Crédit immobilier et Smic : la capacité d'emprunt a doublée en 10 ans

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Le pouvoir d'achat immobilier des salariés au Smic s'est considérablement amélioré durant la dernière décennie. Une étude du courtier Vousfinancer évalue la capacité d'emprunt dans les 20 plus grandes villes de France. Par rapport à 2011, une personne qui touche le salaire minimum peut emprunter 52% en plus. Obtenir un financement immobilier quand on est au Smic reste pourtant une gageure malgré l'assouplissement récent des règles d'octroi. 

Pouvoir d'achat immobilier en hausse de +52%

Sur la base d'une mensualité équivalente à 33% du Smic, pour un crédit immobilier au taux de 1,45% (hors assurance et coûts des sûretés) et remboursé sur 25 ans, la capacité d'emprunt d'une personne avec le salaire minimum a progressé de 52% entre 2011 et 2020, passant de 67 021€ à 102 173€. Sur 10 ans, 35 152€ ont été gagnés pour financer un projet immobilier. 

En 2011, le Smic brut était à 9€ de l'heure, est monté à 10,15€ en 2020 et a été revalorisé à 10,25€ depuis janvier 2021. Depuis 2011, le salaire minimum permet de gagner 159€ supplémentaires par mois. Si la hausse est significative (14% sur 10 ans), elle se heurte à celle des prix des logements sur la décennie passée (au-delà de 50% dans certaines grandes métropoles). Mais pour la première fois, il est théoriquement possible d'emprunter plus de 100 000€ en étant payé au Smic afin de concrétiser un projet immobilier. 

Baisse très nette des taux d'intérêt

L'amélioration du pouvoir d'achat immobilier tient plus au niveau des taux d'intérêt qu'à la revalorisation du Smic depuis 2011. En dix ans, les taux d'emprunt brut ont quasiment été divisés par trois, passant de 4% à 1,45% pour un tel niveau de ressources, avec un apport personnel de 10% de l'opération et sur une durée de remboursement maximale de 25 ans. 

En respectant le seuil de l'endettement à 33%, plafond autorisé par le régulateur depuis la mise en place des nouvelles règles d'octroi, un emprunteur touchant le salaire minimum peut acquérir un logement d'une valeur légèrement supérieure à 100 000€, ce qui relève de l'exploit au regard des prix immobiliers dans les plus grandes villes de France, sauf si le crédit est complété par un prêt aidé comme le PTZ. 

Un pouvoir d'achat très disparate

À salaire identique, en l'occurrence le Smic, tous les emprunteurs ne sont pas égaux face à l'hétérogénéité du marché immobilier français. Sur la base des données de prix de Meilleurs Agents, n°1 des prix de l'immobilier et de l'estimation en ligne, le courtier estime la surface finançable avec un Smic dans les 20 plus grandes communes de France

Impossible de s'offrir un logement à Paris en gagnant le Smic : avec un tel niveau de revenus, et selon les règles d'octroi en vigueur, il est tout juste possible de financer 10m2 ! Rappelons que Paris est la ville la plus chère de France avec un mètre carré moyen à plus de 10 000€. 

En régions, on double au moins la surface, jusqu'à la multiplier par dix à Saint-Étienne, ville où l'on peut acquérir un logement de 97m2 en gagnant tout juste le Smic. Le tableau ci-dessous synthétise les disparités du pouvoir d’achat immobilier selon la ville :

  Pouvoir d’achat immobilier en 2011 (en m2) Pouvoir d’achat immobilier en 2020 (en m2) Évolution des prix sur 10 ans Évolution du pouvoir d’achat
Paris 8,3 10 29% 18%
Lyon 20,2 21 49% 2%
Bordeaux 24,9 23 65% -8%
Nice 18,7 23 23% 24%
Rennes 29,2 29 54% -1%
Nantes 28,4 29 48% 3%
Toulouse 29,4 30 48% 3%
Lille 26,5 32 28% 19%
Strasbourg 25,9 32 22% 25%
Montpellier 26,6 34 19% 28%
Marseille 23,8 34 5% 45%
Toulon 28,8 39 11% 37%
Angers 34,8 41 28% 19%
Grenoble 28,2 42 2% 49%
Dijon 32,6 44 14% 34%
Reims 32,6 46 9% 40%
Nîmes 32,1 52 -6% 62%
Le Havre 37,4 56 3% 48%
Le Mans 45,8 73 -5% 60%
Saint-Étienne 51,3 97 -20% 90%

Les banques toujours frileuses à financer les plus modestes

Malgré un assouplissement des conditions d'octroi depuis janvier 2021, les banques restent très prudentes quand il s'agit de prêter aux candidats au Smic. Fin 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière a décidé de rehausser le taux d'effort à 35% des revenus nets contre 33% en 2020, et d'autoriser les durées de prêts jusqu’à 27 ans en cas de différé de remboursement (travaux, achat dans le neuf). 

Si la solvabilité se joue à ces deux points supplémentaires sur le taux d'endettement, qui devraient mathématiquement aider certains candidats recalés en 2020 à réaliser leur projet d'achat immobilier, les établissements exigent davantage de garanties :

  • un apport personnel suffisant (au bas mot 10%) ;
  • une épargne de précaution ou résiduelle pour financer les frais de co-propriété ;
  • un reste à vivre décent (750€ pour un célibataire, 1 300€ pour un couple, 250€ par enfant à charge) ;
  • un saut de charge nul ou minime (écart entre les charges de loyer et la mensualité de crédit). 

