Assurance prêt immobilier : la banque peut-elle m'imposer son contrat ?

Un homme tient son téléphone de la main droite, regarde l'objectif d'un air choqué

Les taux d'intérêts sont à leur plus bas niveau historique, une situation qui facilite l'emprunt immobilier au plus grand nombre mais pénalise les marges des banques. Pour se rémunérer, les établissements de crédit misent sur d'autres produits annexes, tels que l'assurance emprunteur, gros pourvoyeur de profits, et l'assurance habitation. Dans un cas comme dans l'autre, la réglementation vous laisse libre de choisir le contrat, peu importe l'insistance de la banque. Sur le terrain, c'est un peu plus compliqué.

Crédit immobilier : un produit peu rémunérateur

Les taux d'intérêts des crédits immobiliers ont de nouveau baissé en septembre, établissant un ultime record à 1,05% toutes durées confondues (hors assurance et coût des sûretés). Actuellement, les candidats à l'emprunt peuvent s'endetter sous la barre symbolique de 1% sur la maturité classique de 20 ans. Jamais le crédit à l'habitat n'a été aussi peu cher, ce qui contribue à la dynamique du marché et au volume historique du nombre de transactions (autour de 1,5 million sur un an, neuf et ancien cumulés).

Favorable pour les emprunteurs, la période l'est moins pour les établissements prêteurs qui doivent trouver d'autres sources de rémunération que les seuls taux d'intérêts. Le crédit immobilier n'est pas constitué uniquement du taux nominal, son coût agrège toutes les autres dépenses exigées par la banque pour accorder le financement :

frais de dossier
frais d'ouverture et de tenue de compte
frais d'expertise du bien immobilier
garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers, caution)
assurance de prêt.

Tous ces frais additionnés vont permettre de calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), le taux indicateur du coût final de l'emprunt immobilier, et seule variable permettant de comparer les offres de prêt. Les frais de courtage sont eux aussi partie intégrante du TAEG si l’intermédiaire parvient à conclure l’affaire. Le TAEG doit rester sous le seuil de l'usure applicable sur la durée concernée.

Crédit immobilier : une affaire de négociation ??

Dans un prêt immobilier, tout se négocie... ou presque. Du taux d'intérêts à l'assurance emprunteur, vous avez théoriquement la possibilité de discuter avec la banque afin d'obtenir les meilleures conditions, si toutefois vous possédez le savoir nécessaire en matière de montage financier. Le conseiller bancaire va jouer de son autorité professionnelle pour imposer des produits et services, se justifiant par un caractère obligatoire qu'ils n'ont pas.

Vous n'aurez généralement pas le choix de la garantie. Selon la situation, la caution sera préférée à une garantie hypothécaire. C'est d'ailleurs l'option la plus largement usitée, les sociétés de cautionnement étant filiales ou partenaires des établissements de crédit. On reste dans le giron bancaire. Les frais de dossier sont inévitables et difficilement négociables compte tenu de la faiblesse des taux d'emprunt, idem pour les frais de tenue de compte et le coût de l'évaluation du bien qui sont des sommes forfaitaires et qui ont finalement peu d'impact sur le coût global du crédit.

Il en va tout autrement de l'assurance emprunteur, deuxième poste de coût après les intérêts. La banque va user de son pouvoir pour vous imposer sa formule interne, car le produit lui apporte jusqu'à 70% de marge. Difficile pour elle de se passer de cette juteuse source de profits qui peut pourtant être librement choisie par le client.

La réglementation vous autorise à souscrire une assurance externe à la banque prêteuse dès lors qu'elle présente des garanties au moins équivalentes à celles du contrat groupe. On ne va pas se mentir, mettre en place un contrat alternatif au moment de la demande de prêt est chose malaisée, preuve en est le taux de captation des banques : 87% des assurances emprunteur sont des contrats bancaires. Avec l'accompagnement d'un courtier indépendant comme Magnolia.fr, vous optimisez vos chances de souscrire un contrat délégué, conçu sur-mesure et au tarif le plus juste.

Pressés par le temps pour conclure la transaction et souvent influencés par la banque, bon nombre d'emprunteurs cèdent et souscrivent le contrat d'assurance interne, quitte à payer jusqu'à quatre fois plus cher. Pas de panique ! Le changement d'assurance en cours de prêt est autorisé grâce à la loi Hamon et à l'amendement Bourquin.

