Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en mai 2024

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Les taux d’intérêts ont de nouveau baissé en avril, offrant davantage d’opportunités aux ménages porteurs d’un projet immobilier. Les conditions s’améliorent au fil des semaines dans un contexte toujours restrictif quant aux règles d’emprunt. Une proposition de loi retirée lundi soir a pourtant tenté d’assouplir la norme des 35% de taux d’endettement maximal. Le plus gros levier d’économies du crédit immobilier reste la délégation d’assurance emprunteur.

Nouvelle baisse des taux du crédit immobilier

En ce début mai, les signaux sont toujours au vert. Entamée aux prémices de l’année 2024, la baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier se poursuit. Si le mouvement est moins vif qu’en janvier et février, les ajustements sont significatifs, entre 10 et 15 points de base concédés sur chaque durée.

Taux sous les 4% sur toutes les durées

Les valeurs sont descendues sous la barre des 4% en avril et continuent sur cette lancée. Le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 3,80% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et sur 25 ans, les valeurs restent inférieures à 4%. Les meilleurs dossiers peuvent escompter de belles ristournes : un profil premium peut actuellement s’endetter à 3,40% sur 20 ans et à 3,50% sur 25 ans.

Selon les experts, la tendance baissière devrait se dérouler tout au long de l’année et afficher fin 2024 des taux autour de 3,50% voire 3% pour les plus optimistes.

Pouvoir d’achat immobilier en hausse

Un simple calcul témoigne d’une nette amélioration du pouvoir d’achat immobilier. Pour une mensualité de 1 000€ sur 20 ans (hors assurance de prêt et autres frais), vous pouviez emprunter 158 066€ en décembre 2023 (taux nominal à 4,50%). Actuellement, avec un taux de 3,80% sur cette même maturité, le montant empruntable s’élève à 167 928€ : vous avez gagné près de 10 000€ en l’espace de 4 mois.

Les emprunteurs en position de force

Ce retournement de situation, après une année noire pour le marché immobilier, est tangible : la production de crédits immobiliers a bondi de plus de 50% entre décembre 2023 et mars 2024 (chiffres Observatoire Crédit Logement/CSA). Si on constate une embellie du marché au premier trimestre 2024, elle reste timide, car on part de loin. En 2023, le nombre de prêts à l’habitat a chuté de plus de 40% par rapport à l’année précédente.

Le moment est venu de challenger les banques et de les mettre en concurrence, car elles ont à cœur de financer les projets immobiliers, le crédit étant leur plus gros produit d’appel. Les emprunteurs ont la main pour négocier des conditions avantageuses dans un contexte où les banques margent de nouveau sur le crédit immobilier. 

La pression s’est d’autant plus relâchée que le taux d’usure pour le deuxième trimestre est supérieur à ce qu’il était au premier trimestre. Entre le taux nominal et le taux maximum légal, les emprunteurs ont une plus large latitude pour intégrer tous les autres frais liés à l’obtention du crédit. Jusqu’au 30 juin, le taux d’usure est fixé 6,39% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus (6,13% pour les prêts entre 10 et 20 ans).

Encadrement du crédit immobilier : rien ne bouge

Le redressement de la capacité d’emprunt se fait dans un contexte inchangé quant aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). L’institution, qui dépend du ministère de l’Économie et qui est placée sous l’égide de la Banque de France, encadre strictement le crédit immobilier depuis janvier 2021.

Deux limites ont été instaurées, auxquelles les banques ne peuvent déroger qu’à la marge, soit 20% de leur production semestrielle en grande partie à destination de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale :

  1. Le taux d’endettement ou taux d’effort ne peut excéder 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise.
  2. La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux dont l’enveloppe équivaut au moins à 10% du montant de l’opération).

Accusée de freiner l’accès à la propriété, car sans égard pour le reste à vivre, cette norme hérisse les professionnels du crédit, au premier rang desquels les courtiers qui plaident depuis des années pour son assouplissement. Une proposition de loi portée par le groupe Renaissance prévoyait d'amender la règle des 35% de taux d’effort qui participe à la chute massive de la production de crédits à l’habitat en privant de financement des ménages pourtant solvables. Lundi 29 avril, elle a été retirée par son auteur, le député Lionel Causse, pendant son examen à l'Assemblée en raison d'amendements de l'opposition visant à dénaturer le texte.

