Scandale des prêts immobiliers en francs suisses : des maisons 2 fois plus chères que leur prix d'achat

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Dans les années 2000, de nombreux travailleurs frontaliers ont choisi de financer leur résidence principale par un prêt en francs suisses. À l’époque, ces crédits immobiliers étaient présentés comme avantageux : taux plus faibles, mensualités allégées et accès facilité à la propriété malgré la flambée des prix immobiliers dans les zones frontalières.

Mais derrière cette promesse séduisante, un risque majeur a été largement sous-estimé, voire passé sous silence : la variation du taux de change euro/franc suisse. Aujourd’hui, des milliers de ménages découvrent qu’ils ont payé leur maison 2 fois son prix initial.

Témoignages de frontaliers : maisons payées mais dettes toujours en cours

Pierre et Annette, un couple de frontaliers ayant travaillé toute leur vie en Suisse, contractent en 2007 un crédit en francs suisses auprès de leur banque pour financer leur maison dans le Pays de Gex. Le prêt est converti en euros pour l’achat, mais le remboursement quant à lui reste indexé sur le franc suisse.

Après avoir soldé leur emprunt, ils pensaient tourner la page. Pourtant, la banque leur réclame encore près de 100 000 euros supplémentaires, conséquence directe de l’évolution défavorable de la monnaie.

Le couple doit continuer à payer jusqu’en 2032 à cause d’une histoire de change, dénonçant des clauses abusives et un manque flagrant d’information.

Le sort est encore moins enviable pour Miguel, licencié de son emploi en Suisse, obligé de revendre sa maison pour rembourser à la hâte 550 000 € un crédit initial de 280 000 €.

Pourquoi les prêts en francs suisses posent problème ?

L’évolution de l’euro face au franc suisse

Depuis 2008, l’euro a perdu près de 40 % de sa valeur face au franc suisse. Ce glissement monétaire, accentué par la décision de la Banque nationale suisse de supprimer le taux plancher en 2015, a transformé un crédit attractif en véritable fardeau pour des milliers de foyers.

Le mécanisme du piège financier

À l’octroi du prêt : le capital est converti en euros pour permettre l’achat immobilier.
Pendant le remboursement : les mensualités sont calculées en francs suisses, puis converties en euros selon le cours du jour.
Conséquence : si l’euro se déprécie, l’emprunteur rembourse beaucoup plus que prévu, même si le capital a été remboursé en valeur nominale.

En pratique, des ménages ont payé leur logement une fois et demie voire deux fois son prix d’achat initial.

Une information insuffisante des emprunteurs

Beaucoup de frontaliers affirment n’avoir jamais été clairement informés de ce risque. Les contrats mentionnent la parité monétaire, mais sans explication concrète de ses impacts financiers. Pour certains avocats, il s’agit d’un défaut d’information et de transparence, engageant directement la responsabilité des banques.

Rappelons que l’assurance d’un prêt en franc suisse ne couvre pas les aléas du taux de change, uniquement les risques de décès, d'invalidité et d’incapacité (voire perte d’emploi). Le défaut de paiement sous-jacent dans le cadre des prêts en francs suisses est garanti par l’hypothèque ou la caution, ce qui entraîne la vente du logement si l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face à la dette.

Vers une bataille judiciaire de grande ampleur

L’intervention de la justice européenne

Face à la multiplication des litiges, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a été saisie. Elle exige désormais que les banques prouvent avoir rempli leur devoir d’information. En cas de manquement, les emprunteurs peuvent obtenir l’annulation du prêt et la restitution des sommes versées à tort.

Revirement de la Cour de cassation française

Le 9 juillet 2025, la Cour de cassation a rendu 2 arrêts historiques. Elle a jugé que les établissements prêteurs devaient anticiper et expliquer dès l’origine :

les risques liés au taux de change
les conséquences d’un licenciement
les impacts d’un départ à la retraite
ou encore la difficulté de revente d’un bien financé en francs suisses.

Si le tribunal estime que l’emprunteur n’a pas été correctement informé, le contrat peut être annulé et les banques contraintes de rembourser leurs clients.

Un nombre colossal de dossiers en suspens

On estime à 40 000 le nombre de contrats potentiellement concernés, signés avant 2015, date à laquelle la signature d’une convention de change est devenue obligatoire. Depuis cette réforme, les nouveaux emprunteurs sont mieux avertis, mais pour ceux des années 2000, le combat judiciaire ne fait que commencer.