Le contexte économique n'aide pas les banques à lâcher du lest. Certaines restent figées sur les consignes édictées en 2020, et n'ont pas encore modifié le taux d'endettement maximal. Les emprunteurs au Smic qui réussissent à décrocher un prêt immobilier sont en grande majorité en couple (double salaire) et cochent toutes les cases des garanties (apport, épargne). 

Rappelons que le taux d'endettement maximum se jauge à l'aune du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), taux qui agrège tous les coûts liés à l'obtention d'un crédit immobilier, dont l'assurance emprunteur. Cette garantie incompressible pour décrocher une offre de prêt représente le deuxième poste de dépense après les intérêts d'emprunt. Pour minimiser le coût de l'assurance, faites appel à un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. Notre comparateur évalue les meilleures offres du marché et vous aide à sélectionner le contrat adapté à votre profil et à votre projet, qui vous fera économiser jusqu'à 15 000€ sur la durée totale de votre emprunt. 

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Hausse du taux d'usure au 1er octobre 2022 : sera-t-il plus facile d'emprunter ?

La hausse des taux d'usure au 1er octobre est une bonne nouvelle pour tous les emprunteurs. Sera-t-elle suffisante pour faciliter l'accès au crédit immobilier ? Hausse des taux d'usure "bien proportionnée" La Banque de France a mis un terme au suspens en dévoilant ce mercredi 28 septembre les nouveaux taux maximum légaux des crédits immobiliers pour le dernier trimestre 2022. Comme énoncé dans les précédents communiqués de l'institution, les taux d’usure au 1er octobre 2022 seront bien relevés, selon l'application de la formule mathématique habituelle, à savoir la moyenne des TAEG (Taux Annuel Effectif Global) accordés le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Ce qui donne : 3,03% au lieu de 2,60% pour les prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans 3,05% au lieu de 2,57% pour les prêts de 20 ans et plus. Critiquée pour son immobilisme depuis plusieurs semaines, face à une crise du crédit immobilier sans précédent qui a mis sur la touche des milliers de ménages portant solvables, la BdF campe sur ses positions, estimant cette "hausse bien proportionnée et plus marquée qu'en juin dernier". Hostile à tout changement de la méthode de calcul, le gouverneur de la BdF, François Villeroy de Galhau, a indiqué à la commission des finances de l'Assemblée nationale le 27 septembre qu'"un relèvement exceptionnel des taux de l'usure - dont le rôle est de protéger les consommateurs - n'est ni souhaitable ni nécessaire". Les taux d'usure du T4 2022 seront publiés au Journal Officiel le 30 septembre pour une entrée en vigueur le 1er octobre. Crédit immobilier en 2022 : un vrai chemin de croix Force est de constater que la révision des taux d'usure pour ce T4 2022 est significative : 48 points de base supplémentaires pour les prêts d'une durée de 20 ans et plus, soit la majorité des crédits distribués. Premiers témoins des espoirs déçus des candidats à l'emprunt immobilier, les courtiers sont plutôt circonspects et attendent de voir comment vont évoluer les taux d'intérêt. Si marquée soit-elle, la hausse des taux d'usure sera de facto insuffisante si les taux d'intérêt continuent leur fuite en avant. Depuis la vive progression des taux bancaires en 2022, consécutive à une inflation forte et accélérée, à la récente hausse des taux de la BCE et à l'évolution des taux obligataires, de plus en plus de demandes de crédits immobiliers sont rejetées, car leur TAEG excède le seuil de l'usure. En cause, non pas la solvabilité des candidats, mais un calcul des taux maximum autorisés en décalage avec la réalité du terrain. Selon les courtiers, près de 50% des demandes de financement sur deux auraient échoué depuis juillet, car désolvabilisées par l'usure. Cela fait des mois que l'écart entre le taux débiteur de la banque et le taux d'usure est alors trop faible pour intégrer tous les autres frais liés à l'obtention du crédit (frais de dossier, garantie, assurance prêt immobilier). Au-delà d’opérer un frein sur la production de crédits, cette situation a poussé les intermédiaires à manifester devant la BdF le 20 septembre dernier et l’un d’entre eux, à créer un site dédié aux refus de prêt. Un répit de courte durée Les taux d'intérêt restent avantageux et propices à l'achat immobilier. Actuellement, un crédit sur 15 ans se négocie en moyenne entre 1,75% et 2% (hors assurance emprunteur), et sur la durée classique de 20 ans, le taux moyen oscille entre 1,85% et 2,40%. Mais la stagnation de l'usure sur trois mois bloque l'accès au crédit dans une période où les taux évoluent rapidement à la hausse. La révision inédite de l'usure de près de 50 points devrait permettre de débloquer de nombreux dossiers en cours, ceux dont le taux d'intérêt ne dépasse pas 2,40%. Cette bouffée d'oxygène risque pourtant d'être de courte durée, car les taux vont continuer de grimper en octobre. La crainte est en effet que les banques décident d'augmenter leurs barèmes si l'OAT française sur 10 ans continue de progresser aussi vite. Cet indicateur qui permet aux établissements bancaires de fixer les taux de crédit a atteint 2,941% au cours de la journée du 28 septembre ; il y a un an, il évoluait en territoire négatif. Si les banques doivent se refinancer à des taux toujours plus élevés, elles n'auront d'alternative que de rehausser les taux d'emprunt proposés aux ménages pour éviter de prêter à perte... ou de fermer le robinet du crédit. Les prochaines semaines seront cruciales pour savoir si cette ultime hausse de l'usure en 2022 va réellement débloquer une situation inédite et pour le moins aberrante où le crédit immobilier est bon marché mais inaccessible.