Assurance de prêt: la résiliation infra-annuelle revient ?

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Le débat sur la résiliation infra-annuelle en assurance emprunteur est de nouveau relancé. Banques, assureurs et courtiers étudient une proposition du Comité Consultatif du Secteur Financier visant à encadrer le droit à résiliation sous une forme qui pourrait faire consensus.

 

Assurance emprunteur : le come-back tant attendu de la résiliation infra-annuelle

Touchée mais pas coulée ! Selon les informations de L'Argus de l'Assurance, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a chargé les banques, les assureurs alternatifs,  les courtiers et les associations de consommateurs d'examiner la possibilité d'accorder la faculté de résilier à tout moment les contrats d'assurance emprunteur. L'initiative en revient à la présidente du CCSF, Corinne Dromer, missionnée en début d'année par le gouvernement de redonner de l'impulsion à la résiliation infra-annuelle en assurance de prêt suite à l'échec cuisant de l'automne 2020.

Ces travaux ont pour but d'explorer une troisième voie, celle d'une résiliation infra-annuelle encadrée ou limitée. Le client désireux de dénoncer son contrat disposerait d'un préavis de deux ou trois mois, un délai suffisant pour que la banque n'utilise pas de manœuvres dilatoires, maintes fois dénoncées par les courtiers et les associations de consommateurs. La proposition du CCSF prévoit également que l'emprunteur ne pourrait exercer de nouveau son droit à résiliation qu'après un engagement d'une durée minimale de deux ou trois ans.

Rassemblées une première fois le 25 mai dernier, les parties prenantes doivent débattre de nouveau le 6 juillet prochain. Le sujet est brûlant et révèle les antagonismes, mais l'alternative “intelligente” du CCSF telle que qualifiée par un professionnel pourrait réconcilier les concurrents, banques et assureurs externes. Si, et l’hypothèse est probable, la proposition du CCSF n'obtenait pas l'accord de la profession, les parlementaires pourraient lui donner un tournant législatif d'ici la fin du quinquennat.

Résiliation d'assurance emprunteur : un droit face à de vives réticences

La résiliation annuelle en assurance de prêt immobilier a connu moultes revers ces dernières années. Depuis 2016, le sénateur Bourquin a tenté de faire adopter ses propositions visant le changement d'assurance emprunteur à tout moment comme cela est possible pour d'autres produits (assurances auto/moto, et habitation). La résiliation infra-annuelle devait parachever le long parcours législatif de l'assurance de prêt et offrir aux consommateurs l'opportunité de réaliser d'importantes économies en dénonçant le contrat bancaire auquel il est le plus souvent difficile d'échapper pour décrocher un prêt immobilier. L'ex-élu de la Chambre Haute, qui donnera son nom à l'amendement autorisant la résiliation à date d'échéance, passera le flambeau aux députées Patricia Lemoine et Laure de la Raudière, qui vont elles aussi se heurter à de fortes réserves.

Adoptée à l'Assemblée Nationale en octobre 2019, la résiliation infra-annuelle en assurance de prêt avait été rejetée par les parlementaires réunis en commission mixte paritaire, laissant la place au texte antérieur, qui n'aura pas eu une issue plus heureuse. Inséré dans l'article 45 de la loi Asap (Accélération et simplification de l'action publique), une loi fourre-tout contenant 25 articles mort-nés, l'article 115 devait apporter plusieurs améliorations, au premier rang desquelles la définition sans ambiguïté de la date d'échéance et le renforcement du devoir d'information initial et annuel sur les modalités de résiliation unilatérale d'un contrat d'assurance emprunteur. Le 3 décembre 2020, le Conseil Constitutionnel décide de le censurer au motif de “cavalier législatif”, c'est-à-dire sans rapport avec l'objet de la loi.

La majorité présidentielle a jugé à l'époque que le dispositif en place suffisait, la ministre déléguée de l'industrie estimant alors que les banques auraient augmenté leurs tarifs pour limiter les pertes dues à l'ouverture du marché, ce qui aurait in fine pénalisé les consommateurs. À l'opposé de l’avis des députées Patricia Lemoine et Laure de la Raudière, à l'initiative du texte contesté.

Les deux élues, dont l'amendement s'inspirait de la proposition de l'association UFC-Que Choisir, faisaient valoir au contraire que l'ouverture plus large du marché aurait obligé les banques à aligner leurs tarifs sur ceux des assureurs alternatifs. Elles pensaient pouvoir clore définitivement le sujet en étendant le principe de la loi Hamon. En vain. Les députées s'étaient promises de déposer au cours du premier trimestre 2021 une nouvelle proposition de loi qui reprendrait les dispositions de Martial Bourquin. Elles n'auront peut-être pas à le faire si la proposition du CCSF obtient consensus.