Quels recours pour les emprunteurs lésés ?

L’action collective comme solution

Face à la complexité des procédures individuelles, plusieurs associations de défense de consommateurs et collectifs de frontaliers encouragent les victimes à s’unir pour engager des actions groupées. Cette démarche permet d’alléger les frais de justice et de donner plus de poids aux revendications.

L’importance de l’accompagnement juridique

Un avocat spécialisé en droit bancaire et en contentieux liés aux emprunts en devises étrangères peut analyser chaque contrat et déterminer si les conditions légales d’information ont été respectées.

Dans certains cas, les tribunaux ordonnent :

la suppression des clauses abusives
la renégociation du contrat
ou l’annulation pure et simple du prêt.

Les alternatives de renégociation

En parallèle, certains établissements financiers acceptent de discuter avec leurs clients pour éviter des procès coûteux et médiatisés. Cela peut prendre la forme d’un rachat de crédit en euros ou d’un aménagement du remboursement.

Tableau sur les principaux risques liés aux prêts en francs suisses identifiés par la justice

Risques identifiés	Conséquences pour l’emprunteur	Obligations des banques
Variation du taux de change	Augmentation du capital restant dû, dettes dépassant parfois le prix du bien	Informer clairement sur l’impact des fluctuations euro/CHF Convention de change entre la banque et l’emprunteur
Licenciement ou perte d’emploi	Impossibilité de maintenir les remboursements, risque de surendettement	Anticiper et expliquer l’effet d’une perte de revenus
Départ en retraite	Baisse de revenus, charges de crédit devenant insupportables	Prévenir sur les difficultés de remboursement à long terme
Revente du bien immobilier	Prix de vente insuffisant pour solder le prêt, dette résiduelle persistante	Avertir sur le risque d’un capital restant dû supérieur au prix de revente
Clauses abusives ou opaques	Déséquilibre contractuel en défaveur du client	Garantir transparence et intelligibilité des clauses de change

Conclusion : un combat qui pourrait faire jurisprudence

Les prêts en francs suisses sont devenus le symbole d’un déséquilibre contractuel entre particuliers et établissements bancaires. Alors que certains ménages remboursent encore une dette disproportionnée malgré une maison déjà payée, la justice européenne et française ouvre une porte d’espoir.

Si les tribunaux confirment systématiquement que les banques ont manqué à leur devoir d’information, cela pourrait entraîner des milliards d’euros de remboursement et un changement durable dans la manière dont sont encadrés les prêts en devises étrangères.

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Les Français sans complémentaire santé Pour les 4% de Français, soit 2,5 millions de personnes, qui ne disposent pas de couverture complémentaire (chiffres de la Drees), le coup financier est immédiat et direct. Ce chiffre bondit à 12% pour les 10% de Français les plus modestes. L'intégralité du forfait journalier reste à leur charge, sans aucun remboursement possible de la part de l'Assurance maladie. Cette situation pénalise particulièrement les personnes sanctionnées par l’effet de seuil, celles dont les revenus se situent juste au-dessus des plafonds permettant de bénéficier de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS). Ce dispositif permet d’accéder à une mutuelle responsable gratuite ou moyennant une participation minime en fonction des revenus. Or, les bénéficiaires de la CSS sont exemptés du forfait journalier hospitalier. On estime que la moitié des personnes éligibles ne réclament pas la CSS. Ce qu'il faut retenir Le forfait journalier hospitalier passe de 20 à 23 € dès le 1er mars 2026. Le forfait patient urgences (FPU) atteint également 23 € à cette même date. Le forfait psychiatrique augmente à 17 € par jour. Le FPU pour patients vulnérables (ALD, etc.) passe à 9,96 €. La participation forfaitaire pour actes lourds passera de 24 à 32 € en avril 2026. Les assurés avec mutuelle ne paieront pas directement, mais pourraient voir leurs cotisations augmenter. Les Français sans complémentaire santé supporteront la hausse immédiatement et intégralement. La CSS reste une solution pour les personnes à revenus modestes : vérifiez votre éligibilité.

