Crédit immobilier et Covid19 : qui sera exclu de l'emprunt demain ?

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La distribution du crédit à l'habitat est au point mort en cette période de crise sanitaire. Depuis la mi-mars, les banques sont fermées au public et le traitement des dossiers limité aux affaires urgentes. La fin prévue du confinement le 11 mai devrait faciliter l'octroi de nouveaux emprunts. Les banques sont-elles prêtes ? A quelles conditions pourra-t-on emprunter pour acheter un bien immobilier ?

Les demandes de prêt à l’arrêt

Sans surprise, la production de crédits immobiliers est quasiment stoppée depuis la mi-mars avec la mise en place des mesures de protection sanitaire. Dès le début du confinement, les banques se sont focalisées sur les aides à apporter aux entreprises, sans pour autant arrêter, en allongeant les délais, la gestion des dossiers des particuliers déposés avant le 16 mars et le traitement des demandes de report ou de modulation des crédits en cours. Les courtiers en crédit ont enregistré une baisse d'activité de 80% par rapport à l'an passé. Selon Vousfinancer, 70% des banques seraient pourtant prêtes à traiter de nouvelles demandes,...si elles existaient. Actuellement, la demande de financement à l'habitat concerne les projets initiés avant le confinement qui n'avaient pu être financés ces dernières semaines.

Malgré ou grâce au contexte anxiogène, les Français restent attachés à la pierre et passent du temps à surfer sur le net à la recherche du bien idéal ou pour calculer leur capacité d'emprunt. Les courtiers observent même un retour des demandes depuis deux semaines. L'année 2019 avait été marquée par un niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêts, attisant plus que jamais les désirs immobiliers. 2020 a entamé sur les mêmes rails, mais le contexte a bien changé depuis janvier, sans qu’aucun scénario ait pu le prédire.

Application stricte des consignes du HCSF

Rappelons-nous, fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière reprochait aux établissements de crédit leur trop grand laxisme en matière d'octroi de prêts immobiliers et leur recommandait d'appliquer à la lettre les 3 consignes suivantes :

limitation du taux d'endettement à 33% (les charges d'emprunt ne doivent pas excéder un tiers des ressources du ménage emprunteur);
limitation de la durée d'emprunt à 25 ans;
emprunt limité à 7 années de revenus.

En dépit d'une relative flexiblité accordée par le régulateur pour les primo-accédants et les particuliers qui achètent leur résidence principale, les banques ont suivi scrupuleusement, dès janvier 2020, les recommandations édictées. La structure de la production de crédits immobiliers s'est dès lors recentrée sur les ménages dotés d'apport personnel qui pouvaient s'endetter sur des durées courtes ou moyennes. Exit les profils plus risqués obligés d'emprunter sur des maturités plus longues, ainsi que les investisseurs immobiliers que les banques acceptaient de financer sans apport et avec un taux d'endettement plus élevé que le seuil tacitement admis compte tenu des revenus locatifs.

Les banques feront-elles preuve d'une certaine souplesse une fois que l'activité aura repris ? Il est encore trop tôt pour envisager une quelconque adaptation des organismes de crédit à la situation pour le moins dégradée d'un grand nombre de candidats à l’emprunt. Le crédit immobilier demeure néanmoins un produit d'appel par les banques, qui leur permet de capter une clientèle sur le long terme.

Comment sera calculé le taux d'endettement ?

La semaine dernière, le nombre de personnes au chômage partiel atteignait le chiffre record de 10,3 millions. Au 1er mai, le seuil des 13 millions sera franchi selon les prévisions du gouvernement. Le système de chômage partiel sera en effet étendu aux personnes jusqu'à présent couvertes par un arrêt maladie indemnisé pour assurer la garde de leur enfant. Les personnes concernées touchent 84% de leur salaire net (100% pour les salariés au Smic). Si le déconfinement sera progressif et que l'activité économique ne redémarrera pas immédiatement, on peut supposer que certains Français auront envie de déposer une demande de prêt pour concrétiser un nouveau projet immobilier ou finaliser l’ancien. Sur quelle base les banques calculeront-elles le taux d'endettement ?

