Résiliation assurance de prêt : l'information au cœur de la réforme

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Le jeudi 18 novembre, la proposition de loi Lemoine pour “un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l'assurance emprunteur” a été examinée par la commission des affaires économiques de l'Assemblée Nationale, passage obligé avant son examen en séance plénière le 25 prochain. Les articles initiaux ont été adoptés, les amendements retenus sont purement rédactionnels, ceux qui supprimaient les dispositions ont été rejetés. Tous les espoirs sont permis pour l'adoption de cette loi, malgré la puissance d'un lobbying bancaire qui s'oppose depuis toujours au libre choix du contrat et au changement en cours de prêt. Le texte prévoit de renforcer l'information, la clef pour un exercice plein et concret du droit au changement d'assurance.

La résiliation à tout moment : enfin ?

La proposition de loi portée par les députés du groupe Agir ensemble a pour objectif de libéraliser le marché de l'assurance de prêt immobilier, en permettant à tout emprunteur de pouvoir résilier son contrat à tout moment et sans frais. Pourquoi un nouveau texte alors que la réglementation en place autorise déjà le changement d'assurance en cours de prêt via la loi Hamon et l'amendement Bourquin ?

Malgré l'entrée en vigueur du principe de délégation d'assurance depuis septembre 2010, le marché de l'assurance de prêt demeure la chasse gardée du secteur bancaire. Les bancassureurs détiennent 87% de parts de marché, une proportion qui n'a pas bougé en plus d'une décennie. En position de force pour proposer leur assurance groupe, puisqu'elles seules distribuent les crédits immobiliers, les banques mettent tout en œuvre pour faire obstacle au libre choix du contrat, en délégation initiale lors de la demande de financement comme en cours de prêt dans une démarche de résiliation/substitution. À garanties équivalentes, un contrat externe souscrit auprès d'un assureur concurrent coûte entre deux et quatre fois moins cher que l'offre bancaire. On mesure ici les marges sur le produit, jusqu'à 80% chez les bancassureurs.

Si le changement est plus fréquent dans le cadre de la loi Hamon assurance (dans les douze premiers mois du crédit) que via l'amendement Bourquin (changement annuel à date d'échéance) en raison d'une imprécision du texte réglementaire quant à la date de résiliation, peu parmi les quelque 7 millions d'emprunteurs réussissent à changer d'assurance et à réaliser les économies qui leur sont dues : les gains vont de 5 000 et 15 000€ sur la durée restante d'un prêt immobilier de 250 000€ contracté sur 20 ans. 

L’idée de cette proposition de loi (PPL) est de tout simplifier. Ce nouveau texte entend bien signer l'épilogue d'un long et fastidieux parcours législatif. Le dernier épisode date de la fin 2020. L'amendement qui prévoyait de rendre effectif le droit à résiliation infra-annuelle avait été retoqué par le Conseil Constitutionnel pour cause de cavalier législatif, c'est-à-dire sans lien direct avec l'objet du projet de loi, en l'occurrence la loi Asap. Un tel couperet ne frappe jamais une proposition de loi. Il revient à la députée Patricia Lemoine (Agir ensemble), rapporteur du texte, par ailleurs soutenu par le gouvernement, de faire valoir tous les arguments devant la commission saisie de fond, quitte à apporter des modifications par voie d'amendements. La PPL dans sa nouvelle rédaction sera examinée en séance publique à l'Assemblée Nationale le 25 novembre dans le cadre de la niche parlementaire du groupe Agir ensemble. Elle bénéficiera d’une procédure simplifiée. Si elle est adoptée par le Parlement à l’issue de son parcours législatif, la loi entrera en vigueur un an après sa promulgation.

Renforcer l'information : le nerf de la guerre

Ce nouveau dispositif législatif prévoit que :

  • l'emprunteur peut résilier son contrat d'assurance à tout moment et sans frais ;
  • le prêteur ne peut refuser en garantie un contrat alternatif dès lors que celui-ci présente un niveau de garantie équivalent au contrat groupe qu'il propose ;
  • les décisions de refus doivent être expliquées et motivées ;
  • la banque ou l'assureur doit informer chaque année son client du droit de résiliation, des modalités de résiliation et des délais à respecter pour le faire ;
  • le prêteur dispose d'un délai de 10 jours ouvrés à compter de la réception de la demande de substitution pour modifier le contrat de crédit par voie d'avenant ;
  • les manquements à ces obligations sont passibles d'une amende administrative d'un montant de 3 000€ pour une personne physique et de 15 000€ pour une personne morale.

