Crédit immobilier et dossier : dépenses estivales

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Si vous comptez engager un projet immobilier à la rentrée prochaine, attention à votre train de vie durant les vacances d'été. Votre banquier verrait d'un très mauvais œil des dépenses excessives qui pénaliseraient votre demande de prêt. Les "flambeurs" ne sont pas bien vus par les établissements de crédit et même sans vous prendre pour le dernier nabab, vivre au-dessus de vos moyens va compromettre sérieusement vos chances de décrocher le financement de votre futur logement.

Les 3 derniers mois sont décisifs

Pour obtenir un prêt immobilier, il faut montrer patte blanche. Rien de nouveau sous le soleil, une gestion saine des comptes est une des conditions cardinales pour que le banquier daigne jeter un œil à une demande de financement. L'enjeu est bien de rembourser à terme des sommes souvent très importantes sur une durée plus ou moins longue. Les revenus sont scrutés mais aussi la façon dont ils sont dépensés. 

Et par temps de pandémie qui n'en finit pas, alors que l'été est propice au relâchement, personne n'a envie de se priver. Selon la Banque de France, les ménages français ont accumulé près de 150 milliards d'euros d’épargne entre mars 2020 et mars 2021. Il semble donc normal de se faire plaisir pendant ces vacances et d'en faire profiter l'économie. Alors faisons chauffer la carte de crédit !

Il serait préférable de calmer vos ardeurs si vous envisagez d'acheter un bien immobilier dans les prochains mois. Les candidats à l'emprunt un peu trop prodigues risquent la disqualification. Les comptes dans le rouge sont stigmatisés et signent la relégation d'une demande de financement. 

Voici un petit rappel des principaux documents relatifs à vos ressources et charges exigés par la banque pour la constitution de votre dossier :

  • vos 3 derniers bulletins de salaire ou bilans comptables
  • les relevés de comptes bancaires des 3 derniers mois
  • les 2 derniers avis d'imposition
  • les tableaux d'amortissement des éventuels crédits en cours
  • un justificatif de l'apport personnel
  • tout document attestant d'éventuels revenus fonciers.

Ces pièces justificatives seront accompagnées d'autres éléments essentiels qui concernent le projet en lui-même : avant-contrat (promesse ou compromis de vente), ou contrat de réservation en VEFA, ou contrat de construction de maison individuelle ou permis de construire, complété par une demande de PTZ si vous êtes primo-accédant. 

Une bonne santé financière

Connaissez-vous les qualités qu'attend de vous votre banquier ? Être sérieux dans vos dépenses, c'est-à-dire raisonnable et épargnant, tout en bénéficiant d'une situation professionnelle stable. Une entorse à ce tableau vertueux peut compromettre votre désir d'accéder à la propriété. Les documents relatifs à vos ressources et à vos charges sont là pour rassurer le prêteur quant à vos capacités à bien gérer votre budget. Votre profil d'emprunteur en dépend : les découverts bancaires et les dépenses intempestives sont rédhibitoires. "L'argent ouvre les portes du plaisir et ferme celles de la vertu" (Hacène) !

Si vous espérez déposer votre demande de prêt en septembre, la banque va se baser sur les dépenses des mois de juin, juillet et août. Cigale cet été, recalé à la rentrée ! Vous comptez vivre à bride abattue ? Attendez quelques mois pour rétablir les comptes dans le vert et solder les éventuels prêts à la consommation dont le terme approche. Mieux vaut patienter pour bétonner votre dossier.

Vous n'avez jamais eu de découvert bancaire, car vous avez toujours quelques sous de côté pour les petites folies passagères ? Ça risque de coincer en présence d'un projet immobilier. Évitez de puiser dans votre épargne, celle qui va contribuer à constituer votre apport personnel

Pour mémoire, les banques sont devenues très tatillonnes sur l'effort financier à poser d'entrée de jeu : à moins de 10% du montant de l'opération, c'est l'Everest en tongs ; au-delà, le banquier commence à vous prendre au sérieux. 10% d'apport personnel compensent tout juste les frais de notaire et de garantie. Quelques points supplémentaires vont diminuer la somme empruntée et vous permettre de décrocher un taux d'intérêt plus intéressant, et donc réduire votre endettement.

