Prêt immobilier : oui, un courtier est utile !

Les mauvaises relations entre les banques et les courtiers ont le mérite de mettre en lumière les qualités des seconds. Bien décidés à ne pas se laisser intimider par les établissements de crédits, les intermédiaires en appellent aux pouvoirs publics afin de trouver une issue au conflit qui oppose ces deux professionnels du financement immobilier. Certaines agences bancaires ont entrepris un travail de sape... que nous allons démonter, arguments à l'appui.

Pas de crédit sans banque

En novembre 2019, le Crédit Agricole du Languedoc a pris une décision radicale : se passer des courtiers pour restaurer ses marges. "Un courtier, pour quoi faire ?". Derrière ce titre provocateur et pour le moins agressif, la caisse régionale sud-ouest du plus grand réseau français de banques mutualistes oriente bien évidemment la réponse.

L'article que l'on peut lire sur le site de la caisse entend détruire, point par point, le rôle du courtier, assenant des vérités implacables et des affirmations de mauvaise foi dont le seul objectif est de dissuader le candidat à l'emprunt de solliciter les services d'un courtier.

On peut y lire notamment que "le courtier est un intermédiaire, et en aucun cas un décisionnaire : c'est bien la banque retenue qui acceptera le taux et assurera le montage et le suivi du dossier." Le Crédit Agricole aime bien enfoncer des portes ouvertes : la distribution du crédit comme la réception des fonds du public sont les deux monopoles bancaires.

Le droit européen autorise les États membres à limiter la distribution du crédit à l'octroi d'une licence bancaire et contrairement aux autres pays de la zone euro, la France a fait ce choix. T

oute autre personne que celles autorisées à faire des opérations de banque (établissements de crédit et sociétés de financement) n'a pas le droit d'accorder des prêts sur le territoire français.

La France réglemente donc la distribution du crédit, ce qui offre une protection aux consommateurs tout en préservant la stabilité macro-économique. Elle va plus loin en la régulant, comme on vient de le voir tout récemment avec les recommandations émises par la Banque de France et l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).

Expertise et gain de temps grâce au courtier

Tout emprunteur espère décrocher la meilleure offre de prêt. À moins d'avoir du temps libre pour faire la tournée des popotes, ou de surfer sans fin sur la toile pour comparer les propositions qu'il faudra de toute façon valider sur le terrain, personne ne peut remplir cette mission sauf un courtier.

L'accompagnement d'un intermédiaire est non seulement gage de temps épargné mais aussi l'assurance d'être conseillé et bien orienté. Le courtier n'est pas "un filtre entre le conseiller bancaire et l'emprunteur, privant celui-ci d'un contact direct", il huile au contraire l'échange entre la banque et le client, en mettant sur la table un dossier dûment préparé, où ne manque aucun document requis, qui prend en compte tous les aspects du financement.

Un courtier en crédit conseille son client au mieux de ses intérêts ; il est un professionnel du financement qui sait constituer et mettre en valeur un dossier pour faciliter son octroi par les banques.

L'article du Crédit Agricole affirme que le "conseiller bancaire a une plus grande marge de négociation, dans laquelle il pourra englober d'autres éléments que le seul taux du crédit". Quel courtier ne prendrait pas cette phrase comme un affront à sa profession ?

S'il est un domaine où l'intermédiaire est efficace, c'est bien sur la négociation des conditions... qui restent bien entendu suspendues à la décision finale du banquier. Un candidat à l’emprunt peut en effet se focaliser sur le taux du crédit, c’est d’ailleurs un biais cognitif largement observé chez les emprunteurs, mais grâce aux informations et conseils de son courtier, il saura que le coût d'un prêt immobilier ne se limite pas aux seuls intérêts.

La comparaison entre les offres se fait sur la base du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), paramètre qui agrège tous les frais engendrés par l'opération.

L'assurance emprunteur : la réelle pomme de discorde

La période actuelle est caractérisée par un niveau historiquement bas des taux d'emprunt. La marge de manœuvre du courtier est donc faible sur cet item, les banques ne se privant pas de le souligner.

Pourquoi passer par un intermédiaire si les taux sont déjà au plancher ? Le coût du service ne pourra pas être compensé par une éventuelle décote. Pour la raison déjà invoquée plus haut : le coût d'un financement se mesure par tous les éléments qui le composent.

On touche ici au point sensible qui alimente la passe d'armes entre banques et courtiers : l'assurance de prêt immobilier, dépense contrainte lors de toute demande de crédit immobilier, qui peut représenter jusqu'à un tiers du coût total de l’opération, voire plus pour les dossiers à risques élevés.

Comme les banques ne se rémunèrent plus grâce aux taux, elles mettent plus que jamais tout en œuvre, parfois à la limite de la légalité, pour conserver l'élément qui leur rapporte jusqu'à 70% de marges. 9 milliards d’euros, tel est le volume du marché de l’assurance emprunteur, sur lequel les banques exercent un quasi-monopole honteux dans une économie régie par la libre concurrence.

Confier la recherche d'une assurance emprunteur à un courtier spécialisé offre la garantie d'être couvert de manière optimale et de bénéficier d’une juste tarification.

