Coût Assurance Prêt : une meilleure information

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L'assurance emprunteur fait actuellement l'objet de discussions entre les différents acteurs (assureurs, banques, courtiers et associations de consommateurs), menées sous la houlette du Comité Consultatif du Secteur Financier. L'autorité espère qu'un consensus aboutira pour rendre effectif le changement d'assurance acté par la réglementation, également pour permettre aux emprunteurs de mieux comparer les offres. En cause, les modalités de tarification complexes qui rendent difficile la comparaison des prix. De nouveau, bancassureurs et prestataires alternatifs s'opposent sur l'effort de transparence nécessaire à la compréhension du consommateur, cette fois-ci quant au coût de l'assurance et sur la durée totale du crédit et en cours de prêt.

Assurance de prêt : un produit trop complexe

L'ouverture du marché de l'assurance de prêt immobilier depuis 2010 a multiplié les offres et exacerbé la concurrence entre les banques, distributrices du crédit immobilier et de l'assurance, et les assureurs alternatifs qui essaient de se faire une place grâce à la réglementation censée favoriser le libre choix du contrat. Cet élargissement a obligé chacun à employer des stratégies commerciales diverses qui ont toutes le défaut de rendre le produit encore plus opaque. Et en matière de tarification, les opérateurs ne manquent pas d'imagination. À moins d'avoir un master en mathématiques, le consommateur est baladé sur toute la ligne.

L'assurance de prêt est un produit complexe que les opérateurs ont voulu ainsi. L'enjeu est de taille : plus de 8 milliards de cotisations annuelles, une manne à fonds perdus pour les assurés, puisque même en l'absence de sinistres, les sommes versées restent dans les poches des organismes assureurs. La libéralisation du marché grâce à la loi Lagarde a attisé les appétits et crispé les banques qui ont vu d'un très mauvais œil l'incursion des alternatifs et l'intermédiation des courtiers. Les premières peuvent marger jusqu'à 80% quand la concurrence se contente de 20% à 30%.

En donnant le pouvoir aux consommateurs de choisir librement le contrat, le législateur espérait une meilleure répartition des rôles. Raté ! Les bancassureurs détiennent toujours 87% des parts de marché, un quasi monopole, dommageable pour le pouvoir d'achat des ménages qui ont pourtant l'opportunité de diviser par deux ou par trois le coût de l'assurance en faisant jouer la concurrence. L'objectif des débats en cours vise à rendre effectif le changement d'assurance autorisé par la réglementation depuis la loi Hamon de juillet 2014, suivie en janvier 2018 par l'amendement Bourquin.

Connaître le coût de l'assurance en cours de prêt

Mais pour fluidifier le parcours du consommateur, encore faudrait-il que ce dernier sache objectivement à quoi il s'expose. Force est de constater que les modalités de tarification ont gagné en complexité, pour ne pas dire opacité. Non seulement l'emprunteur doit comparer les garanties et le niveau de protection proposé, mais il doit aussi faire un gros effort intellectuel pour comprendre le coût de l'assurance. Car il ne suffit pas de connaître le coût global sur la durée totale du crédit, il faut aussi être capable de l'évaluer en cours de prêt. La vie d'un crédit immobilier n'est pas un long fleuve tranquille.

Chaque situation d'emprunteur est unique, un crédit peut aller au terme initialement prévu comme être remboursé par anticipation (revente, héritage, rentrée d'argent,...). Les statistiques nous informent qu'un prêt à l'habitat est en moyenne soldé au bout de 8 ou 10 ans.

La réglementation impose aux banques et aux assureurs d'informer l'emprunteur sur le coût global de l'assurance. Dès la première simulation de prêt, la banque remet à l'emprunteur une fiche standardisée d'information (FSI), document obligatoire qui présente les garanties minimales d'assurance qu'elle exige pour l'octroi d'un financement, ainsi qu'un exemple chiffré du coût de l'assurance

La FSI est non contractuelle, elle a pour seul objectif de permettre la comparaison des offres d'assurance. C'est aussi à la remise de la FSI que la banque doit informer le candidat de son droit de souscrire l'assurance auprès d'un autre établissement, sous réserve de respecter l'équivalence de niveau de garanties.

Cette FSI donne des informations précieuses sur les tarifs. Elle contient en effet le coût exprimé selon 3 paramètres :

  • le coût total de l'assurance sur la durée totale du prêt envisagée
  • le coût de chaque cotisation mensuelle
  • le TAEA calculé lui aussi sur la durée totale du crédit.

