Crédit immobilier et Smic : la capacité d'emprunt a doublée en 10 ans

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Le pouvoir d'achat immobilier des salariés au Smic s'est considérablement amélioré durant la dernière décennie. Une étude du courtier Vousfinancer évalue la capacité d'emprunt dans les 20 plus grandes villes de France. Par rapport à 2011, une personne qui touche le salaire minimum peut emprunter 52% en plus. Obtenir un financement immobilier quand on est au Smic reste pourtant une gageure malgré l'assouplissement récent des règles d'octroi.

Pouvoir d'achat immobilier en hausse de +52%

Sur la base d'une mensualité équivalente à 33% du Smic, pour un crédit immobilier au taux de 1,45% (hors assurance et coûts des sûretés) et remboursé sur 25 ans, la capacité d'emprunt d'une personne avec le salaire minimum a progressé de 52% entre 2011 et 2020, passant de 67 021€ à 102 173€. Sur 10 ans, 35 152€ ont été gagnés pour financer un projet immobilier.

En 2011, le Smic brut était à 9€ de l'heure, est monté à 10,15€ en 2020 et a été revalorisé à 10,25€ depuis janvier 2021. Depuis 2011, le salaire minimum permet de gagner 159€ supplémentaires par mois. Si la hausse est significative (14% sur 10 ans), elle se heurte à celle des prix des logements sur la décennie passée (au-delà de 50% dans certaines grandes métropoles). Mais pour la première fois, il est théoriquement possible d'emprunter plus de 100 000€ en étant payé au Smic afin de concrétiser un projet immobilier.

Baisse très nette des taux d'intérêt

L'amélioration du pouvoir d'achat immobilier tient plus au niveau des taux d'intérêt qu'à la revalorisation du Smic depuis 2011. En dix ans, les taux d'emprunt brut ont quasiment été divisés par trois, passant de 4% à 1,45% pour un tel niveau de ressources, avec un apport personnel de 10% de l'opération et sur une durée de remboursement maximale de 25 ans.

En respectant le seuil de l'endettement à 33%, plafond autorisé par le régulateur depuis la mise en place des nouvelles règles d'octroi, un emprunteur touchant le salaire minimum peut acquérir un logement d'une valeur légèrement supérieure à 100 000€, ce qui relève de l'exploit au regard des prix immobiliers dans les plus grandes villes de France, sauf si le crédit est complété par un prêt aidé comme le PTZ.

Un pouvoir d'achat très disparate

À salaire identique, en l'occurrence le Smic, tous les emprunteurs ne sont pas égaux face à l'hétérogénéité du marché immobilier français. Sur la base des données de prix de Meilleurs Agents, n°1 des prix de l'immobilier et de l'estimation en ligne, le courtier estime la surface finançable avec un Smic dans les 20 plus grandes communes de France.

Impossible de s'offrir un logement à Paris en gagnant le Smic : avec un tel niveau de revenus, et selon les règles d'octroi en vigueur, il est tout juste possible de financer 10m2 ! Rappelons que Paris est la ville la plus chère de France avec un mètre carré moyen à plus de 10 000€.

En régions, on double au moins la surface, jusqu'à la multiplier par dix à Saint-Étienne, ville où l'on peut acquérir un logement de 97m2 en gagnant tout juste le Smic. Le tableau ci-dessous synthétise les disparités du pouvoir d’achat immobilier selon la ville :

	Pouvoir d’achat immobilier en 2011 (en m2)	Pouvoir d’achat immobilier en 2020 (en m2)	Évolution des prix sur 10 ans	Évolution du pouvoir d’achat
Paris	8,3	10	29%	18%
Lyon	20,2	21	49%	2%
Bordeaux	24,9	23	65%	-8%
Nice	18,7	23	23%	24%
Rennes	29,2	29	54%	-1%
Nantes	28,4	29	48%	3%
Toulouse	29,4	30	48%	3%
Lille	26,5	32	28%	19%
Strasbourg	25,9	32	22%	25%
Montpellier	26,6	34	19%	28%
Marseille	23,8	34	5%	45%
Toulon	28,8	39	11%	37%
Angers	34,8	41	28%	19%
Grenoble	28,2	42	2%	49%
Dijon	32,6	44	14%	34%
Reims	32,6	46	9%	40%
Nîmes	32,1	52	-6%	62%
Le Havre	37,4	56	3%	48%
Le Mans	45,8	73	-5%	60%
Saint-Étienne	51,3	97	-20%	90%

Les banques toujours frileuses à financer les plus modestes

Malgré un assouplissement des conditions d'octroi depuis janvier 2021, les banques restent très prudentes quand il s'agit de prêter aux candidats au Smic. Fin 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière a décidé de rehausser le taux d'effort à 35% des revenus nets contre 33% en 2020, et d'autoriser les durées de prêts jusqu’à 27 ans en cas de différé de remboursement (travaux, achat dans le neuf).

Si la solvabilité se joue à ces deux points supplémentaires sur le taux d'endettement, qui devraient mathématiquement aider certains candidats recalés en 2020 à réaliser leur projet d'achat immobilier, les établissements exigent davantage de garanties :

un apport personnel suffisant (au bas mot 10%) ;
une épargne de précaution ou résiduelle pour financer les frais de co-propriété ;
un reste à vivre décent (750€ pour un célibataire, 1 300€ pour un couple, 250€ par enfant à charge) ;
un saut de charge nul ou minime (écart entre les charges de loyer et la mensualité de crédit).

Le contexte économique n'aide pas les banques à lâcher du lest. Certaines restent figées sur les consignes édictées en 2020, et n'ont pas encore modifié le taux d'endettement maximal. Les emprunteurs au Smic qui réussissent à décrocher un prêt immobilier sont en grande majorité en couple (double salaire) et cochent toutes les cases des garanties (apport, épargne).

Rappelons que le taux d'endettement maximum se jauge à l'aune du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), taux qui agrège tous les coûts liés à l'obtention d'un crédit immobilier, dont l'assurance emprunteur. Cette garantie incompressible pour décrocher une offre de prêt représente le deuxième poste de dépense après les intérêts d'emprunt. Pour minimiser le coût de l'assurance, faites appel à un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. Notre comparateur évalue les meilleures offres du marché et vous aide à sélectionner le contrat adapté à votre profil et à votre projet, qui vous fera économiser jusqu'à 15 000€ sur la durée totale de votre emprunt.

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Inflation 2023 : peut-on renégocier une assurance emprunteur trop chère ?

En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 € Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

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