Libre choix de l'assurance de prêt : la délégation stagne en 2019

Dépense incontournable pour tout candidat à l'emprunt immobilier, l'assurance de prêt reste captée par les banques, malgré une réglementation censée faciliter la délégation du contrat. Les chiffres de l'année 2019 témoignent d'une régression du libre choix de l'assurance de prêt, au détriment du pouvoir d'achat des consommateurs.

Les chiffres juteux de l'assurance bancaire

Selon les données de la Fédération Française de l'Assurance, 2019 aura été une excellente année pour l'assurance de prêt. Les cotisations ont progressé de 5%, après les augmentations successives de 2018 (+2,9%) et de 2017 (+3,9%). L'encours total a atteint la somme faramineuse de 9,8 milliards d'euros, dont 72% sont à mettre au titre des prêts immobiliers. Sur un an, les cotisations d'assurance pour ce type de crédit ont bondi de 5,4%, une performance due à la hausse de la production de crédits à l'habitat. L'an passé, les banques ont distribué quelque 258 milliards d'euros de prêts immobiliers, soit +6,8% sur douze mois à fin décembre, pour financer notamment les quelque 1 068 000 transactions enregistrées dans l'immobilier ancien.

Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les banques et les compagnies d'assurance externe, un partage manifestement inéquitable puisque les prêteurs captent 88% des cotisations, soit un encours total de 8,675 milliards d'euros. On peut s'interroger sur ce déséquilibre toujours en place malgré une réglementation censée faciliter le libre choix du contrat d'assurance emprunteur. La très forte demande de crédits immobiliers en 2019 aurait dû desserrer les liens et permettre à la délégation de gagner de nouvelles parts de marché. C'est l'inverse qui s'est produit, malheureusement pour le pouvoir d'achat des ménages emprunteurs.

La délégation d'assurance emprunteur régresse

La part relative des cotisations d'assurance en délégation a continuellement régressé, passant de 11,9% en 2017, puis de 11,8% en 2018 à 11,5% en 2019. Seule l'assurance déliée du prêt immobilier réussit à maintenir son volume (15%). Ce recul général est symptomatique des pratiques bancaires. En dépit d'un arsenal législatif en faveur du libre choix de l'assurance de prêt (loi Lagarde, loi Hamon et amendement Bourquin), les emprunteurs peinent à exercer pleinement cette faculté et se voient imposer, quand bien même la loi l'interdit, la souscription au contrat du prêteur.

Produit contraint pour l'emprunteur, l'assurance de prêt immobilier constitue une manne financière pour les banques. Facturés deux voire trois fois plus cher que les contrats individuels à couverture équivalente, les contrats groupe garantissent des marges indécentes aux prêteurs, dans un contexte de taux historiquement bas qui fragilise la rentabilité du crédit immobilier. Marger sur un produit n'est pas en soi répréhensible, ce qui l'est en revanche est d'empêcher un candidat à l'emprunt de choisir en toute objectivité le contrat qui permettra de couvrir son crédit.

Les freins à la délégation d'assurance emprunteur

En 2010 est entrée en vigueur la loi Lagarde visant la libéralisation du marché de l'assurance de prêt. Les banques ne pouvaient plus obliger les emprunteurs à souscrire leur contrat pour accorder le financement. La libre concurrence sur ce produit reste pourtant un leurre au regard des chiffres énoncés plus haut. Que souhaitait le législateur ? Redonner du pouvoir d'achat aux emprunteurs en leur permettant de faire de belles économies sur leur crédit immobilier en négociant l'assurance.

Les banques n'ont jamais cessé leurs pratiques abusives pour asseoir encore plus leur monopole sur l'assurance de prêt. Même après l'entrée en lice de la loi Hamon qui permet de changer de contrat durant la première année du prêt, et de celle de l'amendement Bourquin sur la substitution annuelle, les manquements à la réglementation perdurent :

  • non-information de l'emprunteur sur le droit au libre choix de l'assurance ;
  • pression sur l'emprunteur pour souscrire le contrat bancaire, quitte à augmenter le taux en cas d'assurance déléguée ;
  • pratique dilatoire pour étudier une demande en délégation ;
  • non-respect de la date de résiliation ;
  • interprétation de la notion d'équivalence de niveau de garanties.

Ces manœuvres contraires à l'exercice d'une concurrence saine et loyale comme le veut la loi ont pour objet de dissuader le consommateur d'avoir recours à un assureur externe. Hélas, la réglementation comme les régulateurs (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, Conseil Consultatif du Secteur Financier) ne parviennent pas à empêcher les banques d'exercer des pressions orales, donc sans preuve, sur des clients focalisés sur le taux d'intérêt, qui ne souhaitent pas compromettre l'obtention du financement en insistant sur la déliaison crédit/assurance. Le résultat est sans appel : moins d'un quart des emprunteurs peuvent souscrire une assurance externe, alors qu'il y a des milliers d’euros à y gagner.

L'assurance déléguée, un levier d'économies pour l'emprunteur

On l'a dit : à garanties équivalentes, un contrat alternatif coûte deux ou trois fois moins cher que l'offre bancaire. Moins onéreuse, l'assurance individuelle est aussi assortie de garanties sur-mesure qui permettent d'être couvert selon ses besoins, et non de manière mutualisée comme le veulent les contrats groupe. Il y a compétition sur les tarifs, également sur la protection. Les personnes avec des risques aggravés pour raisons médicales ou professionnelles peuvent ainsi avoir accès à une assurance adaptée à leur problématique, là où les bancassureurs bottent en touche.

