Crédit immobilier et Covid19 : qui sera exclu de l'emprunt demain ?

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La distribution du crédit à l'habitat est au point mort en cette période de crise sanitaire. Depuis la mi-mars, les banques sont fermées au public et le traitement des dossiers limité aux affaires urgentes. La fin prévue du confinement le 11 mai devrait faciliter l'octroi de nouveaux emprunts. Les banques sont-elles prêtes ? A quelles conditions pourra-t-on emprunter pour acheter un bien immobilier ?

Les demandes de prêt à l’arrêt

Sans surprise, la production de crédits immobiliers est quasiment stoppée depuis la mi-mars avec la mise en place des mesures de protection sanitaire. Dès le début du confinement, les banques se sont focalisées sur les aides à apporter aux entreprises, sans pour autant arrêter, en allongeant les délais, la gestion des dossiers des particuliers déposés avant le 16 mars et le traitement des demandes de report ou de modulation des crédits en cours. Les courtiers en crédit ont enregistré une baisse d'activité de 80% par rapport à l'an passé. Selon Vousfinancer, 70% des banques seraient pourtant prêtes à traiter de nouvelles demandes,...si elles existaient. Actuellement, la demande de financement à l'habitat concerne les projets initiés avant le confinement qui n'avaient pu être financés ces dernières semaines.

Malgré ou grâce au contexte anxiogène, les Français restent attachés à la pierre et passent du temps à surfer sur le net à la recherche du bien idéal ou pour calculer leur capacité d'emprunt. Les courtiers observent même un retour des demandes depuis deux semaines. L'année 2019 avait été marquée par un niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêts, attisant plus que jamais les désirs immobiliers. 2020 a entamé sur les mêmes rails, mais le contexte a bien changé depuis janvier, sans qu’aucun scénario ait pu le prédire.

Application stricte des consignes du HCSF

Rappelons-nous, fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière reprochait aux établissements de crédit leur trop grand laxisme en matière d'octroi de prêts immobiliers et leur recommandait d'appliquer à la lettre les 3 consignes suivantes :

limitation du taux d'endettement à 33% (les charges d'emprunt ne doivent pas excéder un tiers des ressources du ménage emprunteur);
limitation de la durée d'emprunt à 25 ans;
emprunt limité à 7 années de revenus.

En dépit d'une relative flexiblité accordée par le régulateur pour les primo-accédants et les particuliers qui achètent leur résidence principale, les banques ont suivi scrupuleusement, dès janvier 2020, les recommandations édictées. La structure de la production de crédits immobiliers s'est dès lors recentrée sur les ménages dotés d'apport personnel qui pouvaient s'endetter sur des durées courtes ou moyennes. Exit les profils plus risqués obligés d'emprunter sur des maturités plus longues, ainsi que les investisseurs immobiliers que les banques acceptaient de financer sans apport et avec un taux d'endettement plus élevé que le seuil tacitement admis compte tenu des revenus locatifs.

Les banques feront-elles preuve d'une certaine souplesse une fois que l'activité aura repris ? Il est encore trop tôt pour envisager une quelconque adaptation des organismes de crédit à la situation pour le moins dégradée d'un grand nombre de candidats à l’emprunt. Le crédit immobilier demeure néanmoins un produit d'appel par les banques, qui leur permet de capter une clientèle sur le long terme.

Comment sera calculé le taux d'endettement ?

La semaine dernière, le nombre de personnes au chômage partiel atteignait le chiffre record de 10,3 millions. Au 1er mai, le seuil des 13 millions sera franchi selon les prévisions du gouvernement. Le système de chômage partiel sera en effet étendu aux personnes jusqu'à présent couvertes par un arrêt maladie indemnisé pour assurer la garde de leur enfant. Les personnes concernées touchent 84% de leur salaire net (100% pour les salariés au Smic). Si le déconfinement sera progressif et que l'activité économique ne redémarrera pas immédiatement, on peut supposer que certains Français auront envie de déposer une demande de prêt pour concrétiser un nouveau projet immobilier ou finaliser l’ancien. Sur quelle base les banques calculeront-elles le taux d'endettement ?