Encadrement de l'assurance de prêt immobilier

Depuis la loi Lagarde de 2010, l'assurance emprunteur fait régulièrement l'objet de tentatives d'aménagements pour offrir aux consommateurs un plein exercice de leur droit au libre choix du contrat. Introduite en septembre 2010, la délégation en assurance de prêt était censée ouvrir à la concurrence un marché phagocyté par les bancassureurs. L'emprunteur dispose alors du droit au libre choix du contrat et ne peut se laisser imposer la formule bancaire pour décrocher son crédit. Inscrite dans le marbre, la déliaison de l'assurance et du crédit reste pourtant illusoire. Les banques conservent leur monopole sur ce produit auquel le candidat à l'emprunt est contraint de souscrire s'il veut obtenir son financement.

Aujourd'hui, en 2021, soit plus d’une décennie après la loi Lagarde, près de 90% des contrats d'assurance de prêt immobilier sont toujours souscrits auprès des prêteurs. Malgré la loi Hamon de juillet 2014 (résiliation dans les douze mois qui suivent la signature de l'offre de prêt) et l'amendement Bourquin de janvier 2018 (résiliation à chaque échéance), les banques dénient toujours aux emprunteurs le libre choix du contrat, les privant d'économies pouvant aller jusqu'à 15 000€ sur la durée totale de l'emprunt. Avec la résiliation infra-annuelle, ce sont quelque 6 millions de particuliers détenteurs d'un crédit immobilier qui pourraient réduire le coût de leur emprunt en souscrivant une formule plus avantageuse.

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Crédit immobilier : l’apport personnel est-il réglementé en 2024 ?

L’octroi des crédits immobiliers est réglementé par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis janvier 2020. Taux d’endettement et durée de remboursement sont plafonnés. Qu’en est-il de l’apport personnel, cette somme qui permet à l’emprunteur de diminuer le recours au crédit tout en rassurant la banque ? Dans un contexte de taux d’intérêts beaucoup plus élevés qu’il y a deux ans, l’apport personnel reste une condition cardinale pour décrocher le financement de son projet immobilier. Règles d’octroi du crédit immobilier En janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a introduit de nouvelles règles visant à renforcer la prudence dans l'octroi des crédits immobiliers. Voici les 2 normes mises en place, juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022 : Endettement maximal de l'emprunteur : appelé aussi taux d’effort, le taux d’endettement, qui représente le pourcentage de ses revenus consacré au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse. Durée maximale de remboursement : elle est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien sous conditions de travaux (au moins 10% du montant de l’opération). Ces règles ont été imposées pour prévenir le surendettement des ménages et limiter les risques pour la stabilité financière du système bancaire. Elles visent à promouvoir une politique de prêt responsable et à protéger les emprunteurs contre les situations de surendettement. 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Certains produits d'épargne spécifiques à l'immobilier et prêts aidés sont considérés par les banques comme un apport personnel, notamment le PEL (Plan Épargne Logement) ou le CEL (Compte Épargne Logement), ainsi que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants, ou encore les prêts Action Logement et autres prêts subventionnés sous conditions de ressources, octroyés par les autorités locales ou régionales, destinés à certains secteurs comme les fonctionnaires, etc. Vous pouvez aussi booster votre apport personnel grâce à la famille via un don de sommes d’argent (dans la limite de l’abattement selon le lien de parenté, jusqu’à 100 000€ d’un parent à son enfant tous les 15 ans) ou un prêt familial, avec ou sans intérêts. Il est préférable de passer par un notaire pour formaliser ce don ou ce prêt afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises avec le fisc ou les ayants droit. Quel est le montant moyen de l’apport personnel en 2024 ? Comme il n'existe pas de loi définissant un montant minimum requis pour l'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier, les banques fixent librement les taux selon leur propre politique commerciale, également en fonction du profil de l’emprunteur. Il est communément admis que l’apport personnel couvre au moins les frais de mutation, appelés improprement frais de notaire, et les frais de dossier, soit 10% du montant de l’opération. Rappelons que les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), même s’ils sont dus et viennent gonfler le coût final d’une opération immobilière. En raison de l’augmentation vertigineuse des taux d’intérêts depuis janvier 2022 et de l’application des règles d’octroi du HCSF, le taux d’apport a atteint des niveaux record à plus de 36% en 2023. On est loin des niveaux observés au premier trimestre 2019 où le taux d'apport moyen pour un prêt immobilier d'environ 216 000 € était de 2,8 %. Pour accéder à la propriété en 2024, il est donc recommandé d'avoir un apport personnel d'environ 30 % du montant du prêt, malgré des taux d’intérêts orientés à la baisse depuis le début de l’année. Le coût du crédit immobilier a été multiplié par 4 depuis janvier 2022, d’où l’importance de poser sur la table un apport conséquent qui témoigne de votre fiabilité et permet de diminuer la somme à emprunter.    