En optant pour un contrat alternatif, un emprunteur peut économiser jusqu'à 15 000 € sur toute la durée de son crédit immobilier. Un motif suffisamment éloquent pour engager des démarches de délégation. Alors que les conditions d'emprunt immobilier se sont durcies depuis janvier 2020 (taux d'endettement limité à 33% et durée de prêt maximale à 25 ans), l'assurance emprunteur est plus que jamais la pierre angulaire pour faire baisser le coût du crédit. Privilégier un contrat individuel permet aussi de contourner l'effet ciseaux des taux de l'usure : en diminuant le taux d'assurance, un emprunteur voit son TAEG (Taux Annuel Effectif Global) ramené sous l'usure, lui permettant de décrocher un financement pour son projet immobilier.

Chez Magnolia.fr, nous aidons tous les profils d'emprunteurs à accéder à une formule d'assurance correspondant à leurs besoins au meilleur prix. Chaque demande de délégation, qu'il s'agit d'une première souscription ou d'une résiliation/substitution, est étudiée personnellement et fait l'objet d'une réponse adaptée de la part de nos partenaires parmi les plus compétitifs du marché.

Publié par Herve Labatut

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Immobilier fin 2022 : coup de frein sur le prix, mais pas partout !

Sans pour autant parler de retournement du marché, la hausse des prix immobiliers semble ralentir. Et comme d'habitude, des exceptions confirment la règle : les zones littorales continuent de voir leurs valeurs progresser, un mouvement entamé il y a deux ans à la faveur de la crise sanitaire. Ce sont toujours les maisons qui tirent les prix vers le haut, une constante depuis 2020. Envolée des prix sur le littoral Selon les données publiques (Notaires et Insee) et les données de MeilleursAgents, spécialiste de l'estimation immobilière, les prix des logements en bord de mer connaissent une progression sans précédent depuis le début de la crise sanitaire. En deux ans, les prix ont explosé dans les stations balnéaires en moyenne de 22%, soit un bond deux fois plus rapide que la moyenne nationale dans le même intervalle. C'est sur le littoral breton que l'inflation immobilière est la plus spectaculaire, avec une flambée de près de 27% depuis début 2020. Le mètre carré s'achète en moyenne à 3 546€, mais grimpe à plus de 5 000€ pour le trio de tête : Dinard, Carnac et La Trinité-sur-Mer. Sur un an, la Bretagne dans son ensemble a gagné 7,3% et en l'espace de dix ans, la progression atteint 47,3%. C’est toujours la ruée vers l’Ouest. Autre littoral du couchant qui a le vent en poupe : la côte atlantique. Si le prix moyen du m2 en Gironde est de 4 163€ pour un appartement et de 3 888€ pour une maison, les prix oscillent respectivement entre 5 000€ et 14 452€, et entre 6 454€ et plus de 18 000€ au Cap-Ferret. Les prix des logements en Gironde ont bondi de 66,1% en dix ans et de 3,5% sur un an. L'immobilier sur le littoral Paca (Provence-Alpes-Côte d'Azur) reste le plus cher de France avec un m2 à plus de 5 500€, loin devant celui du Languedoc-Roussillon, plus abordable à 3 380€ le m2. Ici comme ailleurs, plus le logement est proche de la plage, plus il prend de la valeur. Le prix d'une maison ou d'un appartement situé à moins de cinq minutes du rivage gagne en moyenne 23,3%. Les prix s'assagissent ailleurs Hors des zones côtières, les prix de l’immobilier ancien marquent le pas. Selon les données des notaires, c'est-à-dire sur la base des ventes effectivement conclues, la progression s'est poursuivie au deuxième trimestre 2022 (+6,8% sur un an), mais on observe une sensible décélération par rapport au premier trimestre (+7,3% sur un an). De son côté, MeilleursAgents constate également un coup de frein sur les prix, avec une augmentation moyenne de 5,7% sur un an en septembre (sur la base des prix nets vendeurs). L'année 2022 restera néanmoins un millésime dynamique avec un pronostic de 1,1 million de ventes selon MeilleursAgents, plutôt optimiste face aux prévisions des notaires qui tablent plutôt sur un volume sous la barre du million de transactions. Le forte baisse de la production de crédits observée ces derniers mois à cause du problème de l’usure pourrait donner raison aux seconds, alors qu'on observe une nouvelle hausse des taux en octobre. Les maisons toujours prisées Le marché immobilier français est caractérisé par son hétérogénéité, même si la crise du Covid a rebattu les cartes, créant une "nouvelle géographie immobilière" selon les termes de MeilleursAgents. Le relatif désamour pour Paris reste d'actualité. Plus on s'éloigne de la capitale, plus les prix progressent vite. Les prix ont augmenté de 2,2% au deuxième trimestre sur un an en Île-de-France, contre 8,6% en province. À Paris, ça reflue, avec des prix qui baissent de 1,2% sur un an en raison d'une suroffre. La distorsion se voit également entre les types de biens. Les prix des maisons flambent, encore, et augmentent plus rapidement sur un an (+8,4%) que ceux des appartements (+4,5%), une tendance depuis les confinements successifs de 2020. Les zones rurales sont davantage recherchées, tant et si bien que la pénurie de logements est désormais réelle, avec des stocks qui ont diminué de moitié depuis 2019. Cela a pour effet de tirer les prix vers le haut (+8% sur un an). Une poussée qui se fait au détriment des grandes villes où, si la hausse des prix reste d'actualité, elle est désormais inférieure à 2%. source MeilleursAgents