Pour les emprunteurs au chômage partiel qui perçoivent 84% de leur salaire, le calcul de l'endettement se fera-il sur cette base ou sur le salaire annuel ? Les courtiers sont muets sur la question, car ils ignorent la stratégie des banques. Il faudra attendre la réouverture des agences bancaires et le traitement des nouveaux dossiers pour avoir une meilleure visibilité.

exemple :

Une personne qui gagnait 2500€ nets par mois en plein emploi perd actuellement 400€ par mois. Avant sa mise au chômage partiel, elle pouvait emprunter 163 147€ sur 20 ans au taux de 1,35% (hors assurance). Sa capacité d'emprunt tombe désormais à 137 044€ si l'on conserve les mêmes conditions, soit 26 103€ de moins.

L'allongement du traitement des demandes est en revanche une certitude. Aujourd’hui, il faut au bas mot 3 semaines pour obtenir un accord de crédit contre une semaine voire 10 jours auparavant, et un délai également plus long pour l'émission de l'offre de prêt.

Remontée des taux d'intérêts et baisse des seuils de l'usure

Autre changement intervenu en cours de crise sanitaire du Covid-19, la hausse des taux d'intérêts. Elle devrait contribuer elle aussi à la contraction du pouvoir d'achat immobilier des ménages. Début avril, la grande majorité des enseignes bancaires ont relevé leurs barèmes de taux avec une moyenne autour de 20 à 30 points de base. Pour les profils les moins vertueux, le taux moyen sur 20 ans avoisine 1,50% (hors assurance). En parallèle de ce durcissement des conditions d'emprunt, s'est invitée la nouvelle grille des seuils de l'usure, applicable entre le 1er avril et le 30 juin 2020. En baisse par rapport au trimestre précédent, les taux de l'usure imposent de nouvelles contraintes aux banques et vont exclure de l'accès au crédit immobilier les emprunteurs les plus fragiles, également les personnes qui, malgré leur solvabilité, ne pourront emprunter en raison des risques qu'elles incarnent. Pour les profils avec un passif de santé et les professionnels qui exercent un métier jugé à risques, le taux trop élevé de l'assurance emprunteur bascule le TAEG (taux Annuel Effectif Global) au-delà du seuil légal et les prive de leur projet immobilier.

Pour faire passer leur dossier de prêt, ces profils peuvent compter sur l’assurance déléguée. En faisant appel à un courtier indépendant comme Magnolia.fr, ils obtiennent un contrat individuel, moins cher que le contrat groupe proposé par le prêteur, avec des garanties adaptées à leur situation.

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Assurance de prêt à la consommation : un délai obligatoire de 3 jours pour comparer

