Immobilier : le prix des appartements explose !


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Les prix de l'immobilier ancien continuent d'augmenter dans une ampleur contrastée selon le type de logement. Le mouvement est plus soutenu pour les appartements, tandis qu'un ralentissement est constaté pour les maisons. Dans certaines villes, la hausse annuelle est supérieure à 10% pour les appartements. Partout, la pierre motive les Français, malgré des conditions d'octroi qui freinent l'accès au crédit pour les plus fragiles.

Ça décolle pour les appartements

Selon le dernier baromètre SeLoger, les prix du marché immobilier ancien ont poursuivi leur progression. Entre juin 2020 et juin 2021, l'accroissement annuel est chiffré à 4,1% contre 3,3% il y a un an à la même époque. Pour le seul mois de juin 2021, les prix ont crû de 3,1%.

On observe pourtant une décélération du mouvement haussier par rapport au début de l'année 2021. Le troisième confinement n'a pas eu les effets du premier ni même du deuxième. Pas de redémarrage en trombe comme cela avait été constaté à la fin du printemps 2020.

Fait nouveau, la tension se porte désormais sur les appartements. En un an, les prix ont bondi de 6,4%, "un rythme inconnu depuis 10 ans". Partout dans l'hexagone, le marché des appartements se tend. Dans 83% des villes de plus de 100 000 habitants et dans 73% des communes de plus de 50 000 habitants, la hausse atteint au moins 5%. Elle est même au moins égale à 10% dans 30% des villes de plus de 50 000 habitants. Strasbourg, Angers et Metz se distinguent par une ascension d'au moins 15%. Dans des villes plus modestes comme Tourcoing, Saint-Quentin ou Évreux, l'inflation atteint les 19% !

Paris est toujours Paris !

Après une année compliquée pour le marché parisien où les prix avaient stagné, Paris n'en reste pas moins la ville des plus riches. En un an, à fin juin, les prix ont grimpé de 5,3%. Avec une moyenne à plus de 11 000€ le mètre carré, à moins de présenter un énorme apport personnel, même les cadres aux revenus confortables doivent pousser au-delà du périphérique et s'installer en Petite-Couronne. Exit également les classes moyennes et moyennes supérieures, obligées de quitter intra-muros si elles veulent accéder à la propriété.

Seuls trois arrondissements affichent un prix du mètre carré sous la barre des 10 000€ (12ème, 13ème et 19ème). Le 19ème enregistre néanmoins la plus forte progression sur un an à +10,3%. L'arrondissement le plus cher est le 14ème à près de 15 000€/m2.

Coup de frein sur les maisons

Après un gros coup d'accélérateur en 2020 et au premier trimestre 2021, le marché des maisons se ralentit. Les prix sur ce segment avaient gagné 5,5% sur un an à fin mars 2020, et bondi de 8,5% un an plus tard. Cette hausse était due à la transformation de la clientèle en raison des conditions d'octroi plus restrictives qui ont resserré l'accès au crédit immobilier. Les difficultés d'emprunt rencontrées par les ménages modestes déplacent l'activité vers les produits haut de gamme ou de meilleure qualité, donc plus chers, ce qui a contribué à tirer les prix des maisons vers le haut.

Changement de paradigme au cours du deuxième trimestre 2021. En juin, les prix des maisons reculent de près de 5% sur trois mois, établissant une hausse très modérée de 1% sur un an. Selon la plateforme, "la demande la plus solvable s'est épuisée et celle qui reste sur le marché bute sur les contraintes de l'accès au crédit".

Le repli est constaté dans 10 des 15 métropoles, à un rythme plus ou moins rapide. À Brest, Rennes et Grenoble, les prix ont perdu au moins 4%. C'est plus lent à Bordeaux, Nantes Strasbourg et dans le Grand Paris (entre -2% et -3%). À Aix-Marseille, Lille et Nancy, l'augmentation est contenue à 1%, tandis qu'à Lyon et Nice les valeurs progressent de 4%.

L’accès au crédit immobilier toujours entravé

Cette hausse généralisée des prix des logements anciens n'est malheureusement pas compensée par le niveau historiquement bas de taux d'intérêt. Selon le dernier pointage de l'Observatoire Crédit Logement, les banques ont accordé des crédits au taux fixe moyen de 1,05% en juillet dernier (toutes durées confondues et hors coût des sûretés). Derrière ce nouveau record, les candidats à l'emprunt se heurtent aux conditions d'octroi désormais opposables aux établissements de crédit.

Depuis janvier 2021, les banques ne peuvent distribuer de financement si le taux d'endettement excède les 35% des revenus nets et sur une durée de remboursement supérieure à 25 ans (voire 27 ans en cas d'achat dans le neuf). D'ordinaire abonnés aux taux les plus élevés sur les durées d'emprunt les plus longues, les ménages modestes désertent le marché immobilier. Dotés d'un apport personnel insuffisant voire inexistant, les jeunes actifs peinent à devenir propriétaires.

Résultat, la durée moyenne des prêts s'est accrue de 7 mois depuis décembre 2020 (236 mois). En dépit du soutien des banques au marché immobilier grâce à des taux au plancher, l'accès au crédit reste compliqué voire impossible pour les clientèles fragiles. Il faut désormais 4,8 années de revenus pour devenir propriétaire contre 4,3 années en juillet 2020.

Publié par Astrid Cousin le

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