit immobilier en baisse depuis janvier 2024 Aux alentours de 4,50% en décembre 2023, les taux d’intérêts sont depuis descendus très nettement, perdant des points au fil des mois. Aujourd’hui, on s’endette à 3,50% en moyenne sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), soit le niveau de juin 2023. Les taux sont loin des records établis entre le dernier trimestre 2016 et mai 2022 où les ménages, quelle que soit la durée de remboursement, pouvaient emprunter à moins de 1,50%. La lente décrue des derniers mois peut toutefois justifier de revoir les conditions d’un crédit immobilier contracté durant le second semestre 2023. Peu d’emprunteurs peuvent en profiter, car ils étaient peu nombreux à contracter un prêt immobilier à cette période compte tenu de la frilosité des banques et de la rigidité des règles du Haut Conseil de Stabilité Financière en place depuis janvier 2021. Conditions pour renégocier votre crédit immobilier en décembre 2024 Les normes d’octroi du crédit à l’habitat sont toujours les mêmes, à savoir : Taux d’endettement plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse Durée de remboursement limitée à 25 ans (dérogation jusqu’à 27 ans dans le neuf et l’ancien avec travaux de rénovation). Le contexte a cependant changé. La baisse des taux d’intérêts rend aujourd’hui le financement bancaire plus accessible et autorise ceux qui ont emprunté courant 2023 à envisager de renégocier leur crédit. Il faut 3 conditions pour que la renégociation soit pertinente : Un écart de 0,7 à 1 point entre le taux initial et le nouveau taux Être dans le premier tiers de remboursement Un capital restant dû d’au moins 70 000€. Si vous cumulez ces 3 règles, vous pouvez convaincre votre banquier de faire un effort pour abaisser le taux. S’il refuse car il perd une partie de sa marge, allez voir la concurrence pour demander le rachat de votre crédit immobilier. Quels sont les avantages à faire racheter mon prêt immobilier ? Plutôt que d'aller frapper à toutes les portes, passez par un courtier spécialisé. Cet expert du crédit a une vision globale des établissements bancaires prêts à proposer des conditions avantageuses à tel ou tel profil. L’accompagnement d’un courtier présente de précieux atouts : Gain de temps Étude de faisabilité Négociation entre experts du crédit Garantie d’obtenir l’offre la plus adaptée à votre situation. Le courtier est tenu à une obligation de moyens et non de résultat. Si votre demande de rachat de crédit immobilier échoue, vous n’avez rien à débourser pour rémunérer le service rendu. Quels sont les frais d’un rachat de prêt immobilier ? Le rachat est envisageable uniquement s’il couvre a minima les frais inhérents à l’opération : Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : plafonnées par la réglementation à 6 mois d’intérêts du capital déjà remboursé, dans la limite de 3% du capital restant dû Frais de dossier : autour de 1%, souvent plafonnés ; se négocient Frais de garantie : environ 2% du capital emprunté si hypothèque, environ 0,8% dans le cas d’une caution (avec possibilité de récupérer une partie des versements au fonds de garantie en fin de prêt) Frais de courtage : entre 1% et 5% du montant du nouveau prêt ; dus uniquement en cas d’acceptation de l’organisme qui rachète le crédit. Lors de la conclusion du contrat du prêt faisant l’objet de la demande de rachat, vous êtes gagnant si vous avez négocié la réduction voire la suppression des IRA. Assurance emprunteur : élément central d’une renégociation de crédit immobilier Qui dit rachat de prêt immobilier, dit nouvelle assurance emprunteur. L’assurance qui garantit le prêt racheté est automatiquement résiliée lors de la clôture de ce prêt. Le nouveau crédit doit dès lors être couvert par une formule adaptée aux nouvelles conditions. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par l’organisme prêteur. Vous disposez du libre choix du contrat, et pouvez opter pour une offre alternative bien souvent moins chère. Les contrats individuels sont jusqu’à 4 fois moins onéreux que les contrats groupe des banques. Il vous suffit de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. En spécifiant qu’il s’agit d’une renégociation de crédit, l’outil vous donne accès à une simulation comparative des meilleurs contrats du marché. Avec le rachat de votre crédit immobilier, vous êtes doublement gagnant : vous payez moins d’intérêts (ou vous réduisez la durée de remboursement), et vous négociez au mieux le coût de l’assurance. Au final, vous optimisez le coût global de votre emprunt.

