Crédit immobilier : peut-on inclure le coût des travaux ?

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Vous avez repéré une maison ou un appartement qui nécessite des travaux importants pour révéler tout son potentiel. Le crédit immobilier qui finance l'achat peut-il intégrer ces travaux ? Vaut-il mieux solliciter un prêt à la consommation complémentaire ?

Pourquoi un crédit immobilier avec travaux ?

Le bien immobilier que vous prévoyez d'acquérir doit être rénové à grands frais pour être habitable et correspondre à vos goûts en matière de confort et de décoration. Ces travaux de rénovation vont aussi permettre de mettre la maison ou l'appartement concerné aux normes environnementales en vigueur, un préalable si vous comptez louer le bien. Pour mémoire, la loi Climat et Résilience prévoit d'interdire progressivement la mise en location des logements dits passoires thermiques, à savoir ceux classés G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) à partir de janvier 2025, et ceux classés F et E à partir de 2028 et 2034 respectivement.

Or, pour passer d'une étiquette G à une étiquette D, il faut investir au minimum 50 000€ de travaux, une somme importante qui nécessite de recourir à l'emprunt. Votre apport personnel étant mobilisé pour le crédit destiné à financer l'achat du bien immobilier, l'épargne résiduelle réclamée par la banque est une simple précaution en cas de coup dur, et ne peut servir à payer des travaux, a fortiori s'ils sont d'envergure. Un seul et unique emprunt peut couvrir et l'achat immobilier et le coût des travaux. Cette solution est préférable à la souscription d'un prêt à la consommation complémentaire, peu importe le montant de la rénovation.

En incluant les travaux dans le crédit immobilier, vous profitez des modalités fixées pour ce type de prêt, à savoir des taux d'intérêt plus bas que ceux applicables au crédit à la consommation et une durée de remboursement plus longue, ce qui permet d'étaler la dette et de diminuer l'endettement mensuel. Le montant des travaux aura un impact moins lourd sur votre budget.

Trois types de crédit immobilier avec travaux

Le coût des travaux peut être inclus dans le crédit à l'habitat de trois manières différentes :

  1. une seule ligne de crédit : le capital emprunté comprend le montant de l'achat et celui des travaux, établi sur la base des devis de professionnels. Vous disposez de la totalité de la somme demandée dans le respect d'un endettement maximum à 35% de vos revenus nets (avant impôt). Si le bien est destiné à la location, la banque ne tiendra pas compte des revenus locatifs éventuels dans le calcul du taux d'effort.
  2. deux lignes de crédit : l'emprunt contient une ligne pour l'achat immobilier, une autre pour les travaux. Le montant destiné au financement des travaux est débloqué au fur et à mesure de leur réalisation, ce qui suppose des intérêts intercalaires qui viennent renchérir le coût global du crédit.
  3. avec différé total d'amortissement : une seule ligne de crédit est prise en compte mais vous commencez à rembourser une fois les travaux achevés. Une option fort utile si vous payez un loyer pour vous loger, le temps de vous installer dans le nouveau logement. Là encore, la banque va facturer des intérêts intercalaires qui seront ajoutés au coût crédit et payés à l'achèvement des travaux. Durant la période de différé, les mensualités ne comportent que la prime d'assurance emprunteur.

L'intérêt du prêt travaux

La contractation d'un prêt spécifique pour financer les travaux, distinct du crédit immobilier, est intéressante si vous envisagez de réaliser les travaux vous-même. Généralement la banque impose l'intervention de professionnels pour accorder un prêt immobilier intégrant les travaux de rénovation, une manière pour elle de s'assurer que le logement sera aux normes et que les sommes débloquées correspondent au projet. Si vous avez l'expertise et le temps de gérer vous-même les travaux, vous pouvez opter pour un prêt travaux, qui entre dans la catégorie des crédits à la consommation.

Vous souscrivez un prêt personnel qui vous permet de disposer librement des sommes empruntées. Cela suppose de bien évaluer votre budget travaux pour éviter de vous endetter au-delà du nécessaire et d'emprunter un montant superflu que vous devez rembourser à un taux nettement moins attractif que le taux du crédit immobilier.

