Crédit immobilier : l'effet pervers des taux bas pour certains profils d'emprunteur


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Les taux d'emprunt des crédits immobiliers ont de nouveau baissé en mars, créant une situation pour le moins paradoxale à cause des seuils de l'usure. Certains profils profitent de ce niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêts pour financer le projet de leur vie, quand d'autres doivent y renoncer malgré des capacités d'emprunt suffisantes. 

Des taux records qui vont le rester au moins jusqu'à l'été

La période est inédite : les taux des crédits immobiliers ont enregistré une énième baisse en mars, offrant aux emprunteurs des conditions inégalées pour financer l'achat d'un logement. Les barèmes bancaires étaient en baisse de 0,05% sur la plupart des durées, et titraient entre 1,30% et 1,60% sur 20 ans (hors assurance) selon les dossiers. Les meilleurs profils pouvaient même décrocher une offre à 1% sur cette maturité, du jamais vu de mémoire de courtier. Certains intermédiaires descendent actuellement sous cette barre de 1%, une offre bien évidemment réservée aux emprunteurs premium bénéficiant de revenus annuels confortables.

Cette année, comme l'an passé, les banques se montrent très offensives et acceptent de rogner leurs marges pour capter de nouveaux clients. Le crédit immobilier reste un produit d'appel attractif et le contexte favorable (taux de la Banque Centrale Européenne) leur permet d'accorder des conditions de financement toujours plus intéressantes aux emprunteurs. Selon les observateurs, la situation devrait perdurer dans les prochains mois.

Taux d'emprunt bas = taux d'usure en baisse

Ce qui semble être une aubaine pour la plupart de ceux qui portent un projet immobilier s'avère un obstacle pour les profils atypiques. Le recul des taux d'intérêts s'accompagne en effet de celui des taux d'usure. Calculés par la Banque de France sur la base des crédits accordés par les banques sur les 3 derniers mois, les taux de l'usure baissent donc mathématiquement. Au cours du premier trimestre 2019, le taux fixe moyen pratiqué sur une durée de 20 ans et plus était de 2,22%, le seuil de l'usure applicable à compter de 1er avril 2019 s'établit donc à 2,96%, soit un repli de 0,05% par rapport au premier trimestre 2019. Depuis janvier 2018, le taux de l'usure pour les prêts à taux fixes de 20 ans et plus a baissé de 0,32%, alors que sur la même période le taux moyen accordé a reculé de 0,24%

Les taux de l'usure sont les seuils maximum auxquels les banques peuvent accorder les crédits ; ils font référence au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui comprend le taux nominal du crédit, et tous les frais annexes liés au financement, à savoir les frais de garantie, les frais de dossier, éventuellement les frais de courtage et surtout, l'inévitable assurance emprunteur. C'est là que le bât blesse pour certains profils.

Réduire le taux d'assurance pour être dans les clous

Le taux d'usure dépend de la durée du prêt et sera le même quel que soit le dossier de financement. En revanche, le taux nominal varie en fonction du profil de l'emprunteur, et à capacité d'emprunt équivalente, un emprunteur peut obtenir un crédit quand un second se voit refouler, parce que le taux d'assurance fait exploser le TAEG maximum autorisé. C'est le cas de seniors ou des personnes présentant un risque aggravé, pour qui l'assurance reste un obstacle. Ces profils se voient frapper de surprimes compte tenu des risques accrus pour raisons de santé ou liées à l'exercice d'une profession particulière (policier, militaire, pompier, ouvrier du bâtiment,...). Sont également pénalisés les particuliers qui empruntent sur une durée de 25 ans ou plus : le seuil de l'usure est fixé à 2,96%, quand le taux moyen des barèmes bancaires excède 2%. Le problème tend à s'accentuer, puisque le poids des durées longues a désormais atteint son niveau le plus élevé observé jusqu'alors : la production des prêts à l'accession d'une durée de 25 ans et plus s'est établie à 41,5% en février 2019 (Observatoire Crédit Logement). 

Les courtiers s'alarment de cette situation qui pénalise des emprunteurs solvables, exclus du crédit pour cause de taux d'usure inadaptés, ce qui produit l'effet inverse à celui initialement escompté. Pour ces futurs emprunteurs, la seule porte d'accès au crédit passe par la délégation, l'unique solution pour réduire le taux d'assurance. Là où le taux de l’assurance proposée par la banque va bloquer le dossier, l’assurance déléguée va faire passer la demande de financement grâce à un taux plus compétitif. C’est d’ailleurs ici un excellent argument en faveur de la délégation quand on sait combien les banques sont à la recherche du moindre client.

En sollicitant les services d'un courtier spécialisé, vous pouvez diminuer de moitié voire diviser par trois le coût de votre assurance de prêt. A garanties équivalentes, prérequis pour obtenir l'aval de la banque dans une demande d'assurance en délégation, vous pouvez réduire le taux d'assurance et respecter les bornes du TAEG sur la durée souhaitée. Les experts de Magnolia.fr sélectionnent pour vous les offres présentant les meilleures garanties au prix le plus attractif.

Publié par Astrid Cousin le

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