Prêt immobilier : oui, un courtier est utile !

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Les mauvaises relations entre les banques et les courtiers ont le mérite de mettre en lumière les qualités des seconds. Bien décidés à ne pas se laisser intimider par les établissements de crédits, les intermédiaires en appellent aux pouvoirs publics afin de trouver une issue au conflit qui oppose ces deux professionnels du financement immobilier. Certaines agences bancaires ont entrepris un travail de sape... que nous allons démonter, arguments à l'appui. 

Pas de crédit sans banque

En novembre 2019, le Crédit Agricole du Languedoc a pris une décision radicale :  se passer des courtiers pour restaurer ses marges.  "Un courtier, pour quoi faire ?". Derrière ce titre provocateur et pour le moins agressif, la caisse régionale sud-ouest du plus grand réseau français de banques mutualistes oriente bien évidemment la réponse.

L'article que l'on peut lire sur le site de la caisse entend détruire, point par point, le rôle du courtier, assenant des vérités implacables et des affirmations de mauvaise foi dont le seul objectif est de dissuader le candidat à l'emprunt de solliciter les services d'un courtier.

On peut y lire notamment que "le courtier est un intermédiaire, et en aucun cas un décisionnaire : c'est bien la banque retenue qui acceptera le taux et assurera le montage et le suivi du dossier." Le Crédit Agricole aime bien enfoncer des portes ouvertes : la distribution du crédit comme la réception des fonds du public sont les deux monopoles bancaires.

Le droit européen autorise les États membres à limiter la distribution du crédit à l'octroi d'une licence bancaire et contrairement aux autres pays de la zone euro, la France a fait ce choix. T

oute autre personne que celles autorisées à faire des opérations de banque (établissements de crédit et sociétés de financement) n'a pas le droit d'accorder des prêts sur le territoire français.

La France réglemente donc la distribution du crédit, ce qui offre une protection aux consommateurs tout en préservant la stabilité macro-économique. Elle va plus loin en la régulant, comme on vient de le voir tout récemment avec les recommandations émises par la Banque de France et l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).

Expertise et gain de temps grâce au courtier

Tout emprunteur espère décrocher la meilleure offre de prêt. À moins d'avoir du temps libre pour faire la tournée des popotes, ou de surfer sans fin sur la toile pour comparer les propositions qu'il faudra de toute façon valider sur le terrain, personne ne peut remplir cette mission sauf un courtier.

L'accompagnement d'un intermédiaire est non seulement gage de temps épargné mais aussi l'assurance d'être conseillé et bien orienté. Le courtier n'est pas "un filtre entre le conseiller bancaire et l'emprunteur, privant celui-ci d'un contact direct", il huile au contraire l'échange entre la banque et le client, en mettant sur la table un dossier dûment préparé, où ne manque aucun document requis, qui prend en compte tous les aspects du financement.

Un courtier en crédit conseille son client au mieux de ses intérêts ; il est un professionnel du financement qui sait constituer et mettre en valeur un dossier pour faciliter son octroi par les banques.

L'article du Crédit Agricole affirme que le "conseiller bancaire a une plus grande marge de négociation, dans laquelle il pourra englober d'autres éléments que le seul taux du crédit". Quel courtier ne prendrait pas cette phrase comme un affront à sa profession ?

S'il est un domaine où l'intermédiaire est efficace, c'est bien sur la négociation des conditions... qui restent bien entendu suspendues à la décision finale du banquier. Un candidat à l’emprunt peut en effet se focaliser sur le taux du crédit, c’est d’ailleurs un biais cognitif largement observé chez les emprunteurs, mais grâce aux informations et conseils de son courtier, il saura que le coût d'un prêt immobilier ne se limite pas aux seuls intérêts.

La comparaison entre les offres se fait sur la base du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), paramètre qui agrège tous les frais engendrés par l'opération.

L'assurance emprunteur : la réelle pomme de discorde

La période actuelle est caractérisée par un niveau historiquement bas des taux d'emprunt. La marge de manœuvre du courtier est donc faible sur cet item, les banques ne se privant pas de le souligner.

Pourquoi passer par un intermédiaire si les taux sont déjà au plancher ? Le coût du service ne pourra pas être compensé par une éventuelle décote. Pour la raison déjà invoquée plus haut : le coût d'un financement se mesure par tous les éléments qui le composent.

On touche ici au point sensible qui alimente la passe d'armes entre banques et courtiers : l'assurance de prêt immobilier, dépense contrainte lors de toute demande de crédit immobilier, qui peut représenter jusqu'à un tiers du coût total de l’opération, voire plus pour les dossiers à risques élevés.