Réouverture de MaPrimeRénov en 2026 : tout ce qu'il faut savoir pour déposer votre dossier

Suspendu depuis le début de l'année faute de financement, le dispositif MaPrimRénov est de nouveau accessible depuis le lundi 23 février 2026. Cette réouverture intervient après l'adoption définitive du budget 2026 et s'accompagne d'une nouveauté importante pour les projets de rénovation globale. Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer. 2 mois de suspension et jusqu’à 6 mois d’attente Depuis le 1er janvier 2026, MaPrimeRénov était à l'arrêt. L'absence de budget validé avait contraint l'Agence nationale de l'habitat (Anah) à suspendre l'ensemble des nouvelles demandes, laissant de nombreux ménages dans l'incertitude quant à leurs projets de rénovation énergétique. La validation du budget 2026 a permis de lever ce blocage. Non seulement les nouvelles demandes sont désormais acceptées, mais l'instruction des dossiers déposés avant la suspension a également repris. Il faudra néanmoins s'armer de patience : les délais de traitement restent élevés, avec plus de 6 mois d'attente pour les rénovations d'ampleur et environ 3 mois pour les travaux plus ponctuels. MaPrimRénov : ce qui change en 2026 Un rendez-vous obligatoire pour les rénovations globales C'est la principale évolution de cette réouverture. Pour toute rénovation d'ampleur, un entretien personnalisé avec un conseiller France Rénov est désormais exigé avant le dépôt du dossier. Cette mesure répond à 2 objectifs : mieux accompagner les ménages dans la définition de leur projet limiter les fraudes, qui ont représenté un problème croissant dans le secteur de la rénovation énergétique ces dernières années. Ce rendez-vous peut se tenir selon différentes modalités, selon votre situation et vos préférences : en agence, en visioconférence ou par téléphone. L'essentiel est qu'il ait lieu avant toute soumission de dossier. Des aides ouvertes à tous les profils Autre changement notable : MaPrimeRénov n'est plus réservée aux seuls ménages aux revenus modestes. Tous les profils peuvent désormais déposer une demande, quelle que soit leur tranche de revenus. En revanche, les barèmes d'aides restent identiques à ceux annoncés au milieu de l'année 2025. Il n'y a donc pas de hausse ni de baisse des montants accordés. Comment déposer une demande MaPrimeRénov en 2026 Étape 1 : vérifier son éligibilité et créer un compte Avant toute démarche, il convient de s'assurer que votre projet entre bien dans le cadre des travaux éligibles. Rendez-vous ensuite sur le site officiel de MaPrimeRénov pour créer votre espace personnel. Soyez vigilant : de faux sites imitant la plateforme officielle circulent sur Internet. Vérifiez systématiquement l'URL avant de saisir vos informations personnelles. Étape 2 : prendre rendez-vous avec un conseiller France Rénov Pour un projet de rénovation globale, cette étape est désormais incontournable. Le conseiller vous aidera à structurer votre projet, à identifier les travaux prioritaires et à vous orienter vers les artisans compétents. Ce temps d'échange est aussi l'occasion de faire le point sur l'ensemble des aides auxquelles vous pouvez prétendre. Étape 3 : choisir un professionnel labellisé RGE Les artisans retenus pour réaliser les travaux doivent obligatoirement être certifiés RGE, c'est-à-dire Reconnu Garant de l'Environnement. Cette certification est une condition sine qua non pour bénéficier de la prime. Prenez le temps de comparer plusieurs devis afin de choisir le prestataire le plus adapté à votre projet et à votre budget. Attention : les travaux ne doivent pas avoir débuté avant le dépôt officiel de votre demande, sous peine de perdre le bénéfice de l'aide. Étape 4 : constituer et soumettre le dossier en ligne Une fois le professionnel sélectionné, vous pouvez compléter votre dossier directement depuis votre espace en ligne. Vous devrez y joindre les devis obtenus, indiquer le montant des autres aides éventuellement perçues et fournir les pièces justificatives demandées. Concernant les certificats d'économies d'énergie (CEE), ils doivent être déclarés pour les travaux réalisés par geste, tandis qu'ils sont déjà intégrés dans le calcul de l'aide pour les rénovations globales. Étape 5 : démarrer les travaux après validation Ce n'est qu'après l'accord formel de l'Anah que vous pouvez lancer le chantier. Une fois les travaux terminés, il vous suffira de déposer la facture finale dans votre espace personnel pour déclencher le versement de la prime. Celle-ci est réglée en une seule fois, par virement bancaire. Un budget de 3,6 milliards d'euros pour MaPrimRénov 2026 L'enveloppe allouée à MaPrimeRénov pour cette année s'élève à 3,6 milliards d'euros. L'Anah ambitionne de financer 150 000 rénovations ponctuelles et 120 000 rénovations globales sur l'ensemble de l'exercice. Cet objectif est toutefois contraint par le stock de dossiers en attente accumulés fin 2025, qui viendront en partie absorber les capacités de traitement disponibles. Les ménages souhaitant bénéficier du dispositif ont donc tout intérêt à déposer leur demande rapidement.

