Libre choix de l'assurance de prêt : la délégation stagne en 2019

Dépense incontournable pour tout candidat à l'emprunt immobilier, l'assurance de prêt reste captée par les banques, malgré une réglementation censée faciliter la délégation du contrat. Les chiffres de l'année 2019 témoignent d'une régression du libre choix de l'assurance de prêt, au détriment du pouvoir d'achat des consommateurs.

Les chiffres juteux de l'assurance bancaire

Selon les données de la Fédération Française de l'Assurance, 2019 aura été une excellente année pour l'assurance de prêt. Les cotisations ont progressé de 5%, après les augmentations successives de 2018 (+2,9%) et de 2017 (+3,9%). L'encours total a atteint la somme faramineuse de 9,8 milliards d'euros, dont 72% sont à mettre au titre des prêts immobiliers. Sur un an, les cotisations d'assurance pour ce type de crédit ont bondi de 5,4%, une performance due à la hausse de la production de crédits à l'habitat. L'an passé, les banques ont distribué quelque 258 milliards d'euros de prêts immobiliers, soit +6,8% sur douze mois à fin décembre, pour financer notamment les quelque 1 068 000 transactions enregistrées dans l'immobilier ancien.

Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les banques et les compagnies d'assurance externe, un partage manifestement inéquitable puisque les prêteurs captent 88% des cotisations, soit un encours total de 8,675 milliards d'euros. On peut s'interroger sur ce déséquilibre toujours en place malgré une réglementation censée faciliter le libre choix du contrat d'assurance emprunteur. La très forte demande de crédits immobiliers en 2019 aurait dû desserrer les liens et permettre à la délégation de gagner de nouvelles parts de marché. C'est l'inverse qui s'est produit, malheureusement pour le pouvoir d'achat des ménages emprunteurs.

La délégation d'assurance emprunteur régresse

La part relative des cotisations d'assurance en délégation a continuellement régressé, passant de 11,9% en 2017, puis de 11,8% en 2018 à 11,5% en 2019. Seule l'assurance déliée du prêt immobilier réussit à maintenir son volume (15%). Ce recul général est symptomatique des pratiques bancaires. En dépit d'un arsenal législatif en faveur du libre choix de l'assurance de prêt (loi Lagarde, loi Hamon et amendement Bourquin), les emprunteurs peinent à exercer pleinement cette faculté et se voient imposer, quand bien même la loi l'interdit, la souscription au contrat du prêteur.

Produit contraint pour l'emprunteur, l'assurance de prêt immobilier constitue une manne financière pour les banques. Facturés deux voire trois fois plus cher que les contrats individuels à couverture équivalente, les contrats groupe garantissent des marges indécentes aux prêteurs, dans un contexte de taux historiquement bas qui fragilise la rentabilité du crédit immobilier. Marger sur un produit n'est pas en soi répréhensible, ce qui l'est en revanche est d'empêcher un candidat à l'emprunt de choisir en toute objectivité le contrat qui permettra de couvrir son crédit.

Les freins à la délégation d'assurance emprunteur

En 2010 est entrée en vigueur la loi Lagarde visant la libéralisation du marché de l'assurance de prêt. Les banques ne pouvaient plus obliger les emprunteurs à souscrire leur contrat pour accorder le financement. La libre concurrence sur ce produit reste pourtant un leurre au regard des chiffres énoncés plus haut. Que souhaitait le législateur ? Redonner du pouvoir d'achat aux emprunteurs en leur permettant de faire de belles économies sur leur crédit immobilier en négociant l'assurance.

Les banques n'ont jamais cessé leurs pratiques abusives pour asseoir encore plus leur monopole sur l'assurance de prêt. Même après l'entrée en lice de la loi Hamon qui permet de changer de contrat durant la première année du prêt, et de celle de l'amendement Bourquin sur la substitution annuelle, les manquements à la réglementation perdurent :

  • non-information de l'emprunteur sur le droit au libre choix de l'assurance ;
  • pression sur l'emprunteur pour souscrire le contrat bancaire, quitte à augmenter le taux en cas d'assurance déléguée ;
  • pratique dilatoire pour étudier une demande en délégation ;
  • non-respect de la date de résiliation ;
  • interprétation de la notion d'équivalence de niveau de garanties.

Ces manœuvres contraires à l'exercice d'une concurrence saine et loyale comme le veut la loi ont pour objet de dissuader le consommateur d'avoir recours à un assureur externe. Hélas, la réglementation comme les régulateurs (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, Conseil Consultatif du Secteur Financier) ne parviennent pas à empêcher les banques d'exercer des pressions orales, donc sans preuve, sur des clients focalisés sur le taux d'intérêt, qui ne souhaitent pas compromettre l'obtention du financement en insistant sur la déliaison crédit/assurance. Le résultat est sans appel : moins d'un quart des emprunteurs peuvent souscrire une assurance externe, alors qu'il y a des milliers d’euros à y gagner.

L'assurance déléguée, un levier d'économies pour l'emprunteur

On l'a dit : à garanties équivalentes, un contrat alternatif coûte deux ou trois fois moins cher que l'offre bancaire. Moins onéreuse, l'assurance individuelle est aussi assortie de garanties sur-mesure qui permettent d'être couvert selon ses besoins, et non de manière mutualisée comme le veulent les contrats groupe. Il y a compétition sur les tarifs, également sur la protection. Les personnes avec des risques aggravés pour raisons médicales ou professionnelles peuvent ainsi avoir accès à une assurance adaptée à leur problématique, là où les bancassureurs bottent en touche.

En optant pour un contrat alternatif, un emprunteur peut économiser jusqu'à 15 000 € sur toute la durée de son crédit immobilier. Un motif suffisamment éloquent pour engager des démarches de délégation. Alors que les conditions d'emprunt immobilier se sont durcies depuis janvier 2020 (taux d'endettement limité à 33% et durée de prêt maximale à 25 ans), l'assurance emprunteur est plus que jamais la pierre angulaire pour faire baisser le coût du crédit. Privilégier un contrat individuel permet aussi de contourner l'effet ciseaux des taux de l'usure : en diminuant le taux d'assurance, un emprunteur voit son TAEG (Taux Annuel Effectif Global) ramené sous l'usure, lui permettant de décrocher un financement pour son projet immobilier.

Chez Magnolia.fr, nous aidons tous les profils d'emprunteurs à accéder à une formule d'assurance correspondant à leurs besoins au meilleur prix. Chaque demande de délégation, qu'il s'agit d'une première souscription ou d'une résiliation/substitution, est étudiée personnellement et fait l'objet d'une réponse adaptée de la part de nos partenaires parmi les plus compétitifs du marché.

Publié par Herve Labatut

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Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.