La banque ne va pas se contenter de l'assurance de prêt. Elle va également chercher à placer son assurance habitation, produit naturellement lié de toute propriété immobilière.

Assurance habitation : produit accessoire non obligatoire

Rappelons en préambule que l'assurance habitation n'est pas obligatoire pour les propriétaires, qu'ils soient occupants ou non, mais vivement recommandée pour couvrir tout type de sinistre et éviter d'éventuels litiges avec des tiers. L'assurance habitation fait partie des assurances indispensables de la vie quotidienne comme la mutuelle ou l'assurance auto qui est, pour sa part, légalement obligatoire sur le volet responsabilité civile. L’assurance habitation permet de protéger le patrimoine familial en couvrant les dommages aux biens, garantit la responsabilité civile de l'assuré et des membres du foyer en cas de dommages aux tiers.

Autant de caractéristiques que la banque va s'empresser de mettre en avant auprès de tout client emprunteur immobilier. En tant qu'entreprise commerciale, elle est dans son bon droit de proposer son assurance habitation. Elle ne l'est plus si elle cherche à l'imposer pour octroyer le crédit.

Il en est de l'assurance emprunteur comme de l'assurance habitation : elles ne sont pas obligatoires pour obtenir un financement immobilier.

S'il paraît illusoire de décrocher un prêt sans assurance emprunteur en raison de la protection indispensable et essentielle qu'elle confère à la banque et à l'assuré emprunteur, l'assurance habitation est un simple accessoire qui ne peut en aucun cas conditionner l'octroi du prêt.

Là encore, le discours influent de la banque a raison de l'emprunteur qui souscrit à l'assurance habitation pour accélérer sa demande de prêt. Si tel est votre cas, vous pouvez résilier le contrat après la première échéance, à tout moment et sans frais, conformément à la loi Hamon. Il appartient au nouvel assureur de gérer toutes les démarches administratives liées au changement pour éviter toute rupture de couverture.

Coûts annexes d'un crédit immobilier : que dit la loi ?

Sachez enfin que le coût de l'assurance habitation devra être inclus dans le calcul du TAEG si elle est imposée par la banque pour l'octroi du prêt. Du point de vue réglementaire (articles L.311-1, R.313-1-0-3 et R.314-4 du Code de la consommation), toutes les dépenses nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées doivent être comprises dans le TAEG, notamment les primes d'assurance. Il existe une abondante jurisprudence sur les éléments devant entrer ou non dans le calcul du TAEG.

Une récente décision de la Cour de cassation indique par exemple que le nantissement d'une assurance vie exigée en garantie du prêt doit faire partie des frais indirects pris en compte dans le TAEG. Il en est de même des frais de souscription de parts sociales dès lors qu'ils subordonnent l'octroi du prêt, également des primes de l'assurance habitation si la souscription est une condition de formation du contrat de prêt.

Tous les frais qui conditionnent le prêt doivent donc être intégrés dans le TAEG. Cela vaut pour l'assurance emprunteur que certaines banques n'hésitaient pas, encore récemment, à exclure pour contenir le TAEG sous le taux d'usure. C'est désormais interdit en vertu des nouvelles règles d'octroi.

Si l'on se réfère à la directive européenne, qui est obligatoirement transposée dans le droit français, "Le coût total du crédit pour le consommateur devrait inclure tous les coûts que le consommateur doit payer au titre du contrat de crédit et qui sont connus du prêteur. Il devrait, par conséquent, inclure les intérêts, les commissions, les taxes, les frais des intermédiaires de crédit, les frais d’expertise du bien à hypothéquer et tous les autres frais, à l’exception des frais de notaire, nécessaires pour obtenir le crédit, par exemple une assurance vie, ou pour l’obtenir aux conditions annoncées, par exemple une assurance incendie".

En pratique, la banque va rarement inclure les primes de l'assurance habitation dans le coût du crédit immobilier pour la bonne et simple raison qu'elles vont alourdir le TAEG, dans des proportions toutefois minimes. N'oublions pas la condition sine qua non : rester en-deçà du taux de l'usure.

