Assurance de prêt: la résiliation infra-annuelle revient ?

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Le débat sur la résiliation infra-annuelle en assurance emprunteur est de nouveau relancé. Banques, assureurs et courtiers étudient une proposition du Comité Consultatif du Secteur Financier visant à encadrer le droit à résiliation sous une forme qui pourrait faire consensus.

 

Assurance emprunteur : le come-back tant attendu de la résiliation infra-annuelle

Touchée mais pas coulée ! Selon les informations de L'Argus de l'Assurance, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a chargé les banques, les assureurs alternatifs,  les courtiers et les associations de consommateurs d'examiner la possibilité d'accorder la faculté de résilier à tout moment les contrats d'assurance emprunteur. L'initiative en revient à la présidente du CCSF, Corinne Dromer, missionnée en début d'année par le gouvernement de redonner de l'impulsion à la résiliation infra-annuelle en assurance de prêt suite à l'échec cuisant de l'automne 2020.

Ces travaux ont pour but d'explorer une troisième voie, celle d'une résiliation infra-annuelle encadrée ou limitée. Le client désireux de dénoncer son contrat disposerait d'un préavis de deux ou trois mois, un délai suffisant pour que la banque n'utilise pas de manœuvres dilatoires, maintes fois dénoncées par les courtiers et les associations de consommateurs. La proposition du CCSF prévoit également que l'emprunteur ne pourrait exercer de nouveau son droit à résiliation qu'après un engagement d'une durée minimale de deux ou trois ans.

Rassemblées une première fois le 25 mai dernier, les parties prenantes doivent débattre de nouveau le 6 juillet prochain. Le sujet est brûlant et révèle les antagonismes, mais l'alternative “intelligente” du CCSF telle que qualifiée par un professionnel pourrait réconcilier les concurrents, banques et assureurs externes. Si, et l’hypothèse est probable, la proposition du CCSF n'obtenait pas l'accord de la profession, les parlementaires pourraient lui donner un tournant législatif d'ici la fin du quinquennat.

Résiliation d'assurance emprunteur : un droit face à de vives réticences

La résiliation annuelle en assurance de prêt immobilier a connu moultes revers ces dernières années. Depuis 2016, le sénateur Bourquin a tenté de faire adopter ses propositions visant le changement d'assurance emprunteur à tout moment comme cela est possible pour d'autres produits (assurances auto/moto, et habitation). La résiliation infra-annuelle devait parachever le long parcours législatif de l'assurance de prêt et offrir aux consommateurs l'opportunité de réaliser d'importantes économies en dénonçant le contrat bancaire auquel il est le plus souvent difficile d'échapper pour décrocher un prêt immobilier. L'ex-élu de la Chambre Haute, qui donnera son nom à l'amendement autorisant la résiliation à date d'échéance, passera le flambeau aux députées Patricia Lemoine et Laure de la Raudière, qui vont elles aussi se heurter à de fortes réserves.

Adoptée à l'Assemblée Nationale en octobre 2019, la résiliation infra-annuelle en assurance de prêt avait été rejetée par les parlementaires réunis en commission mixte paritaire, laissant la place au texte antérieur, qui n'aura pas eu une issue plus heureuse. Inséré dans l'article 45 de la loi Asap (Accélération et simplification de l'action publique), une loi fourre-tout contenant 25 articles mort-nés, l'article 115 devait apporter plusieurs améliorations, au premier rang desquelles la définition sans ambiguïté de la date d'échéance et le renforcement du devoir d'information initial et annuel sur les modalités de résiliation unilatérale d'un contrat d'assurance emprunteur. Le 3 décembre 2020, le Conseil Constitutionnel décide de le censurer au motif de “cavalier législatif”, c'est-à-dire sans rapport avec l'objet de la loi.

La majorité présidentielle a jugé à l'époque que le dispositif en place suffisait, la ministre déléguée de l'industrie estimant alors que les banques auraient augmenté leurs tarifs pour limiter les pertes dues à l'ouverture du marché, ce qui aurait in fine pénalisé les consommateurs. À l'opposé de l’avis des députées Patricia Lemoine et Laure de la Raudière, à l'initiative du texte contesté.

Les deux élues, dont l'amendement s'inspirait de la proposition de l'association UFC-Que Choisir, faisaient valoir au contraire que l'ouverture plus large du marché aurait obligé les banques à aligner leurs tarifs sur ceux des assureurs alternatifs. Elles pensaient pouvoir clore définitivement le sujet en étendant le principe de la loi Hamon. En vain. Les députées s'étaient promises de déposer au cours du premier trimestre 2021 une nouvelle proposition de loi qui reprendrait les dispositions de Martial Bourquin. Elles n'auront peut-être pas à le faire si la proposition du CCSF obtient consensus.

Encadrement de l'assurance de prêt immobilier

Depuis la loi Lagarde de 2010, l'assurance emprunteur fait régulièrement l'objet de tentatives d'aménagements pour offrir aux consommateurs un plein exercice de leur droit au libre choix du contrat. Introduite en septembre 2010, la délégation en assurance de prêt était censée ouvrir à la concurrence un marché phagocyté par les bancassureurs. L'emprunteur dispose alors du droit au libre choix du contrat et ne peut se laisser imposer la formule bancaire pour décrocher son crédit. Inscrite dans le marbre, la déliaison de l'assurance et du crédit reste pourtant illusoire. Les banques conservent leur monopole sur ce produit auquel le candidat à l'emprunt est contraint de souscrire s'il veut obtenir son financement.