Le prêt travaux prend le plus souvent la forme d'un prêt affecté, qui prévoit que le capital soit destiné uniquement au financement des travaux. Cela suppose la présentation de devis et de factures de ou des entreprises auxquelles vous faites appel pour la réalisation du projet. Le taux d'intérêt est moins avantageux que le taux accordé pour un prêt personnel, mais vous bénéficiez d'une sécurité essentielle : en cas d'annulation des travaux ou de non conformité prévue contractuellement, le crédit peut être résilié et vous récupérez les sommes déjà versées.

La réforme de la loi Lagarde a porté le montant maximum d'un prêt travaux à 75 000€, un niveau qui permet de financer des dépenses importantes comme l'isolation, les huisseries, la toiture, l’achat d’une chaudière ou encore la mise aux normes du réseau électrique. La réglementation prévoit également un délai de rétractation de 14 jours ouvrables

Le crédit immobilier reste toutefois l'option la moins onéreuse pour financer les travaux du logement.

Aides financières aux travaux

Notre article ne serait pas complet si l'on omettait d'aborder les aides publiques à la rénovation. L'éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ peut financer jusqu'à 30 000€ de travaux sous réserve qu'ils concernent l'isolation et/ou l'installation d'équipements permettant l'utilisation d'une source d'énergie renouvelable. Les travaux doivent impérativement être réalisés par une entreprise ou un artisan labellisé RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Ce prêt sans intérêt, qui concerne uniquement la résidence principale, est remboursé sur une durée maximale de 15 ans et peut se cumuler avec d'autres aides comme les CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) et les coups de pouce des collectivités territoriales.

Si vous êtes primo-accédant, vous êtes peut-être éligible au PTZ, le prêt à taux zéro d'accession à la propriété qui peut servir à financer l'achat d'un logement ancien en zone B2 ou C. Pour en bénéficier, il faut que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération. Le PTZ est toujours un prêt complémentaire d'un crédit immobilier classique et permet de financer jusqu'à 40% du montant total de l'opération.

Mesure phare du gouvernement en place, MaPrimRénov' peut elle aussi compléter un éco-PTZ et un PTZ. Son montant maximum n'excède pas 10 000€, mais vient diminuer la somme totale empruntée, ce qui permet de réduire le taux d'endettement.

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Argent : qui peut bénéficier d’un rachat de crédit en 2022 ?