Comme les banques ne se rémunèrent plus grâce aux taux, elles mettent plus que jamais tout en œuvre, parfois à la limite de la légalité, pour conserver l'élément qui leur rapporte jusqu'à 70% de marges. 9 milliards d’euros, tel est le volume du marché de l’assurance emprunteur, sur lequel les banques exercent un quasi-monopole honteux dans une économie régie par la libre concurrence.

Confier la recherche d'une assurance emprunteur à un courtier spécialisé offre la garantie d'être couvert de manière optimale et de bénéficier d’une juste tarification.

Les formules individuelles souscrites en délégation permettent d'économiser des milliers d'euros sur la durée de l'emprunt. Mutualisés, les contrats bancaires dits de groupe n'accordent pas de protection sur-mesure et sont, dans l'immense majorité des cas, deux voire trois fois plus chers que les contrats concurrents. Certes, comme l'affirme le Crédit Agricole, en montant directement son dossier avec la banque, "c'est la certitude de ne pas payer de commissionnement".

Chez Magnolia.fr, l'emprunteur ne paie aucune commission pour le service de courtage en assurance ; ce sont les partenaires assureurs qui nous rémunèrent sur les dossiers réalisés.

Le gain récolté avec l'assurance déléguée vient aisément compenser les frais de courtage sur l'ensemble du dossier. En règle générale, un intermédiaire en crédit facture à son client des honoraires à hauteur de 1% du montant emprunté, une somme bien souvent plafonnée et qui n'est due qu'une fois l'opération conclue.

Le conventionnement avec la banque prévoit d’autre part une commission de 1% du montant emprunté en tant qu’apporteur d’affaires. En comparaison, les frais de dossier qui rémunèrent la banque pour l'étude et l'analyse de la demande varient entre 1% et 1,5% du montant du prêt. En 2019, le montant moyen d'un crédit immobilier était de 173 000€ (chiffres ACPR), ce qui représente une dépense moyenne de 1 700€ si l'emprunteur sollicite un courtier.

Ces frais sont par ailleurs négociables si le professionnel voit qu'un effort de sa part peut aider à rester sous le seuil de l'usure pour faire passer le dossier.

Faire jouer la concurrence

Même s'il ne peut référencer toutes les agences bancaires, un courtier efficace peut mettre en concurrence un nombre important d‘établissements partenaires. Bien que les taux soient hyper attractifs où que la demande atterrisse, un courtier saura quelle banque est la mieux placée en fonction du profil du client.

Certains établissements sont spécialisés dans les jeunes actifs accédants, d'autres sont plus généralistes, ou encore plus ouverts aux emprunteurs seniors. Qui, si ce n'est un expert, aura cette information ? N'en déplaise aux banques, "le dimensionnement et l'expertise permettant une gestion optimale de chaque dossier" sont au centre de la mission d'un courtier et ne sont pas des qualités qu'elles seules peuvent revendiquer.

En 2019, près de 40% des crédits immobiliers ont été octroyés via des courtiers. Dans certaines banques, 60% de la production de prêts à l’habitat se sont réalisés grâce à l’intermédiation.

Le déconventionnement des courtiers opéré par quelques agences ne fera le jeu de personne, ni celui des clients emprunteurs qui peineront à accéder au crédit, ni celui des banques qui perdront un volume d’affaires potentielles et du temps à gérer les demandes en direct.

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Crédit immobilier : l’assurance emprunteur couvre-t-elle les allergies ?

