En 2020, sont exclus à l'emprunt 100 000 candidats. Infox des banques ?

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Les établissements financiers n'apprécient guère leur mise au pas imposée par les autorités de régulation et ont prévenu que les nouvelles conditions d'octroi auront pour effet d'exclure quelque 100 000 candidats à l'emprunt. Une menace peu appréciée de la Banque de France, qui, le 3 février dernier, s'est fendue d'un communiqué de presse se voulant rassurant quant à l'accès au crédit immobilier.

Menace d'exclusion de milliers d'emprunteurs potentiels

Pour bien comprendre la réaction ferme et on ne peut plus claire de la Banque de France, institution habituellement soucieuse de pacifier les relations avec établissements de crédit, il est important de revenir sur le feuilleton médiatique qui a agité la sphère financière ces dernières semaines.

Une explosion des prêts immobiliers

Face à l'engouement sans précédent des particuliers pour le crédit à l'habitat et les risques potentiels de surchauffe, le Haut Conseil de Stabilité Financière et la Banque de France ont demandé aux banques fin 2019 de revenir à des pratiques plus saines et d'observer un strict respect du taux d'endettement à 33% et de la durée de remboursement à 25 ans au plus.

Déjà, début 2019, les autorités de régulation s’inquiétaient d’un éventuel emballement du crédit avec un risque d’endettement excessif des ménages. Les chiffres donnent en effet le tournis.

En 2019, les banques ont distribué près de 260 milliards d'euros de prêts immobiliers, soit une augmentation de 20% par rapport à 2018, pour un encours brut qui atteint 1 078 milliards d'euros.

Cette nette hausse s'explique par le niveau très faibles des taux d'intérêts, ce qui a attisé la demande dans des proportions inégalées (1,33 millions de nouveaux emprunteurs immobiliers), et par une reprise des flux de rachats et de renégociations.

L'an passé, 53 milliards d'euros de prêts immobiliers ont été renégociés contre 35 en 2018, la plupart l'ayant été durant la seconde partie de l'année.

Au final, l'activité explose les compteurs avec plus d'un million de transactions immobilières dans l'ancien, soit +10,6% par rapport à l'année précédente, et ce, malgré une hausse moyenne des prix estimée à 3,12% (+4% pour les appartements et +2,5% pour les maisons). Mais ce sont d'autres données qui vont alerter les autorités financières.

Un endettement immobilier majeur

La France est le seul parmi les pays riches où l’endettement des particuliers a augmenté en vingt ans. Avec les Espagnols, les Français sont aujourd’hui les plus endettés de la zone euro.

Un endettement constitué à plus de 80 % de crédits immobiliers dont l'encours progresse dans l'hexagone presque deux fois plus vite que chez nos voisins européens. L’envolée des prix des logements y est pour beaucoup et dans ce contexte exceptionnel de taux au plancher, les banques ont lâché du lest et accordé des prêts sur des durées longues, à 25 ans et au-delà, des maturités autorisées pour éviter un taux d'endettement excessif.

Selon le HCSF, 28% des nouveaux emprunteurs ont outrepassé la règle de 33% de taux d'effort, et le taux d'apport personnel est tombé à 14% (contre 25,8% en 2012). Des facilités qui ont favorisé le crédit... et certaines dérives comme l'ont dénoncé dernièrement le HCSF et la Banque de France.

L'attaque est la meilleure défense. Fâchées de se voir tancées par les régulateurs sur la distribution du crédit immobilier, les banques passent à l'offensive. Dans un rapport publié le 29 janvier dernier, l'Observatoire des crédits aux ménages, organe proche de la Fédération Bancaire Française (FBF), annonce que le durcissement des conditions d'emprunt aura pour effet collatéral d'exclure potentiellement quelque 100 000 foyers porteurs d'un projet immobilier, des ménages aux revenus modestes pour la plupart. Des chiffres sans aucun fondement selon la Banque de France.