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Gouvernement Barnier censuré : quel impact sur l’assurance santé et le crédit en 2025 ?

Hier mercredi 4 décembre, les députés ont censuré le gouvernement de Michel Barnier, ce qui a pour effet d’ajourner l’examen des textes budgétaires. Un nouveau gouvernement doit être rapidement nommé et un nouveau projet de loi de finances 2025 adopté avant la date butoir du 31 décembre 2024 pour éviter une paralysie totale du pays. L’abandon des mesures initialement prévues aura des conséquences pour le domaine de l’assurance santé et du crédit. Assurance santé : transfert de charges gelés Le gouvernement Barnier a engagé sa responsabilité en dégainant l’article 49-3 pour faire adopter le projet de loi de financement de la Sécurité Sociale 2025 (PLFSS 2025). Cela a provoqué la motion de censure déposée par le Nouveau Front Populaire et votée mercredi 4 décembre par une majorité de 311 députés. Le Premier Ministre Michel Barnier doit présenter sa démission au Président de la République, ce qui implique le rejet par le Parlement du PLFSS 2025. Dans ce texte, figuraient notamment les mesures d’économie envisagées pour réduire le déficit de la Sécurité Sociale. Les mutuelles et autres organismes de complémentaire santé étaient mis à contribution, puisqu’ils devaient absorber 20% de ces économies, soit un montant avoisinant le 1 milliard d’euros. Ces transferts de charge concernaient notamment : baisse du remboursement des médicaments en 2025 : taux de prise en charge réduit de 5%, sauf pour les médicaments remboursés à 100%. hausse du ticket modérateur sur les consultations : prise en charge à 65% au lieu de 70% Dans l’attente d’un nouveau gouvernement, ces transferts de charge de l’Assurance maladie obligatoire vers les organismes de complémentaire santé sont gelés. 2 scénarios se profilent : Réintégration des transferts de charge dans le nouveau PLFSS 2025 Application des dispositions par ordonnance sans adoption des textes budgétaires avant le 31 décembre 2024. Retard de paiement des prestations La situation est inédite, car ni la Constitution ni la loi organique ne prévoient la procédure en cas de rejet du budget de la Sécurité Sociale. Or, la protection sociale a besoin d’un budget pour fonctionner et de recourir à l’emprunt afin de couvrir ses besoins en trésorerie. L’absence de budget pourrait entraîner dès mars prochain des retards ou suspensions de paiement des prestations (pensions de retraite, indemnités journalières, remboursements aux assurés), un problème de financement des hôpitaux et de paiement des salaires des personnels de santé. Pas d’impact sur les tarifs de mutuelle santé Les organismes de complémentaire santé ont déjà intégré les futurs transferts de charge dans leur politique tarifaire. Les cotisations augmentent entre 5% et 10% en 2025 selon les prestataires et leur portefeuille d’assurés. Il n’empêche, l’incertitude qui pèse désormais sur la politique de santé publique est dommageable aux mutuelles et autres organismes complémentaires : ce manque de visibilité les obligera à s’adapter à plus ou moins court terme à des mesures qui pourraient alourdir encore leur contribution à la couverture des dépenses de santé. En bout de chaîne, ce sont les assurés qui paient la facture. Chute du gouvernement Barnier : danger sur le crédit immobilier en 2025 Risque de hausse des taux L’instabilité politique consécutive au renversement du gouvernement Barnier a déjà un impact sur les conditions monétaires. L’emprunt de l’État français sur 10 ans a progressé, et l’écart entre les taux d’emprunt de la France et de l’Allemagne, qui indique la confiance des investisseurs, se creuse. La France emprunte actuellement sur les marchés financiers à un niveau quasi équivalent à la Grèce, qui, souvenons-nous, était en faillite en 2012, ce qui avait nécessité un plan d’aide massif de l’UE et une rigueur budgétaire sans précédent. L’augmentation