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Changement d’assurance emprunteur : faire des économies tout en améliorant les garanties en 2026

Longtemps considérée comme une simple formalité bancaire, l'assurance emprunteur s'est imposée comme l'un des postes de dépense les plus scrutés par les ménages français. Et pour cause : son impact financier sur la durée totale d'un crédit immobilier peut dépasser plusieurs dizaines de milliers d'euros. En 2026, dans un contexte où chaque euro compte, savoir comment changer d'assurance emprunteur pour faire des économies sans perdre en protection est devenu un réflexe indispensable pour tout acheteur ou propriétaire averti. Ce que pèse vraiment l'assurance emprunteur dans votre budget Lorsqu'un ménage contracte un prêt immobilier, l'assurance emprunteur est systématiquement exigée par les établissements bancaires, même si la loi ne la rend pas formellement obligatoire. Cette couverture protège à la fois la banque et l'emprunteur contre les aléas de la vie : Décès : le capital restant dû est remboursé à la banque, selon la quotité assurée. Dépendance totale : le capital restant dû est pris en charge par l’assurance en cas de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Invalidité permanente totale ou partielle (IPT ou IPP) : les mensualités sont prises en charge lorsque l'emprunteur ne peut plus exercer son activité professionnelle de manière définitive. Incapacité temporaire de travail (ITT) : les échéances du prêt sont couvertes pendant un arrêt de travail pour maladie ou accident. Bon nombre d'emprunteurs l’ignorent, mais cette assurance peut représenter jusqu'à 40% du coût total d'un crédit. Sur un prêt de 250 000 euros sur 20 ans, la facture peut ainsi atteindre 20 000 à 40 000 euros selon le profil assuré et le contrat souscrit. Face à ces montants, obtenir un devis pour une assurance emprunteur avant de signer, ou lors d'une renégociation, est une étape aussi stratégique que la négociation du taux d'intérêt lui-même. Des réformes qui ont ouvert la voie aux économies en assurance emprunteur Le marché de l'assurance emprunteur a été profondément reconfiguré par les réformes réglementaires des dernières années. Avant ces changements, les banques imposaient quasi systématiquement leurs contrats groupe, toujours standardisés, calibrés pour des profils moyens, et peu compétitifs sur le plan tarifaire. Depuis 2010, les droits des emprunteurs ont considérablement évolué : Libre choix dès la souscription : tout emprunteur peut opter pour une assurance externe sans être contraint d'accepter le contrat de sa banque (loi Lagarde). Résiliation à tout moment : il est possible de changer d'assurance emprunteur sans pénalités ni frais, quelle que soit la date (loi Lemoine de 2022). Délais encadrés : les banques sont tenues de répondre aux demandes de substitution dans des délais réglementés, soit 10 jours ouvrés. Obligation de motivation : tout refus de substitution doit être justifié par une absence d'équivalence de garanties, et non par une préférence commerciale. En 2026, ces règles sont mieux respectées qu'auparavant, sous l'effet d'un contrôle accru des autorités de tutelle. Récemment, 4 banques ont été sanctionnées par la DGCCRF (répression des fraudes) pour avoir pratiqué des retards inacceptables dans le traitement des substitutions en assurance de prêt. Malgré ce droit au changement, une large partie des emprunteurs ne franchit pas le pas, par manque d'information ou par crainte d'une démarche perçue comme complexe, alors que les procédures se sont considérablement simplifiées. Combien peut-on réellement économiser en changeant d'assurance emprunteur ? C'est la question centrale, et les chiffres parlent d'eux-mêmes. Les assurances individuelles souscrites auprès d'assureurs indépendants sont jusqu’à 4 fois moins chères que les offres bancaires, et elles calculent souvent leurs primes sur le capital restant dû plutôt que sur le capital initial emprunté. Ce mode de calcul, plus avantageux, entraîne une diminution progressive des cotisations au fil du remboursement. Les profils qui ont le plus à gagner d'un changement d'assurance emprunteur sont notamment : Les jeunes emprunteurs (moins de 40 ans), pour qui le risque statistique est faible Les non-fumeurs, qui bénéficient de tarifs préférentiels chez la