En 2020, sont exclus à l'emprunt 100 000 candidats. Infox des banques ?

banque-courtiers-emprunt-immobilier-exclusion

Les établissements financiers n'apprécient guère leur mise au pas imposée par les autorités de régulation et ont prévenu que les nouvelles conditions d'octroi auront pour effet d'exclure quelque 100 000 candidats à l'emprunt. Une menace peu appréciée de la Banque de France, qui, le 3 février dernier, s'est fendue d'un communiqué de presse se voulant rassurant quant à l'accès au crédit immobilier.

Menace d'exclusion de milliers d'emprunteurs potentiels

Pour bien comprendre la réaction ferme et on ne peut plus claire de la Banque de France, institution habituellement soucieuse de pacifier les relations avec établissements de crédit, il est important de revenir sur le feuilleton médiatique qui a agité la sphère financière ces dernières semaines.

Une explosion des prêts immobiliers

Face à l'engouement sans précédent des particuliers pour le crédit à l'habitat et les risques potentiels de surchauffe, le Haut Conseil de Stabilité Financière et la Banque de France ont demandé aux banques fin 2019 de revenir à des pratiques plus saines et d'observer un strict respect du taux d'endettement à 33% et de la durée de remboursement à 25 ans au plus.

Déjà, début 2019, les autorités de régulation s’inquiétaient d’un éventuel emballement du crédit avec un risque d’endettement excessif des ménages. Les chiffres donnent en effet le tournis.

En 2019, les banques ont distribué près de 260 milliards d'euros de prêts immobiliers, soit une augmentation de 20% par rapport à 2018, pour un encours brut qui atteint 1 078 milliards d'euros.

Cette nette hausse s'explique par le niveau très faibles des taux d'intérêts, ce qui a attisé la demande dans des proportions inégalées (1,33 millions de nouveaux emprunteurs immobiliers), et par une reprise des flux de rachats et de renégociations.

L'an passé, 53 milliards d'euros de prêts immobiliers ont été renégociés contre 35 en 2018, la plupart l'ayant été durant la seconde partie de l'année.

Au final, l'activité explose les compteurs avec plus d'un million de transactions immobilières dans l'ancien, soit +10,6% par rapport à l'année précédente, et ce, malgré une hausse moyenne des prix estimée à 3,12% (+4% pour les appartements et +2,5% pour les maisons). Mais ce sont d'autres données qui vont alerter les autorités financières.

Un endettement immobilier majeur

La France est le seul parmi les pays riches où l’endettement des particuliers a augmenté en vingt ans. Avec les Espagnols, les Français sont aujourd’hui les plus endettés de la zone euro.

Un endettement constitué à plus de 80 % de crédits immobiliers dont l'encours progresse dans l'hexagone presque deux fois plus vite que chez nos voisins européens. L’envolée des prix des logements y est pour beaucoup et dans ce contexte exceptionnel de taux au plancher, les banques ont lâché du lest et accordé des prêts sur des durées longues, à 25 ans et au-delà, des maturités autorisées pour éviter un taux d'endettement excessif.

Selon le HCSF, 28% des nouveaux emprunteurs ont outrepassé la règle de 33% de taux d'effort, et le taux d'apport personnel est tombé à 14% (contre 25,8% en 2012). Des facilités qui ont favorisé le crédit... et certaines dérives comme l'ont dénoncé dernièrement le HCSF et la Banque de France.

L'attaque est la meilleure défense. Fâchées de se voir tancées par les régulateurs sur la distribution du crédit immobilier, les banques passent à l'offensive. Dans un rapport publié le 29 janvier dernier, l'Observatoire des crédits aux ménages, organe proche de la Fédération Bancaire Française (FBF), annonce que le durcissement des conditions d'emprunt aura pour effet collatéral d'exclure potentiellement quelque 100 000 foyers porteurs d'un projet immobilier, des ménages aux revenus modestes pour la plupart. Des chiffres sans aucun fondement selon la Banque de France.

