Crédit immobilier et Smic : la capacité d'emprunt a doublée en 10 ans

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Le pouvoir d'achat immobilier des salariés au Smic s'est considérablement amélioré durant la dernière décennie. Une étude du courtier Vousfinancer évalue la capacité d'emprunt dans les 20 plus grandes villes de France. Par rapport à 2011, une personne qui touche le salaire minimum peut emprunter 52% en plus. Obtenir un financement immobilier quand on est au Smic reste pourtant une gageure malgré l'assouplissement récent des règles d'octroi.

Pouvoir d'achat immobilier en hausse de +52%

Sur la base d'une mensualité équivalente à 33% du Smic, pour un crédit immobilier au taux de 1,45% (hors assurance et coûts des sûretés) et remboursé sur 25 ans, la capacité d'emprunt d'une personne avec le salaire minimum a progressé de 52% entre 2011 et 2020, passant de 67 021€ à 102 173€. Sur 10 ans, 35 152€ ont été gagnés pour financer un projet immobilier.

En 2011, le Smic brut était à 9€ de l'heure, est monté à 10,15€ en 2020 et a été revalorisé à 10,25€ depuis janvier 2021. Depuis 2011, le salaire minimum permet de gagner 159€ supplémentaires par mois. Si la hausse est significative (14% sur 10 ans), elle se heurte à celle des prix des logements sur la décennie passée (au-delà de 50% dans certaines grandes métropoles). Mais pour la première fois, il est théoriquement possible d'emprunter plus de 100 000€ en étant payé au Smic afin de concrétiser un projet immobilier.

Baisse très nette des taux d'intérêt

L'amélioration du pouvoir d'achat immobilier tient plus au niveau des taux d'intérêt qu'à la revalorisation du Smic depuis 2011. En dix ans, les taux d'emprunt brut ont quasiment été divisés par trois, passant de 4% à 1,45% pour un tel niveau de ressources, avec un apport personnel de 10% de l'opération et sur une durée de remboursement maximale de 25 ans.

En respectant le seuil de l'endettement à 33%, plafond autorisé par le régulateur depuis la mise en place des nouvelles règles d'octroi, un emprunteur touchant le salaire minimum peut acquérir un logement d'une valeur légèrement supérieure à 100 000€, ce qui relève de l'exploit au regard des prix immobiliers dans les plus grandes villes de France, sauf si le crédit est complété par un prêt aidé comme le PTZ.

Un pouvoir d'achat très disparate

À salaire identique, en l'occurrence le Smic, tous les emprunteurs ne sont pas égaux face à l'hétérogénéité du marché immobilier français. Sur la base des données de prix de Meilleurs Agents, n°1 des prix de l'immobilier et de l'estimation en ligne, le courtier estime la surface finançable avec un Smic dans les 20 plus grandes communes de France.

Impossible de s'offrir un logement à Paris en gagnant le Smic : avec un tel niveau de revenus, et selon les règles d'octroi en vigueur, il est tout juste possible de financer 10m2 ! Rappelons que Paris est la ville la plus chère de France avec un mètre carré moyen à plus de 10 000€.

En régions, on double au moins la surface, jusqu'à la multiplier par dix à Saint-Étienne, ville où l'on peut acquérir un logement de 97m2 en gagnant tout juste le Smic. Le tableau ci-dessous synthétise les disparités du pouvoir d’achat immobilier selon la ville :

	Pouvoir d’achat immobilier en 2011 (en m2)	Pouvoir d’achat immobilier en 2020 (en m2)	Évolution des prix sur 10 ans	Évolution du pouvoir d’achat
Paris	8,3	10	29%	18%
Lyon	20,2	21	49%	2%
Bordeaux	24,9	23	65%	-8%
Nice	18,7	23	23%	24%
Rennes	29,2	29	54%	-1%
Nantes	28,4	29	48%	3%
Toulouse	29,4	30	48%	3%
Lille	26,5	32	28%	19%
Strasbourg	25,9	32	22%	25%
Montpellier	26,6	34	19%	28%
Marseille	23,8	34	5%	45%
Toulon	28,8	39	11%	37%
Angers	34,8	41	28%	19%
Grenoble	28,2	42	2%	49%
Dijon	32,6	44	14%	34%
Reims	32,6	46	9%	40%
Nîmes	32,1	52	-6%	62%
Le Havre	37,4	56	3%	48%
Le Mans	45,8	73	-5%	60%
Saint-Étienne	51,3	97	-20%	90%

Les banques toujours frileuses à financer les plus modestes

Malgré un assouplissement des conditions d'octroi depuis janvier 2021, les banques restent très prudentes quand il s'agit de prêter aux candidats au Smic. Fin 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière a décidé de rehausser le taux d'effort à 35% des revenus nets contre 33% en 2020, et d'autoriser les durées de prêts jusqu’à 27 ans en cas de différé de remboursement (travaux, achat dans le neuf).