plupart des assureurs alternatifs Les cadres et professions libérales exerçant des métiers sans risques particuliers Les emprunteurs en bonne santé, sans antécédents médicaux significatifs Concrètement, sur un crédit de 200 000 euros sur 20 ans, un emprunteur de 35 ans pourrait économiser entre 5 000 et 15 000 euros en optant pour une délégation d'assurance bien choisie. Ces estimations varient selon le profil, le niveau de garanties retenu et les conditions du contrat initial, mais elles illustrent l'ampleur des gains que beaucoup de propriétaires laissent aujourd'hui sur la table. À l'inverse, certains profils doivent aborder ce changement avec plus de prudence : Les emprunteurs présentant des risques aggravés de santé Les professions exposées à des risques particuliers Les emprunteurs proches de la fin de prêt, pour qui le gain potentiel est plus limité Le seul arbitrage utile est de questionner régulièrement votre contrat et de le comparer aux offres d’assurance emprunteur du moment. Garanties d’assurance emprunteur : ne pas sacrifier la protection sur l'autel du prix Réduire le coût de son assurance emprunteur ne doit pas se faire au détriment de la qualité de la couverture. Avant toute comparaison tarifaire, plusieurs paramètres doivent être examinés avec attention : Les délais de carence : période suivant la souscription pendant laquelle certaines garanties ne s'appliquent pas encore Les franchises : nombre de jours d'arrêt au-delà desquels l'indemnisation débute (entre 15 et 180 jours, choix parfois possible) Les exclusions de garanties : certains métiers à risques, pratiques sportives ou pathologies peuvent être exclus, le rachat d’exclusion moyennant une surprime d’assurance emprunteur étant possible dans certains cas Les limites d'âge : au-delà d'un certain âge, certaines garanties cessent d'être actives La quotité assurée : en cas d'emprunt à deux, la répartition de la couverture entre co-emprunteurs doit être adaptée à la situation réelle de chaque foyer. Un contrat moins cher peut s'avérer nettement moins protecteur si ces paramètres sont ignorés. En 2026, les professionnels du secteur insistent sur un point : la comparaison doit porter sur l'équivalence objective des garanties, et non uniquement sur le tarif affiché. Comme indiqué plus haut, la substitution n'est validée par la banque que sur la parité des garanties entre les 2 contrats. De manière implicite, cela vous permet de rehausser votre protection tout en maîtrisant le coût. Les bons réflexes pour optimiser son assurance emprunteur en 2026 Face à la diversité des offres, plusieurs pratiques permettent de maximiser ses chances d'économies tout en maintenant un niveau de protection adapté : Utiliser un comparateur en ligne pour visualiser rapidement les écarts de prix entre les principaux acteurs du marché. Faire appel à un courtier spécialisé en assurance emprunteur pour sécuriser l'équivalence de garanties, accompagner les démarches de substitution et éviter les refus bancaires. Réévaluer son contrat régulièrement, notamment en cas de changement de situation personnelle (arrêt du tabac, amélioration de l'état de santé, changement de profession). Agir tôt dans la vie du prêt pour maximiser les économies, le gain étant proportionnel au capital restant dû. Vérifier la réponse de la banque dans les délais légaux et, en cas de refus injustifié, se faire accompagner pour contester la décision (Médiateur de l’Assurance). En 2026, alors que les taux d'intérêt se stabilisent et que l'accès au crédit reste sélectif, le changement d'assurance emprunteur s'affirme comme l'un des rares leviers d'optimisation accessibles sans renégocier son prêt. Pour des milliers de ménages français, cette démarche représente une opportunité concrète d'alléger significativement leur budget sur le long terme. Comparer les offres, analyser les garanties, agir au bon moment : ces 3 réflexes transforment l'assurance emprunteur d'une contrainte bancaire en véritable outil de gestion financière, et potentiellement en plusieurs milliers d'euros d'économies à la clé. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de janvier 2026 pour constater, chiffres à l’appui, l’intérêt de changer d’assurance emprunteur le plus tôt possible après la signature de l’offre de prêt.

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