Un crédit après l’autre et voilà votre budget mensuel déséquilibré, avec des passages dans le rouge qui mettent en péril la stabilité financière de votre foyer. Avoir plusieurs emprunts à rembourser peut être une source de stress, même si votre reste à vivre reste décent. La solution pour préserver votre pouvoir d’achat : le rachat de crédit, ou plutôt crédits, car l’opération consiste à regrouper différents prêts, peu importe leur nature. Quelles sont les conditions pour accéder au rachat de crédits en 2022 ? Définition du rachat de crédits Appelé également regroupement ou restructuration de crédits, le rachat de crédits est une opération bancaire qui permet de rassembler en une seule ligne tout ou partie des emprunts en cours. Ce dispositif proposé par des organismes spécialisés ou même votre propre banque peut concerner tous les types de crédits : prêt à la consommation (prêt personnel, prêt affecté, crédit renouvelable) crédit travaux prêt auto prêt immobilier. Le rachat peut aussi contenir d’autres dettes, comme les découverts bancaires, les prêts familiaux, les factures impayées et les retards de loyer.  L’accumulation de ces différents débits rend complexe la gestion de votre budget. Pour y voir plus clair, mais aussi et surtout pour alléger le montant de vos remboursements mensuels, le rachat de crédits est la solution grâce à la mise en place d’un prêt unique, assorti d’un seul taux et d’une seule durée. Si plus de 60% de l’encours de crédit concerne une dette immobilière, le rachat tombe sous la réglementation du crédit immobilier. À l’inverse, celle du crédit à la consommation s’applique. Qui peut accéder au rachat de crédits ? Toutes les personnes détentrices d’au moins 2 emprunts peuvent solliciter un rachat de crédits. Si votre taux d’endettement est trop élevé, l’opération va permettre de l’abaisser à un niveau décent. Il est communément admis qu’un taux d’endettement est excessif au-delà de 33% de vos revenus. 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Leur cas relève d’une commission de surendettement de la Banque de France. Fin octobre 2022, l’institution a mis en place un numéro unique pour ces personnes en détresse financière (3414), en complément des canaux habituels (courrier, internet et guichets BdF). Comment procéder à un rachat de crédits ? La démarche la plus simple et la plus rapide est de faire appel à un courtier spécialisé, car le montage financier est souvent complexe, notamment en présence de plus de 2 crédits de nature différente. Vous pouvez en amont effectuer des simulations en ligne sur les sites dédiés, mais le recours à un expert vous permettra de confirmer la faisabilité de votre demande. Le courtier mettra en concurrence les organismes spécialisés dans le rachat de crédits et vous obtiendra la meilleure offre, en termes de conditions et de coût. Pour réduire votre taux d’endettement mensuel, il faut allonger la durée de remboursement. La contrepartie de cet allègement immédiat est un surcoût par rapport à l’addition de tous les coûts des prêts regroupés. Rachat de crédits et assurance emprunteur L’organisme va racheter vos différents prêts et les solder auprès de vos créanciers. Il devient alors votre seul et unique créancier. Si les crédits soldés sont couverts par une assurance emprunteur, ce qui est le cas des prêts immobiliers, le contrat est résilié automatiquement. Il convient alors de souscrire une nouvelle assurance emprunteur pour sécuriser le rachat, qui se matérialise en un nouveau prêt. Profitez de la réglementation en matière d’assurance de prêt pour choisir l’offre la plus compétitive. Conformément à la loi Lagarde assurance emprunteur, vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par le prêteur, vous avez l'opportunité de lui préférer une formule externe moins chère et plus protectrice. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance emprunteur et sélectionnez le contrat adapté à votre situation au meilleur prix, dans le respect de l’équivalence de garanties. Combien coûte un rachat de crédits ? L’assurance emprunteur est systématiquement requise en cas d’encours immobilier. Elle est facultative si le rachat concerne uniquement des prêts à la consommation. D’autres frais sont à prendre en compte lors d’une opération de regroupement de crédits : les indemnités de remboursement anticipé : 3% du capital restant dû dans la limite de 6 mois d’intérêts pour un prêt immobilier ; pour un crédit conso, au plus 0,5% du montant du prêt si le terme intervient dans moins d’un an, sinon, 1% du montant du prêt. les frais de banque : environ 1% du montant racheté. les frais d’intermédiation : au plus 5% du montant racheté selon la complexité du dossier. les frais de notaire ou d’hypothèque : 2% du montant d’un rachat de crédits avec garantie hypothécaire. Ces différents frais sont inclus dans le rachat. Conditions 2022 du rachat de crédit Il ne vous a sans doute pas échappé que les taux d’intérêts des crédits immobiliers ont nettement augmenté au cours de cette année. Depuis février 2022 et le déclenchement de la guerre en Ukraine, les taux d’emprunt se sont envolés pour atteindre leur niveau le plus haut depuis 7 ans. Le taux débiteur moyen sur 20 ans est passé de 1% fin 2021 à 2,50% actuellement. Si vous remboursez un emprunt immobilier assorti d’un taux inférieur à celui du marché, laissez cette ligne de crédit inchangée, ne l’intégrez pas dans votre rachat de crédits. Le taux appliqué à l’opération de rachat en présence d’un encours immobilier au moins équivalent à 60% du montant regroupé sera proche de ceux pratiqués pour les emprunts immobiliers. À terme, vous alourdissez considérablement votre dette. Réservez l’opération aux prêts conso à laquelle sera appliquée les taux d’intérêts en vigueur sur ce type de crédits, sur une durée qui peut aller jusqu’à 8 ans. Si votre rachat de crédits relève de la réglementation du crédit immobilier, le taux d’usure applicable au quatrième trimestre 2022 est de 3,05% pour une durée de remboursement de 20 ans et plus. Pour un rachat de prêts à la consommation d’un montant supérieur à 6 000€, le taux d’usure en vigueur est de 5,33%. Pour mémoire, le taux d’usure renvoie au Taux Effectif Global (TEG du prêt conso) ou Taux Annuel Effectif Global (TAEG du crédit immobilier) que l’organisme de crédit ne doit pas dépasser lors de l’octroi du financement. Ce taux doit contenir tous les frais relatifs au crédit, pas seulement les intérêts.