Indicateur officiel de ce que coûte l'assurance souscrite en couverture d'un prêt immobilier, le TAEA est un pourcentage de référence universel qui permet de comparer plus facilement les offres. Tous les emprunteurs qui se plient à l'exercice s'appuient sur cet indicateur et sur le coût total, oubliant que la compétitivité des offres se juge aussi en cours de prêt. Car en fonction de la durée de vie réelle du crédit, à garanties équivalentes, le coût de l'assurance peut varier considérablement selon le type de contrat.

Les assureurs alternatifs sont favorables à une meilleure information de l'emprunteur quant au coût de l'assurance en cours de prêt. Ils demandent que soit précisé le coût sur le premier tiers du crédit, une transparence tarifaire à laquelle les banques sont pour l'heure opposées. Cette indication permettrait pourtant de clarifier la compétitivité des contrats dont le coût peut être calculé de diverses manières.

Rappel des 3 méthodes de calcul

Les assiettes tarifaires choisies par l'assureur ont des conséquences pour le client, comme l'a démontré le CCSF dans son dernier bilan. La première méthode de calcul, celle appliquée depuis le début de la commercialisation de l'assurance de prêt, est simple : la prime est constante sur toute la durée du prêt, car calculée sur le capital initial. Chaque mois, l'emprunteur s'acquitte de la même somme. Ce système était à l'origine employé par les réseaux bancaires, mais les alternatifs l'utilisent aussi depuis quelques années. Parfaitement claire et compréhensible pour l'assuré lambda, cette méthode est la plus coûteuse sur la durée totale d'un crédit immobilier.

La deuxième méthode de tarification est basée sur le capital restant dû. Les primes sont proportionnelles à l'amortissement du capital et donc décroissantes dans le temps à un rythme régulier. Une troisième méthode, elle aussi sur le capital restant dû, est dite à l'âge atteint : elle se veut plus cohérente avec le profil de risque pour l'assureur. La prime est plus faible en tout début de prêt, puis grimpe très significativement jusqu’au tiers de la durée de remboursement pour suivre une courbe descendante jusqu'au terme.

Il est donc logique qu'en fonction de la méthode tarifaire le coût de l'assurance ne soit pas le même à l'instant T. Sur le premier tiers du prêt, pour un profil d'emprunteur identique, le tarif en % du capital initial est moins élevé que les deux tarifications sur le capital restant dû. 

Pour mesurer les écarts et envisager tel type de prime plutôt qu'un autre, il convient de comparer 2 valeurs :

  • le coût de l'assurance sur la première année
  • le coût de l'assurance sur les 8 premières années (somme des primes sur cette période).

L'emprunteur connaît ainsi le montant exact des primes d'assurance en cas de remboursement anticipé de son crédit, une éventualité acquise pour ceux qui ont d'entrée de jeu prévu la revente de leur logement avant le terme initial de l'emprunt.

En France, la durée moyenne des prêts à l'habitat est autour de 20 ans, alors que la durée effective oscille entre 8 et 10 ans. Cette donnée plaide pour une meilleure indication du coût de l'assurance en cours de prêt comme le réclament les assureurs alternatifs et les courtiers. 

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Faciliter la résiliation en ligne des contrats d'assurance Selon les informations du média spécialisé L'Agefi, le gouvernement n'a pas l'intention d'agir sur les cotisations d'assurance, conscient du contexte financier qui pénalise la rentabilité des assureurs : une inflation galopante, la hausse du coût des catastrophes naturelles, le déploiement de la réforme 100% Santé. Il prévoit en revanche de renforcer les dispositions qui permettent de résilier les contrats d'assurance, afin de donner aux ménages plus de latitude pour faire jouer la concurrence. Les contrats d'assurance souscrits en ligne pourraient ainsi être résiliés en quelques clics "de façon facile, directe et permanente, grâce à une fonctionnalité dédiée". La résiliation classique via courrier postal notamment sera toujours possible, mais les assureurs devront obligatoirement proposer la solution digitale pour les contrats ayant été souscrits en ligne. En matière d'assurance, la fidélité ne paie pas. 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Prêt immobilier : est-il intéressant de renégocier en juillet 2022 alors que les taux augmentent ?