Le lobby bancaire face aux autorités de régulation

Dans son communiqué de presse lundi 3 février, la Banque de France et l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) affirment que "l'accès au crédit immobilier sera maintenu, sans le moindre doute", et de rappeler le bon modèle français du financement immobilier, "qui inclut des taux d'intérêt fixes et la prise en compte des revenus, et non de la valeur du bien acquis".

Les deux recommandations sur le taux d'effort et la durée de remboursement ont été précisément faites pour préserver ce modèle et protéger les ménages, en aucun de les exclure du crédit immobilier. De mauvaise foi, les banques auraient oublié de tenir compte de la capacité des ménages à mobiliser leur épargne (assurance vie notamment), ni des flexibilités accordées par les autorités, conscientes que la dynamique du marché immobilier qui a prévalu en 2019 doit perdurer.

15% de la production trimestrielle de prêts à l'habitat pourront s'écarter des normes, les trois quarts devant être réservés aux primo-accédants et aux personnes qui acquièrent leur résidence principale. Dans les mois à venir, il sera demandé aux banques un compte-rendu sur la mise en œuvre de ces règles et l'application de la souplesse prévue. Tout écart exigera explications, avant de passer "à une phase plus contraignante", à savoir une surcharge officielle en fonds propres.

Cette stratégie de communication des banques, qui consiste à déstabiliser l'opinion en agitant le chiffon rouge de l'exclusion, n'en est pas à son premier coup d'essai. Fin 2017, c'est l'amendement Bourquin sur la substitution annuelle de l'assurance emprunteur qu'ils comptaient abattre par la menace fallacieuse d'une démutualisation préjudiciable aux plus fragiles.

Les établissements bancaires, défenseurs des intérêts des particuliers ? On se pince pour le croire. Leur but est purement mercantile. Bien que peu rémunérateur en période de taux bas, le crédit immobilier reste le produit d'appel par excellence, un outil essentiel pour attirer et fidéliser les clients.

En ouvrant les vannes du crédit, les banques jouent des coudes dans un univers extrêmement concurrentiel, espérant une fois le client ferré, reconstituer leurs marges en vendant d'autres produits plus lucratifs comme les assurances, à commencer par l'assurance de prêt, conditions sine qua non à l'obtention d'un crédit immobilier.

Réf/ communiqué de presse Banque de France et ACPR (https://acpr.banque-france.fr/sites/default/files/medias/documents/05022020_cp_credit_immobilier.pdf)