La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La volonté d’assouplissement avait déjà été clairement atténuée lors de son examen en commission parlementaire en maintenant les pouvoirs du HCSF quant aux conditions dérogatoires accordées aux banques. Sans compter que la BdF est notoirement opposée à toute réforme de la norme visant l’encadrement du crédit.

Délégation d’assurance de prêt immobilier : la voie royale pour faire des économies

En attendant un assouplissement des règles d’octroi qui ne viendra sans doute pas de si tôt, vous avez les moyens de mieux maîtriser le coût de votre crédit immobilier. Faites jouer la concurrence en matière d’assurance emprunteur et optez pour la délégation pour trouver le contrat compétitif qui permet de diviser par deux à quatre le coût de l’assurance proposée par votre banque.

À garanties équivalentes, les contrats groupe bancaires sont jusqu’à 60% plus chers que les offres alternatives. En négociant au mieux l’assurance, vous économisez des milliers d’euros sur la durée de votre emprunt.

Un emprunteur de 30 ans sans antécédent de santé peut ainsi réduire de 10 800€ le coût de son crédit en souscrivant une assurance externe au taux de 0,09% (taux moyen pour ce profil chez Magnolia.fr) plutôt que l’assurance bancaire au taux de 0,36%.

Si vous craignez pour votre financement, car la banque rechigne à vous accorder la délégation d’assurance, agissez dans un deuxième temps. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez changer d’assurance emprunteur et ainsi, accéder à une formule compétitive qui respecte les exigences de la banque en matière de couverture minimale et ne peut plus faire barrage à votre projet immobilier.

 

 

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Assurance emprunteur et frais de dossier : le prêt immobilier toujours rentable pour les banques