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L'objectif étant de réduire le coût de votre crédit, il convient de respecter plusieurs règles : La différence entre le nouveau et l'ancien taux doit au minimum être de 0,7 point, l'idéal étant un écart de 1 point. Si vous avez emprunté à 3% (hors assurance et coût des sûretés), le nouveau taux négocié doit se situer entre 2% et 2,3%. Le montant du capital restant dû doit être significatif, au moins 70 000€. Le prêt doit être dans la première moitié de la durée de remboursement. À la faveur d'une baisse des taux du marché, il paraît évident de vouloir profiter de conditions plus avantageuses pour s'endetter à un taux plus faible que le taux initial. Mais quand les taux remontent, l'opération se justifie-t-elle ? Renégocier ou racheter son prêt : attention à la hausse des taux En période de hausse des taux d'intérêt, l'équation est plus compliquée et offre moins de latitude. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 1,70% et 2% selon les banques, soit le niveau établi au printemps 2016. Depuis lors, les taux n'ont cessé de reculer pour atteindre leur plancher en décembre 2021 (autour de 1% sur 20 ans). Il faut avoir emprunté avant janvier 2016 pour justifier une démarche de renégociation, a fortiori un rachat de crédit immobilier qui implique des frais incompressibles (indemnités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie, frais de dossier). Faites vos calculs. Pour vous y aider, utilisez un comparateur de rachat de prêt immobilier en ligne, seul moyen de vérifier la rentabilité effective de l'opération. Sur la base de votre capital restant dû et de la durée résiduelle de remboursement, visualisez les propositions des banques. Les simulateurs sur internet donnent une première estimation de l'économie à faire grâce au rachat de crédit immobilier. Ces simulations sont généralement optimistes. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier pour avoir une idée plus réaliste. En l'absence de gain par le biais des taux, il existe une autre source d'économies : l'assurance qui couvre votre crédit immobilier peut être renégociée, et ce, indépendamment des autres éléments qui composent le coût de votre emprunt. Nouvelle législation en assurance prêt immobilier  Dépense contrainte quand on emprunte pour acheter un bien immobilier, l'assurance est un produit négociable en amont comme en aval. Son coût est obligatoirement intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final d'un prêt immobilier car il agrège tous les frais exigés à l'obtention du financement (intérêts, frais de dossier, garantie, etc.). Durant toute la vie du crédit, il est possible de résilier l'assurance en cours pour la substituer par une offre moins chère à garanties équivalentes. La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a subi diverses évolutions depuis l'entrée en application de la loi Lagarde sur la délégation d'assurance. La dernière en date : la loi Lemoine 2022, un texte qui autorise le changement de contrat à n'importe quel moment, sans attendre une date butoir comme l'imposaient les précédents dispositifs (loi Hamon et loi Bourquin). Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat d'assurance à tout moment et sans frais, droit offert à tous à compter du 1er septembre prochain. Négociez une nouvelle assurance crédit moins chère Puisque vous détenez déjà un prêt immobilier, vous tombez sous les dispositions de l'amendement Bourquin, texte qui reste applicable jusqu’au 1er septembre, date d’entrée en vigueur de la résiliation à tout moment pour tous, quelle que soit l'antériorité du contrat. Cela vous oblige à respecter la date d'échéance. Vous disposez alors d'un délai de deux mois minimum avant la date d'anniversaire du contrat (ou tout autre date précisée par la banque) pour engager une démarche de résiliation/substitution. En cas de rachat de votre prêt immobilier par une banque concurrente, le contrat d'assurance est automatiquement résilié, qu'il s'agisse d'un contrat groupe ou délégué.  Le nouveau prêt sera alors couvert par une nouvelle assurance, et là encore, vous disposez de votre droit au libre choix du contrat. Peut-être êtes-vous éligible à un autre volet de la loi Lemoine : la fin du questionnaire de santé si le montant du crédit est inférieur à 200 000€, avec un terme avant votre 60ème anniversaire. La souscription à l’assurance est simplifiée, en particulier pour les personnes présentant des risques de santé. Le changement d'assurance est possible en dehors de toute configuration de renégociation ou rachat de crédit. L'opération se justifie par elle-même en vertu des économies potentielles à la clef. Vous pouvez épargner jusqu'à 15 000€ sur la durée restante du prêt. En moyenne, les assurances proposées par les prestataires externes sont jusqu'à 3 fois moins chères que les offres bancaires, à couverture équivalente. Comparez les offres en ligne et obtenez plusieurs devis gratuits correspondant à votre situation.À l’heure où le pouvoir d’achat des Français est rogné par l’inflation galopante, les emprunteurs ont en main une solution pour faire baisser drastiquement le coût de leur crédit immobilier : le changement d’assurance de prêt immobilier.