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Mutuelle collective : dispense des ayants droit facilitée depuis le 1er mai 2024

Les salariés du secteur privé ou associatif sont obligés de souscrire à la complémentaire santé collective de leur entreprise. Quelques cas de dispense existent comme les contrats précaires ou les bénéficiaires de la CSS. Depuis le 1er mai 2024, si vous êtes salarié et déjà couvert par la mutuelle de votre conjoint en qualité d’ayant droit, la réglementation facilite la dispense d’affiliation au contrat obligatoire de votre entreprise. Voici les précisions de cette nouvelle disposition inscrite au Bulletin officiel de la Sécurité Sociale. Mutuelle collective obligatoire Depuis le 1er janvier 2016, conformément à l’ANI 2013 (Accord National Interprofessionnel), toute entreprise du secteur privé ou associatif, quelle que soit sa taille et son activité, doit proposer à l’ensemble de ses salariés une mutuelle santé à adhésion obligatoire. Mutuelle entreprise : un contrat solidaire et responsable L’employeur prend en charge au moins 50% de la cotisation de la mutuelle entreprise. Le contrat répond au cahier des charges de la complémentaire santé responsable qui prévoit un panier de soins minimum et des plafonds de remboursement : remboursement du ticket modérateur sur les consultations, produits et actes prescrits (différence entre prise en charge de la Sécu et tarif conventionné) prise en charge intégrale du forfait journalier hospitalier application de la réforme 100% Santé sur les prothèses dentaires, les lunettes de vue et les aides auditives (zéro reste à charge pour l’assuré sur les équipements du panier n°1) plafonnement des remboursements des dépassements d’honoraires tiers payant. Le contrat responsable a été instauré dans le sillage du parcours de soins coordonnés qui incite le patient à consulter au préalable son médecin traitant afin de bénéficier d’un meilleur remboursement de ses soins. Les cas de dispense de la mutuelle obligatoire Si la réglementation oblige tous les salariés, quel que soit leur statut (employé, ouvrier, cadre, non cadre, dirigeant), à adhérer à la mutuelle collective, elle tolère des cas de dispense : salarié déjà couvert par une mutuelle à titre individuel, mais uniquement jusqu’à échéance de ce contrat : la demande de dispense doit être faite au moment de l’embauche ou lors de la mise en place du contrat collectif. salarié présent dans l’entreprise au moment de la mise en place du contrat collectif : la demande de dispense doit être formulée le jour de la mise en place des garanties ou le jour de la modification du dispositif préexistant remettant en cause le financement intégral des garanties par l’employeur. salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou à temps partiel : la demande de dispense peut se faire au moment de l’embauche ou à la date de mise en place des garanties. salarié en CDD de moins de 12 mois ou d’au moins 12 ans : la dispense n’est possible que si l’acte juridique du dispositif le prévoit. apprentis si la cotisation est au moins équivalente à 10% du salaire brut. salarié bénéficiaire de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) : la demande de dispense peut se faire au moment de l’embauche, à la date de mise en place des garanties, ou à la date de prise d’effet de la CSS. salarié déjà bénéficiaire d’une mutuelle en tant qu’ayant droit (époux, partenaire pacsé). Ayant droit : comment refuser d’adhérer à la mutuelle de son entreprise ? Cette dernière situation de dispense au contrat de santé collectif vient d’être clarifiée par le Bulletin officiel de la Sécurité Sociale. Jusqu’à présent, l’administration prévoyait cette dispense d’affiliation à la mutuelle entreprise obligatoire uniquement si vous étiez adhérent en qualité d’ayant droit à titre obligatoire à la complémentaire santé de votre conjoint. La dispense d’affiliation est désormais autorisée si vous êtes adhérent à titre facultatif en tant qu’ayant droit. Cette nouvelle disposition entrée en vigueur le 1er mai 2024 vous permet, en tant qu’ayant droit couvert par un autre contrat collectif et obligatoire, de demander une dispense d’affiliation au régime de protection santé de votre entreprise, que la couverture en qualité d’ayant droit soit facultative ou obligatoire. Toutefois, l’administration indique que l’acte juridique mettant en place la couverture collective peut limiter de droit à dispense aux seuls ayants droit couverts à titre obligatoire. La demande de dispense doit se faire : au moment de l’embauche ou à la date de mise en place des garanties ou à la date à laquelle prend effet la couverture vous permettant de solliciter la dispense. L’administration précise la cas particulier des conjoints, concubins ou partenaires travaillant dans la même entreprise : si la couverture de l’ayant droit est facultative, les salariés ont le choix de s’affilier ensemble ou séparément si le régime prévoit cette possibilité. Dans les deux cas, le caractère obligatoire n’est pas remis en cause. Source : Service Public et BOSS  

