Coût Assurance Prêt : une meilleure information

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L'assurance emprunteur fait actuellement l'objet de discussions entre les différents acteurs (assureurs, banques, courtiers et associations de consommateurs), menées sous la houlette du Comité Consultatif du Secteur Financier. L'autorité espère qu'un consensus aboutira pour rendre effectif le changement d'assurance acté par la réglementation, également pour permettre aux emprunteurs de mieux comparer les offres. En cause, les modalités de tarification complexes qui rendent difficile la comparaison des prix. De nouveau, bancassureurs et prestataires alternatifs s'opposent sur l'effort de transparence nécessaire à la compréhension du consommateur, cette fois-ci quant au coût de l'assurance et sur la durée totale du crédit et en cours de prêt.

Assurance de prêt : un produit trop complexe

L'ouverture du marché de l'assurance de prêt immobilier depuis 2010 a multiplié les offres et exacerbé la concurrence entre les banques, distributrices du crédit immobilier et de l'assurance, et les assureurs alternatifs qui essaient de se faire une place grâce à la réglementation censée favoriser le libre choix du contrat. Cet élargissement a obligé chacun à employer des stratégies commerciales diverses qui ont toutes le défaut de rendre le produit encore plus opaque. Et en matière de tarification, les opérateurs ne manquent pas d'imagination. À moins d'avoir un master en mathématiques, le consommateur est baladé sur toute la ligne.

L'assurance de prêt est un produit complexe que les opérateurs ont voulu ainsi. L'enjeu est de taille : plus de 8 milliards de cotisations annuelles, une manne à fonds perdus pour les assurés, puisque même en l'absence de sinistres, les sommes versées restent dans les poches des organismes assureurs. La libéralisation du marché grâce à la loi Lagarde a attisé les appétits et crispé les banques qui ont vu d'un très mauvais œil l'incursion des alternatifs et l'intermédiation des courtiers. Les premières peuvent marger jusqu'à 80% quand la concurrence se contente de 20% à 30%.

En donnant le pouvoir aux consommateurs de choisir librement le contrat, le législateur espérait une meilleure répartition des rôles. Raté ! Les bancassureurs détiennent toujours 87% des parts de marché, un quasi monopole, dommageable pour le pouvoir d'achat des ménages qui ont pourtant l'opportunité de diviser par deux ou par trois le coût de l'assurance en faisant jouer la concurrence. L'objectif des débats en cours vise à rendre effectif le changement d'assurance autorisé par la réglementation depuis la loi Hamon de juillet 2014, suivie en janvier 2018 par l'amendement Bourquin.

Connaître le coût de l'assurance en cours de prêt

Mais pour fluidifier le parcours du consommateur, encore faudrait-il que ce dernier sache objectivement à quoi il s'expose. Force est de constater que les modalités de tarification ont gagné en complexité, pour ne pas dire opacité. Non seulement l'emprunteur doit comparer les garanties et le niveau de protection proposé, mais il doit aussi faire un gros effort intellectuel pour comprendre le coût de l'assurance. Car il ne suffit pas de connaître le coût global sur la durée totale du crédit, il faut aussi être capable de l'évaluer en cours de prêt. La vie d'un crédit immobilier n'est pas un long fleuve tranquille.

Chaque situation d'emprunteur est unique, un crédit peut aller au terme initialement prévu comme être remboursé par anticipation (revente, héritage, rentrée d'argent,...). Les statistiques nous informent qu'un prêt à l'habitat est en moyenne soldé au bout de 8 ou 10 ans.

La réglementation impose aux banques et aux assureurs d'informer l'emprunteur sur le coût global de l'assurance. Dès la première simulation de prêt, la banque remet à l'emprunteur une fiche standardisée d'information (FSI), document obligatoire qui présente les garanties minimales d'assurance qu'elle exige pour l'octroi d'un financement, ainsi qu'un exemple chiffré du coût de l'assurance.

La FSI est non contractuelle, elle a pour seul objectif de permettre la comparaison des offres d'assurance. C'est aussi à la remise de la FSI que la banque doit informer le candidat de son droit de souscrire l'assurance auprès d'un autre établissement, sous réserve de respecter l'équivalence de niveau de garanties.

Cette FSI donne des informations précieuses sur les tarifs. Elle contient en effet le coût exprimé selon 3 paramètres :

le coût total de l'assurance sur la durée totale du prêt envisagée
le coût de chaque cotisation mensuelle
le TAEA calculé lui aussi sur la durée totale du crédit.