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Aujourd'hui, l’assurance de prêt conso est proposée par le prêteur en même temps que l’offre de crédit, sans période spécifique destinée à comparer les garanties. À partir du 20 novembre 2026, lorsque l’organisme impose une assurance pour accorder le financement, l’emprunteur disposera d’au moins 3 jours pour étudier les propositions alternatives. La nouvelle réglementation repose sur 3 mesures principales : Un délai de comparaison de 3 jours minimum pour examiner la proposition d’assurance avant de s’engager ; Une information distincte sur l’assurance, afin que l’emprunteur puisse identifier les garanties et les exclusions prévues au contrat ; Un consentement exprès pour souscrire le crédit et les services complémentaires associés, sans activation automatique par une case précochée. Le délai commence à courir à partir de la réception de la proposition d’assurance. Pendant cette période, celle-ci ne peut pas être modifiée. Si l’emprunteur souhaite conclure plus rapidement, il peut accepter avant la fin du délai, à condition d’en faire expressément la demande. Quels crédits conso sont concernés ? La nouvelle réglementation s’applique aux crédits à la consommation suivants : Les prêts personnels Les crédits auto Les crédits destinés à financer des travaux Les crédits renouvelables. Peut-on choisir librement son assurance de crédit à la consommation ? L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt conso. Toutefois, un établissement prêteur peut conditionner l’octroi du financement à la souscription d’une couverture. Même dans ce cas, le consommateur n’est pas tenu d’accepter le contrat proposé par l’organisme de crédit. Il peut choisir un autre assureur, à condition que le contrat présente un niveau de garanties équivalent à celui demandé par le prêteur. Ce principe, appelé délégation d’assurance, est un droit déjà existant. Il permet de comparer plusieurs offres et de rechercher un contrat plus compétitif sans renoncer à la protection exigée pour obtenir le crédit. La nouveauté réside dans le temps accordé pour étudier les propositions avant de prendre une décision. Pour comparer efficacement les contrats, plusieurs éléments doivent être examinés : Le montant des cotisations ; Les garanties incluses : décès, invalidité, incapacité de travail ou perte d’emploi, selon les contrats ; Les exclusions de garantie et les conditions d’indemnisation ; Les délais de carence et les éventuelles franchises ; La durée de la couverture et les modalités de prise en charge des mensualités ou du capital restant dû. Une assurance moins chère n’est pas forcément plus avantageuse si elle couvre moins de risques ou impose des conditions d’indemnisation plus restrictives. Il est donc essentiel de comparer les garanties à niveau de protection équivalent. Assurance de prêt conso facultative : un consentement désormais explicite La réforme renforce également les règles encadrant la souscription des services complémentaires au crédit. L’assurance ne pourra plus être ajoutée sur la seule base d’une case précochée. Le consommateur devra manifester clairement son accord pour chaque service concerné. Cette obligation doit permettre de distinguer plus facilement le crédit lui-même des produits annexes proposés par l’établissement prêteur. Avant de signer, il est donc recommandé de vérifier : Si l’assurance est obligatoire ou facultative ; Si son refus empêche réellement l’octroi du crédit ; Si les garanties souscrites correspondent aux besoins de l’emprunteur ; Si le contrat peut être résilié séparément du crédit et selon quelles conditions (lire plus bas). Lorsque l’assurance est facultative, l’emprunteur peut décider de ne pas y souscrire. Il doit toutefois mesurer les conséquences financières d’un décès, d’une invalidité ou d’une incapacité de travail qui ne serait pas couverte. Que risque le prêteur s’il ne respecte pas le délai de 3 jours ? Le délai de 3 jours constitue une obligation destinée à protéger l’emprunteur. Le prêteur doit notamment l’informer de l’existence de cette période de comparaison et respecter les conditions prévues par les textes. En cas de non-respect des obligations applicables, il peut perdre son droit aux intérêts du crédit, selon les dispositions prévues par le Code de la consommation. Cette sanction renforce la portée du dispositif : le délai ne constitue pas une simple recommandation commerciale. En pratique, avant de signer un crédit à la consommation, demandez la proposition d’assurance dans un document distinct, vérifiez les garanties exigées et comparez les offres disponibles. Ces quelques vérifications peuvent vous aider à choisir une couverture adaptée sans payer davantage que nécessaire. Peut-on changer d’assurance de prêt à la consommation ? La loi Lemoine ne s’applique pas aux crédits à la consommation. Cette réforme de 2022 permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre l’anniversaire du contrat, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Elle ne doit pas être confondue avec le régime de l’assurance associée à un crédit à la consommation, qui obéit à des dispositions spécifiques. Il est possible de changer d’assurance de prêt conso uniquement à l’échéance annuelle en respectant généralement un préavis de 2 mois. Assurance de prêt conso : un marché florissant pour les banques En supprimant la case précochée et en imposant un délai de 3 jours afin de permettre à l’emprunteur de mettre en comparaison les offres d’assurance de prêt conso, cette réforme se révèle nécessaire. Début 2026, l’ACPR a pointé du doigt les dérives du marché de l’assurance de crédit à la consommation. Un marché juteux qui rapporte quelque 3 milliards d’euros par an aux établissements prêteurs. Actuellement, 7 prêts conso sur 10 sont couverts par une assurance emprunteur, un paradoxe pour un produit facultatif, devenu quasi systématique, même pour les petits montants et de courte durée. Cela interroge notamment sur le manque d’information des consommateurs.