Il ne vous a pas échappé que l'accès au crédit immobilier est plus compliqué depuis plus d'un an, les autorités financières ayant mis le holà en janvier 2020 face à la surchauffe qui menaçait. Votre taux d'endettement ne doit pas excéder 35% de vos revenus nets et la durée sur laquelle vous pouvez emprunter doit rester inférieure ou égale à 25 ans (27 ans si vous achetez en VEFA). Même si vous bénéficiez de revenus confortables qui indiqueraient un reste à vivre plus que suffisant, votre taux d’endettement ne doit pas outrepasser le plafond de verre. Autre consigne intangible : l'assurance qui couvre le prêt est désormais incluse dans le calcul des charges.

Une bonne santé tout court !

On en vient tout naturellement à l'assurance emprunteur, cette couverture systématiquement exigée par la banque pour garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance d'un aléa de la vie (décès, incapacité et invalidité, voire perte d'emploi). Au diable les restrictions, faisons bombance cet été ! Des excès qui pourraient entacher le questionnaire de santé que vous devez remplir lors de la souscription à l'assurance de prêt. Les abus de bonne chère et d'alcool pourraient sonner le glas de votre demande de financement, si votre taux de cholestérol, d'ordinaire dans l'épaisseur du trait des constantes biologiques, excède les seuils admis.

L'achat d'un bien immobilier représente pour beaucoup le projet d'une vie. Plus qu'une acquisition, c'est un engagement à long terme qui demande des connaissances techniques, et mobilise beaucoup d'argent et d'énergie. Vous mettrez toutes les chances de votre côté en faisant abnégation de quelques plaisirs dispendieux.

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Pouvoir d’achat 2024 : vaut-il mieux renégocier le taux du crédit ou l’assurance emprunteur ?