Le lobby bancaire face aux autorités de régulation

Dans son communiqué de presse lundi 3 février, la Banque de France et l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) affirment que "l'accès au crédit immobilier sera maintenu, sans le moindre doute", et de rappeler le bon modèle français du financement immobilier, "qui inclut des taux d'intérêt fixes et la prise en compte des revenus, et non de la valeur du bien acquis".

Les deux recommandations sur le taux d'effort et la durée de remboursement ont été précisément faites pour préserver ce modèle et protéger les ménages, en aucun de les exclure du crédit immobilier. De mauvaise foi, les banques auraient oublié de tenir compte de la capacité des ménages à mobiliser leur épargne (assurance vie notamment), ni des flexibilités accordées par les autorités, conscientes que la dynamique du marché immobilier qui a prévalu en 2019 doit perdurer.

15% de la production trimestrielle de prêts à l'habitat pourront s'écarter des normes, les trois quarts devant être réservés aux primo-accédants et aux personnes qui acquièrent leur résidence principale. Dans les mois à venir, il sera demandé aux banques un compte-rendu sur la mise en œuvre de ces règles et l'application de la souplesse prévue. Tout écart exigera explications, avant de passer "à une phase plus contraignante", à savoir une surcharge officielle en fonds propres.

Cette stratégie de communication des banques, qui consiste à déstabiliser l'opinion en agitant le chiffon rouge de l'exclusion, n'en est pas à son premier coup d'essai. Fin 2017, c'est l'amendement Bourquin sur la substitution annuelle de l'assurance emprunteur qu'ils comptaient abattre par la menace fallacieuse d'une démutualisation préjudiciable aux plus fragiles.

Les établissements bancaires, défenseurs des intérêts des particuliers ? On se pince pour le croire. Leur but est purement mercantile. Bien que peu rémunérateur en période de taux bas, le crédit immobilier reste le produit d'appel par excellence, un outil essentiel pour attirer et fidéliser les clients.

En ouvrant les vannes du crédit, les banques jouent des coudes dans un univers extrêmement concurrentiel, espérant une fois le client ferré, reconstituer leurs marges en vendant d'autres produits plus lucratifs comme les assurances, à commencer par l'assurance de prêt, conditions sine qua non à l'obtention d'un crédit immobilier.

Réf/ communiqué de presse Banque de France et ACPR (https://acpr.banque-france.fr/sites/default/files/medias/documents/05022020_cp_credit_immobilier.pdf)

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Franchises médicales : bientôt prélevées sur votre compte bancaire et fin de certaines exemptions ?

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Assurance de prêt immobilier : 5 questions insolites des emprunteurs