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PRESSE // 2 ans de la Loi Lemoine (Assurance de Prêt) : les banques sont en train de gagner la bataille

ALERTE PRESSE , le 23 mai 2024 Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine révolutionne le marché de l’assurance de prêt immobilier en donnant la possibilité de changer de contrat à tout moment et d’échapper à la sélection médicale sous certaines conditions. Largement commentée dans les médias, cette mesure pouvoir d’achat a connu un vif succès dès ses débuts, redistribuant des millions d’euros aux emprunteurs. Il y a aussi le revers de la médaille : toujours de nouvelles astuces pour freiner les demandes de changements d'assurance, tarifs en hausse sur le segment sans questionnaire de santé et perte de vitesse de la délégation d’assurance au profit de la substitution.   Succès du dispositif pouvoir d’achat ! Le changement d’assurance de prêt fait un bond olympique depuis la loi Lemoine. Le rapport du CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) publié en janvier dernier indique une augmentation de +80% par rapport à 2021. Un vif succès est visible chez Magnolia.fr : "A l'échelle du groupe Magnolia, nous avons accompagné quelques 55 000 emprunteurs depuis juin 2022, ce qui a permis de redistribuer plus de 500 millions d’euros de pouvoir d'achat aux propriétaires." explique Olivier Le Gallo, Directeur Général du Groupe Magnolia. Le marché est devenu un marché de substitution, représentant 90% de notre activité depuis 2023, contre 70% en 2022 avant la loi Lemoine. Pas de renversement du marché Un succès qu’il convient toutefois de relativiser. Selon les chiffres du CCSF sortis en janvier 2024, les parts de marché des alternatifs sont passées de 15,3% fin 2021 à 16,1% en 2023. La progression de la concurrence reste donc dans l’épaisseur du trait. Si libéralisation il y a, elle demeure étouffée par les bancassureurs qui conservent la mainmise sur le produit. Le soufflé est retombé avec une couverture médiatique réduite à la portion congrue. Il faut aussi appuyer sur les pratiques bancaires abusives qui se perpétuent malgré le renforcement des sanctions : Non-respect du délai légal de 10 jours ouvrés : dans les faits, il faut compter au moins 3 semaines pour obtenir une réponse de la banque à une demande de substitution Ajout de garanties superflues : soumis à l’équivalence de niveau de garanties, le changement d’assurance de prêt devient impossible à cause de formules packagées crées de toutes pièces par les établissements prêteurs qui incluent des garanties inadaptées à l’emprunteur. (en détail, dans cet article) Un autre phénomène apparaît en 2024 : avec la reprise du marché du crédit immobilier, chez Magnolia.fr nous constatons depuis mars 2024 que plus aucune demande de prêt n’est couverte par une assurance externe, ce qui témoigne du chantage des banques à l’octroi du crédit. Par effet de vase communiquant, la délégation cède du terrain au profit de la substitution.  La fin du Questionnaire de santé : hausse des tarifs L’autre mesure phare de la loi Lemoine est la fin de la sélection médicale pour les prêts d’un montant inférieur ou égal à 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. La mutualisation accrue sur ce segment a entraîné une hausse des primes comprise entre +5% et +30%, sans pour autant qu’il y ait dégradation des garanties. Une législation pour TOUS Contrairement à l’assertion du CCSF, la loi Lemoine concerne tous les profils d’emprunteurs, pas seulement les catégories CSP+ ou les « bons risques ». “‘On y voit une manœuvre pour décrédibiliser les alternatifs au profit des banques. Ces dernières n’hésitent pas à organiser la démutualisation des risques en empêchant les jeunes de partir pour laisser la délégation aux emprunteurs plus âgés.’” explique Astrid Cousin, porte parole du groupe Magnolia. Chez Magnolia.fr, nous affirmons que la loi Lemoine profite à tous, quels que soient son profil et le montant du prêt. Vous souhaitez des cas clients d'économies ?Vous souhaitez avoir un témoignage d'un prêteur par sa banque ? Contactez-moi à astrid.cousin@magnolia.fr