Le printemps fait son retour et avec lui les allergies au pollen d’arbres et de graminées. Souffrir d’une allergie, quelle qu’elle soit, peut être considéré comme un risque aggravé par les assureurs de prêt immobilier. Faut-il déclarer ce problème de santé lors de la souscription à l’assurance emprunteur ? Quelles sont les conséquences sur le niveau de couverture et sur le tarif ? Allergie aux pollens : un enjeu de santé publique Environ 30% des adultes français souffrent d’allergies. Les projections de l’OMS indiquent que la moitié de la population sera touchée à l’horizon 2050. Le phénomène est loin d’être anecdotique par son ampleur et par les conséquences sur la santé publique. L’exposition aux pollens dès l’arrivée du printemps, au contact avec les yeux et les voies respiratoires, provoque des réactions plus ou moins invalidantes : difficulté à respirer, crises d’éternuement, yeux rouges et larmoyants, conjonctivite, toux, fatigue anormale, etc. La rhinite allergique et l’asthme allergique sont les deux formes d’allergie respiratoire les plus fréquentes, et souvent, un même individu souffre de ces deux pathologies. Une réaction allergique généralisée se caractérise par un choc anaphylactique qui comporte un risque vital majeur et nécessite un traitement d’urgence. Selon une étude réalisée en 2016 par des fédérations d’allergologues, l’allergie au pollen serait à l’origine d’au moins 7 millions de jours d’arrêt de travail chaque année. Le phénomène ne fait que s'aggraver avec le changement climatique. La France compte environ 3 millions d’asthmatiques, toutes causes confondues, l'asthme entraînant entre 1 000 et 2 000 décès chaque année. Assurance de prêt pour personne souffrant d’allergie À la lecture de ces chiffres, on comprend les difficultés potentielles auxquelles une personne allergique est confrontée lors d’une demande de crédit immobilier. La banque exige la souscription à l’assurance emprunteur pour se prémunir contre les défauts de paiement et sécuriser les sommes en jeu. Les risques couverts par l’assurance emprunteur Avant d’aborder la problématique de l’assurance en cas de pathologie allergique, rappelons l’importance de l’assurance de prêt immobilier. Si elle n’est pas légalement obligatoire, l’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. Sa finalité est de prendre en charge tout ou partie des mensualités au cas où l’emprunteur est victime d’un accident de la vie. Elle repose sur deux types de garanties : les garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie ; les garanties facultatives qui couvrent les arrêts de travail et l’invalidité. La perte d’emploi est une dernière garantie optionnelle, plus rarement souscrite. Les garanties nécessaires à l’octroi du prêt sont définies par la banque et portées à la connaissance de l’emprunteur via la fiche standardisée d’information. Sur la base de ce document, vous pouvez mettre les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque : crédit et assurance sont deux produits déliés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, ce qui vous permet de faire jouer la délégation d’assurance pour bénéficier d’une couverture jusqu’à trois fois moins chère que la proposition bancaire, à garanties équivalentes. Déclarer son allergie dans le questionnaire de santé La souscription à l’assurance emprunteur passe par le questionnaire de santé. Ce formulaire renseigne l’assureur, qui peut être la banque ou un prestataire externe, sur votre historique de santé. Il va permettre au médecin-conseil de l’assureur d’évaluer les risques de santé afin de formuler une réponse et d’appliquer une tarification en conséquence. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi : vous ne devez omettre aucune information faisant l’objet d’une entrée ni faire de fausse déclaration, sinon vous risquez la nullité du contrat. Vous devez indiquer si vous souffrez d’allergie et en préciser la cause : allergie au pollen, allergie alimentaire, allergie aux acariens, allergie cutanée. Vous devez également indiquer le traitement éventuel que vous prenez chaque année, de manière régulière ou ponctuelle. Si vous avez déjà consulté un médecin allergologue, pensez à joindre le courrier qu’il a adressé à votre médecin traitant. Vous devez par ailleurs préciser si l’allergie dont vous souffrez a entraîné des arrêts de travail. Les garanties assurance pour emprunteur allergique Si votre allergie n’a jamais entraîné d’arrêt de travail durant les 5 dernières années, vous bénéficiez des garanties décès, invalidité et incapacité à des conditions standards. En revanche, vous pouvez être considéré comme emprunteur avec risque aggravé de santé si vous avez été déjà placé en arrêt de travail à cause de votre allergie. En fonction des conclusions du médecin-conseil, l’assureur peut appliquer une surprime et exclure les risques liés à l’allergie. Il peut aussi refuser de vous assurer s’il estime que le niveau de risques est trop élevé. L’exclusion de garantie touche généralement la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), celle qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. Cette garantie est systématiquement exigée par la banque dans le cadre d’un prêt immobilier destiné à financer l’achat de la résidence principale. Trouver une assurance pour emprunteur allergique Quel que soit le type d’allergie, faites jouer la délégation d’assurance emprunteur pour trouver un contrat adapté à votre situation au meilleur prix. Les assureurs alternatifs sont mieux placés que les bancassureurs pour couvrir les emprunteurs présentant des risques, quelle que soit leur nature (âge, santé, profession, pratique sportive). Comparez les offres en ligne et demandez à un courtier en assurance de prêt immobilier de vous accompagner pour vous aider à sélectionner la formule compétitive qui vous garantira une protection optimale. Si vous êtes déjà couvert par l’assurance de votre banque, vous pouvez bénéficier de la délégation en cours de prêt. La loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans pénalités, sans avoir à attendre la date d’échéance. L’occasion vous est donnée de décrocher une assurance qui soit mieux adaptée à votre problématique, et bien souvent moins chère.