Le crédit immobilier est au cœur de la stratégie commerciale des banques. Même si les taux d’intérêt affichés restent relativement stables, voire compétitifs malgré des conditions monétaires défavorables, les établissements bancaires ont trouvé une autre manière de préserver leurs marges : l’augmentation des frais de dossier. Associés à l’assurance emprunteur, ces frais constituent un levier puissant pour maintenir la rentabilité du financement immobilier. Pourquoi et comment les banques utilisent ces leviers ? Quelles sont les conséquences pour les emprunteurs ? Quelles solutions existent pour limiter l’impact financier d’un prêt immobilier ? Pourquoi les banques cherchent-elles à compenser leurs marges ? Le contexte des taux immobiliers Depuis plusieurs années, les taux de crédit immobilier connaissent une forte volatilité. Après une période de hausse marquée entre 2022 et 2024, les taux sont en baisse depuis janvier 2025 et se sont récemment stabilisés. Pourtant, pour les banques, prêter de l’argent à des conditions trop favorables peut s’avérer peu rentable en raison des conditions monétaires. Utilisé par la Banque Centrale Européenne pour prêter aux banques commerciales de la zone euro, le taux de refinancement est descendu à 2,15% en juin 2025, et impacte directement le crédit aux particuliers, qui peut alors devenir plus accessible.  Mais les banques prennent également en compte l’OAT 10 ans (emprunt de l’État français sur 10 ans). Or, ce dernier suit une tendance haussière ces dernières semaines en lien avec l’instabilité politique dans notre pays et la dégradation de la note de la France par les agences de notation le 12 septembre dernier. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 3,35% (hors assurance et coût des sûretés), pour un OAT 10 ans au-delà de 3,50%. La pression de la concurrence Un établissement qui augmente brutalement ses barèmes risque de voir ses clients se tourner vers la concurrence. Résultat : les banques préfèrent maintenir des taux attractifs mais se rattraper ailleurs sur : Les frais de dossier L’assurance emprunteur, souvent souscrite directement auprès de la banque. Les frais de dossier : un outil discret mais efficace Qu’est-ce que les frais de dossier ? Les frais de dossier correspondent à la rémunération de la banque pour l’étude et la mise en place du prêt immobilier. Ils sont généralement exprimés : En montant forfaitaire (par exemple 1 000 €)  Ou en pourcentage du capital emprunté (souvent autour de 1 %). Ces frais peuvent être négociés avant signature de l’offre ; ils ne sont pas facturés en cas de refus du crédit.  Une augmentation significative des frais de dossier  Selon l'observation des courtiers en crédit immobilier, de nombreuses banques ont décidé de relever leur plafond de frais de dossier. Alors qu’il oscillait autour de 1 000 € jusqu’à récemment, il peut désormais atteindre 2 000 € ou plus. Exemple concret : pour un prêt immobilier de 200 000 €, la hausse des frais de dossier peut représenter jusqu’à 945 € supplémentaires par rapport aux anciens barèmes. Des disparités selon les profils Tous les emprunteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Certaines banques proposent des conditions préférentielles pour attirer des profils stratégiques : Les jeunes actifs, qui représentent de futurs clients fidèles  Les emprunteurs avec apport, jugés moins risqués  Les clients haut de gamme, auxquels des offres premium sont réservées. L’assurance emprunteur : la principale source de rentabilité pour les banques Le poids de l’assurance de prêt immobilier L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Si elle protège avant tout l’emprunteur et sa famille, elle constitue surtout une source de revenus importante pour les banques. Bon à savoir : plus de 80% des emprunteurs souscrivent à l’assurance bancaire, ce qui représente entre 6 et 8 milliards de cotisations annuelles pour les établissements de crédit. L’assurance de groupe proposée par les établissements financiers est très souvent plus chère que les offres des assureurs alternatifs. Les banques réalisent ainsi une marge substantielle sur ce produit complémentaire qui peut aller jusqu’à 70%. La combinaison frais de dossier + assurance emprunteur En