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Cumul emploi-retraite : quelle mutuelle choisir en 2023 ?

Certains retraités continuent d’exercer une activité professionnelle, souvent par nécessité financière pour combler une baisse de pouvoir d’achat ou aider les proches, quelques fois par passion ou simplement pour rompre avec l’isolement. Se pose alors la question de la couverture santé. Quelle mutuelle est adaptée à cette situation qui concerne quelque 400 000 seniors ?  Cumul emploi-retraite et mutuelle collective En tant qu’ex-salarié d’une entreprise du secteur privé, vous avez le droit de conserver la mutuelle collective souscrite par votre employeur. Pour mémoire, la loi a rendu la mutuelle obligatoire au sein du secteur privé depuis janvier 2016. L’entreprise doit proposer à tous ses salariés une complémentaire santé qu’elle finance au moins à 50%. La portabilité des droits vous autorise à garder le bénéfice des garanties de la mutuelle entreprise une fois parti à la retraite, mais vous devez en assumer l’intégralité des cotisations. Le contrat de mutuelle devient alors un contrat individuel, sur demande de votre part auprès de l’organisme assureur dans les 6 mois qui suivent votre départ à la retraite. La cotisation est désormais à votre charge, elle est identique à celle appliquée aux salariés actifs la première année (part salariale + part patronale), mais elle va augmenter au fil des ans. La réglementation y met toutefois des limites : jusqu’à +25% la deuxième année jusqu’à +50% la troisième année tarifs libres au-delà de la 3ème année. À ces conditions tarifaires peu avantageuses s’ajoute le problème de l’éventuelle inadéquation des garanties avec vos besoins. Les garanties souscrites au titre de la mutuelle collective sont maintenues, sans que vous puissiez en changer un iota. Si vos besoins de santé ont évolué, la mutuelle se révèle inadaptée. Autre inconvénient, vos ayants droit ne sont plus couverts, sauf accord de l’organisme assureur. Cumul emploi-retraite : la protection d’une mutuelle senior Conserver sa mutuelle à la retraite ou dans une configuration cumul emploi-retraite n’est donc pas la meilleure option, ni d’un point de vue financier ni sur le champ de la protection. Les organismes de complémentaire santé ont mis en place des contrats dédiés qui répondent aux besoins spécifiques des seniors. Le recours aux actes et produits de santé devient plus fréquent au-delà de 55 ans, et va s’intensifier progressivement. Sans une mutuelle senior, vous vous exposez à des restes à charge importants, notamment en hospitalisation et en médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses biologiques). La mutuelle retraite prend en compte la problématique santé des seniors en proposant des renforts sur les garanties indispensables. Grâce à la réforme 100%, vos dépenses d’optique, d’audiologie et de prothèses dentaires sont remboursées intégralement après intervention d’Ameli et de la mutuelle. Cumul emploi-retraite et loi Madelin Le cas des travailleurs indépendants est différent. En tant que TNS (Travailleur Non Salarié), vous étiez assujetti au cadre fiscal de la mutuelle loi Madelin qui vous permettait de déduire les cotisations d’une mutuelle indépendant de vos bénéfices imposables. Si vous continuez à exercer votre activité professionnelle et que vous êtes à jour dans vos cotisations aux régimes obligatoires maladie et vieillesse, vous conservez tous les avantages de la mutuelle Madelin. Trouver la bonne mutuelle senior Quel que soit le cas de figure, mettez les offres en concurrence avec un comparateur mutuelle santé senior. L’exercice permet d’économiser plus de 200€ par an à garanties similaires. Avec un comparateur en ligne, vous accédez à plusieurs devis mutuelle santé, un document qui contient tous les renseignements relatifs au contrat de santé complémentaire, qu’il s’agisse des garanties, du niveau de remboursement, de leurs modalités ou du tarif. Prêtez attention aux prestations annexes, comme les médecines douces, la prévention santé, l’affiliation à un réseau de soins et les services d’assistance en cas de coup dur (par exemple aide à domicile en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile prolongée). Vérifiez également les délais de remboursement. La plupart des organismes proposent des mutuelles senior à souscrire en couple, assorties d’une réduction de la cotisation de 10% à 20%. Une solution économique si vos besoins de santé sont peu ou prou similaires. En moyenne, le coût d’une mutuelle senior dépasse les 1 000€ par an et peut grimper à plus de 2 000€ pour une protection haut de gamme.  Les tarifs mutuelle senior en 2023 vont inévitablement augmenter, comme ils le font chaque année. Avec un comparateur mutuelle santé, vous avez accès aux offres les plus compétitives.