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Taxe émeutes : +0,8% sur les contrats d'assurance dès janvier 2027

À partir du 1er janvier 2027, les contrats d’assurance auto, habitation et multirisque professionnelle seront soumis à une taxe de 0,8 %, destinée à financer les dégâts matériels provoqués par les émeutes et les violences urbaines. Ce dispositif prévoit la création d’un fonds national de mutualisation des risques, soutenu par une garantie de l’État. Si cette mesure est définitivement adoptée, elle entraînera une hausse du coût des assurances dommages pour les particuliers et les professionnels. Voici ce qu’il faut savoir sur cette taxe émeutes, son fonctionnement et ses conséquences sur les cotisations d’assurance. Taxe émeutes : pourquoi une nouvelle contribution sur les assurances ? La création d’une taxe émeutes répond à une problématique de financement des dommages matériels occasionnés lors des violences urbaines. Les dégradations de véhicules, les incendies de bâtiments et les destructions de commerces représentent des sommes importantes, difficiles à absorber pour les assureurs lorsque les sinistres se multiplient. Pour mémoire, le projet de loi de finances 2026 avait prévu de rendre obligatoire une garantie émeutes de 5 % dans les contrats d’assurance dommages, finalement plafonnée à 1,5 % avant d’être abandonnée par les parlementaires. Les dégradations considérables des 17 et 24 octobre derniers ont ravivé l’idée, avec un taux bien inférieur, soit 0,8%. Le futur dispositif doit permettre de répartir une partie de ce risque à l’échelle nationale, plutôt que de faire reposer l’ensemble du coût sur les assureurs et les collectivités directement touchés. Les principaux objectifs sont les suivants : Financer l’indemnisation des dommages matériels importants liés aux émeutes et aux violences urbaines ; Mutualiser les risques entre les assurés, grâce à une contribution prélevée sur plusieurs catégories de contrats ; Protéger les assureurs contre les conséquences financières d’événements particulièrement coûteux ; Soutenir les collectivités locales, qui peuvent également subir des dégradations importantes lors de ces épisodes de violence. Quels contrats d’assurance seront concernés par la taxe émeutes ? La contribution de 0,8 % va concerner les contrats d’assurance dommages couvrant les biens des particuliers et des professionnels. Trois grandes catégories sont visées : L’assurance auto : les contrats couvrant les dommages subis par les véhicules ; L’assurance habitation : les garanties portant sur les logements et les biens assurés ; L’assurance multirisque professionnelle : les contrats protégeant notamment les locaux commerciaux, les équipements et les biens des entreprises. Le dispositif concerne également les biens assurés des collectivités locales. Les risques agricoles sont exclus du périmètre annoncé. Toutes les assurances ne sont donc pas touchées par cette nouvelle taxe, notamment les assurances de personnes comme l’assurance emprunteur. Cette contribution ne doit pas être confondue avec une garantie individuelle