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Assurances, immobilier : ce qui change à partir de juin 2023

Plusieurs mesures réglementaires dans le domaine des assurances et de l’immobilier entrent en vigueur à partir du 1er juin 2023. L'une d’entre elles aura un impact sur votre budget, puisqu’elle permettra de résilier plus facilement vos abonnements et vos contrats d’assurance. Résiliation des assurances en 3 clics Vous allez pouvoir mettre un terme à tout abonnement (téléphonie, électricité, gaz, internet, etc.) ou contrat d’assurance par un simple « bouton de résiliation ». Cette nouveauté vise à favoriser la concurrence dans une période où les dépenses contraintes pèsent lourd sur le budget des ménages, à commencer par les assurances. Quels contrats sont concernés ? À compter du 1er juin prochain, tous les nouveaux contrats, mais également les contrats en cours, conclus par voie électronique, par téléphone ou de manière physique, seront résiliables en 3 clics. Sont concernés les contrats d’assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles, comme l’assurance habitation, l’assurance auto/moto, ou la mutuelle santé, qui peuvent être souscrits en ligne à la date où l’assuré souhaite résilier. Pour mémoire, ces contrats d’assurance à reconduction tacite peuvent être résiliés à tout moment à compter d’une année de souscription. Pour tous les phobiques administratifs, cette mesure va grandement faciliter la résiliation des assurances, mais aussi les abonnements auprès des opérateurs télécom, des services de streaming et de toute société proposant un abonnement comme les fournisseurs d’énergie. Bouton résiliation Le texte de loi précise que les entreprises doivent « mettre à disposition du consommateur une fonctionnalité gratuite permettant d'accomplir, par voie électronique, la notification et les démarches nécessaires à la résiliation du contrat ». La fonctionnalité doit être présentée sous la mention « résilier votre contrat » ou une formule similaire dénuée d’ambiguïté et affichée en caractères lisibles. Elle doit rappeler à l’usager les conditions de résiliation : existence d’un délai de préavis, conséquences de la résiliation pour l’assuré. Après avoir renseigné les rubriques (nom, prénom, motif de résiliation, référence du contrat), le souscripteur accède à une page qui présente un récapitulatif de sa demande lui permettant de vérifier et de modifier le cas échéant les informations fournies. Il confirme ensuite sa notification de résiliation par une simple fonction mentionnant « confirmer ma demande de résiliation » ou une formule analogue claire et lisible. Si vous détenez un crédit immobilier, n’oubliez pas que vous pouvez changer d’assurance emprunteur quand vous le souhaitez et sans frais, sans attendre la date d’échéance. Grâce à la loi Lemoine, l’assurance de prêt immobilier est la seule assurance résiliable à tout moment, sans un minimum d’engagement. Lutte contre les arnaques en banque et assurance Si vous souhaitez souscrire un crédit, une assurance ou un produit financier, il sera désormais plus facile de vérifier que le professionnel ou l’intermédiaire est autorisé à exercer. L’arrêté du 6 décembre 2022 qui entre en vigueur le 1er juin 2023 introduit l’obligation pour les professionnels immatriculés à l’Orias de fournir systématiquement une modalité de contact (téléphone et/ou adresse de contact, adresse du site internet s’il existe) pour compléter les informations à destination du public qui peut accéder librement au portail de ce registre unique. Cette mesure permet au consommateur de vérifier qu’un courtier en assurance ou un intermédiaire en banque ou produits financiers est bien immatriculé à l’Orias et qu’il répond aux exigences réglementaires, mais elle vise aussi à lutter contre les arnaques financières avec usurpation de l’identité du professionnel. Obligation déclarative de biens immobiliers Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires, qu’ils soient particuliers ou entreprises, sont invités à déclarer leur(s) bien(s) immobilier(s) à usage d’habitation sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. La date limite pour effectuer cette déclaration est le 30 juin 2023 inclus. Au-delà, une amende forfaitaire de 150€ par bien pourra être appliquée. Cette nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires concerne tous les logements à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, ou que le local soit vide, vacant, meublé ou mis à disposition à titre gratuit d’un tiers. Pour chaque logement, le propriétaire doit ainsi indiquer à quel titre il l’occupe, et dans le cas où le logement est loué, il doit renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Les données d’occupation connues des services administratifs sont pré-affichées. Le propriétaire a la possibilité de les modifier en cas d’erreur, et par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Par cette nouvelle obligation, le fisc souhaite recenser les contribuables qui doivent s’acquitter de la taxe d’habitation, toujours imposée pour les résidences secondaires, ou de la taxe sur les logements vacants.