Les articles suivants concernent les améliorations à donner à la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) et au droit à l’oubli. Des négociations seront engagées dans les 3 mois qui suivent la publication de la loi pour raccourcir éventuellement le délai pour bénéficier de ce droit et intégrer d’autres pathologies dans le dispositif.

On peut déplorer que la rapporteure de la PPL Patricia Lemoine soit revenue sur l’exhaustivité des motifs de refus (article 2) et se contente d’une explication motivée. La banque pourra avancer une seule raison pour refuser la résiliation une première fois, puis une deuxième raison dans un nouveau refus et faire traîner indûment la demande de substitution. Un courrier de refus complet aurait permis à l’emprunteur de ne pas perdre de temps et de trouver un contrat alternatif en parfaite adéquation avec les exigences du prêteur.

L'information est bien évidemment centrale dans l'exercice du droit à résiliation à tout moment. Les banques tirent partie des lacunes des consommateurs en matière de réglementation pour imposer leur contrat groupe et préserver leurs marges sur ce produit. Nul n'est censé ignorer la loi ?! Une pure fiction juridique. L'accessibilité et l'intelligibilité de la loi passe par un renforcement de l'information à l'égard des premiers concernés : les consommateurs, qui doivent pouvoir choisir librement le contrat d'assurance en garantie de leur prêt immobilier en vertu de la libre concurrence, principe à valeur constitutionnelle.

Gageons que cette possible loi sera suffisamment cadrée pour briser la position dominante des bancassureurs et permettre la libéralisation tant attendue du marché de l'assurance de prêt. Jusqu'à présent, toutes les tentatives ont échoué ou ont été contournées. En introduisant une obligation d'information annuelle à destination des assurés sur le droit à résilier à tout moment, ce nouveau texte donne aux emprunteurs toutes les cartes pour saisir l’opportunité de réduire durablement le coût de leur assurance, et par extension celui de leur prêt immobilier.

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Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs, qui distribuent les crédits immobiliers et sont en pole position pour proposer leur assurance groupe, et les assureurs alternatifs qui commercialisent des formules individuelles adaptées au profil de chacun. Les premiers détiennent le marché à 87% (en termes de cotisations) en raison d'une législation qui permettait jusque-là le passage en force de leurs contrats. Les seconds sont entre deux et quatre fois moins chers à garanties équivalentes. Le libre choix du contrat est un droit que la banque ne peut vous dénier si vous présentez une offre concurrente à niveau de garanties au moins équivalent. Armez-vous de la FIS (Fiche d'Information Standardisée) que le prêteur doit vous remettre dès les prémices de votre demande de financement. 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La majorité des emprunteurs sont gagnants en 2022 avec le changement d’assurance de prêt immobilier. votre état de santé génère des surprimes d'assurance ou, cas extrême, vous empêche d'accéder à l'assurance et au crédit : selon la situation, vous souscrivez une nouvelle assurance sans avoir à déclarer votre ancienne maladie ou vous échappez au questionnaire assurance prêt immobilier. Soyez assuré au risque La loi Lemoine a malheureusement son revers : l’augmentation des tarifs d'assurance prêt immobilier sur le segment des prêts de moins de 200 000€. Selon l'UFC-Que Choisir, cette inflation oscille entre 8% et 25%, mais peut aller jusqu'à 40% chez certains prestataires. La fin du questionnaire médical oblige en effet les assureurs à mutualiser les risques, ce qui entraîne une hausse tarifaire pour ce type de prêts indépendamment du profil de l'emprunteur. Les jeunes actifs sans antécédent de santé sont pénalisés au bénéfice des profils à risque comme les seniors. Profitez de l'effet de seuil pour être couvert au risque et payez votre assurance au juste prix. En empruntant au-delà de 200 000€ (1€ supplémentaire suffit !), vous accédez à des contrats sur-mesure, adaptés à votre profil. Adaptez les quotités L'assurance de prêt doit couvrir 100% du capital emprunté. En présence d'un seul emprunteur, la quotité va de soi. Si vous empruntez à deux, la répartition de la couverture peut être arbitrée finement afin que chacun d'entre vous soit protégé au mieux de ses intérêts. Si vous optez pour une quotité assurance emprunteur à 100% sur chaque tête, vous êtes couvert de manière optimale, mais l'assurance vous coûte deux fois plus cher qu'une répartition à 50/50. En fonction du profil de chacun (âge, état de santé, profession, revenus), adaptez la quotité (60/40, 70/30, 80/20) pour minimiser le coût de l'assurance. Envisagez toute situation de sinistre (arrêt maladie, invalidité, décès) afin de prévenir toute éventuelle difficulté de remboursement. 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Crédit immobilier : un site dédié aux refus de prêt