des taux obligataires se répercute sur les taux d’emprunt aux particuliers et aux entreprises. Alors que les taux du crédit immobilier baissent très régulièrement depuis janvier 2024, on peut craindre une stagnation voire une remontée dans les prochaines semaines. Incertitude sur le PTZ 2025 Autre élément qui fait les frais de la situation actuelle, le PTZ pourrait rester dans la version 2024. Afin de relancer le marché immobilier en crise depuis 2 ans, le projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) prévoyait une extension du PTZ dans le neuf et l’ancien à toute la France, également à la maison individuelle évincée depuis 2021. C’est une mauvaise nouvelle pour les primo-accédants qui pourraient, grâce à cette version universelle, financer plus facilement l’achat de leur résidence principale. Le PLF 2025 prévoyait d’autres mesures relatives à l’immobilier : Augmentation des frais de notaires Modification de la taxation des plus-values Changement du régime fiscal du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) Fin du dispositif Pinel de défiscalisation immobilière Dans l’attente d’une politique budgétaire claire, il est à parier que bon nombre de ménages vont reporter leur projet immobilier.

Mutuelle santé senior : les clés pour économiser en 2025

La mutuelle santé représente un enjeu crucial pour les plus de 60 ans qui sont confrontés à une augmentation de leurs dépenses de santé. Face à la montée des tarifs des complémentaires santé en 2025, il est important de bien s'informer et de connaître les astuces pour réduire ses coûts sans compromettre sa couverture médicale. Plusieurs stratégies permettent d'économiser sur votre mutuelle santé tout en profitant d'une couverture adaptée à vos besoins. 1. Choisir une mutuelle adaptée à vos besoins réels L'un des premiers moyens de faire des économies sur votre mutuelle santé est de choisir un contrat qui correspond précisément à vos besoins de santé actuels. Beaucoup de seniors paient des cotisations élevées pour des garanties dont ils n'ont pas vraiment besoin, ce qui augmente leurs dépenses inutiles. Pour éviter cela, il est crucial de faire un bilan complet de vos besoins en santé. Faire un audit personnalisé de vos dépenses de santé Avant de choisir ou de modifier votre mutuelle, prenez le temps de lister vos principales dépenses de santé. Vous avez peut-être besoin d’une couverture renforcée pour les soins dentaires, les prothèses auditives ou encore les consultations de spécialistes. En revanche, d'autres garanties peuvent être moins importantes. Un audit permet de mieux comprendre où se situent vos priorités de santé et d'ajuster votre couverture en conséquence. Comparer les offres de mutuelles santé Une autre astuce consiste à comparer les différentes offres de mutuelles santé pour seniors disponibles sur le marché. En 2025, de nombreux comparateurs en ligne facilitent cette démarche. En renseignant vos informations personnelles et vos besoins de santé spécifiques, vous pouvez obtenir des devis personnalisés et ainsi choisir l'offre la plus avantageuse en termes de rapport qualité-prix. 2. Adopter les contrats responsables pour bénéficier de réductions Les contrats responsables sont des contrats d’assurance santé qui respectent un cadre réglementaire fixé par l’État. Ils visent à limiter les dépassements d’honoraires tout en garantissant une prise en charge minimale des soins essentiels. En contrepartie, les bénéficiaires de ces contrats profitent d’une fiscalité allégée, notamment au niveau des taxes sur les contrats d’assurance. Pourquoi choisir un contrat responsable ? En 2025, opter pour une mutuelle responsable est l'une des meilleures stratégies pour économiser sur votre mutuelle santé senior. Ce type de contrat est avantageux car il permet de bénéficier d’une prise en charge optimale des soins courants tout en réduisant les frais superflus. De plus, les mutuelles proposant des contrats