pratique, les banques articulent leur stratégie de rentabilité autour de 2 leviers : Maintenir des taux attractifs pour séduire de nouveaux clients  Compenser les marges perdues sur le taux nominal grâce aux frais de dossier et à l’assurance emprunteur. Ainsi, même avec un crédit immobilier affiché à un taux compétitif, le coût total du financement peut s’avérer élevé une fois tous les frais ajoutés. Impact pour les emprunteurs : un coût total en hausse Exemple de simulation Prenons le cas d’un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans avec un taux nominal de 3 %. Ancien modèle : Frais de dossier : 1 000 € Assurance emprunteur (banque) : 0,35 % du capital assuré = 14 000 € sur la durée du prêt Coût total : 15 000 € Nouveau modèle : Frais de dossier : 2 000 € Assurance emprunteur (banque) : 0,40 % = 16 000 € Coût total : 18 000 € Le crédit coûte 3 000 € de plus alors que le taux est resté identique. Une hausse peu visible pour le client Le grand avantage pour la banque est la discrétion de la méthode. Alors que le taux nominal est l’indicateur le plus scruté par les emprunteurs, les frais annexes passent souvent au second plan. Peut-on négocier les frais de dossier et l’assurance emprunteur ? La marge de négociation sur les frais de dossier Bonne nouvelle : les frais de dossier ne sont pas figés. Plusieurs solutions existent pour les réduire : Demander une remise lors de la négociation du prêt  Passer par un courtier, qui peut obtenir une exonération partielle  Ouvrir des produits bancaires complémentaires (compte épargne, assurance habitation). Le levier du changement d’assurance emprunteur La loi Lagarde de 2010 vous donne le droit de choisir en toute liberté le contrat d’assurance qui va couvrir votre prêt immobilier. Dans les faits, peu d’emprunteurs en profitent. Chacun peut en revanche faire valoir ce droit dans un deuxième temps, une fois l’offre de prêt signée. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance de prêt à tout moment sans frais. Il est donc possible de réduire considérablement la facture en optant pour une assurance déléguée auprès d’un assureur spécialisé. Exemple : sur un emprunt de 250 000 €, la différence de coût entre une assurance bancaire et une assurance externe peut atteindre 15 000 € sur 20 ans. Il est crucial de changer au plus tôt pour optimiser les économies potentielles, car le coût de l’assurance emprunteur est calculé sur le capital restant dû. Comment limiter l’impact de ces frais pour rester gagnant ? Comparer plusieurs banques avant de signer son crédit immobilier. Vérifier systématiquement le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre entre autres les frais de dossier et l’assurance. C’est le seul indicateur officiel du coût global d’un crédit immobilier. Négocier systématiquement les frais de dossier, quitte à mettre les banques en concurrence. Souscrire une assurance déléguée, souvent 2 à 4 fois moins chère que l’assurance groupe. Faites-vous aider par un expert. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt est de vous accompagner au mieux de vos intérêts tout au long du processus de recherche et de souscription ou substitution. Le crédit immobilier reste-t-il rentable pour les banques ? Malgré des conditions monétaires dégradées, le crédit immobilier demeure un produit d’appel stratégique pour les établissements financiers. Il permet d’attirer de nouveaux clients et de vendre des produits annexes (assurance emprunteur, épargne, placements, assurance habitation). Grâce à l’augmentation des frais de dossier et au maintien de l’assurance de groupe, les banques continuent de générer des revenus confortables, tout en donnant l’illusion d’un financement compétitif. Conclusion Le crédit immobilier n’est pas seulement une question de taux. Les frais de dossier et l’assurance emprunteur représentent des éléments déterminants du coût total. Si les banques ont choisi de stabiliser leurs taux pour rester attractives, elles compensent largement via ces frais annexes. Pour l’emprunteur, la clé réside dans la vigilance et la comparaison. En utilisant les leviers de négociation et en recourant à l’assurance déléguée, il est possible de réduire de plusieurs milliers d’euros le coût global du financement.