Les deux mon général, serait-on tenté de répondre ! Dans un contexte de légère baisse des taux d’intérêts qui favorise peu à peu la reprise du marché, nombreux sont les emprunteurs à envisager de renégocier les conditions de leur crédit immobilier. Pas sûr que le timing soit le bon. En revanche, il est une dépense qu’il est toujours possible de diminuer : l’assurance de prêt. Pas besoin d’attendre plus longtemps pour réduire la voilure et faire de grosses économies sur son crédit immobilier. Un marché immobilier qui redémarre doucement La hausse des taux qui a prévalu durant ces dix-huit derniers mois est arrivée à son terme en ce début d’année 2024. Le plancher avait été atteint à l’automne 2021 avec un taux exceptionnel autour de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la durée de 20 ans. Avec la dérive inflationniste engendrée par la guerre en Ukraine, les taux n’ont cessé de grimper pour afficher 4,50% en décembre dernier.  Changement de braquet avec des taux orientés à la baisse depuis janvier. Actuellement, le taux du marché sur 20 ans oscille entre 3,70% et 4,05% pour les bons dossiers.  La capacité d’emprunt s’améliore doucement et la balle est dans le camp des banques pour relancer la production de crédits immobiliers. Les établissements sont volontaristes après quasiment deux ans de disette où le crédit n’était plus rémunérateur en raison des conditions monétaires. Pas d’angélisme pour autant. Les règles d’octroi pèsent toujours sur les emprunteurs. Les banques ne pourront pas vraiment lâcher du lest en 2024 compte tenu des normes strictes qui leur sont juridiquement imposées depuis janvier 2022 : Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise. La durée de remboursement est limitée à 25 ans, voire 27 ans dans le neuf (VEFA) et dans l’ancien avec travaux de rénovation. Ces contraintes réglementaires sont un véritable frein à l’accès au crédit immobilier, n’en déplaise au régulateur, Banque de France en tête, qui refuse de les amender pour fluidifier le marché sans pour autant risquer un endettement excessif des ménages. Trop tôt pour renégocier le taux d’un crédit immobilier Dans ce contexte de taux en baisse, certains emprunteurs se demandent s’ils ne pourraient pas déjà renégocier leur prêt immobilier. Avant d’envisager l’opération, il faut étudier sa faisabilité : Le prêt doit se trouver son premier tiers de remboursement. L’écart entre le taux initial et le nouveau taux doit se situer entre 70 et 100 points de base (0,70% à 1%). Le capital restant dû est au minimum de 70 000€. Pour les montants élevés et très élevés, la renégociation s’avère pertinente même si le delta entre les deux taux est inférieur à 70 points de base. Pour les sommes plus modestes, les frais liés à l’opération ne sont pas compensés. Si la banque accepte de réviser le taux à la baisse, l’emprunteur s’acquitte uniquement des frais d’avenant au contrat. En revanche, en cas de rachat de crédit immobilier par un établissement concurrent, seront facturées des pénalités de remboursement anticipé à la banque initiale (6 mois d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû), auxquelles viennent s'ajouter les autres frais (frais de dossier, frais de nouvelle garantie). Il est donc conseillé de patienter que les taux continuent de fléchir pour envisager de renégocier son crédit dans de meilleures conditions. D’ici la fin de l’année, quand les taux se situeront autour de 3,50%, davantage d’emprunteurs pourront se lancer, directement auprès de leur banque ou en faisant jouer la concurrence. Changer d’assurance emprunteur pour retrouver du pouvoir d’achat Pas la peine d’attendre des jours plus favorables pour réaliser d’importantes économies sur son crédit immobilier. La loi Lemoine permet à tout emprunteur de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Si, comme l’immense majorité des emprunteurs, vous êtes couvert par l’assurance de votre banque, remettez le contrat en question, car vous payez sans doute le prix fort. Les assurances groupe bancaires sont jusqu’à trois fois plus chères que les offres alternatives, à garanties équivalentes. Chez Magnolia.fr, les milliers d’emprunteurs que nous avons accompagnés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine pour tous (septembre 2022) ont pu économiser en moyenne 20 000€ sur la durée restante de leur crédit immobilier. Réduire le taux d’assurance de 10 points de base équivaut à diminuer le taux nominal de 20 points. Jetez un œil à notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 : en changeant d’assurance dans le mois qui suit l’offre de prêt, un ménage qui emprunte 200 000€ sur 20 ans peut obtenir un gain de 21 600€, soit une économie de 90€ par mois et de 1 080€ par an. Plus le capital restant dû et la durée de remboursement sont élevés, plus important sera le gain potentiel. Important : si vous faites racheter votre crédit immobilier par une autre banque, sachez que vous devrez changer obligatoirement d’assurance emprunteur, puisque vous négociez un nouvel emprunt. Vous cumulez ainsi deux sources d’économies, sous réserve de souscrire une assurance déléguée, et non pas celle du prêteur.