Indicateur officiel de ce que coûte l'assurance souscrite en couverture d'un prêt immobilier, le TAEA est un pourcentage de référence universel qui permet de comparer plus facilement les offres. Tous les emprunteurs qui se plient à l'exercice s'appuient sur cet indicateur et sur le coût total, oubliant que la compétitivité des offres se juge aussi en cours de prêt. Car en fonction de la durée de vie réelle du crédit, à garanties équivalentes, le coût de l'assurance peut varier considérablement selon le type de contrat.

Les assureurs alternatifs sont favorables à une meilleure information de l'emprunteur quant au coût de l'assurance en cours de prêt. Ils demandent que soit précisé le coût sur le premier tiers du crédit, une transparence tarifaire à laquelle les banques sont pour l'heure opposées. Cette indication permettrait pourtant de clarifier la compétitivité des contrats dont le coût peut être calculé de diverses manières.

Rappel des 3 méthodes de calcul

Les assiettes tarifaires choisies par l'assureur ont des conséquences pour le client, comme l'a démontré le CCSF dans son dernier bilan. La première méthode de calcul, celle appliquée depuis le début de la commercialisation de l'assurance de prêt, est simple : la prime est constante sur toute la durée du prêt, car calculée sur le capital initial. Chaque mois, l'emprunteur s'acquitte de la même somme. Ce système était à l'origine employé par les réseaux bancaires, mais les alternatifs l'utilisent aussi depuis quelques années. Parfaitement claire et compréhensible pour l'assuré lambda, cette méthode est la plus coûteuse sur la durée totale d'un crédit immobilier.

La deuxième méthode de tarification est basée sur le capital restant dû. Les primes sont proportionnelles à l'amortissement du capital et donc décroissantes dans le temps à un rythme régulier. Une troisième méthode, elle aussi sur le capital restant dû, est dite à l'âge atteint : elle se veut plus cohérente avec le profil de risque pour l'assureur. La prime est plus faible en tout début de prêt, puis grimpe très significativement jusqu’au tiers de la durée de remboursement pour suivre une courbe descendante jusqu'au terme.

Il est donc logique qu'en fonction de la méthode tarifaire le coût de l'assurance ne soit pas le même à l'instant T. Sur le premier tiers du prêt, pour un profil d'emprunteur identique, le tarif en % du capital initial est moins élevé que les deux tarifications sur le capital restant dû.

Pour mesurer les écarts et envisager tel type de prime plutôt qu'un autre, il convient de comparer 2 valeurs :

le coût de l'assurance sur la première année

le coût de l'assurance sur les 8 premières années (somme des primes sur cette période).

L'emprunteur connaît ainsi le montant exact des primes d'assurance en cas de remboursement anticipé de son crédit, une éventualité acquise pour ceux qui ont d'entrée de jeu prévu la revente de leur logement avant le terme initial de l'emprunt.

En France, la durée moyenne des prêts à l'habitat est autour de 20 ans, alors que la durée effective oscille entre 8 et 10 ans. Cette donnée plaide pour une meilleure indication du coût de l'assurance en cours de prêt comme le réclament les assureurs alternatifs et les courtiers.

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Courtier en assurance de prêt immobilier : indispensable en 2023