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Crédit immobilier : la Corse offre jusqu’à 31 000€ aux primo-accédants

Dans un contexte de crise de l’immobilier et du logement, certaines régions se montrent particulièrement généreuses. C’est le cas de la Corse qui propose une aide plus que substantielle à la primo-accession : jusqu’à 31 000€ ! Derrière ce beau coup de pouce, la volonté de lutter contre les difficultés d’accès au logement, mais aussi de combattre les phénomènes de spéculation et de dépossession, tout en revitalisant les petites communes de l’intérieur de l’île. Voyons le périmètre de ce dispositif baptisé « Una casa per tutti, una casa per ognunu », soit « une maison pour tous, une maison pour chacun ». Dispositif de soutien pour la primo-accession en Corse Vous êtes déjà installé en Corse, que vous soyez corse d’origine ou pas, et vous souhaitez acquérir votre résidence principale ? La région peut vous aider à financer votre projet immobilier sous réserve de remplir les conditions suivantes : Vous résidez en Corse depuis au moins 3 ans et votre foyer comprend au moins deux personnes (sauf dérogation dans les communes de moins de 3 000 habitants où l’aide peut être attribuée à une personne vivant seule). Vous avez le statut de primo-accédant. Le logement convoité se situe dans les lotissements communaux ou communes d'Ajaccio et de Bastia dans le périmètre du dispositif Action Cœur de Ville et Quartier Prioritaire de la Ville (QPV), ou partout ailleurs en Corse pour l’acquisition de biens construits avant 1960 en centre ancien ou hameaux de villes ou villages. Le coût du projet va de 150 000€ minimum à 280 000€ maximum (jusqu’à 350 000€ à Ajaccio et Bastia). Le projet est financé au moins à 80% par un crédit immobilier. Vous vous engagez à occuper le bien pendant au moins 10 ans (clause anti-spéculative). Sous conditions de ressources, vous pouvez bénéficier d’un taux de subvention de 10%, soit une aide financière comprise entre 15 000€ et 28 000€. Si la commune compte moins de 350 habitants, une prime de 3 000€ vient compléter cet apport gracieux, qui grimpe donc à 31 000€. Les dépenses subventionnables concernent le coût d’acquisition et des travaux liés à la création d’une résidence principale. Il peut donc s’agir d’un bien neuf déjà construit ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) comme d'un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation. Sont exclues toutes les opérations immobilières pour lesquelles un prêt bancaire a déjà été débloqué. Immobilier en Corse : entre spéculation et difficultés d’accession à la propriété Ce dispositif d’aide à la primo-accession n’est pas nouveau. La Collectivité Territoriale de Corse l’a mis en place en 2011 pour accompagner les primo-accédants dans l’achat de leur résidence principale. Pour éviter tout effet d’aubaine et de spéculation, le bénéficiaire de la subvention s’engage à occuper le logement pendant une durée minimale de 10 ans et à avertir la CTC en cas de revente dans cette période. Dans ce cas, l’aide doit être remboursée au prorata des années où le bien a été occupé par le bénéficiaire de l’aide.  La Corse est marquée par une forte décorrélation entre le niveau des prix des logements et celui des revenus. Cette aide a été adoptée par la région pour lutter contre ce décalage, en particulier dans les centres-villes de Bastia et d’Ajaccio, mais aussi dans les villages et hameaux qui représentent deux tiers des communes de Corse. Voici quelques chiffres qui illustrent le particularisme du marché immobilier corse et rendent compte de la nécessité d’un plan d’action : Entre 2006 et 2019, le coût du logement a augmenté de +68%, contre +36% dans l’hexagone. Sur ce même intervalle, le coût du foncier a progressé quatre fois plus vite : +138% en Corse, contre +64% dans l’hexagone. Un Corse sur cinq vit sous le seuil de pauvreté. L’offre de logement social locatif est de 10%, contre une moyenne française de 17%. Ajoutons que les inégalités territoriales sont très importantes entre le littoral et l’intérieur de l’île, et que les résidences secondaires représentent en moyenne plus de 28% du parc de logements (moyenne nationale de 10%). Des zones entières du territoire corse sont frappées par une forte exclusion de l’accès au foncier et au logement. La crainte de la CTC est que le phénomène s’étende à l’ensemble de l’île. La subvention destinée aux primo-accédants est une première réponse apportée pour renforcer et garantir l’accès au logement et au foncier au plus grand nombre sur tout le territoire corse, dans les zones où sévit la spéculation comme dans celles qui sont désertifiées, dans un contexte de hausse excessive des prix immobiliers et de taux de pauvreté plus élevé qu’ailleurs. D’autres régions de France ont mis en place des aides locales favorisant l’accession. Cliquez sur le site de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) pour savoir si votre collectivité accorde un coup de pouce financier aux ménages souhaitant devenir propriétaires de leur logement.