Immobilier ancien : la baisse des prix accélère en 2024

La crise qui touche l’immobilier a un impact sur le niveau des prix des logements. La hausse des taux d’intérêts sur dix-huit mois, doublée de la rigidité des conditions d’accès au crédit, s’est accompagnée d’un recul de la demande, qui entraîne dans son sillage une baisse des prix. Désormais, tout le territoire est concerné par cette correction et au dernier trimestre 2023, elle s’est accélérée comme l’indiquent les chiffres de l’Insee. Le récent repli des taux améliore légèrement le pouvoir d’achat immobilier dans un contexte où les valeurs continuent de se déprécier. Baisse des prix immobiliers plus marquée fin 2023 Selon l’indice Notaires-Insee, les prix des logements anciens ont de nouveau diminué au 4ème trimestre 2023 et de manière plus nette qu’aux trimestres précédents. La correction est estimée à -1,8%, après -1,1% au 3ème trimestre et -0,8% au 2ème trimestre. Sur l’année 2023, les prix ont reflué de près de 4%. Dans le détail, la baisse est plus marquée pour les appartements (-4,1%) que pour les maisons (-3,8%). Et derrière des moyennes, se cachent toujours des disparités régionales et locales. Île-de-France : prix en baisse pour le 5ème  trimestre consécutif Sur un an, la région Île-de-France voit les prix des logements anciens reculer fortement de -6,9%, après -5,4% au 3ème trimestre et -3,1% au deuxième trimestre. Là encore, la correction en fin d'année 2023 est plus sensible pour les appartements (-1,9%) que pour les maisons (-1,2%). À Paris, les prix des appartements ont diminué de -2% au 4ème trimestre, après -1,4% au 3ème trimestre. En Petite comme en Grande Couronne, les appartements ont perdu près de 2% au cours du dernier quart-temps de l’année. C’est le cinquième trimestre consécutif que les valeurs sont en phase descendante en IdF. Province : accélération de la baisse Les autres régions ont été plus tardivement touchées par la baisse des prix dans l’ancien. Celle-ci s’est doucement enclenchée au 3ème trimestre pour accélérer en fin d’année. Les prix des appartements ont perdu 2% entre octobre et décembre 2023, après avoir augmenté de +0,5% le trimestre précédent. L’ajustement des prix des maisons est plus significatif : -1% au 3ème trimestre -3,3% au 4ème trimestre. Sur un an, les prix des logements anciens en province ont perdu -2,9% au dernier trimestre, après -0,5%. Variations des prix des logements anciens au cours de 12 derniers mois :     2023 T2 2023 T3 2023 T4 France métropolitaine +0,5% -1,8% -3,9% IdF -3,1% -5,4% -6,9% Province +1,8% -0,5% -2,9% Appartements 0% -2,0% -4,1% IdF -3,7% -5,4% -6,9% Province +2,8% +0,5% -2,0% Maisons +0,9% -1,6% -3,8% IdF -1,9% -5,4% -6,8% Province +1,3% -1,0% -3,3% Source Insee La baisse des prix se poursuit en ce début 2024. Les Notaires de France estiment que les prix ont fléchi de -4,2% sur un an à fin février 2024, moins rapidement en province avec un repli annuel à cette date de -3%. Pouvoir d’achat immobilier : légère amélioration début 2024 Sur un an à fin décembre 2023, l’Insee chiffre le volume de transactions dans l’ancien à 869 000, contre 1,115 million en 2022 et 1,176 million en 2021. Les ventes ont ainsi plongé de 26% en deux ans. La hausse des taux d’intérêts qui s’est poursuivie pendant dix-huit mois jusqu’en décembre dernier a contribué à cette méforme. Les taux ont atteint leur plus haut niveau en décembre 2023, dégradant le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs, malgré la baisse des prix des logements. Au 4ème trimestre, 33,3% des revenus étaient affectés au remboursement du crédit immobilier. Les taux ayant quadruplé depuis février 2022, la baisse des prix des logements ne peut mathématiquement compenser cette vive remontée. La baisse des taux initiée en janvier dernier permet de regagner quelques points de pouvoir d’achat. La part du revenu dévolue à la dette immobilière devrait atteindre 31% au premier trimestre 2024. Changer d’assurance emprunteur pour booster le pouvoir d’achat Rappelons qu’une solution efficace et immédiate de regagner du pouvoir d’achat est de renégocier son assurance emprunteur. Couverture indispensable pour obtenir le financement d’un projet immobilier, l’assurance garantit le remboursement du crédit bancaire en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). N’ayant pas pu faire jouer le libre choix du contrat lors de leur demande de prêt immobilier, l’immense majorité des emprunteurs se retrouvent souscripteurs de l’assurance groupe proposée par leur banque au détriment de leur intérêt financier. Les contrats bancaires sont en effet jusqu’à trois fois plus chers que les offres alternatives à garanties personnalisées. Heureusement, la délégation d’assurance emprunteur peut s’exercer en cours de prêt. À tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier et opter pour une formule plus compétitive. On estime les économies moyennes entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée restante de remboursement pour un crédit de 250 000€ sur 20 ans, mais elles peuvent être bien supérieures pour des capitaux restant dus très élevés. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 pour constater l’intérêt de changer d’assurance au plus tôt après avoir contracté votre emprunt. Le changement d’assurance emprunteur est une des 3 raisons de l’importance de la loi Lemoine. Ce texte essentiel pour les droits des consommateurs se veut également plus inclusif en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions et en améliorant l’information de l’emprunteur.

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Mutuelle santé : peut-on changer de contrat à tout moment ?