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Le courtier agréé en assurance de prêt immobilier est un professionnel enregistré au registre de l’Orias, un organisme de contrôle des intermédiaires en assurance, banque et finance. Pour être autorisé à exercer, un courtier doit en effet être obligatoirement immatriculé à ce registre et son numéro à 8 chiffres doit figurer sur tous ses documents commerciaux et contractuels (papier et en ligne). Quel intérêt de passer par un courtier en assurance de prêt ? L’assurance emprunteur est une couverture exigée par la banque pour sécuriser les sommes prêtées en cas de défaillance de l’assuré. Dans des situations bien précises (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi), elle rembourse à la banque le capital restant dû ou les mensualités, à hauteur de la garantie activée et de la quotité d’assurance de prêt définie lors de la souscription (dans le cadre d’un emprunt en couple). Faire des économies Ce produit contraint pour l’emprunteur coûte en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier et derrière cette moyenne, une infinité de situations particulières qui méritent toutes une réponse assurantielle appropriée que ne peuvent leur fournir les assurances proposées par les banques compte tenu du principe de mutualisation. Le rôle du courtier en assurance de prêt immobilier est de vous accompagner pour trouver la formule d’assurance qui correspond à votre profil et à votre problématique. Vous avez la possibilité de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier en ligne, puis de solliciter les services personnalisés d’un spécialiste qui vous aidera à sélectionner le contrat le plus pertinent au prix le plus avantageux. Les offres émanant des banques sont jusqu’à trois fois plus chères que la concurrence. Le courtier vous aide à trouver l’assurance la plus compétitive qui répond à vos attentes et à celles de la banque. Respecter l’équivalence de garanties L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui renferme des subtilités difficiles à appréhender pour un emprunteur non averti. Pour que la banque accepte que vous soyez couvert par une offre qui n’est pas la sienne, le contrat concurrent doit obligatoirement respecter l’équivalence de niveau de garanties, une notion abrupte qui nécessite l’expertise d’un professionnel. La banque doit vous délivrer une fiche standardisée d’information qui vous permet de connaître les garanties exigées pour l’octroi du prêt. Il vous suffit de transmettre ce document au courtier pour engager la recherche d’une assurance de circonstance. Obtenir son crédit immobilier Cela ne vous aura pas échappé que les taux d’intérêts ont fortement augmenté depuis janvier 2022. Ils ont quadruplé en dix-huit mois et atteignent désormais la barre des 4% (hors assurance de prêt et autres frais de garantie). Quand le taux nominal n’est pas performant pour cause de revenus faibles et/ou d’apport personnel et d’épargne de précaution insuffisants, il reste peu d’espace entre le taux d’intérêts et le taux d’usure pour intégrer tous les frais annexes. Le rôle du courtier va être de minimiser le poids de l’assurance dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) pour rester sous le taux d’usure en 2023. Retrouvez toutes les infos pour emprunter en octobre 2023. Quand utiliser les services d’un courtier en assurance emprunteur ? Au moment de la signature de l’offre de crédit immobilier Le courtier en assurance de prêt intervient en amont d’une demande de financement. Dès que vous avez la FSI, vous engagez la recherche d’une assurance adaptée au meilleur prix avec l’aide de ce spécialiste. En comparant les offres, vous saurez si la proposition d’assurance de votre banque est concurrentielle. Vous avez déjà signé l’offre de prêt Vous avez la possibilité de solliciter les services d’un courtier en assurance emprunteur une fois le prêt signé. La loi Lemoine vous autorise en effet à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance autrefois imposée. Vous avez ainsi une nouvelle occasion de trouver une meilleure couverture, tant en termes de tarif que de garanties. Les milliers d’emprunteurs qui ont fait confiance à Magnolia.fr ont pu économiser 20 000€ ou plus en changeant d’assurance en cours de prêt. Dans une période où l’inflation compresse le budget des ménages, les emprunteurs ont l’opportunité de réduire leur charge mensuelle de plusieurs dizaines d’euros, qui totalisent des milliers d’euros sur la durée restante de leur crédit immobilier.

Prêt immobilier à taux bonifié : pas avant 2025 !