responsables peuvent offrir des tarifs plus attractifs grâce à une fiscalité réduite. La mutuelle responsable est tenue de rembourser le ticket modérateur de tous les frais pris en charge par l’Assurance maladie, à savoir la différence entre le tarif conventionné et le remboursement du régime obligatoire. Les contrats vont au-delà de cette prise en charge minimale : le tarif de votre complémentaire santé dépend alors du niveau de la garantie que vous choisissez. Bénéficier du reste à charge 0 Les contrats responsables appliquent la réforme du 100% Santé, un dispositif qui supprime les restes à charge en optique (verres toute correction et monture), dentaire (prothèses) et aides auditives. Si vous sélectionnez un appareillage du panier 100% Santé, vous êtes intégralement remboursé par le régime obligatoire et votre mutuelle. Si vous choisissez un produit hors panier 100% Santé, vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins élevés, qui seront remboursés par la mutuelle selon le niveau de garantie. Négocier avec votre mutuelle Si vous avez déjà un contrat de mutuelle santé, ne sous-estimez pas le pouvoir de la négociation. Contactez votre assureur pour discuter de votre situation et de la possibilité de réduire certaines garanties dont vous n'avez plus besoin. La majorité des compagnies d’assurance sont prêtes à ajuster leurs offres pour fidéliser leurs clients, surtout dans un marché aussi concurrentiel. 3. Optimiser les remboursements grâce à la téléconsultation et aux réseaux de soins La téléconsultation s’est imposée ces dernières années comme une solution de santé moderne, rapide et économique. De plus en plus de mutuelles santé seniors proposent des remboursements intégrés pour les consultations à distance avec des médecins généralistes ou spécialistes. Cette tendance, déjà forte, va continuer à croître en 2025. La téléconsultation : une solution économique La téléconsultation est souvent moins coûteuse qu’une consultation physique, car elle évite les frais de déplacement et permet de gagner du temps. Cet acte est remboursé selon les mêmes modalités qu’une consultation classique. Certaines mutuelles offrent des remboursements à 100 % sur les consultations à distance, ce qui permet aux seniors de limiter leurs dépenses de santé tout en ayant accès à des soins rapides. Bénéficier des réseaux de soins partenaires En parallèle, la majorité des mutuelles proposent des réseaux de soins partenaires. En choisissant de consulter des praticiens appartenant à ces réseaux, vous pouvez bénéficier de tarifs réduits sur une grande variété de prestations : optique, dentaire, audioprothèses, etc. Les mutuelles ont négocié ces tarifs pour offrir à leurs adhérents des économies non négligeables. Exemple concret : En optant pour des soins dentaires auprès d’un chirurgien-dentiste partenaire de votre mutuelle, vous pouvez économiser jusqu’à 40 % sur vos dépenses. En 2025, ce type d'accord sera encore plus répandu. Restez informé pour économiser sur votre mutuelle santé en 2025 Économiser sur sa mutuelle santé senior en 2025 demande une approche proactive : bien analyser ses besoins, sélectionner un contrat responsable tirer profit des nouvelles technologies de santé comme la téléconsultation. En restant attentif aux offres du marché et en comparant régulièrement les contrats, vous pourrez non seulement économiser, mais aussi adapter au mieux votre mutuelle à l'évolution de vos besoins de santé. Important : une bonne mutuelle santé ne se résume pas au prix, mais à la capacité de répondre à vos besoins tout en respectant votre budget. Profitez des comparateurs en ligne pour trouver la mutuelle santé senior qui vous correspond le mieux en 2025. Un courtier spécialisé en complémentaire santé est aussi un allié précieux pour bien comprendre les garanties et les remboursements proposés, et vous guider dans le choix du contrat adapté.

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