Dernières publications

loi pouvoir achat resiliation assurances

Projet de loi pouvoir d'achat 2022 : simplifier la résiliation des assurances

Dans un contexte marqué par une inflation débridée, le gouvernement présentera prochainement son projet de loi Pouvoir d'achat. Entre autres mesures inscrites dans ce texte, il est envisagé de renforcer la concurrence sur le marché de l'assurance en facilitant la résiliation des contrats pour permettre aux ménages de payer moins cher ces dépenses contraintes. Soutenir le pouvoir d'achat en 2022 Même si l'inflation constatée en France n'est pas aussi élevée que dans les autres pays de l'Union Européenne, elle a le don de miner le moral des ménages. Sur un an à fin juin, l'indice des prix à la consommation a atteint 5,8%, contre une moyenne de 8,6% en zone euro. Dans neuf pays européens, l'inflation dépasse même les 10%. La flambée des prix de l'énergie explique en grande partie cette brutale accélération de l'inflation : +42% en un an, principalement pour cause de la guerre en Ukraine. Les prix de l'alimentation sont eux aussi en hausse pour la même raison, à +5,7% sur un an. Il s'agit d'une situation inédite qui réclame des mesures d'urgence pour soutenir le pouvoir d'achat des ménages. Le 6 juillet prochain, le gouvernement va présenter en conseil des ministres un projet de loi qu'il compte faire adopter avant la fin de ce mois, voire début août au plus tard pour que les effets soient rapidement tangibles. Les discussions dans l'hémicycle vont débuter autour du 18 juillet, mais déjà le sujet brûlant des prix des carburants agite les supputations. La remise de 18 centimes d'euro à la pompe, qui devait prendre fin au 1er juillet, a finalement été prolongée jusqu'à la rentrée de septembre, voire jusqu'à la fin de l'année, comme l'a laissé entendre le ministre de l'Économie Bruno Le Maire au journal Les Échos. Est également envisagée une aide complémentaire pour les plus modestes qui sont obligés de prendre leur véhicule pour se rendre au travail. Sont prévues d'autres mesures visant à soutenir le budget des Français, parmi lesquelles : la revalorisation anticipée des prestations sociales de 4% la mise en place d'un bouclier logement en limitant la hausse des loyers à 3,5% le chèque alimentaire d'urgence de 100€ pour neuf millions de foyers et de 50€ par enfant. Le volet assurances n'est pas oublié parmi les dépenses contraintes des Français. Après avoir été reçus la semaine dernière par Bercy pour les inviter à la modération tarifaire sur les primes d'assurance dommages et mutuelle santé, les assureurs pourraient être confrontés à une nouvelle réglementation visant à faciliter la résiliation des contrats d'assurance. Faciliter la résiliation en ligne des contrats d'assurance Selon les informations du média spécialisé L'Agefi, le gouvernement n'a pas l'intention d'agir sur les cotisations d'assurance, conscient du contexte financier qui pénalise la rentabilité des assureurs : une inflation galopante, la hausse du coût des catastrophes naturelles, le déploiement de la réforme 100% Santé. Il prévoit en revanche de renforcer les dispositions qui permettent de résilier les contrats d'assurance, afin de donner aux ménages plus de latitude pour faire jouer la concurrence. Les contrats d'assurance souscrits en ligne pourraient ainsi être résiliés en quelques clics "de façon facile, directe et permanente, grâce à une fonctionnalité dédiée". La résiliation classique via courrier postal notamment sera toujours possible, mais les assureurs devront obligatoirement proposer la solution digitale pour les contrats ayant été souscrits en ligne. En matière d'assurance, la fidélité ne paie pas. En changeant de contrat, on peut réduire la facture jusqu'à 40%. Et parmi les dépenses auxquelles les ménages ne peuvent échapper, les assurances auto, habitation et santé grèvent leur budget avec des augmentations très nettes en une décennie : +16%, +33% et +39% respectivement entre 2010 et 2021 ! Résiliation en assurance : que dit la loi ? Cette mesure de simplification des procédures de résiliation en assurance viendrait renforcer la réglementation existante. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Hamon en janvier 2015, il est possible de dénoncer son assurance habitation, auto/moto ou affinitaires à tout moment et sans frais à l'issue de la première année d'engagement. Cette faculté de résiliation infra-annuelle a été étendue aux contrats d'assurance santé complémentaire en décembre 2020. Avant cela, en juillet 2015, ce fut au tour des contrats d'assurance emprunteur d'accéder à la résiliation à tout moment durant la première année de souscription (loi Hamon). Dans la foulée, la loi Bourquin de janvier 2018 va autoriser la résiliation à chaque échéance, passé le premier anniversaire de l’offre de prêt. Un cadre réglementaire qui fait un bond en avant avec l'adoption de la loi Lemoine 2022.  Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut, à tout moment et sans frais, changer son assurance emprunteur par une offre à garanties au moins équivalentes, sans attendre de date butoir. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, il est possible de résilier l’assurance en cours afin d’opter pour un contrat moins cher et tout aussi protecteur. Ce nouveau droit sera accessible à tous les emprunteurs, quelle que soit l’antériorité de leur contrat, à compter du 1er septembre 2022. Le projet de loi pouvoir d'achat veut donc aller plus loin que les dispositifs en place et lutter contre les prolongations artificielles des contrats en offrant la possibilité de résilier en ligne en quelques clics. Seules sont concernées les assurances dommages (auto et habitation) et mutuelle santé. Les échanges avec les assureurs doivent se poursuivre à la mi-juillet.

renégociation crédit immobilier changement assurance

Prêt immobilier : est-il intéressant de renégocier en juillet 2022 alors que les taux augmentent ?