Pour les emprunteurs au chômage partiel qui perçoivent 84% de leur salaire, le calcul de l'endettement se fera-il sur cette base ou sur le salaire annuel ? Les courtiers sont muets sur la question, car ils ignorent la stratégie des banques. Il faudra attendre la réouverture des agences bancaires et le traitement des nouveaux dossiers pour avoir une meilleure visibilité.

exemple :

Une personne qui gagnait 2500€ nets par mois en plein emploi perd actuellement 400€ par mois. Avant sa mise au chômage partiel, elle pouvait emprunter 163 147€ sur 20 ans au taux de 1,35% (hors assurance). Sa capacité d'emprunt tombe désormais à 137 044€ si l'on conserve les mêmes conditions, soit 26 103€ de moins.

L'allongement du traitement des demandes est en revanche une certitude. Aujourd’hui, il faut au bas mot 3 semaines pour obtenir un accord de crédit contre une semaine voire 10 jours auparavant, et un délai également plus long pour l'émission de l'offre de prêt.

Remontée des taux d'intérêts et baisse des seuils de l'usure

Autre changement intervenu en cours de crise sanitaire du Covid-19, la hausse des taux d'intérêts. Elle devrait contribuer elle aussi à la contraction du pouvoir d'achat immobilier des ménages. Début avril, la grande majorité des enseignes bancaires ont relevé leurs barèmes de taux avec une moyenne autour de 20 à 30 points de base. Pour les profils les moins vertueux, le taux moyen sur 20 ans avoisine 1,50% (hors assurance). En parallèle de ce durcissement des conditions d'emprunt, s'est invitée la nouvelle grille des seuils de l'usure, applicable entre le 1er avril et le 30 juin 2020. En baisse par rapport au trimestre précédent, les taux de l'usure imposent de nouvelles contraintes aux banques et vont exclure de l'accès au crédit immobilier les emprunteurs les plus fragiles, également les personnes qui, malgré leur solvabilité, ne pourront emprunter en raison des risques qu'elles incarnent. Pour les profils avec un passif de santé et les professionnels qui exercent un métier jugé à risques, le taux trop élevé de l'assurance emprunteur bascule le TAEG (taux Annuel Effectif Global) au-delà du seuil légal et les prive de leur projet immobilier.

Pour faire passer leur dossier de prêt, ces profils peuvent compter sur l’assurance déléguée. En faisant appel à un courtier indépendant comme Magnolia.fr, ils obtiennent un contrat individuel, moins cher que le contrat groupe proposé par le prêteur, avec des garanties adaptées à leur situation.

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À la fin de l'année 2025, cette proportion avait progressé à 19 %, soit une hausse de 3 points en 4 ans. Le cabinet de conseil Actélior qui a réalisé ce chiffrage confirme cette dynamique : la substitution fonctionne, avance et permet aux acteurs alternatifs de récupérer progressivement des portefeuilles détenus par les banques. Si ces gains paraissent modestes en pourcentage de stock, ils se traduisent par des volumes de production significatifs sur les nouveaux contrats. Les projections d'Actélior vont plus loin encore : la part de marché des assureurs alternatifs pourrait atteindre 28 % à l'horizon 2030, à condition toutefois que les bancassureurs ne déploient pas de contre-offensives massives. Car le marché ne se laisse pas remodeler sans résistance des acteurs historiques. Les freins persistants à la délégation d'assurance de prêt Malgré les avancées législatives, la fluidité du marché reste perfectible. Les interactions entre assureurs alternatifs et