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Mutuelle senior : comment obtenir un devis gratuit ?

À partir de 55 ans, vous pouvez souscrire une mutuelle senior. Le marché de la complémentaire santé est très concurrentiel. Difficile de faire le tri entre le bon grain et l'ivraie. Le choix d’une mutuelle senior est pourtant essentiel pour bénéficier d’une couverture adaptée à vos besoins au meilleur prix. Magnolia.fr vous explique la procédure à suivre pour obtenir gratuitement plusieurs devis de mutuelle senior. Obtenir un devis de mutuelle senior Commencez par analyser vos besoins de santé. Une mutuelle efficace doit être adaptée au profil de l’assuré et lui proposer une couverture parfaitement en adéquation avec ses besoins pour éviter de payer pour des garanties inutiles et pour minimiser les restes à charge. Une mutuelle senior ne contient pas de garantie maternité ni de prestation d’orthodontie pour enfant. Rendez-vous en ligne via un comparateur de mutuelle senior où vous indiquez le niveau souhaité pour chaque type de garantie (hospitalisation, médecine de ville, optique, dentaire). Vous cliquez alors sur la proposition d’assurance qui vous convient afin de recevoir un devis qui va détailler les garanties et leur niveau sous forme de tableau, avec des exemples chiffrés de remboursement. Et bien entendu, ne vous contentez pas d'un seul devis. Le coût moyen d’une mutuelle senior Le paramètre financier est central dans le choix d’une complémentaire santé. Hormis les salariés du secteur privé couverts par une mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée à 50% par l’employeur, le reste de la population (jeune actif, étudiant, personne en recherche d’emploi, retraité) doit assumer l’intégralité de sa cotisation de mutuelle individuelle. Si l’âge n’est pas le seul critère pris en compte dans le calcul du coût d’une mutuelle santé, les seniors sont ceux qui paient le plus lourd tribut en raison des risques liés à l’âge. Quand le tarif d’une mutuelle étudiant débute autour de 10€ par mois, celui d’une mutuelle senior oscille entre 70€ et plus de 120€ par mois selon le niveau des garanties. L’organisme de complémentaire santé va également prendre en compte le lieu de résidence de l’assuré et le régime social dont il dépend. Dans certaines zones géographiques, les praticiens sont coutumiers des dépassements d’honoraires, plus qu’ailleurs où les médecins exercent davantage en secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés couverts par le régime Alsace-Moselle sont pour leur part mieux indemnisés, d’où le moindre intérêt d’une mutuelle. Les garanties essentielles d’une mutuelle senior À chaque âge, ses besoins de santé. Les seniors ont des besoins supérieurs au reste de la population, ce qui implique d’opter a minima pour les garanties essentielles : l’hospitalisation la médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses) les soins d’optique les soins bucco-dentaires l’audiologie. Ces trois derniers postes de soins sont mal remboursés par l’Assurance maladie. Ils génèrent des restes à charge importants qui peuvent grever votre budget. Optez pour un remboursement qui va au-delà de 100% du tarif conventionné, car celui-ci est bien en-deçà de la dépense engagée. Sachez toutefois que vous pouvez accéder à des équipements de qualité sans reste à charge grâce au dispositif 100% Santé : vos lunettes de correction (verres et monture), vos prothèses dentaires (couronnes, bridges et dentiers) et vos aides auditives sont prises en charge à 100% par la Sécu et la mutuelle responsable, si le produit est sélectionné dans le premier panier. Les services annexes d’une mutuelle senior Les mutuelles pour retraités ou seniors vont plus loin que les garanties de base. Elles incluent généralement, même pour un devis d’entrée de gamme, des prestations annexes et de confort : le remboursement des médecines douces : acupuncture, chiropraxie, ostéopathie, homéopathie, naturopathie… chaque mutuelle définit les médecines alternatives faisant l’objet d’une prise en charge. Cette dernière est comprise dans le forfait prévention qui contient aussi les vaccins et les actes de dépistage. Selon le contrat, le remboursement est exprimé par une somme annuelle, conditionnée ou non à un nombre de séances par an. les services d’assistance : portage des repas et des médicaments en cas d’immobilisation à domicile, aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, mais aussi prévention, assistance téléphonique et recherche d’un établissement de santé l’accès à un réseau de soins en optique, dentaire et auditif, ce qui vous permet de bénéficier de tarifs préférentiels. Pour trouver la mutuelle senior qui répond à vos exigences en termes de garanties et de budget, vous devez au préalable comparer les devis. À garanties de même niveau, le delta peut aller jusqu’à 300€ par an.