La hausse brutale des taux d'intérêt en matière d'emprunt immobilier oblige à s'interroger sur la pertinence d'une opération de renégociation ou rachat de crédit. Or le taux n'est pas le seul élément qui peut être révisé. En changeant d'assurance emprunteur dès maintenant, vous pouvez réaliser de juteuses économies. Magnolia.fr vous explique la démarche à suivre. Les règles du rachat de prêt immobilier Si vous détenez un prêt immobilier, il semble légitime de questionner régulièrement la performance du contrat et de savoir s'il n'existe pas des leviers pour faire baisser le coût global de l'emprunt. La réglementation du crédit immobilier vous autorise à renégocier les termes du contrat avec la banque prêteuse, également à faire jouer la concurrence en obtenant le rachat du crédit par un autre établissement. L'objectif étant de réduire le coût de votre crédit, il convient de respecter plusieurs règles : La différence entre le nouveau et l'ancien taux doit au minimum être de 0,7 point, l'idéal étant un écart de 1 point. Si vous avez emprunté à 3% (hors assurance et coût des sûretés), le nouveau taux négocié doit se situer entre 2% et 2,3%. Le montant du capital restant dû doit être significatif, au moins 70 000€. Le prêt doit être dans la première moitié de la durée de remboursement. À la faveur d'une baisse des taux du marché, il paraît évident de vouloir profiter de conditions plus avantageuses pour s'endetter à un taux plus faible que le taux initial. Mais quand les taux remontent, l'opération se justifie-t-elle ? Renégocier ou racheter son prêt : attention à la hausse des taux En période de hausse des taux d'intérêt, l'équation est plus compliquée et offre moins de latitude. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 1,70% et 2% selon les banques, soit le niveau établi au printemps 2016. Depuis lors, les taux n'ont cessé de reculer pour atteindre leur plancher en décembre 2021 (autour de 1% sur 20 ans). Il faut avoir emprunté avant janvier 2016 pour justifier une démarche de renégociation, a fortiori un rachat de crédit immobilier qui implique des frais incompressibles (indemnités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie, frais de dossier). Faites vos calculs. Pour vous y aider, utilisez un comparateur de rachat de prêt immobilier en ligne, seul moyen de vérifier la rentabilité effective de l'opération. Sur la base de votre capital restant dû et de la durée résiduelle de remboursement, visualisez les propositions des banques. Les simulateurs sur internet donnent une première estimation de l'économie à faire grâce au rachat de crédit immobilier. Ces simulations sont généralement optimistes. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier pour avoir une idée plus réaliste. En l'absence de gain par le biais des taux, il existe une autre source d'économies : l'assurance qui couvre votre crédit immobilier peut être renégociée, et ce, indépendamment des autres éléments qui composent le coût de votre emprunt. Nouvelle législation en assurance prêt immobilier  Dépense contrainte quand on emprunte pour acheter un bien immobilier, l'assurance est un produit négociable en amont comme en aval. Son coût est obligatoirement intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final d'un prêt immobilier car il agrège tous les frais exigés à l'obtention du financement (intérêts, frais de dossier, garantie, etc.). Durant toute la vie du crédit, il est possible de résilier l'assurance en cours pour la substituer par une offre moins chère à garanties équivalentes. La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a subi diverses évolutions depuis l'entrée en application de la loi Lagarde sur la délégation d'assurance. La dernière en date : la loi Lemoine 2022, un texte qui autorise le changement de contrat à n'importe quel moment, sans attendre une date butoir comme l'imposaient les précédents dispositifs (loi Hamon et loi Bourquin). Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat d'assurance à tout moment et sans frais, droit offert à tous à compter du 1er septembre prochain. Négociez une nouvelle assurance crédit moins chère Puisque vous détenez déjà un prêt immobilier, vous tombez sous les dispositions de l'amendement Bourquin, texte qui reste applicable jusqu’au 1er septembre, date d’entrée en vigueur de la résiliation à tout moment pour tous, quelle que soit l'antériorité du contrat. Cela vous oblige à respecter la date d'échéance. Vous disposez alors d'un délai de deux mois minimum avant la date d'anniversaire du contrat (ou tout autre date précisée par la banque) pour engager une démarche de résiliation/substitution. En cas de rachat de votre prêt immobilier par une banque concurrente, le contrat d'assurance est automatiquement résilié, qu'il s'agisse d'un contrat groupe ou délégué.  Le nouveau prêt sera alors couvert par une nouvelle assurance, et là encore, vous disposez de votre droit au libre choix du contrat. Peut-être êtes-vous éligible à un autre volet de la loi Lemoine : la fin du questionnaire de santé si le montant du crédit est inférieur à 200 000€, avec un terme avant votre 60ème anniversaire. La souscription à l’assurance est simplifiée, en particulier pour les personnes présentant des risques de santé. Le changement d'assurance est possible en dehors de toute configuration de renégociation ou rachat de crédit. L'opération se justifie par elle-même en vertu des économies potentielles à la clef. Vous pouvez épargner jusqu'à 15 000€ sur la durée restante du prêt. En moyenne, les assurances proposées par les prestataires externes sont jusqu'à 3 fois moins chères que les offres bancaires, à couverture équivalente. Comparez les offres en ligne et obtenez plusieurs devis gratuits correspondant à votre situation.À l’heure où le pouvoir d’achat des Français est rogné par l’inflation galopante, les emprunteurs ont en main une solution pour faire baisser drastiquement le coût de leur crédit immobilier : le changement d’assurance de prêt immobilier.