banques ne sont pas toujours optimales. Les établissements prêteurs disposent d'un délai légal de 10 jours ouvrés pour répondre aux demandes de substitution d'assurance emprunteur — un délai que certaines banques ne respectent pas scrupuleusement. En octobre 2025, pas moins de 5 grandes banques ont été sanctionnées financièrement par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) pour non-respect de ce délai légal. Cette intervention régulatrice souligne que la loi Lemoine, bien qu'ambitieuse, nécessite encore un effort de mise en conformité du côté de certains acteurs bancaires. Le contexte du marché immobilier pèse également. La forte hausse des taux d'intérêt entre 2022 et 2024 a provoqué un ralentissement marqué de la production de crédits immobiliers en France. 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Une somme non négligeable qui justifie pleinement la démarche de délégation. Important : l’assurance emprunteur souscrite auprès d’une banque est jusqu’à 4 fois plus chère qu’un contrat alternatif, à parité de couverture. Comment profiter de la loi Lemoine pour changer d'assurance emprunteur ? Pour les emprunteurs souhaitant bénéficier des opportunités offertes par la loi Lemoine, la démarche suit plusieurs étapes clés : Comparer les offres via un courtier ou un comparateur en ligne, en s'assurant que le contrat alternatif présente des garanties au moins équivalentes à celles de l'assurance bancaire (principe d'équivalence des garanties). Transmettre sa demande de substitution à la banque par lettre recommandée ou via les canaux numériques prévus à cet effet, en joignant le nouveau contrat et le tableau de correspondance des garanties. Attendre la réponse de l'établissement prêteur dans le délai légal de 10 jours ouvrés. En cas de refus, celui-ci doit être motivé par écrit de manière exhaustive. Mettre en place le nouveau contrat dès validation par la banque, avec résiliation automatique de l'ancien. Attention aux contrats packagés d’assurance emprunteur proposés par certaines banques : ils sont souvent assortis de garanties superflues que l’assuré ne peut retirer (comme la garantie perte d’emploi) et qui rendent l’équivalence de garanties quasi impossible à respecter dans le cadre d’une substitution. Perspectives : vers un marché de l'assurance emprunteur de plus en plus concurrentiel La progression des assureurs alternatifs semble appeler à se confirmer sur les prochaines années, portée par plusieurs tendances de fond. 3 facteurs améliorent chaque année le recours à la délégation d’assurance : la montée en puissance des comparateurs numériques une meilleure information des consommateurs la digitalisation des parcours de souscription. Par ailleurs, alors que le marché du crédit immobilier amorce une reprise à la faveur d’une détente des taux d’intérêts, le volume de nouveaux prêts va repartir à la hausse, offrant aux acteurs alternatifs de nouvelles opportunités de conquête. L'enjeu pour les prochaines années sera donc double : consolider les gains acquis grâce à la substitution, tout en captant une part croissante des nouveaux contrats. Pour les emprunteurs, cette concurrence accrue est une aubaine. Pour les bancassureurs, l'heure est à l'adaptation stratégique. La loi Lemoine a bel et bien enclenché une dynamique de fond que plus rien ne semble pouvoir inverser. Vous souhaitez changer d’assurance emprunteur ? Comparez les offres disponibles et vérifiez les économies potentielles sur la durée de votre prêt grâce à notre simulateur.

