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Crédit immobilier : choisir la garantie adaptée à votre profil


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Lors d'une demande de crédit immobilier, la banque va exiger deux garanties : l'assurance de prêt qui protège l'emprunteur et ses héritiers en cas de défaillance (décès, invalidité, perte d'emploi) tout en garantissant la bonne fin du prêt au prêteur ; et la garantie financière, un mécanisme à la fois légal et commercial qui lie les deux parties et assure le remboursement en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. Cette dernière garantie peut prendre 4 formes : l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, la caution et le nantissement. A chacune ses avantages et ses inconvénients en fonction de votre profil et de votre projet immobilier.

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Hypothèque

Garantie traditionnelle d'un financement immobilier, l'hypothèque n'est plus la formule privilégiée des emprunteurs. Et pour cause. Son coût est plus important que toutes les autres garanties (autour de 2% du montant du prêt). L'hypothèque est un acte notarié constitué de plusieurs frais (frais de publicité foncière, émoluments du notaire, tva, droits d'enregistrement, frais fixes), et elle est inscrite à la conservation des hypothèques par un notaire. Souvent demandée lors que le prêt finance une VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), la construction d'une maison individuelle, des travaux ou même lors de la renégociation d'un emprunt, l'hypothèque fait l'objet d'une mainlevée assortie de frais en cas de remboursement anticipé du prêt.

Privilège du prêteur de deniers

Le PPD fonctionne sur le même principe que l'hypothèque et comme l'hypothèque, il s'agit d'une sûreté dite réelle car elle porte sur un bien tangible : en cas de défaut de paiement, le prêteur peut saisir le bien immobilier et le vendre par voie judiciaire. La différence avec l'hypothèque tient en deux points :

  1. le PPD ne peut garantir que des biens existants (ancien ou neuf, terrain)
  2. le PPD est exonéré de taxe de publicité foncière, et se révèle donc moins chère.

Cautionnement

La caution par un organisme de cautionnement mutuel est devenue la garantie la plus largement répandue lors d'un financement immobilier : plus de 50% des crédits immobiliers sont désormais garantis par une caution solidaire prise auprès d'une société spécialisée. On parle de sûreté personnelle et non réelle comme l'hypothèque ou le PPD, car l'engagement est pris par un tiers comme le Crédit Logement, principal organisme de cautionnement. Les banques préfèrent désormais ce mode de garantie car elles n'ont pas à gérer de contentieux en cas d'incidents de paiement.

Les frais de cautionnement représentent entre 2% et 3% du montant du prêt, et sont constitués de 2 éléments :

  1. le versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG), restituable en partie sous conditions au terme du prêt (remboursement de la dette à l'échéance convenue ou par anticipation) ;
  2. la commission de caution qui rémunère l'organisme, non remboursable.

Le taux de restitution du FMG de Crédit Logement est d'environ 70% à 75% si le prêt arrive à son terme sans incident.

Nantissement

Le nantissement est une manière de garantir un crédit immobilier in fine, à savoir un prêt dont le capital est remboursé d'un seul coup à la dernière mensualité, les échéances mensuelles étant constituées uniquement des intérêts et de l'assurance emprunteur. Le prêt in fine est généralement mis en place dans le cadre d’un investissement locatif.

Une épargne équivalente au montant du financement est nantie en faveur de la banque sur un placement pendant toute la période du crédit, le plus souvent sur une assurance vie. Généralement, elle se constitue progressivement de manière mensuelle et servira à terme au remboursement intégral du capital. Il est également possible de nantir un contrat d’assurance vie déjà existant. La banque exigera que le contrat soit constitué au minimum de 80% d'obligations, valeurs plus sûres que les actions. Pour les emprunteurs âgés, cette solution permet de s'affranchir d'une assurance décès très coûteuse.

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