Aujourd'hui, en 2021, soit plus d’une décennie après la loi Lagarde, près de 90% des contrats d'assurance de prêt immobilier sont toujours souscrits auprès des prêteurs. Malgré la loi Hamon de juillet 2014 (résiliation dans les douze mois qui suivent la signature de l'offre de prêt) et l'amendement Bourquin de janvier 2018 (résiliation à chaque échéance), les banques dénient toujours aux emprunteurs le libre choix du contrat, les privant d'économies pouvant aller jusqu'à 15 000€ sur la durée totale de l'emprunt. Avec la résiliation infra-annuelle, ce sont quelque 6 millions de particuliers détenteurs d'un crédit immobilier qui pourraient réduire le coût de leur emprunt en souscrivant une formule plus avantageuse.

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Immobilier locatif : où investir en 2023 ?

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Immobilier fin 2022 : coup de frein sur le prix, mais pas partout !

Sans pour autant parler de retournement du marché, la hausse des prix immobiliers semble ralentir. Et comme d'habitude, des exceptions confirment la règle : les zones littorales continuent de voir leurs valeurs progresser, un mouvement entamé il y a deux ans à la faveur de la crise sanitaire. Ce sont toujours les maisons qui tirent les prix vers le haut, une constante depuis 2020. Envolée des prix sur le littoral Selon les données publiques (Notaires et Insee) et les données de MeilleursAgents, spécialiste de l'estimation immobilière, les prix des logements en bord de mer connaissent une progression sans précédent depuis le début de la crise sanitaire. En deux ans, les prix ont explosé dans les stations balnéaires en moyenne de 22%, soit un bond deux fois plus rapide que la moyenne nationale dans le même intervalle. C'est sur le littoral breton que l'inflation immobilière est la plus spectaculaire, avec une flambée de près de 27% depuis début 2020. Le mètre carré s'achète en moyenne à 3 546€, mais grimpe à plus de 5 000€ pour le trio de tête : Dinard, Carnac et La Trinité-sur-Mer. Sur un an, la Bretagne dans son ensemble a gagné 7,3% et en l'espace de dix ans, la progression atteint 47,3%. C’est toujours la ruée vers l’Ouest. Autre littoral du couchant qui a le vent en poupe : la côte atlantique. Si le prix moyen du m2 en Gironde est de 4 163€ pour un appartement et de 3 888€ pour une maison, les prix oscillent respectivement entre 5 000€ et 14 452€, et entre 6 454€ et plus de 18 000€ au Cap-Ferret. Les prix des logements en Gironde ont bondi de 66,1% en dix ans et de 3,5% sur un an. L'immobilier sur le littoral Paca (Provence-Alpes-Côte d'Azur) reste le plus cher de France avec un m2 à plus de 5 500€, loin devant celui du Languedoc-Roussillon, plus abordable à 3 380€ le m2. Ici comme ailleurs, plus le logement est proche de la plage, plus il prend de la valeur. Le prix d'une maison ou d'un appartement situé à moins de cinq minutes du rivage gagne en moyenne 23,3%. Les prix s'assagissent ailleurs Hors des zones côtières, les prix de l’immobilier ancien marquent le pas. Selon les données des notaires, c'est-à-dire sur la base des ventes effectivement conclues, la progression s'est poursuivie au deuxième trimestre 2022 (+6,8% sur un an), mais on observe une sensible décélération par rapport au premier trimestre (+7,3% sur un an). De son côté, MeilleursAgents constate également un coup de frein sur les prix, avec une augmentation moyenne de 5,7% sur un an en septembre (sur la base des prix nets vendeurs). L'année 2022 restera néanmoins un millésime dynamique avec un pronostic de 1,1 million de ventes selon MeilleursAgents, plutôt optimiste face aux prévisions des notaires qui tablent plutôt sur un volume sous la barre du million de transactions. Le forte baisse de la production de crédits observée ces derniers mois à cause du problème de l’usure pourrait donner raison aux seconds, alors qu'on observe une nouvelle hausse des taux en octobre. Les maisons toujours prisées Le marché immobilier français est caractérisé par son hétérogénéité, même si la crise du Covid a rebattu les cartes, créant une "nouvelle géographie immobilière" selon les termes de MeilleursAgents. Le relatif désamour pour Paris reste d'actualité. Plus on s'éloigne de la capitale, plus les prix progressent vite. Les prix ont augmenté de 2,2% au deuxième trimestre sur un an en Île-de-France, contre 8,6% en province. À Paris, ça reflue, avec des prix qui baissent de 1,2% sur un an en raison d'une suroffre. La distorsion se voit également entre les types de biens. Les prix des maisons flambent, encore, et augmentent plus rapidement sur un an (+8,4%) que ceux des appartements (+4,5%), une tendance depuis les confinements successifs de 2020. Les zones rurales sont davantage recherchées, tant et si bien que la pénurie de logements est désormais réelle, avec des stocks qui ont diminué de moitié depuis 2019. Cela a pour effet de tirer les prix vers le haut (+8% sur un an). Une poussée qui se fait au détriment des grandes villes où, si la hausse des prix reste d'actualité, elle est désormais inférieure à 2%. source MeilleursAgents