supplémentaire que chaque assuré pourrait choisir de souscrire. Elle s’inscrit dans un mécanisme collectif de financement des conséquences des émeutes. Taxe émeutes de 0,8 % : quel impact sur le prix des assurances ? La nouvelle contribution va mécaniquement se répercuter sur les cotisations d’assurance dès 2027. Son incidence financière dépendra notamment de la manière dont les assureurs vont intégrer ce prélèvement dans leurs tarifs. Si vous payez une prime annuelle de 500 € pour votre assurance, celle-ci peut théoriquement grimper à 504 €. Mais une hausse de 0,8 % de la prime ne signifie pas nécessairement une augmentation de 0,8 % de la facture totale. Le montant effectivement payé dépendra des modalités définitives du prélèvement et de son éventuelle répercussion commerciale par l’assureur. Les assurances auto et habitation vont subir une hausse de tarifs en 2027, indépendamment de cette taxe additionnelle. Il sera donc difficile d’attribuer une augmentation globale de cotisation à la seule taxe émeutes. Un fonds de mutualisation doté de 400 millions d’euros par an La contribution doit alimenter un fonds national destiné à prendre en charge les conséquences financières des émeutes les plus coûteuses. Les recettes attendues sont estimées à environ 400 millions d’euros par an. Le fonctionnement envisagé repose sur plusieurs principes : Les assureurs continuent d'indemniser les sinistres conformément aux garanties applicables. Le fonds intervient dans le cadre défini par les textes pour mutualiser les conséquences des épisodes de violences urbaines les plus importants. L’État apporte une garantie financière plafonnée à 4 milliards d’euros, afin de renforcer la capacité du dispositif à faire face à des dommages exceptionnels. Pour déclencher l'utilisation du fonds d'indemnisation lié à la taxe émeutes prévue dès 2027, les dégâts doivent atteindre l'un des seuils suivants : 700 000 euros de sinistres assurés au total ; 300 000 euros de dégâts sur des bâtiments publics ; ou au moins trente sinistres individuels supérieurs à 10 000 euros chacun. Attention : les dégâts causés par les émeutes des 17 et 24 octobre 2026 ne pourront pas être pris en charge par la nouvelle taxe émeutes de 0,8 % car ce dispositif n'est pas rétroactif. Quand la taxe émeutes doit-t-elle entrer en vigueur ? L'entrée en vigueur de la contribution est prévue au 1er janvier 2027. Toutefois, à la fin du mois d'octobre 2026, les modalités réglementaires doivent encore être finalisées. Le dispositif (intégré dans le cadre du budget 2026) attend encore la validation définitive des textes réglementaires et du Conseil d'État avant sa publication au Journal officiel. Deux projets de décrets et deux projets d'arrêtés ont été soumis mi-octobre au Comité consultatif de la législation et de la réglementation financières (CCLRF). Leur examen doit notamment permettre de préciser les conditions pratiques de sa mise en œuvre. Les assurés devront donc surveiller les informations communiquées par leur compagnie d'assurance à l'approche de 2027 pour connaître les conséquences concrètes sur leurs contrats.