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Presse // Bilan de la Loi Lemoine (étude magnolia.fr) Les foyers français se sont rués sur cette mesure Pouvoir d’Achat à peine 3 mois après son lancement

Mesure forte en faveur du pouvoir d’achat, la loi Lemoine lancée le 1er septembre a tout juste 3 mois. En autorisant le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, elle offre la possibilité à tous les emprunteurs d’accéder à des offres beaucoup moins chères et elle vise à dynamiter un marché qui jusqu’à aujourd’hui était détenu à 85% par les banques. L’engouement est vif ! L’insurtech Magnolia.fr a étudié les 80 000 demandes de changement enregistrées sur son site entre le 1er septembre et le 28 novembre 2022. Voici le premier bilan de cette mise en œuvre réussie de la loi Lemoine. Succès immédiat d’une loi en faveur du pouvoir d’achat : un dispositif qui démarre sur les chapeaux de roues ! Magnolia.fr enregistre +300% de demandes de changement d’assurance depuis le 1er septembre 2022. L’activité de l’Assurance de Prêt est bouleversée : chez magnolia.fr, elle est désormais portée à 80% par les changements de contrats, contre seulement 20% par des nouveaux prêts. Les emprunteurs n’attendent pas ! Ils effectuent leur demande de changement dès les premiers mois du prêt :  la durée restante de leur crédit est en moyenne de 18 ans (durée moyenne d’un crédit immobilier en France : 19 ans). Un engouement fulgurant pour une mesure qui touche principalement les foyers de + 40 ans Ce sont les ménages français très touchés par l’inflation qui sont  en quête d’économies dans une période où leur pouvoir d’achat est pressuré de tous côtés. En effet, les couples représentent 2/3 des demandes de changement (alors qu’ils ne sont que 50% pour une demande de délégation pour un nouveau crédit); Les + de 45 ans est la tranche d’âge la plus représentée (41%). Cela conforte l’esprit de la loi visant à redistribuer du pouvoir d’achat aux familles et ce malgré l’opposition ferme des banques opposées à ce dispositif prétendant pratiquer des tarifs déjà très attractifs sur cette cible. Dans un contexte de hausse du coût de la vie, nous observons que même les cadres sont très nombreux à bénéficier de cette mesure puisqu’ils représentent 33% des demandes sur magnolia.fr. Des économies considérables à la clé La loi Lemoine joue donc parfaitement son rôle : celui de redistribuer du pouvoir d’achat très facilement et immédiatement aux Français. La preuve par les actes : l’économie moyenne est de 10 000€ par emprunteur sur la durée résiduelle du prêt, soit entre 100 et 200 euros par mois pour un foyer , simplement en substituant l’assurance de prêt bancaire par une offre beaucoup moins chère et tout aussi protectrice.   Exemple avec le profil type Magnolia.fr (couple, 43 ans, cadres, capital restant dû 216 667 euros, durée restante 18 ans)