Crédit immobilier : est-ce la fin des taux bas ?

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2022 débute avec quelques changements sur le front des taux d'intérêts des crédits immobiliers. Après cinq longues années de repli quasiment constant, les taux ont arrêté de se réduire comme peau de chagrin, en raison de l'évolution du contexte monétaire. Si vous pariez sur une nouvelle baisse, vous en serez pour vos frais. N'attendez plus pour concrétiser votre projet immobilier, les taux n'iront pas plus bas ! Mais ils restent encore très attractifs.

Des taux toujours inférieurs à l'inflation

Depuis fin 2021, les banques ont relevé leurs barèmes de taux, mettant un terme à une longue série de records à la baisse. Cette décision visait à ralentir une demande toujours très forte à l'approche du bilan annuel. 2021 aura été un millésime exceptionnel en termes de transactions et de distribution de prêts à l'habitat : jamais les Français ne s'étaient autant endettés pour acheter leur résidence principale ou un logement secondaire, ou même investir dans l'immobilier. Les objectifs bancaires étant tenus, il fallait freiner cet appétit insatiable pour la pierre en dépit de règles d'octroi restrictives (limite du taux d'endettement à 35% et de la durée de remboursement à 25 ans).

Les banques ont continué d'ajuster les taux d'intérêts en janvier et février et ce, sans exception. Cantonné à quelques enseignes en fin d'année, le phénomène touche désormais tous les établissements, car il est lié à des facteurs conjoncturels. Pour la faire courte, l'inflation à 3% sur un an et le coût du loyer de l'argent pour les banques les obligent à rectifier le tir et à rehausser les taux d'emprunt accordés aux particuliers.

Pas de panique ! Il est toujours possible de s'endetter à moindre coût, car les taux restent à des niveaux très bas. Un prêt sur 15 ans se négocie actuellement avec un taux inférieur à 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Sur 20 ans, le taux du marché tourne autour de 1,10% et sur 25 ans, les meilleurs dossiers peuvent décrocher un excellent 1,25%.

En empruntant à taux fixe, votre charge de remboursement va diminuer si le taux de l'inflation se maintient ou continue d'augmenter. Il faut toutefois ajouter tous les autres frais liés au crédit, dont le coût ne se limite pas aux seuls intérêts d'emprunt, qui rémunèrent la banque pour son service : garantie, frais de dossier, frais de courtage, frais d'expertise du bien et assurance emprunteur.

Les taux vont-ils encore monter ?

Aucun risque de voir les taux monter brutalement. Là ne serait pas l'intérêt des banques qui considèrent le crédit immobilier comme un produit d'appel. Les chiffres record de l'année 2021 doivent être au moins réitérés en 2022. Les ambitions des établissements de crédit sont donc fortes, ce qui augure d'une vive concurrence interbancaire.

Grâce au crédit immobilier, les banques captent le client pour plusieurs années, autour de 20 ans si le prêt n'a pas été racheté entre temps ou soldé par anticipation en cas de revente du bien. Dans l'intervalle, la banque peut proposer divers produits d'assurance et de placement, et améliorer au passage sa marge client, détériorée en raison de taux d'emprunt peu rémunérateurs.

La hausse observée depuis janvier oscille entre 0,05% et 0,35% selon les durées et les établissements. Il est probable que ce mouvement haussier s'inscrive dans la durée si les conditions sont réunies : 

  • progression de l'inflation,
  • hausse du rendement des obligations de l'État français sur 10 ans, 
  • augmentation des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, un scénario que l'institution est désormais prête à envisager avant l'été. 

Pour rappel, le taux de l'inflation en zone euro atteint 5%, sous l'effet des prix de l'énergie et des pénuries de matières premières, soit plus de deux fois l'objectif d'inflation que la BCE s'est fixé à moyen terme (2%).

Un autre paramètre entre en jeu et non des moindres : la crise russo-ukrainienne. Si la guerre éclate, et tout porte à croire que la menace est déjà là, l'inflation pourrait s'envoler et entraîner un climat de défiance sur les marchés financiers. Les turbulences des marchés ne seraient plus à imputer à la pandémie, mais à la forte hausse de l'inflation sur les prix de l'énergie. Les importations de gaz et de pétrole pour l'Union Européenne proviennent respectivement à 40% et 30% de la Russie. Sur les 5 millions de barils de pétrole que produit chaque jour la Russie, 4 vont en direction de l'Europe. Un conflit armé fera peser un risque sur l'offre de pétrole et de gaz, et poussera les prix vers le haut.

Le pouvoir d'achat des ménages souffre et pourrait souffrir davantage dans les semaines à venir. On est à deux doigts de voir les revendications salariales augmenter. Une hausse des salaires serait alors un autre facteur influençant l'inflation dans notre pays.

La période bénie des taux d'emprunt au plancher est belle et bien terminée, mais nul ne peut prédire l'ampleur de l'inéluctable remontée, compte tenu des variables géopolitiques. Si vous envisagez d'acquérir un bien immobilier, passez à l'action maintenant ! Si vous êtes déjà proche des limites de l'endettement, une nouvelle hausse des taux hypothéquerait votre projet.

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