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Exclusions de garantie en assurance emprunteur : une nouvelle décision de justice

Un refus d’indemnisation en assurance emprunteur peut fragiliser la situation financière d’un propriétaire déjà confronté à un arrêt de travail ou à une invalidité. Le 17 septembre 2026, la Cour de cassation a rendu une décision qui modifie les possibilités de contestation de certaines exclusions de garantie. Désormais, une clause imprécise ne suffit plus à remettre automatiquement en cause toutes les exclusions qui y figurent. Les emprunteurs conservent néanmoins des moyens d’action pour défendre leurs droits. Exclusions de garantie : ce que change la décision de justice Les clauses d'exclusion des contrats d’assurance définissent les circonstances dans lesquelles l’assureur peut refuser sa prise en charge, même si l’assuré est victime d’un sinistre. Jusqu’à récemment, la jurisprudence permettait de contester une exclusion claire en invoquant l’imprécision d’une autre exclusion intégrée à la même clause. Cette approche pouvait conduire à écarter l’ensemble de la clause contractuelle. Dans un arrêt du 17 septembre 2026 (Cass. 2e civ., n° 25-12.441), la Cour de cassation a abandonné cette interprétation. L’affaire concernait un refus d’indemnisation d’une assurance professionnelle dans le cadre de la fermeture administrative d’un restaurant durant la crise sanitaire du Covid-19. L’assureur invoquait l’exclusion des pertes dans un contexte épidémique. L’assuré s’appuyait sur l’imprécision de la clause qui devait, selon lui, la rendre inapplicable. La justice considère désormais que chaque exclusion doit être examinée séparément. Une formulation imprécise ne rend donc plus automatiquement inapplicables les autres exclusions de la même clause lorsqu’elles sont suffisamment claires. Cette décision réduit les possibilités de contestation fondées sur une irrégularité concernant une exclusion distincte de celle invoquée par l’assureur. Elle vise à préserver l’équilibre économique des contrats. Elle ne signifie toutefois pas que toutes les exclusions sont valables. Une exclusion de garantie doit toujours être précise La nouvelle jurisprudence concerne tous les contrats d’assurance, notamment l’assurance emprunteur. Les contrats emprunteurs prévoient des garanties en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), d’invalidité ou d’incapacité temporaire de travail (ITT). Toutefois, leur application dépend des conditions du contrat et des éventuelles exclusions de garanties d’assurance emprunteur. L’article L. 113-1 du Code des assurances impose que les exclusions de garantie soient formelles et limitées. En pratique, leur rédaction doit permettre à l’assuré d’identifier précisément les situations dans lesquelles il ne sera pas couvert. Une clause générale, ambiguë ou trop vague peut donc toujours être contestée si elle ne permet pas de délimiter clairement le champ de l’exclusion opposée. En assurance emprunteur, cette exigence est particulièrement importante pour les garanties liées à l’incapacité de travail et à l’invalidité. Certaines clauses peuvent notamment concerner les affections psychiques ou les pathologies du dos. Dans un arrêt du 2 avril 2009 (Cass. 2e civ., n° 08-12.587), la Cour de cassation avait ainsi examiné une exclusion visant les « troubles psychiques ». La formulation avait été jugée insuffisamment précise pour déterminer les situations réellement exclues de la couverture. Cette jurisprudence illustre un principe qui reste applicable : un assureur ne peut pas s’appuyer sur une exclusion imprécise pour justifier automatiquement un refus d’indemnisation. En revanche, depuis le revirement de septembre 2026, chaque exclusion doit être appréhendée séparément. Si la pathologie dont souffre l’assuré est clairement mentionnée dans la clause d'exclusion, peu importe qu’un autre motif de la même clause soit ambigu. L’assureur est dans son bon droit de refuser l’indemnisation. Quels recours en cas de refus d’indemnisation en assurance emprunteur ? En cas de refus d’indemnisation d’un sinistre en assurance de prêt, l’emprunteur dispose de plusieurs recours : 1. Vérifier le contrat Relisez les conditions générales et particulières pour vérifier : la présence de l’exclusion invoquée ; la précision de sa formulation ; son application réelle aux circonstances du sinistre ; le respect des conditions de prise en charge. 2. Contester le refus par écrit Adressez une réclamation à l’assureur, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception. Expliquez pourquoi le refus vous semble injustifié et joignez les justificatifs utiles. Vous pouvez également demander des précisions sur les motifs de la décision. 3. Saisir le médiateur de l’assurance Si la réclamation échoue, vous pouvez solliciter le médiateur compétent en assurance emprunteur, sous réserve de respecter les conditions de saisine. Cette démarche est gratuite et vise à trouver une solution amiable. 4. Engager une action en justice En dernier recours, vous pouvez saisir la juridiction compétente. Le juge examinera le contrat, l’exclusion invoquée et les circonstances du sinistre. Depuis la récente décision de justice, il est essentiel de contester précisément la clause appliquée par l’assureur. Un avocat peut vous aider à évaluer vos chances de succès et à respecter les délais légaux.

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