Après le refus radical du Haut Conseil de Stabilité Financière d’assouplir les règles d’octroi du crédit immobilier, le ministre de l’Économie Bruno Le Maire a annoncé dans la foulée vouloir mettre en place un prêt à taux bonifié. Que sait-on de cette future facilité ? Qui y aura droit ? Quand pourra-t-on en profiter ? Règles d’octroi du HCSF : rien ne bouge ! Les difficultés d’accès au crédit immobilier ont une grave incidence sur le marché de l’accession à la propriété et de l’investissement. Les ménages les plus modestes ne sont pas les seuls à être affectés par le renchérissement du loyer de l’argent qui plombe leur capacité d’emprunt. Même si le taux d’usure mensualisé depuis février 2023 permet de retarder l’effet ciseau, les emprunteurs sont soumis aux normes qui encadrent le crédit immobilier et dont l’application à l’aveugle en raison de leur caractère juridiquement imposable est facteur d’exclusion de profils pourtant parfaitement solvables. En place depuis près de trois ans, ces règles du HCSF limitent la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf) et le taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance de prêt immobilier comprise. Un ménage disposant de revenus confortables ne peut s’endetter au-delà de la norme, même à la marge, quand bien même son reste à vivre serait plus que décent. Les banques bénéficient toutefois d’une marge de flexibilité qui leur permet de déroger aux règles à hauteur de 20% de leur production trimestrielle à destination essentiellement de l’achat de la résidence principale et de la primo-accession. Un léger assouplissement des conditions d’octroi pour les investisseurs a été accordé en juin dernier, une mesure cosmétique qui ne fait pas bouger les lignes. D’aucuns escomptaient un taux d’endettement maximum bientôt assoupli comme l’avait laissé entendre Bercy ces dernières semaines. Veto de la Banque de France qui refuse de rehausser le taux d’effort sous prétexte que les banques n’utilisent pas l’intégralité de leur marge de flexibilité. Et pour cause, ce dispositif est très complexe à mettre en pratique pour les établissements de crédit. Prêt à taux bonifié : quesaco ? C’est dans ce contexte de crise du crédit qui s'est transformée en grave crise immobilière que le ministre de l’Économie Bruno Le Maire annonçait fin septembre travailler sur la création d’un prêt à taux bonifié, un dispositif qui permet d’emprunter à un taux fixé en dessous de celui proposé par le marché. À défaut d’assouplissement des conditions d’octroi, l’accès au crédit immobilier pourrait à l’avenir être facilité pour davantage de ménages. Contrairement au PTZ réservé aux seuls primo-accédants de leur résidence principale, le prêt à taux bonifié pourrait être élargi à d’autres cibles sur la base des revenus fiscaux. Le taux n’est pas encore défini, certains parlent de 2% (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés). Le prêt à taux bonifié n’est pas un dispositif nouveau. Bruno Le Maire n’a pas caché qu’il pourrait s’inspirer du modèle du prêt conventionné proposé par le Crédit Foncier dans les années 70, où le taux était fixé à l’avance, la différence avec le taux du marché étant absorbée par l’État. Quand sera proposé le prêt à taux bonifié ? Inutile de s’emballer. Entre l’annonce et l’application, le prêt bonifié ne verra pas le jour avant plusieurs mois. La démarche est complexe, les banques doivent être consultées par le ministère du Logement qui devra faire une proposition de texte, présentée et validée ensuite au Parlement. Rien ne pourra être finalisé avant 2025, une échéance beaucoup trop longue pour les professionnels du secteur qui s’inquiètent de la progression constante des taux d’intérêts. Parallèlement à l’annonce d’un prêt à taux bonifié, Bruno Le Maire a indiqué vouloir réviser les conditions de ressources pour accéder au PTZ, toujours au même plafond depuis 2016. Elles devraient être prochainement rehaussées pour profiter à davantage de ménages. Certains professionnels s’interrogent sur la coexistence du PTZ et du futur prêt bonifié, estimant qu’avec ce nouveau dispositif le gouvernement prépare la disparition du PTZ, beaucoup trop coûteux pour les finances publiques.

Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en octobre 2023

Le crédit immobilier se renchérit au fil des mois compte tenu du contexte monétaire en zone euro qui reste tendu par l’inflation élevée. Les taux d’usure augmentent en octobre dans le sillage des taux d’emprunt constamment orientés à la hausse. Malgré la pression des professionnels de l’immobilier, la Banque de France refuse d’assouplir les conditions d’octroi et laisse inchangé le taux d’endettement maximum. Plus que jamais la délégation d’assurance emprunteur constitue le levier permettant de baisser le coût d’un crédit à l’habitat. Crédit immobilier toujours plus cher Octobre poursuit la tendance observée depuis plus de dix-huit mois. Les taux d’intérêts continuent leur inexorable progression entamée début 2022 dans un contexte géopolitique toujours marqué par la guerre en Ukraine qui maintient l’inflation à des niveaux très élevés. Malgré un léger mieux en septembre avec un indice des prix à la consommation en zone euro à 4,3% contre 5,2% le mois précédent, les valeurs sont loin de l’objectif des 2% souhaité par la Banque Centrale Européenne. Pour contenir cette inflation, la BCE continue sa politique de resserrement monétaire. Le 20 septembre dernier, elle a de nouveau relevé ses taux directeurs, actant ainsi la dixième hausse depuis juillet 2022. Le taux de refinancement atteint désormais 4,50%, contre 0% jusqu’à fin juillet 2022. Il s’agit du plus haut niveau jamais atteint depuis le lancement de la monnaie unique. Le taux de refinancement est celui auquel les banques de détail empruntent auprès de l’institution, et par voie de conséquence, détermine aussi le taux auquel ces mêmes établissements vont prêter aux ménages. Taux à plus de 4% En ce début octobre, il semble difficile d’emprunter en-dessous de 4% (hors assurance de prêt immobilier et autres frais de garantie) quelle que soit la durée. Le taux moyen sur 20 ans tous profils confondus se situe à 4,15%, soit une progression de plus de 15 points par rapport au mois précédent. Sur 25 ans, les valeurs excèdent 4,25% et peuvent même atteindre 5% pour les dossiers les moins bien dotés. Pour bénéficier des meilleures conditions, il faut afficher des revenus confortables (au moins 80k€ par an), un apport personnel au moins équivalent à 20% du montant de l’opération et une épargne de précaution post-crédit représentant a minima 6 mensualités du crédit. Nouvelle progression du taux d’usure Les taux d’emprunt augmentant, les taux d’usure suivent le même mouvement. Pour les prêts de 20 ans et plus, le taux maximum autorisé est proche de 6% en octobre 2023, à 5,80% exactement. Rappelons que le taux d’usure est mensualisé depuis février 2023, et ce, pour une durée provisoire jusqu’en janvier 2024. La décision de la Banque de France de réviser le taux légal à un rythme mensuel plutôt que trimestriel s’explique par la forte tension opérée par la remontée constante des taux d’intérêts. Avec un taux d’usure modifié plus régulièrement, les banques peuvent ajuster leurs barèmes davantage en conséquence de la rapide évolution monétaire. Voici, dans le détail, les taux d’usure applicables selon les durées : Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,31% Prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 5,55% Prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 5,80% Prêt à taux variable : 5,40% Prêt relais : 5,79% Le taux d’usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Cet indicateur contient obligatoirement tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire, les intérêts, mais aussi tous les autres frais annexes inévitables (frais de dossier, garantie, assurance de prêt, etc.). D’après les courtiers en crédit, il faut en général une marge d’au moins 60 points entre le taux nominal et le taux d’usure pour financer la demande de prêt. Pour les dossiers à risques (senior, problème de santé, profession), le coût important de l’assurance emprunteur nécessite une marge bien supérieure. Outre son calcul qui s’est révélé inadapté, le taux d’usure est le même qu’on emprunte sur 20 ou 25 ans, ce qui discrimine les candidats obligés d’allonger la durée de remboursement pour minimiser leur endettement mensuel. Règles du HCSF inchangées Si la BdF a mis de l’eau dans son vin en décidant la mensualisation de l’usure, elle met en revanche son veto à une quelconque réforme des règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). D’aucuns espéraient un taux d’endettement bientôt assoupli, qui permettrait aux ménages solvables de s’endetter au-delà de limite des 35% (assurance de prêt incluse) sans mettre en péril leur reste à vivre. L’autre limite concerne la durée de remboursement, plafonnée à 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf). Le ministre de l’Économie Bruno Le Maire avait pourtant laissé entendre qu’il étudiait l’hypothèse d’un assouplissement des règles d’emprunt pour débloquer le secteur immobilier en pleine crise. C’était sans compter avec l’obstination aveugle du HCSF, organisme dont le président n’est autre que… Bruno Le Maire. Le levier de la délégation d’assurance Le crédit immobilier est peu rémunérateur pour les banques en raison des contraintes monétaires mais elles se rattrapent sur l’assurance emprunteur, produit générateur de très grosses marges. La manne financière de l’assurance de prêt est estimée autour de 8 milliards d’euros annuels, dont plus de 85% comptabilisés au bilan des banques. Avec des marges allant jusqu’à 70%, les banques sont bien peu compétitives face aux assureurs externes qui proposent des contrats jusqu’à trois fois moins chers. Ça tombe bien, puisque tout emprunteur peut faire valoir la loi Lagarde. Le libre choix de l’assurance emprunteur est un droit fondamental qui, via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, permet d’accéder aux meilleures offres du marché et de les mettre en concurrence pour sélectionner la formule la mieux adaptée au prix le plus bas. En souscrivant une assurance de prêt individuelle, vous n’êtes pas à l’abri d’une bonne surprise : des économies qui se chiffrent en milliers d’euros sur la durée de votre crédit. Et qui dit assurance moins chère, dit aussi TAEG plus faible. Et c’est, parfois, la seule option pour rester sous l’usure et obtenir le financement d’un projet central dans la vie d’un ménage : devenir propriétaire de son logement.

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