Crédit immobilier et dossier : dépenses estivales


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Si vous comptez engager un projet immobilier à la rentrée prochaine, attention à votre train de vie durant les vacances d'été. Votre banquier verrait d'un très mauvais œil des dépenses excessives qui pénaliseraient votre demande de prêt. Les "flambeurs" ne sont pas bien vus par les établissements de crédit et même sans vous prendre pour le dernier nabab, vivre au-dessus de vos moyens va compromettre sérieusement vos chances de décrocher le financement de votre futur logement.

Les 3 derniers mois sont décisifs

Pour obtenir un prêt immobilier, il faut montrer patte blanche. Rien de nouveau sous le soleil, une gestion saine des comptes est une des conditions cardinales pour que le banquier daigne jeter un œil à une demande de financement. L'enjeu est bien de rembourser à terme des sommes souvent très importantes sur une durée plus ou moins longue. Les revenus sont scrutés mais aussi la façon dont ils sont dépensés. 

Et par temps de pandémie qui n'en finit pas, alors que l'été est propice au relâchement, personne n'a envie de se priver. Selon la Banque de France, les ménages français ont accumulé près de 150 milliards d'euros d’épargne entre mars 2020 et mars 2021. Il semble donc normal de se faire plaisir pendant ces vacances et d'en faire profiter l'économie. Alors faisons chauffer la carte de crédit !

Il serait préférable de calmer vos ardeurs si vous envisagez d'acheter un bien immobilier dans les prochains mois. Les candidats à l'emprunt un peu trop prodigues risquent la disqualification. Les comptes dans le rouge sont stigmatisés et signent la relégation d'une demande de financement. 

Voici un petit rappel des principaux documents relatifs à vos ressources et charges exigés par la banque pour la constitution de votre dossier :

  • vos 3 derniers bulletins de salaire ou bilans comptables
  • les relevés de comptes bancaires des 3 derniers mois
  • les 2 derniers avis d'imposition
  • les tableaux d'amortissement des éventuels crédits en cours
  • un justificatif de l'apport personnel
  • tout document attestant d'éventuels revenus fonciers.

Ces pièces justificatives seront accompagnées d'autres éléments essentiels qui concernent le projet en lui-même : avant-contrat (promesse ou compromis de vente), ou contrat de réservation en VEFA, ou contrat de construction de maison individuelle ou permis de construire, complété par une demande de PTZ si vous êtes primo-accédant. 

Une bonne santé financière

Connaissez-vous les qualités qu'attend de vous votre banquier ? Être sérieux dans vos dépenses, c'est-à-dire raisonnable et épargnant, tout en bénéficiant d'une situation professionnelle stable. Une entorse à ce tableau vertueux peut compromettre votre désir d'accéder à la propriété. Les documents relatifs à vos ressources et à vos charges sont là pour rassurer le prêteur quant à vos capacités à bien gérer votre budget. Votre profil d'emprunteur en dépend : les découverts bancaires et les dépenses intempestives sont rédhibitoires. "L'argent ouvre les portes du plaisir et ferme celles de la vertu" (Hacène) !

Si vous espérez déposer votre demande de prêt en septembre, la banque va se baser sur les dépenses des mois de juin, juillet et août. Cigale cet été, recalé à la rentrée ! Vous comptez vivre à bride abattue ? Attendez quelques mois pour rétablir les comptes dans le vert et solder les éventuels prêts à la consommation dont le terme approche. Mieux vaut patienter pour bétonner votre dossier.

Vous n'avez jamais eu de découvert bancaire, car vous avez toujours quelques sous de côté pour les petites folies passagères ? Ça risque de coincer en présence d'un projet immobilier. Évitez de puiser dans votre épargne, celle qui va contribuer à constituer votre apport personnel

Pour mémoire, les banques sont devenues très tatillonnes sur l'effort financier à poser d'entrée de jeu : à moins de 10% du montant de l'opération, c'est l'Everest en tongs ; au-delà, le banquier commence à vous prendre au sérieux. 10% d'apport personnel compensent tout juste les frais de notaire et de garantie. Quelques points supplémentaires vont diminuer la somme empruntée et vous permettre de décrocher un taux d'intérêt plus intéressant, et donc réduire votre endettement.

Il ne vous a pas échappé que l'accès au crédit immobilier est plus compliqué depuis plus d'un an, les autorités financières ayant mis le holà en janvier 2020 face à la surchauffe qui menaçait. Votre taux d'endettement ne doit pas excéder 35% de vos revenus nets et la durée sur laquelle vous pouvez emprunter doit rester inférieure ou égale à 25 ans (27 ans si vous achetez en VEFA). Même si vous bénéficiez de revenus confortables qui indiqueraient un reste à vivre plus que suffisant, votre taux d’endettement ne doit pas outrepasser le plafond de verre. Autre consigne intangible : l'assurance qui couvre le prêt est désormais incluse dans le calcul des charges.

Une bonne santé tout court !

On en vient tout naturellement à l'assurance emprunteur, cette couverture systématiquement exigée par la banque pour garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance d'un aléa de la vie (décès, incapacité et invalidité, voire perte d'emploi). Au diable les restrictions, faisons bombance cet été ! Des excès qui pourraient entacher le questionnaire de santé que vous devez remplir lors de la souscription à l'assurance de prêt. Les abus de bonne chère et d'alcool pourraient sonner le glas de votre demande de financement, si votre taux de cholestérol, d'ordinaire dans l'épaisseur du trait des constantes biologiques, excède les seuils admis.

L'achat d'un bien immobilier représente pour beaucoup le projet d'une vie. Plus qu'une acquisition, c'est un engagement à long terme qui demande des connaissances techniques, et mobilise beaucoup d'argent et d'énergie. Vous mettrez toutes les chances de votre côté en faisant abnégation de quelques plaisirs dispendieux.

Publié par Astrid Cousin le

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