Depuis plusieurs mois, des milliers de ménages voient leur rêve d'accession à la propriété avorté en raison de la problématique de l'usure. Le courtier en crédit immobilier Cafpi s'empare du phénomène et crée une plateforme destinée à recueillir l'expérience malheureuse des candidats déçus et à aider ces derniers à représenter leur dossier. Bienvenue au site "refus de prêt" que d'aucuns auraient préféré ne jamais voir au profit d'une réforme de l'usure. Près de 45% de demandes de prêt immobilier recalées La rédaction de Magnolia.fr s'est faite l'écho à maintes reprises du problème engendré par des taux d'usure 2022 en inadéquation avec la réalité du terrain. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés, et augmentés d'un tiers, les taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée constituent un frein à l'accession au motif que la méthode de calcul opère un décalage entre le moment où les données sont récoltées et les taux d'intérêt à l'instant T. Résultat, un delta de 6 à 9 mois entre la réalité de taux proposés et leur répercussion sur l'usure. Quand les taux d'emprunt évoluent peu, l'usure est une borne nécessaire pour protéger les emprunteurs. Mais avec la hausse des taux d’emprunt en 2022 (+36 points de base rien qu’entre juin et août pour les prêts de 20 ans et plus), elle freine l'accès au crédit et génère de nombreux refus. Depuis juillet 2022, près d'une demande sur deux est retoquée par les banques. Chez certains courtiers, le taux de recalés va jusqu'à 70%, en grande partie pour cause d'usure outrepassée. Usure : utile mais inadaptée Comment rester sous une usure à 2,57% (taux pour les prêts de 20 ans ou plus) quand, avec un taux nominal à 2% voire au-delà sur 20 ans, il faut nécessairement ajouter les autres frais relatifs à l'obtention du crédit ? Aux intérêts d'emprunt, le TAEG doit agréger : les frais de dossiers la garantie (hypothèque ou caution) l'expertise éventuelle du bien l'éventuelle commission du courtier l'assurance de prêt. L'équation est compliquée voire impossible quand l'assurance emprunteur pèse trop lourd dans le TAEG (personnes avec des risques aggravés de santé, seniors, professions à risques), et ce, même si le courtier renonce à sa commission. Aujourd'hui privés d'un accès au crédit bon marché (4 points sous l'inflation), les ménages français doivent attendre un ajustement suffisant de l'usure pour emprunter à des taux qui seront demain beaucoup plus élevés. Les refusés de prêt immobilier ont leur site ! Cette situation insupportable et absurde hérisse les courtiers, qui n'ont de cesse depuis des mois d'alerter les autorités financières du désastre en marche. Leur dernière action : une manifestation devant la Banque de France mardi 20 septembre pour réclamer un relèvement significatif des taux d'usure du crédit immobilier au 1er octobre 2022 à défaut d'obtenir une réforme de l'usure. Les taux maximum légaux seront bien rehaussés au T4 2022 mais sans changement de calcul. C'est dans ce contexte tendu que le courtier Cafpi met en place un site dédié aux ménages empêchés d'emprunter et d'accéder à la propriété. Baptisée tout simplement "refus de prêt", la plateforme donne la parole aux recalés du crédit à l'habitat à cause du taux d'usure, leur permettant en quelques clics d'exprimer en ligne leur douloureuse expérience et d'alerter les pouvoirs publics, leur représentant politique local et UFC-Que Choisir de la situation. Au-delà d'être un lanceur d'alerte, le site offre un soutien à ces exclus du crédit en leur proposant des solutions pour représenter leur dossier avec succès. Plusieurs leviers peuvent être activés : faire jouer la concurrence entre les banques pour gagner quelques points sur le taux d'intérêt, réduire le coût assurance prêt immobilier en déléguant le contrat (l’assurance pèse en moyenne 30% du coût global du crédit), changer la nature et la durée du prêt (prêt à taux variable par exemple), solliciter toutes les aides potentielles (prêts aidés), créer, si le cas le permet, une SCI (Société Civile Immobilière) pour échapper à l'usure. Cette initiative illustre bien l'utilité du courtier en crédit immobilier. Alors en pleine tourmente, l'activité peut compter sur la mobilisation des intermédiaires, porte-paroles de milliers de ménages en quête d'accession, aujourd'hui empêchés non pas à cause de taux d'intérêt trop élevés mais d'un dispositif mathématique obsolète dont la seule vocation est d’être réformé.