PRESSE // Loi Lemoine et changement d’assurance emprunteur : un an après, une vrai succès pour l'arme anti l’inflation !

Communiqué de Presse , le 25 mai 2023 La loi Lemoine fête son premier anniversaire le 1er juin 2023. Adoptée en février 2022, elle est entrée en application dès le 1er juin 2022 et a été pleinement déployée à tous les emprunteurs le 1er septembre de la même année. La mesure phare, le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, est fondamentale pour les ménages, car elle leur permet de réduire significativement le coût d’un crédit immobilier. Magnolia.fr, grâce aux 200 000 simulations effectuées sur son site depuis le 1er juin, dresse le bilan de cette première année, mesurant avec précision l'enthousiasme qu’elle soulève, les publics touchés et les économies colossales qu’elle génère. Dores et déjà, 70 000 d'entre eux ont changé leur Assurance de Prêt. Un an de succès pour ce dispositif pouvoir d’achat + 250% de demandes sur magnolia.fr ! Applicable aux nouveaux prêts depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine suscite un engouement inédit auprès des emprunteurs. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement d’assurance de prêt immobilier ont bondi de 250% dès l’entrée en vigueur de la loi et les emprunteurs ont bien compris que l’opportunité de réduire le coût de leur crédit immobilier ne doit pas attendre. Les emprunteurs n'attendent plus pour changer ! Ils effectuent leur demande de substitution dès les premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt. La durée résiduelle de remboursement s’affiche en moyenne à 18,1 ans. En France, la durée moyenne d’un prêt immobilier est de 19 ans. Un marché bien fluidifié mais une ombre au tableau ... En donnant cette facilité, la loi Lemoine fluidifie largement le marché de l'assurance de prêt, mais par mesure de rétorsion le monde bancaire a rendu encore + difficile la délégation d'assurance : nous constatons que le taux d’acceptation de délégation au moment de l’octroi du prêt a chuté de plus de 30% en un an. Plus que jamais, les banques prêteuses sont réticentes à l’idée de laisser son client choisir une assurance concurrente. Quant aux emprunteurs, ils évitent de compromettre l’acceptation de leur demande de financement, la loi Lemoine leur permettant de négocier dans un deuxième temps leur assurance de prêt. Les foyers de 25-45 ans, première cible de la loi Lemoine La loi Lemoine est une mesure pour le pouvoir d’achat qui touche tous les profils, quelle que soit la CSP. Les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les couples (60%) et davantage les plus de 36 ans parmi les tranches d’âge. Les cadres sont surreprésentés à partir de 25 ans, signe que cette Catégorie Socio Professionnelle cherche également à lutter contre l’inflation et à récupérer chaque mois un peu de + de pouvoir d’achat. C’est également un public bien informé de ses droits. Rappelons toutefois que les banques et les assureurs, depuis la loi Lemoine, ont pour obligation d’informer chaque année leurs clients de leur droit au changement d’assurance de prêt à tout moment, sur tout support durable. Jusqu'à 18 000 d'économies.... de quoi aider les propriétaires à lutter contre l'inflation ! Les économies réalisées illustrent sans surprise l’objectif central de la loi Lemoine : redistribuer du pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs.Les plus jeunes sont les premiers gagnants avec une économie moyenne de 18 514€ pour un couple (soit environ 100 euros / mois).Chez Magnolia.fr, les moins de 35 ans qui empruntent à deux bénéficient d’un taux moyen d’assurance de 0,11% pour des montants empruntés inférieurs ou égaux à 200 000€, quand les banques, elles, font rarement mieux que 0,34%.Pour les autres tranches d’âge, le gain moyen pour un couple reste très important, allant de plus de 10 000 € (61 ans et plus) à 17 076 € (25-35 ans) sur la durée restante du prêt. Alors que la hausse des taux a fait perdre en un an 20% de capacité d’emprunt à ceux qui ont réussi à décrocher leur financement bancaire, la loi Lemoine leur permet de regagner immédiatement quelques précieux points de pouvoir d’achat.

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