Les prix de l'immobilier parisien ont atteint des sommets. Plus de la moitié des arrondissements affichent des valeurs supérieures à 10 000 euros le mètre carré. L'offre est tendue, c'est un euphémisme, les appartements situés dans les étages élevés et accessibles par ascenseur étant les plus recherchés et les plus chers.
Un mètre carré moyen au-delà de 10 000€
Chaque mois, le journal Le Parisien publie le baromètre des prix actualisés du marché immobilier ancien en Île-de-France en partenariat avec MeilleursAgents, leader de l'estimation immobilière en ligne. Paris continue de battre des records : le mètre carré atteint désormais une moyenne de 10 115€, soit une évolution de près de 29% en 5 ans. Certains quartiers affichent des prix stratosphériques comme les Champs-Élysées avec une moyenne de 15 980€ soit un bond de 45,70% en 5 ans ! Le quartier de La Chapelle serait le plus "accessible" avec 7 618€/m2, ce qui représente tout de même une inflation de 30,50% depuis 2015.
Autre chiffre intéressant, l'évolution sur 3 mois. Les prix des appartements anciens ont augmenté en moyenne de 2,1%, avec des pics à plus de 4% pour le quartier des Halles, la Place Vendôme, le Palais Royal ou encore Montparnasse, signe que dans certaines zones la modération n’est pas près de s’enclencher. Après Paris, ce sont les Hauts-de-Seine qui scorent le mieux en 5 ans avec des prix immobiliers qui s'envolent de +16,2% (6 627€/m2). Dans le détail, le bond est spectaculaire : les prix ont explosé de +24% à Neuilly (10 879€/m2) et de 24,1% à Suresnes (7 073€/m2). Les valeurs sont plus modestes en Seine-Saint-Denis (+13% en 5 ans, 3 790€/m2), avec, toutefois, des augmentations hyperboliques à Saint-Ouen (+39,2% en 5 ans, 5 668€/m2) et à Bagnolet (+25,5% en 5 ans, 5 489€/m2). Ce baromètre observe que le Val d'Oise et la Seine-et-Marne sont en queue de peloton avec des progressions nettement moins marquées : +0,052% et +4,8% sur 5 ans respectivement et un prix moyen du mètre carré autour de 3 000€.
Ascenseur pour les prix
Les prix en immobilier dépendent de nombreux facteurs et il en est un qui a une importance majeure : la position de l'appartement. Plus on monte, plus c'est cher. En prenant le deuxième étage comme référence dans un immeuble qui en compte six, MeilleursAgents a estimé le prix d'un deux-pièces de 40m2 en Île-de-France et dans la capitale selon l'étage, et en présence ou non d'un ascenseur.
À l'échelle de la région francilienne, il faut débourser 2% de plus pour acquérir un appartement au 5ème étage. Le rez-de-chaussée se dévalue de 5%, le 4ème comme le 6ème s'apprécient de +1,3%. À Paris, l'incidence de l'étage est plus fort : pour un bien de même superficie situé dans le XVe, le mètre carré gagne 3,4% au 6ème par rapport au deuxième, 2,4% au 5ème et 1,2% au 3ème, le rez-de-chaussée perdant 6,7%. La différence est de près de 11% entre le rez-de-chaussée et le dernier étage.
Les raisons sont simples : vivre au raz du trottoir est source de nuisances sonores et visuelles, sans compter la pollution de la rue. Les étages élevés sont recherchés à Paris pour la vue sur les toits, un patrimoine emblématique de la ville qui fait d'ailleurs l'objet d'une inscription au Patrimoine mondial de l'Unesco.
L'effet inflationniste de l'étage est encore plus frappant si l'immeuble bénéficie d'un ascenseur. À compter du 2ème étage, la présence d'un ascenseur va gonfler les prix : +6,5% entre le 2ème et le 6ème, soit 10 063€/m2 contre 9 727€/m2. Pour un appartement de 40m2, il faudra donc ajouter 13 440€ si l'on veut être logé au dernier étage. Le delta entre le rez-de-chaussée, où l'ascenseur ne présente aucune utilité, et le 2ème est là aussi conséquent : un appartement au 2ème se vendra 6,7% plus cher.
La mobilité verticale est facteur d'inflation sur les prix des logements. L'accessibilité des logements est cruciale avec le double enjeu du vieillissement de la population et du maintien à domicile. Selon la Fédération des Ascenseurs, l'équipement représente 3% du coût de la construction d'un logement, mais génère une valorisation moyenne de 6% du bien. L'installation d'un ascenseur une fois l'immeuble construit est malheureusement un problème en termes de coût et de travaux. Le coût d'une installation dans l'ancien non prévu à cet effet peut être 4 à 5 fois plus élevé. Depuis le 1er octobre 2019, toute construction neuve à partir de 3 étages doit être équipée d’un ascenseur.