L’assurance de prêt immobilier est souvent perçue comme un produit standardisé, centré sur les garanties décès, invalidité ou incapacité de travail. Pourtant, les questions et recherches des emprunteurs révèlent une réalité bien différente : certaines situations très atypiques, voire surprenantes, interrogent directement les limites des contrats. Derrière ces questions insolites se cachent en réalité des enjeux très concrets : transparence du questionnaire de santé, définition du risque professionnel, prise en charge des troubles psychologiques ou encore territorialité des garanties. Voici 5 questions réellement posées (ou très fréquemment recherchées) par les emprunteurs, et leur réponse du point de vue assurantiel. 1. Puis-je mentir sur ma taille ou mon poids pour obtenir une assurance de prêt ? Une fausse “petite omission” aux conséquences lourdes Certains emprunteurs sont tentés de minimiser leur poids ou d’optimiser leur taille déclarée afin d’améliorer leur profil de risque. En assurance emprunteur, cette pratique est risquée. L’IMC et le rapport taille/poids sont des indicateurs utilisés en assurance de prêt car ils influencent : l’évaluation du risque médical la tarification éventuelle (surprime) les exclusions de garanties. Les conséquences en cas de fausse déclaration Mentir, même par omission, dans le questionnaire de santé d’assurance de prêt peut être qualifié de fausse déclaration intentionnelle. Les conséquences peuvent être très lourdes : nullité du contrat d’assurance refus d’indemnisation en cas de sinistre exigence de remboursement des sommes déjà versées voire contentieux judiciaire en cas de fraude avérée. Même une “petite approximation” peut être considérée comme déterminante par l’assureur si elle influence son acceptation du risque. La transparence reste la règle absolue. 2. Être influenceur ou streamer est-il considéré comme un métier à risque ? Une profession encore mal catégorisée Les métiers du digital (influenceur, streamer, créateur de contenu) sont récents dans les grilles d’évaluation des assureurs. Ils ne sont pas systématiquement classés comme “métiers à risque”, mais leur analyse dépend fortement de l’activité réelle. Les critères pris en compte par les assureurs Les assureurs s’intéressent surtout à : la régularité des revenus l’exposition médiatique les déplacements (événements, voyages fréquents) les activités annexes (sport, tests de produits, publicités sponsorisées). Le statut peut être requalifié à risque dans certains cas : pratiques de sports extrêmes pour du contenu revenus instables ou irréguliers forte exposition internationale (zones non couvertes) activités assimilées à du divertissement à risque. Le métier d’influenceur n’est pas automatiquement pénalisant, mais il nécessite souvent une analyse personnalisée du profil. 3. L’assurance emprunteur couvre-t-elle un burn-out causé par les réseaux sociaux ? Une question de plus en plus fréquente Le burn-out est désormais reconnu comme un motif possible d’arrêt de travail ou d’invalidité. Mais lorsqu’il est lié à une activité sur les réseaux sociaux ou à une exposition numérique intense, la couverture dépend du contrat. Des limites importantes Certains contrats peuvent exclure : les affections psychiques sans hospitalisation les troubles liés au stress sans diagnostic reconnu les maladies jugées “subjectives” ou non objectivables, c’est-à-dire sans preuve médicale solide. Dans l’immense majorité des assurances emprunteur, le burn-out n’est pas couvert au titre de l’incapacité temporaire totale de travail (ITT) ou de l’invalidité permanente, sauf en cas de rachat d’exclusion via la garantie MNO (Maladie Non Objectivable). Cependant, les conditions d’application de cette garantie sont strictes : diagnostic médical formalisé arrêt de travail prescrit lien entre l’état de santé et l’incapacité à exercer son activité professionnelle. Le lien avec les réseaux sociaux n’est pas en soi un motif d’exclusion. C’est la reconnaissance médicale du burn-out qui détermine la prise en charge éventuelle. 4. Que se passe-t-il si je gagne au loto et que j’arrête de payer mon crédit ? Une confusion fréquente entre richesse et engagement contractuel Gagner une forte somme ne supprime pas les obligations liées à un prêt immobilier. Le contrat de crédit reste pleinement valide jusqu’à son remboursement intégral. Même en cas de gain important, les mensualités doivent être honorées, ou le prêt doit être remboursé par anticipation, avec éventuellement des indemnités de remboursement anticipé. Et côté assurance emprunteur ? L’assurance emprunteur reste active tant que le crédit existe, et cesse uniquement lors du remboursement total du prêt. Elle ne dépend pas de la situation financière de l’emprunteur. Gagner au loto ne suspend ni le crédit, ni l’assurance. En revanche, cela permet souvent un remboursement anticipé total, ce qui met fin aux 2 contrats. 5. L’assurance emprunteur fonctionne-t-elle si je disparais sans laisser de traces ? Une situation juridiquement encadrée La disparition d’une personne sans preuve de décès immédiat est traitée comme une disparition ou une absence au sens du droit civil. Cela déclenche une procédure spécifique avant toute indemnisation. En cas de disparition : une enquête officielle est ouverte, une déclaration judiciaire d’absence peut être prononcée, un jugement de décès peut intervenir après un certain délai selon les cas. Impact sur l’assurance de prêt L’assurance emprunteur ne déclenche pas immédiatement la garantie décès : elle attend une reconnaissance légale du décès, le remboursement du capital restant dû intervient uniquement après validation juridique. L’assureur ne peut pas agir sur une simple disparition supposée. La preuve légale du décès est indispensable. Conclusion : derrière les questions insolites sur l’assurance emprunteur, de vraies zones de flou assurantiel Ces 5 questions peuvent sembler atypiques, voire anecdotiques. Pourtant, elles révèlent des enjeux très sérieux : la sincérité du questionnaire de santé la qualification des professions modernes la reconnaissance des troubles psychiques la rigidité des engagements de crédit et les limites juridiques des garanties décès. L’assurance emprunteur repose sur un principe simple : la couverture dépend du risque déclaré et validé au moment de la souscription.