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Remboursement des dépenses de santé : la part des mutuelles augmente

Chaque année, la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (Drees) publie les comptes de la santé, un panorama complet sur le financement des soins en France. Les résultats 2024 mettent en lumière une évolution significative : la part des complémentaires santé, principalement les mutuelles, progresse, tandis que celle de la Sécurité sociale enregistre un léger recul. Les ménages, de leur côté, continuent également de supporter une fraction croissante des frais de santé. Ce constat révèle une tendance de fond : la répartition du financement des soins se modifie progressivement, avec une charge de plus en plus importante portée par les organismes complémentaires et les assurés eux-mêmes. Une hausse marquée des prestations des complémentaires santé En 2024, les organismes complémentaires d’assurance maladie (Ocam), qui regroupent les mutuelles, les assureurs privés et les institutions de prévoyance, ont enregistré une progression notable de leurs prestations. Selon la Drees, ces dépenses se sont accrues de 6,2 % par rapport à 2023, soit une croissance deux fois plus élevée que celle observée en 2022 (+3 %). Cette augmentation traduit le rôle central joué par les mutuelles dans la prise en charge de nombreux soins. Contrairement aux régimes obligatoires de la Sécurité sociale, qui concentrent leur remboursement sur les dépenses essentielles, les Ocam couvrent largement les postes de soins où les restes à charge sont encore élevés : dentaire, optique, audioprothèses, mais aussi certains soins ambulatoires (consultations spécialistes par exemple). La consommation de soins et de biens médicaux (CSBM), qui désigne l’ensemble des dépenses médicales hors prévention, est désormais financée à 12,8 % par les complémentaires santé, soit une hausse de 0,3 point par rapport à 2023. On revient ainsi à un niveau proche de celui qui prévalait avant la crise sanitaire de la Covid-19. Mutuelle santé : 475 euros de prestations par habitant En termes financiers, le poids des complémentaires est loin d’être négligeable. En 2024, elles ont versé 32,5 milliards d’euros de prestations, soit l’équivalent de 475 € par habitant. Hausse des dépenses en dentaire, optique et audiologie Le remboursement des soins dentaires constitue l’un des principaux moteurs de cette progression. Rien que sur ce poste, les organismes complémentaires ont déboursé près de 6,4 milliards d’euros, représentant presque la moitié des coûts (48,5 %). Rapporté à la population, cela correspond à 94 € par habitant. L’optique reste également un secteur emblématique de l’intervention des mutuelles et assureurs : plus des deux tiers des frais (68,2 %) sont financés par les complémentaires, soit 5,6 milliards d’euros au total, et 82 € par habitant. Quant aux audioprothèses, bien qu’elles représentent un marché plus restreint, les Ocam assurent tout de même la moitié des dépenses dans ce domaine, pour un montant d’environ 1 milliard d’euros (14 € par habitant). À eux seuls, ces 3 secteurs (dentaire, optique et audioprothèses) absorbent près de 40 % des remboursements versés par les complémentaires santé. Rappelons que depuis 2021 les contrats de mutuelle responsable (95% du marché de la complémentaire santé) doivent appliquer la réforme 100% Santé, ou reste à charge zéro en dentaire (prothèses), optique (monture et verres de correction) et audiologie. La mise en place de ce dispositif qui oblige les complémentaires à prendre en charge l’intégralité du ticket modérateur des équipements du panier 1 (sans reste à charge) pèse considérablement sur leur équilibre financier. Ceci explique en partie l'augmentation très marquée des tarifs des complémentaires santé ces dernières années. Des soins ambulatoires de plus en plus pris en charge Outre les postes classiques, les dépenses en soins ambulatoires (soins ne nécessitant pas d’hospitalisation) connaissent également une progression notable. La Drees observe une hausse de 0,7 milliard d’euros sur ce poste en 2024. Cette évolution s’explique notamment par une demande accrue de soins spécialisés et par la revalorisation des tarifs depuis 2023. Dans ce contexte, les mutuelles apparaissent comme un acteur incontournable pour limiter le reste à charge des patients, particulièrement dans un système où l’assurance maladie obligatoire se recentre sur les dépenses prioritaires. Les mutuelles, premier acteur du secteur de la complémentaire santé Toutes catégories confondues, les mutuelles demeurent les principaux contributeurs au financement de la complémentaire santé. En 2024, elles ont versé 14 milliards d’euros de prestations sur le champ de la CSBM. Elles devancent ainsi les compagnies d’assurances, qui prennent en charge 11,9 milliards d’euros, ainsi que les institutions de prévoyance, à hauteur de 6,5 milliards d’euros. Cette répartition souligne la place prédominante des mutuelles dans le système français. Traditionnellement ancrées dans une logique de solidarité et de gestion à but non lucratif, elles continuent de représenter la forme la plus répandue de complémentaire santé auprès des ménages. Une part croissante du reste à charge pour les ménages Si les Ocam augmentent leur part de financement, les ménages ne sont pas en reste. En 2024, ils ont directement supporté 20 milliards d’euros de dépenses de santé, soit 7,8 % de la CSBM. Cette proportion progresse légèrement (+0,1 point par rapport à 2023), traduisant une charge financière toujours plus lourde pour les patients. En moyenne, le reste à charge par habitant était de 292 € en 2024, contre 276 € en 2023. Cette évolution est à mettre en parallèle avec la hausse continue du coût de certains soins et le développement de pratiques médicales non totalement prises en charge par la Sécurité sociale ni par les complémentaires, comme certaines médecines douces, les actes hors nomenclature ou les actes de confort. Un recul de la part de la Sécurité sociale Face à ces progressions assumées par les assurés et leurs complémentaires santé, le financement public enregistre un recul. En 2024, la part de la Sécurité sociale dans la CSBM passe de 79,9 % à 79,4 %, soit une baisse de 0,5 point. Le financement public de la santé représentait 202 milliards d’euros en 2024, soit 6,9% du PIB. En 2020, au moment de la crise Covid, les administrations publiques finançaient 80,1% de la CSBM. Cette diminution, bien que modeste, confirme une tendance structurelle : l’assurance maladie obligatoire se concentre de plus en plus sur les dépenses essentielles (hospitalisation, soins de ville), laissant une part croissante aux complémentaires et aux assurés. En 2024, les dépenses de santé ont totalisé 255 milliards d’euros, soit une consommation moyenne par habitant de 3 723 € par an, répartie ainsi : Soins hospitaliers : 1 765 € Soins ambulatoires : 1 137 € Médicaments : 504 € Dispositifs médicaux (optique, audiologie, etc.) : 317 € Une réorganisation progressive du financement des soins Ces chiffres traduisent une transformation progressive du modèle français de financement de la santé. Si la Sécurité sociale demeure le premier financeur, son rôle relatif s’amenuise au profit des Ocam et des ménages. Les mutuelles apparaissent comme un acteur de plus en plus central, notamment sur des postes coûteux comme l’optique, le dentaire et les audioprothèses. Alors que l’Assurance Maladie prévoit de moins rembourser certains soins en 2026, comme les cures thermales et les lunettes, mais aussi les dépenses relatives aux patients en ALD (Affection de Longue Durée), cette évolution pose question sur l’égalité d’accès aux soins. En effet, si la part des ménages augmente, certains patients risquent de renoncer à des traitements faute de moyens suffisants ou de couverture complémentaire adaptée.