assurance-emprunteur-vacances

PRESSE // Crédit immobilier : Notre astuce pour s'offrir des vacances chaque année ... au frais du banquier !

L’insurtech Magnolia.fr, Marketplace n°1 en Assurance de Prêt, a décidé d’offrir ses bons plans à tous les détenteurs d’un crédit immobilier pour s'offrir des vacances d’été en famille ou à deux grâce à une astuce très simple : changer l’assurance de leur crédit immobilier. En effet il est désormais possible, grâce à la Loi Lemoine, d’en changer à tout moment et de faire de belles économies ! Ce gain inespéré de pouvoir d’achat peut donner un vrai souffle à tous les propriétaires, qui pourront, dès la première année, se financer de belles vacances. Mais où pourront-ils partir avec les économies réalisées ? Changement d'Assurance Emprunteur :1 400€ d'économies moyenne la première année 85% des français, soit presque 8 millions de foyers, sont encore couverts par leur banque. Pourtant, les économies à la clé sont considérables : en moyenne 15 000 euros par emprunteur, soit 30 000 euros pour un couple et donc + de 1 400 euros dès la première année du changement.   De jolies vacances avec les économies réalisées ... ?  Une semaine en famille à Saint-Malo Vous et votre petite pourrez louer le temps de quelques jours une petite maison à Saint-Malo pour profiter du bon air breton et partir à la pêche au crabe pour le bonheur de tous !  Une semaine en amoureux dans un hôtel en Crète Offrez à votre couple le paradis crétois au sein d’un petit resort adorable, les pieds dans l’eau ! Ciel bleu et chaleur garantis ! Une semaine entre amis en Amerique Latine Partez en sac à dos au bout du monde et profitez des nuits à la belle étoile et de repas à moindre prix.