La réglementation permet de résilier sa mutuelle santé pour en changer plus facilement et bénéficier d'une offre plus compétitive. Pouvez-vous pour autant engager la démarche quand vous le souhaitez ? La réponse est ambivalente, car tout dépend de la date de souscription et/ou de votre situation. Voici les conditions à respecter pour résilier sa mutuelle sans pénalité. Comment passer d’une mutuelle à l’autre ? Les contrats de complémentaire santé sont normalement souscrits pour une année. Durant ce laps de temps, vos besoins de santé ont pu évoluer ou vous estimez payer trop cher. Loi Chatel Vous avez la possibilité de résilier votre mutuelle selon les modalités de la loi Chatel. L’organisme est obligé de vous informer de la date d’échéance du contrat et vous faire parvenir un avis d’échéance indiquant la possibilité de renoncer au contrat au moins 15 jours avant la fin du préavis. Dans ce cas, vous disposez de 15 jours pour résilier le contrat. Si l’avis vous parvient moins de 15 jours avant la date butoir, vous bénéficiez d’un délai de 20 jours à compter de la réception de l’avis pour envoyer votre lettre de résiliation. Si vous ne respectez pas ce délai, le contrat se poursuit selon le principe de reconduction tacite. Dernier cas de figure, l’organisme assureur ne vous envoie aucun avis : vous pouvez alors résilier à tout moment, sans préavis. Changer de mutuelle en cours d’année Il existe toutefois des situations où vous pouvez résilier le contrat en cours d’année, avant la date d’échéance, sans avoir de préavis à donner et sans écoper de pénalités financières : un changement de situation : déménagement, changement de situation matrimoniale, chômage, nouvelle situation professionnelle à l’étranger, adhésion à la mutuelle entreprise obligatoire, départ à la retraite. une augmentation injustifiée des cotisations : ce motif ne peut être invoqué que dans le cadre d’une souscription à une assurance santé, et non à une mutuelle dont les tarifs sont votés par le conseil d'administration représentatif de ses adhérents. Dans le premier cas de figure, vous disposez de 3 mois pour informer l’organisme du changement de situation. Dans le second, votre demande de résiliation doit parvenir à l’assureur dans les 15 jours qui suivent l’avis d’augmentation de tarifs. Le contrat prend fin entre 1 et 2 mois après réception de votre courrier. La résiliation infra-annuelle en mutuelle santé La loi relative au droit de résiliation des mutuelles santé simplifie le processus. Depuis le 1er décembre 2020, vous avez le droit de résilier votre complémentaire santé à tout moment, dès lors qu’une année de souscription est révolue. Au bout d’un an, vous pouvez dénoncer le contrat quand vous le souhaitez, sans aucune pénalité ni motif à fournir. La résiliation prend effet un mois après réception de votre demande par l’organisme. L'opération est devenue encore plus simple. Depuis juin 2023, vous pouvez résilier votre mutuelle en trois clics grâce au bouton « résiliation » que tout organisme assureur doté d’un site en ligne doit mettre en place. Ce dispositif est accessible même si la souscription ne s’est pas faite de manière digitale. Puis-je résilier ma mutuelle entreprise ? Depuis janvier 2016, toute entreprise du secteur privé doit proposer à l’ensemble de ses salariés une couverture santé complémentaire. La mutuelle entreprise est à adhésion obligatoire, sauf dispenses autorisées par la loi (bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire, salariés en CDD, salariés déjà couverts par la mutuelle collective de leur conjoint). Vous ne pouvez donc en changer, seule l’entreprise dispose du droit de résiliation du contrat collectif au bout d’une année, pour le substituer par une nouvelle mutuelle. Vous êtes cependant autorisé à résilier votre mutuelle entreprise dans les cas suivants : fin du contrat de travail : démission, licenciement, rupture conventionnelle départ à la retraite  départ à l’étranger. Choisir sa future mutuelle avant de résilier Avant de résilier, sélectionnez avec soin une mutuelle compétitive, adaptée à vos besoins de santé. Même si la souscription à une assurance ou une mutuelle n’est pas obligatoire (sauf dans le cadre de l’entreprise), elle est vivement recommandée pour éviter des restes à charge trop importants, voire renoncer à se soigner. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé. Grâce à cet outil rapide et gratuit, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an, à couverture équivalente. Modulez les niveaux de garanties en fonction de vos besoins et de votre consommation d’actes et produits de santé. Et pour un accompagnement complet, sollicitez les services d’un conseiller en mutuelle santé.