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Hausse du forfait journalier hospitalier le 1er mars 2026 : comment être remboursé ?

Après la revalorisation de certaines consultations médicales en janvier dernier, les Français doivent à nouveau faire face à une hausse des dépenses de santé. À compter du 1er mars 2026, le forfait journalier hospitalier passe de 20 à 23 euros, soit une augmentation de 3 euros par jour d'hospitalisation. D’autres forfaits de santé augmentent dans la foulée. À quoi correspond ce forfait journalier ? Le forfait journalier hospitalier est une participation financière demandée à tout patient hospitalisé (hors exemptions comme les femmes enceintes et les nouveaux-nés). Contrairement aux actes médicaux, il n'est pas remboursé par l'Assurance maladie et reste à la charge du patient, sauf en cas de complémentaire santé. Ce forfait couvre des frais dits "hôteliers", c'est-à-dire les prestations non médicales liées au séjour, notamment : La restauration (repas servis pendant l'hospitalisation) L'entretien et le nettoyage des locaux L'hébergement, incluant la chambre et la literie Cette contribution est due pour chaque journée passée dans un établissement de soins, quelle que soit la durée du séjour. Les autres forfaits hospitaliers qui augmentent La hausse ne se limite pas au seul forfait journalier. Plusieurs autres participations financières dans le cadre d'une hospitalissation sont également revues à la hausse à partir du 1er mars 2026. Les forfaits hospitaliers revalorisés au 1er mars 2026 Le forfait patient urgences (FPU) : facturé aux patients qui se rendent aux urgences sans nécessiter d'hospitalisation, il augmente de 19,61 € à 23 €. Le forfait des services psychiatriques : il passe de 15 à 17 euros par jour d’hospitalisation dans une unité psychiatrique. Le FPU minoré pour patients vulnérables : destiné aux personnes en affection longue durée (ALD) ou à d'autres profils fragilisés, ce forfait passe de 8,49 € à 9,96 €. Une hausse supplémentaire prévue en avril 2026 Au-delà des forfaits journaliers, la participation forfaitaire applicable aux actes médicaux lourds ou coûteux — ceux dont le tarif dépasse 120 €— va subir également une hausse. À compter du 1er avril prochain, elle sera facturée 32 €, contre 24 € actuellement. Ces revalorisations s'appliquent de manière uniforme à l'ensemble du territoire national, dans tous les hôpitaux publics et privés ainsi que dans tous les services d'urgence de France. Pourquoi le gouvernement a-t-il décidé ces hausses des forfaits hospitaliers ? Ces revalorisations s'inscrivent dans le cadre de la Loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2026 adoptée en décembre 2025. Face à un déficit persistant, le gouvernement cherche à réduire le déséquilibre financier de l'Assurance Maladie, qui s'élevait à 23 milliards d'euros l'an passé. L'objectif est de le ramener à 17,4 milliards d'euros. La hausse des forfaits journaliers hospitaliers doit permettre de dégager environ 400 millions d'euros d'économies pour la Sécurité Sociale. Une mesure budgétaire présentée comme nécessaire, mais qui ne fait pas l'unanimité. Le syndicat Unsa (Union nationale des syndicats autonomes) a notamment dénoncé une décision qu'il juge profondément inéquitable pour les personnes aux revenus modestes, qui se retrouvent à supporter le poids d'un effort collectif sans disposer des moyens pour y faire face. Qui va payer la hausse du forfait hospitalier ? La prise en charge du forfait journalier hospitalier et des autres forfaits de santé dépend de la présence ou non d'une couverture complémentaire. Les assurés disposant d'une complémentaire santé Pour la majorité des Français bénéficiant d'une mutuelle ou d'une assurance complémentaire, la facture hospitalière ne changera pas dans l'immédiat. Le contrat de mutuelle responsable rembourse obligatoirement le forfait journalier hospitalier, sans limite de durée. Les assurances privées, qui ne sont pas soumises à un cahier des charges réglementaires, peuvent également rembourser les forfaits de santé en fonction des garanties souscrites. Toutefois, cette absence d'impact immédiat ne signifie pas que les assurés seront épargnés à long terme. Les répercussions arriveront dans un deuxième temps. Confrontées à une hausse mécanique de leurs dépenses, les complémentaires santé devraient compenser ces surcoûts en augmentant les cotisations dans les mois à venir. Les assurés ne vont pas être de leur poche au moment de leur hospitalisation, mais auront probablement une prime plus élevée à l'avenir. Les Français sans complémentaire santé Pour les 4% de Français, soit 2,5 millions de personnes, qui ne disposent pas de couverture complémentaire (chiffres de la Drees), le coup financier est immédiat et direct. Ce chiffre bondit à 12% pour les 10% de Français les plus modestes. L'intégralité du forfait journalier reste à leur charge, sans aucun remboursement possible de la part de l'Assurance maladie. Cette situation pénalise particulièrement les personnes sanctionnées par l’effet de seuil, celles dont les revenus se situent juste au-dessus des plafonds permettant de bénéficier de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS). Ce dispositif permet d’accéder à une mutuelle responsable gratuite ou moyennant une participation minime en fonction des revenus. Or, les bénéficiaires de la CSS sont exemptés du forfait journalier hospitalier. On estime que la moitié des personnes éligibles ne réclament pas la CSS. Ce qu'il faut retenir Le forfait journalier hospitalier passe de 20 à 23 € dès le 1er mars 2026. Le forfait patient urgences (FPU) atteint également 23 € à cette même date. Le forfait psychiatrique augmente à 17 € par jour. Le FPU pour patients vulnérables (ALD, etc.) passe à 9,96 €. La participation forfaitaire pour actes lourds passera de 24 à 32 € en avril 2026. Les assurés avec mutuelle ne paieront pas directement, mais pourraient voir leurs cotisations augmenter. Les Français sans complémentaire santé supporteront la hausse immédiatement et intégralement. La CSS reste une solution pour les personnes à revenus modestes : vérifiez votre éligibilité.

Réouverture de MaPrimeRénov en 2026 : tout ce qu'il faut savoir pour déposer votre dossier