Crédit immobilier et baisse du taux d’usure : l’assurance emprunteur comme levier clé pour valider l'emprunt

COMMUNIQUE DE PRESSE à Paris, le 25 mai 2026 Depuis le 1er mai 2026, le taux d’usure applicable aux crédits immobiliers de 20 ans et plus s’établit à 5,19 %, contre 5,31 % au premier trimestre 2026. Pour les prêts de 10 à moins de 20 ans, il passe de 4,61 % à 4,48 %. Une baisse qui peut sembler limitée mais qui remet déjà certains dossiers sous tension dans un contexte où les taux de crédit restent élevés. Quelques dixièmes de point suffisent parfois à faire basculer un dossier. Le taux d’usure ne prend pas uniquement en compte le taux du crédit : l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie entrent également dans le calcul du TAEG. Le meilleur levier pour passer sous le taux d'usure ? Faire jouer la concurrence sur son Assurance de prêt. La preuve, en calcul ! Simulation avec assurance groupe bancaire Cas très classique, prenons un couple de 30 ans qui emprunte 300 000 euros sur 20 ans auprès d’une banque régionale très connue. Ici, le couple d'emprunteurs font un premier essai avec l'assurance groupe de leur banque : (Taux d'assurance calculé sur quotité 100% par tête). Dans ce scénario, le TAEG dépasse le taux d’usure fixé à 5,19 %. Résultat : légalement, le dossier ne peut pas être accepté par la banque malgré un profil emprunteur solide. Simulation avec Assurance de prêt externe à la banque : faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur Pour faire baisser le TAEG, l’idée est alors de mettre en concurrence son assurance de prêt. Dans notre exemple, toutes les données restent identiques, excepté l’assurance emprunteur qui passe de 0,40 % avec le contrat groupe bancaire à 0,10 % grâce à un contrat Generali distribué notamment par Magnolia.fr. Grâce à la délégation d’assurance, le TAEG repasse largement sous le seuil du taux d’usure. Le dossier devient alors finançable. Mais l’intérêt ne s’arrête pas là. La délégation d’assurance permet également de réaliser des économies très importantes sur le coût global du crédit immobilier. Dans cet exemple concret, l’assurance emprunteur passe d’environ 100 euros par mois avec le contrat bancaire à seulement 33 euros par mois avec une assurance alternative. Sur la durée totale du prêt, l’économie représente plusieurs dizaines de milliers d’euros, sans modifier ni le montant emprunté ni les garanties du contrat. “Nous constatons en effet depuis quelque temps une souplesse plus importante des banques qui acceptent davantage que leurs clients fassent appel à la concurrence pour leur assurance de prêt du fait des blocages sur les taux d’usure. Cela se cantonne quand même aux “beaux” dossiers, avec des profils attractifs. Nos clients sont à la fois rassurés de voir leur dossier d’emprunt passer grâce à cela, mais surtout extrêmement surpris du gain économique énorme à la clé !”, affirme Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr. À ce jour, encore 83 % des emprunteurs sont couverts par l’assurance de prêt de leur banque, alors même que ces contrats pratiquent encore des tarifs souvent 2 à 3 fois supérieurs à ceux proposés par la concurrence.

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