Si la solvabilité se joue à ces deux points supplémentaires sur le taux d'endettement, qui devraient mathématiquement aider certains candidats recalés en 2020 à réaliser leur projet d'achat immobilier, les établissements exigent davantage de garanties :

un apport personnel suffisant (au bas mot 10%) ;
une épargne de précaution ou résiduelle pour financer les frais de co-propriété ;
un reste à vivre décent (750€ pour un célibataire, 1 300€ pour un couple, 250€ par enfant à charge) ;
un saut de charge nul ou minime (écart entre les charges de loyer et la mensualité de crédit).

Le contexte économique n'aide pas les banques à lâcher du lest. Certaines restent figées sur les consignes édictées en 2020, et n'ont pas encore modifié le taux d'endettement maximal. Les emprunteurs au Smic qui réussissent à décrocher un prêt immobilier sont en grande majorité en couple (double salaire) et cochent toutes les cases des garanties (apport, épargne).

Rappelons que le taux d'endettement maximum se jauge à l'aune du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), taux qui agrège tous les coûts liés à l'obtention d'un crédit immobilier, dont l'assurance emprunteur. Cette garantie incompressible pour décrocher une offre de prêt représente le deuxième poste de dépense après les intérêts d'emprunt. Pour minimiser le coût de l'assurance, faites appel à un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. Notre comparateur évalue les meilleures offres du marché et vous aide à sélectionner le contrat adapté à votre profil et à votre projet, qui vous fera économiser jusqu'à 15 000€ sur la durée totale de votre emprunt.

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Sont concernés les contrats d’assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles, comme l’assurance habitation, l’assurance auto/moto, ou la mutuelle santé, qui peuvent être souscrits en ligne à la date où l’assuré souhaite résilier. Pour mémoire, ces contrats d’assurance à reconduction tacite peuvent être résiliés à tout moment à compter d’une année de souscription. Pour tous les phobiques administratifs, cette mesure va grandement faciliter la résiliation des assurances, mais aussi les abonnements auprès des opérateurs télécom, des services de streaming et de toute société proposant un abonnement comme les fournisseurs d’énergie. Bouton résiliation Le texte de loi précise que les entreprises doivent « mettre à disposition du consommateur une fonctionnalité gratuite permettant d'accomplir, par voie électronique, la notification et les démarches nécessaires à la résiliation du contrat ». La fonctionnalité doit être présentée sous la mention « résilier votre contrat » ou une formule similaire dénuée d’ambiguïté et affichée en caractères lisibles. Elle doit rappeler à l’usager les conditions de résiliation : existence d’un délai de préavis, conséquences de la résiliation pour l’assuré. Après avoir renseigné les rubriques (nom, prénom, motif de résiliation, référence du contrat), le souscripteur accède à une page qui présente un récapitulatif de sa demande lui permettant de vérifier et de modifier le cas échéant les informations fournies. Il confirme ensuite sa notification de résiliation par une simple fonction mentionnant « confirmer ma demande de résiliation » ou une formule analogue claire et lisible. Si vous détenez un crédit immobilier, n’oubliez pas que vous pouvez changer d’assurance emprunteur quand vous le souhaitez et sans frais, sans attendre la date d’échéance. 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Cette mesure permet au consommateur de vérifier qu’un courtier en assurance ou un intermédiaire en banque ou produits financiers est bien immatriculé à l’Orias et qu’il répond aux exigences réglementaires, mais elle vise aussi à lutter contre les arnaques financières avec usurpation de l’identité du professionnel. Obligation déclarative de biens immobiliers Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires, qu’ils soient particuliers ou entreprises, sont invités à déclarer leur(s) bien(s) immobilier(s) à usage d’habitation sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. La date limite pour effectuer cette déclaration est le 30 juin 2023 inclus. Au-delà, une amende forfaitaire de 150€ par bien pourra être appliquée. Cette nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires concerne tous les logements à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, ou que le local soit vide, vacant, meublé ou mis à disposition à titre gratuit d’un tiers. Pour chaque logement, le propriétaire doit ainsi indiquer à quel titre il l’occupe, et dans le cas où le logement est loué, il doit renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Les données d’occupation connues des services administratifs sont pré-affichées. Le propriétaire a la possibilité de les modifier en cas d’erreur, et par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Par cette nouvelle obligation, le fisc souhaite recenser les contribuables qui doivent s’acquitter de la taxe d’habitation, toujours imposée pour les résidences secondaires, ou de la taxe sur les logements vacants.