Suspendu depuis le début de l'année faute de financement, le dispositif MaPrimRénov est de nouveau accessible depuis le lundi 23 février 2026. Cette réouverture intervient après l'adoption définitive du budget 2026 et s'accompagne d'une nouveauté importante pour les projets de rénovation globale. Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer. 2 mois de suspension et jusqu’à 6 mois d’attente Depuis le 1er janvier 2026, MaPrimeRénov était à l'arrêt. L'absence de budget validé avait contraint l'Agence nationale de l'habitat (Anah) à suspendre l'ensemble des nouvelles demandes, laissant de nombreux ménages dans l'incertitude quant à leurs projets de rénovation énergétique. La validation du budget 2026 a permis de lever ce blocage. Non seulement les nouvelles demandes sont désormais acceptées, mais l'instruction des dossiers déposés avant la suspension a également repris. Il faudra néanmoins s'armer de patience : les délais de traitement restent élevés, avec plus de 6 mois d'attente pour les rénovations d'ampleur et environ 3 mois pour les travaux plus ponctuels. MaPrimRénov : ce qui change en 2026 Un rendez-vous obligatoire pour les rénovations globales C'est la principale évolution de cette réouverture. Pour toute rénovation d'ampleur, un entretien personnalisé avec un conseiller France Rénov est désormais exigé avant le dépôt du dossier. Cette mesure répond à 2 objectifs : mieux accompagner les ménages dans la définition de leur projet limiter les fraudes, qui ont représenté un problème croissant dans le secteur de la rénovation énergétique ces dernières années. Ce rendez-vous peut se tenir selon différentes modalités, selon votre situation et vos préférences : en agence, en visioconférence ou par téléphone. L'essentiel est qu'il ait lieu avant toute soumission de dossier. Des aides ouvertes à tous les profils Autre changement notable : MaPrimeRénov n'est plus réservée aux seuls ménages aux revenus modestes. Tous les profils peuvent désormais déposer une demande, quelle que soit leur tranche de revenus. En revanche, les barèmes d'aides restent identiques à ceux annoncés au milieu de l'année 2025. Il n'y a donc pas de hausse ni de baisse des montants accordés. Comment déposer une demande MaPrimeRénov en 2026 Étape 1 : vérifier son éligibilité et créer un compte Avant toute démarche, il convient de s'assurer que votre projet entre bien dans le cadre des travaux éligibles. Rendez-vous ensuite sur le site officiel de MaPrimeRénov pour créer votre espace personnel. Soyez vigilant : de faux sites imitant la plateforme officielle circulent sur Internet. Vérifiez systématiquement l'URL avant de saisir vos informations personnelles. Étape 2 : prendre rendez-vous avec un conseiller France Rénov Pour un projet de rénovation globale, cette étape est désormais incontournable. Le conseiller vous aidera à structurer votre projet, à identifier les travaux prioritaires et à vous orienter vers les artisans compétents. Ce temps d'échange est aussi l'occasion de faire le point sur l'ensemble des aides auxquelles vous pouvez prétendre. Étape 3 : choisir un professionnel labellisé RGE Les artisans retenus pour réaliser les travaux doivent obligatoirement être certifiés RGE, c'est-à-dire Reconnu Garant de l'Environnement. Cette certification est une condition sine qua non pour bénéficier de la prime. Prenez le temps de comparer plusieurs devis afin de choisir le prestataire le plus adapté à votre projet et à votre budget. Attention : les travaux ne doivent pas avoir débuté avant le dépôt officiel de votre demande, sous peine de perdre le bénéfice de l'aide. Étape 4 : constituer et soumettre le dossier en ligne Une fois le professionnel sélectionné, vous pouvez compléter votre dossier directement depuis votre espace en ligne. Vous devrez y joindre les devis obtenus, indiquer le montant des autres aides éventuellement perçues et fournir les pièces justificatives demandées. Concernant les certificats d'économies d'énergie (CEE), ils doivent être déclarés pour les travaux réalisés par geste, tandis qu'ils sont déjà intégrés dans le calcul de l'aide pour les rénovations globales. Étape 5 : démarrer les travaux après validation Ce n'est qu'après l'accord formel de l'Anah que vous pouvez lancer le chantier. Une fois les travaux terminés, il vous suffira de déposer la facture finale dans votre espace personnel pour déclencher le versement de la prime. Celle-ci est réglée en une seule fois, par virement bancaire. Un budget de 3,6 milliards d'euros pour MaPrimRénov 2026 L'enveloppe allouée à MaPrimeRénov pour cette année s'élève à 3,6 milliards d'euros. L'Anah ambitionne de financer 150 000 rénovations ponctuelles et 120 000 rénovations globales sur l'ensemble de l'exercice. Cet objectif est toutefois contraint par le stock de dossiers en attente accumulés fin 2025, qui viendront en partie absorber les capacités de traitement disponibles. Les ménages souhaitant bénéficier du dispositif ont donc tout intérêt à déposer leur demande rapidement.

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