Crédit immobilier et Covid19 : qui sera exclu de l'emprunt demain ?


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La distribution du crédit à l'habitat est au point mort en cette période de crise sanitaire. Depuis la mi-mars, les banques sont fermées au public et le traitement des dossiers limité aux affaires urgentes. La fin prévue du confinement le 11 mai devrait faciliter l'octroi de nouveaux emprunts. Les banques sont-elles prêtes ? A quelles conditions pourra-t-on emprunter pour acheter un bien immobilier ?

Les demandes de prêt à l’arrêt

Sans surprise, la production de crédits immobiliers est quasiment stoppée depuis la mi-mars avec la mise en place des mesures de protection sanitaire. Dès le début du confinement, les banques se sont focalisées sur les aides à apporter aux entreprises, sans pour autant arrêter, en allongeant les délais, la gestion des dossiers des particuliers déposés avant le 16 mars et le traitement des demandes de report ou de modulation des crédits en cours. Les courtiers en crédit ont enregistré une baisse d'activité de 80% par rapport à l'an passé. Selon Vousfinancer, 70% des banques seraient pourtant prêtes à traiter de nouvelles demandes,...si elles existaient. Actuellement, la demande de financement à l'habitat concerne les projets initiés avant le confinement qui n'avaient pu être financés ces dernières semaines.

Malgré ou grâce au contexte anxiogène, les Français restent attachés à la pierre et passent du temps à surfer sur le net à la recherche du bien idéal ou pour calculer leur capacité d'emprunt. Les courtiers observent même un retour des demandes depuis deux semaines. L'année 2019 avait été marquée par un niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêts, attisant plus que jamais les désirs immobiliers. 2020 a entamé sur les mêmes rails, mais le contexte a bien changé depuis janvier, sans qu’aucun scénario ait pu le prédire.

Application stricte des consignes du HCSF

Rappelons-nous, fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière reprochait aux établissements de crédit leur trop grand laxisme en matière d'octroi de prêts immobiliers et leur recommandait d'appliquer à la lettre les 3 consignes suivantes :

  1. limitation du taux d'endettement à 33% (les charges d'emprunt ne doivent pas excéder un tiers des ressources du ménage emprunteur);
  2. limitation de la durée d'emprunt à 25 ans;
  3. emprunt limité à 7 années de revenus.

En dépit d'une relative flexiblité accordée par le régulateur pour les primo-accédants et les particuliers qui achètent leur résidence principale, les banques ont suivi scrupuleusement, dès janvier 2020, les recommandations édictées. La structure de la production de crédits immobiliers s'est dès lors recentrée sur les ménages dotés d'apport personnel qui pouvaient s'endetter sur des durées courtes ou moyennes. Exit les profils plus risqués obligés d'emprunter sur des maturités plus longues, ainsi que les investisseurs immobiliers que les banques acceptaient de financer sans apport et avec un taux d'endettement plus élevé que le seuil tacitement admis compte tenu des revenus locatifs.

Les banques feront-elles preuve d'une certaine souplesse une fois que l'activité aura repris ? Il est encore trop tôt pour envisager une quelconque adaptation des organismes de crédit à la situation pour le moins dégradée d'un grand nombre de candidats à l’emprunt. Le crédit immobilier demeure néanmoins un produit d'appel par les banques, qui leur permet de capter une clientèle sur le long terme.

Comment sera calculé le taux d'endettement ?

La semaine dernière, le nombre de personnes au chômage partiel atteignait le chiffre record de 10,3 millions. Au 1er mai, le seuil des 13 millions sera franchi selon les prévisions du gouvernement. Le système de chômage partiel sera en effet étendu aux personnes jusqu'à présent couvertes par un arrêt maladie indemnisé pour assurer la garde de leur enfant. Les personnes concernées touchent 84% de leur salaire net (100% pour les salariés au Smic). Si le déconfinement sera progressif et que l'activité économique ne redémarrera pas immédiatement, on peut supposer que certains Français auront envie de déposer une demande de prêt pour concrétiser un nouveau projet immobilier ou finaliser l’ancien. Sur quelle base les banques calculeront-elles le taux d'endettement ?

Pour les emprunteurs au chômage partiel qui perçoivent 84% de leur salaire, le calcul de l'endettement se fera-il sur cette base ou sur le salaire annuel ? Les courtiers sont muets sur la question, car ils ignorent la stratégie des banques. Il faudra attendre la réouverture des agences bancaires et le traitement des nouveaux dossiers pour avoir une meilleure visibilité.

exemple :

Une personne qui gagnait 2500€ nets par mois en plein emploi perd actuellement 400€ par mois. Avant sa mise au chômage partiel, elle pouvait emprunter 163 147€ sur 20 ans au taux de 1,35% (hors assurance). Sa capacité d'emprunt tombe désormais à 137 044€ si l'on conserve les mêmes conditions, soit 26 103€ de moins.

L'allongement du traitement des demandes est en revanche une certitude. Aujourd’hui, il faut au bas mot 3 semaines pour obtenir un accord de crédit contre une semaine voire 10 jours auparavant, et un délai également plus long pour l'émission de l'offre de prêt.

Remontée des taux d'intérêts et baisse des seuils de l'usure

Autre changement intervenu en cours de crise sanitaire du Covid-19, la hausse des taux d'intérêts. Elle devrait contribuer elle aussi à la contraction du pouvoir d'achat immobilier des ménages. Début avril, la grande majorité des enseignes bancaires ont relevé leurs barèmes de taux avec une moyenne autour de 20 à 30 points de base. Pour les profils les moins vertueux, le taux moyen sur 20 ans avoisine 1,50% (hors assurance). En parallèle de ce durcissement des conditions d'emprunt, s'est invitée la nouvelle grille des seuils de l'usure, applicable entre le 1er avril et le 30 juin 2020. En baisse par rapport au trimestre précédent, les taux de l'usure imposent de nouvelles contraintes aux banques et vont exclure de l'accès au crédit immobilier les emprunteurs les plus fragiles, également les personnes qui, malgré leur solvabilité, ne pourront emprunter en raison des risques qu'elles incarnent. Pour les profils avec un passif de santé et les professionnels qui exercent un métier jugé à risques, le taux trop élevé de l'assurance emprunteur bascule le TAEG (taux Annuel Effectif Global) au-delà du seuil légal et les prive de leur projet immobilier.

Pour faire passer leur dossier de prêt, ces profils peuvent compter sur l’assurance déléguée. En faisant appel à un courtier indépendant comme Magnolia.fr, ils obtiennent un contrat individuel, moins cher que le contrat groupe proposé par le prêteur, avec des garanties adaptées à leur situation.

Publié par Astrid Cousin le

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