PRESSE // Loi Lemoine et changement d’assurance emprunteur : un an après, une vrai succès pour l'arme anti l’inflation !

Communiqué de Presse , le 25 mai 2023 La loi Lemoine fête son premier anniversaire le 1er juin 2023. Adoptée en février 2022, elle est entrée en application dès le 1er juin 2022 et a été pleinement déployée à tous les emprunteurs le 1er septembre de la même année. La mesure phare, le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, est fondamentale pour les ménages, car elle leur permet de réduire significativement le coût d’un crédit immobilier. Magnolia.fr, grâce aux 200 000 simulations effectuées sur son site depuis le 1er juin, dresse le bilan de cette première année, mesurant avec précision l'enthousiasme qu’elle soulève, les publics touchés et les économies colossales qu’elle génère. Dores et déjà, 70 000 d'entre eux ont changé leur Assurance de Prêt. Un an de succès pour ce dispositif pouvoir d’achat + 250% de demandes sur magnolia.fr ! Applicable aux nouveaux prêts depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine suscite un engouement inédit auprès des emprunteurs. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement d’assurance de prêt immobilier ont bondi de 250% dès l’entrée en vigueur de la loi et les emprunteurs ont bien compris que l’opportunité de réduire le coût de leur crédit immobilier ne doit pas attendre. Les emprunteurs n'attendent plus pour changer ! Ils effectuent leur demande de substitution dès les premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt. La durée résiduelle de remboursement s’affiche en moyenne à 18,1 ans. En France, la durée moyenne d’un prêt immobilier est de 19 ans. Un marché bien fluidifié mais une ombre au tableau ... En donnant cette facilité, la loi Lemoine fluidifie largement le marché de l'assurance de prêt, mais par mesure de rétorsion le monde bancaire a rendu encore + difficile la délégation d'assurance : nous constatons que le taux d’acceptation de délégation au moment de l’octroi du prêt a chuté de plus de 30% en un an. Plus que jamais, les banques prêteuses sont réticentes à l’idée de laisser son client choisir une assurance concurrente. Quant aux emprunteurs, ils évitent de compromettre l’acceptation de leur demande de financement, la loi Lemoine leur permettant de négocier dans un deuxième temps leur assurance de prêt. Les foyers de 25-45 ans, première cible de la loi Lemoine La loi Lemoine est une mesure pour le pouvoir d’achat qui touche tous les profils, quelle que soit la CSP. Les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les couples (60%) et davantage les plus de 36 ans parmi les tranches d’âge. Les cadres sont surreprésentés à partir de 25 ans, signe que cette Catégorie Socio Professionnelle cherche également à lutter contre l’inflation et à récupérer chaque mois un peu de + de pouvoir d’achat. C’est également un public bien informé de ses droits. Rappelons toutefois que les banques et les assureurs, depuis la loi Lemoine, ont pour obligation d’informer chaque année leurs clients de leur droit au changement d’assurance de prêt à tout moment, sur tout support durable. Jusqu'à 18 000 d'économies.... de quoi aider les propriétaires à lutter contre l'inflation ! Les économies réalisées illustrent sans surprise l’objectif central de la loi Lemoine : redistribuer du pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs.Les plus jeunes sont les premiers gagnants avec une économie moyenne de 18 514€ pour un couple (soit environ 100 euros / mois).Chez Magnolia.fr, les moins de 35 ans qui empruntent à deux bénéficient d’un taux moyen d’assurance de 0,11% pour des montants empruntés inférieurs ou égaux à 200 000€, quand les banques, elles, font rarement mieux que 0,34%.Pour les autres tranches d’âge, le gain moyen pour un couple reste très important, allant de plus de 10 000 € (61 ans et plus) à 17 076 € (25-35 ans) sur la durée restante du prêt. Alors que la hausse des taux a fait perdre en un an 20% de capacité d’emprunt à ceux qui ont réussi à décrocher leur financement bancaire, la loi Lemoine leur permet de regagner immédiatement quelques précieux points de pouvoir d’achat.

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