Crédit immobilier : la banque peut-elle refuser le prêt en cas d'invalidité ?

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L'égalité d'accès au prêt bancaire est un sujet tout récemment abordé par la loi Lemoine dont les dispositions entrent en vigueur le 1er juin prochain. A priori, un emprunteur en situation d'invalidité ne peut être discriminé, disposant des mêmes droits d'accès au crédit qu'une personne valide. Dans les faits, l'invalidité peut être un frein. Quels sont les dispositifs censés faciliter l'accès au prêt des personnes invalides ?

L'accès au crédit des personnes invalides

La législation française ne prévoit aucun droit au crédit. Les banques restent seules décisionnaires dans l'attribution des financements pour des projets quelle que soit leur nature (consommation, immobilier, travaux). La question de l'égalité d'accès aux emprunts bancaires est donc légitime, puisque rien ne s'oppose aux prêteurs dans l'octroi des crédits, hormis les normes d'emprunt strictement encadrées par le régulateur (double limite du taux d'endettement à 35% et de la durée de remboursement à 25 ans).

En mars 2021, la sénatrice du Nord Michelle Gréaume avait interrogé le gouvernement sur les difficultés d'accès au crédit des personnes en situation de handicap, mettant en exergue la distinction opérée avec les valides en dépit de droits identiques entre les personnes, quel que soit leur état de santé. La ministre déléguée au ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance, Agnès Pannier-Runacher, avait réfuté ce constat et affirmé n'avoir observé aucun "blocage généralisé pour l'accès au crédit bancaire des personnes en situation de handicap".

La banque peut donc aussi bien accorder que refuser un prêt et n'a pas à se justifier. Il apparaît alors difficile d'affirmer que l'invalidité peut être un frein à l'accès au crédit, tout comme de soutenir que l'invalidité n'est jamais la cause d'un refus de prêt, même si une telle discrimation est interdite par la loi et peut donner lieu à des actions en justice si elle est prouvée. La jurisprudence nous indique que les personnes discriminées ont toujours gain de cause, sans pour autant accéder au crédit.

La garantie invalidité de l'assurance emprunteur

Dans sa question au gouvernement, la sénatrice Michelle Gréaume avait soulevé deux écueils principaux pour les personnes invalides lors d'une demande de prêt bancaire :

  1. l'insuffisance de ressources : les banques refusent très souvent de considérer la pension d'invalidité comme un revenu fixe, car elle n'est pas saisissable en cas d'impayés ;
  2. la sélection médicale lors de la souscription à l'assurance emprunteur : l'invalidité doit être déclarée dans le questionnaire de santé, justifiant une couverture et une tarification adaptées, ou un refus d’assurance.

L'assurance est systématiquement exigée par le prêteur pour garantir le remboursement du crédit en cas d'aléas de la vie qui empêcheraient l'emprunteur de s'acquitter de sa dette. Le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie sont les deux risques majeurs couverts par l'assurance. S'y ajoutent des garanties invalidité et incapacité (voire perte d'emploi) qui viennent renforcer la protection et de l'emprunteur et du prêteur en fonction du profil du premier.

Or, l'aléa est une notion inhérente au contrat d'assurance dont les effets dépendent d'un événement incertain. La garantie invalidité se déclenche si l'emprunteur devient invalide en cours de prêt, prenant en charge une partie des mensualités selon le niveau de garantie souscrit. Les personnes déjà en situation de handicap lors de la souscription à l'assurance peuvent donc essuyer un refus au motif que le contrat ne permet pas de couvrir le risque.

Elles doivent alors se tourner vers la convention Aeras (S'assurer et emprunter avec un risque aggravé), dispositif opposable aux banques et aux assureurs destiné à faciliter l'accès aux personnes qui ne peuvent être assurées aux conditions standards en raison de leur historique de santé. Les personnes concernées bénéficient d'un examen spécifique de leur demande d'assurance et d'un plafonnement des cotisations

Mais si la convention Aeras permet d'assurer un meilleur accès au crédit pour les personnes invalides ou avec un problème de santé, elle est structurée par deux limites :

  1. l'emprunt doit être remboursé avant les 70 ans de l'emprunteur ;
  2. le montant de l'emprunt ne doit pas excéder 320 000€.

Le contexte réglementaire est amené à évoluer très prochainement avec l'entrée en application de la loi Lemoine le 1er juin 2022.

La loi Lemoine et la suppression de la sélection médicale

La problématique de l'accès au crédit aux personnes malades ou invalides n'est pas nouvelle mais a pris de l'ampleur depuis le début de la crise sanitaire qui n'a fait que creuser les écarts socio-économiques.

Adoptée en février dernier, la loi Lemoine autorise le changement à tout moment de l'assurance de prêt immobilier, ce qui vient consolider le droit au libre choix du contrat prévu depuis la loi Lagarde de 2010. L'existence de cette nouvelle faculté est le fruit d'un échange donnant-donnant entre députés et sénateurs, ces derniers ayant introduit dans le texte la suppression de la sélection médicale sous certaines conditions.

Les emprunteurs qui contractent un prêt inférieur à 200 000€, remboursé avant leur 60ème anniversaire, n'auront plus de questionnaire de santé à remplir à compter du 1er juin prochain. Avec une quotité d'assurance à 50/50 sur chaque tête, un couple de co-emprunteurs peut s'endetter sous la barre des 400 000€ et éviter l'obstacle de la sélection médicale.

Les plafonds sont inférieurs à ceux prévus par la convention Aeras, mais la fin de la sélection médicale va certainement permettre à bon nombre de personnes invalides d'accéder enfin à la propriété immobilière. Les professionnels estiment que la moitié des candidats à l'emprunt sont concernés par les dispositions de la loi Lemoine.

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Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.