Les formules individuelles souscrites en délégation permettent d'économiser des milliers d'euros sur la durée de l'emprunt. Mutualisés, les contrats bancaires dits de groupe n'accordent pas de protection sur-mesure et sont, dans l'immense majorité des cas, deux voire trois fois plus chers que les contrats concurrents. Certes, comme l'affirme le Crédit Agricole, en montant directement son dossier avec la banque, "c'est la certitude de ne pas payer de commissionnement".

Chez Magnolia.fr, l'emprunteur ne paie aucune commission pour le service de courtage en assurance ; ce sont les partenaires assureurs qui nous rémunèrent sur les dossiers réalisés.

Le gain récolté avec l'assurance déléguée vient aisément compenser les frais de courtage sur l'ensemble du dossier. En règle générale, un intermédiaire en crédit facture à son client des honoraires à hauteur de 1% du montant emprunté, une somme bien souvent plafonnée et qui n'est due qu'une fois l'opération conclue.

Le conventionnement avec la banque prévoit d’autre part une commission de 1% du montant emprunté en tant qu’apporteur d’affaires. En comparaison, les frais de dossier qui rémunèrent la banque pour l'étude et l'analyse de la demande varient entre 1% et 1,5% du montant du prêt. En 2019, le montant moyen d'un crédit immobilier était de 173 000€ (chiffres ACPR), ce qui représente une dépense moyenne de 1 700€ si l'emprunteur sollicite un courtier.

Ces frais sont par ailleurs négociables si le professionnel voit qu'un effort de sa part peut aider à rester sous le seuil de l'usure pour faire passer le dossier.

Faire jouer la concurrence

Même s'il ne peut référencer toutes les agences bancaires, un courtier efficace peut mettre en concurrence un nombre important d‘établissements partenaires. Bien que les taux soient hyper attractifs où que la demande atterrisse, un courtier saura quelle banque est la mieux placée en fonction du profil du client.

Certains établissements sont spécialisés dans les jeunes actifs accédants, d'autres sont plus généralistes, ou encore plus ouverts aux emprunteurs seniors. Qui, si ce n'est un expert, aura cette information ? N'en déplaise aux banques, "le dimensionnement et l'expertise permettant une gestion optimale de chaque dossier" sont au centre de la mission d'un courtier et ne sont pas des qualités qu'elles seules peuvent revendiquer.

En 2019, près de 40% des crédits immobiliers ont été octroyés via des courtiers. Dans certaines banques, 60% de la production de prêts à l’habitat se sont réalisés grâce à l’intermédiation.

Le déconventionnement des courtiers opéré par quelques agences ne fera le jeu de personne, ni celui des clients emprunteurs qui peineront à accéder au crédit, ni celui des banques qui perdront un volume d’affaires potentielles et du temps à gérer les demandes en direct.

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Plusieurs mesures réglementaires dans le domaine des assurances et de l’immobilier entrent en vigueur à partir du 1er juin 2023. L'une d’entre elles aura un impact sur votre budget, puisqu’elle permettra de résilier plus facilement vos abonnements et vos contrats d’assurance. Résiliation des assurances en 3 clics Vous allez pouvoir mettre un terme à tout abonnement (téléphonie, électricité, gaz, internet, etc.) ou contrat d’assurance par un simple « bouton de résiliation ». Cette nouveauté vise à favoriser la concurrence dans une période où les dépenses contraintes pèsent lourd sur le budget des ménages, à commencer par les assurances. Quels contrats sont concernés ? À compter du 1er juin prochain, tous les nouveaux contrats, mais également les contrats en cours, conclus par voie électronique, par téléphone ou de manière physique, seront résiliables en 3 clics. 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Cette mesure permet au consommateur de vérifier qu’un courtier en assurance ou un intermédiaire en banque ou produits financiers est bien immatriculé à l’Orias et qu’il répond aux exigences réglementaires, mais elle vise aussi à lutter contre les arnaques financières avec usurpation de l’identité du professionnel. Obligation déclarative de biens immobiliers Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires, qu’ils soient particuliers ou entreprises, sont invités à déclarer leur(s) bien(s) immobilier(s) à usage d’habitation sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. La date limite pour effectuer cette déclaration est le 30 juin 2023 inclus. Au-delà, une amende forfaitaire de 150€ par bien pourra être appliquée. Cette nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires concerne tous les logements à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, ou que le local soit vide, vacant, meublé ou mis à disposition à titre gratuit d’un tiers. Pour chaque logement, le propriétaire doit ainsi indiquer à quel titre il l’occupe, et dans le cas où le logement est loué, il doit renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Les données d’occupation connues des services administratifs sont pré-affichées. Le propriétaire a la possibilité de les modifier en cas d’erreur, et par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Par cette nouvelle obligation, le fisc souhaite recenser les contribuables qui doivent s’acquitter de la taxe d’habitation, toujours imposée pour les résidences secondaires, ou de la taxe sur les logements vacants.

PRESSE // Loi Lemoine et changement d’assurance emprunteur : un an après, une vrai succès pour l'arme anti l’inflation !

Communiqué de Presse , le 25 mai 2023 La loi Lemoine fête son premier anniversaire le 1er juin 2023. Adoptée en février 2022, elle est entrée en application dès le 1er juin 2022 et a été pleinement déployée à tous les emprunteurs le 1er septembre de la même année. La mesure phare, le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, est fondamentale pour les ménages, car elle leur permet de réduire significativement le coût d’un crédit immobilier. Magnolia.fr, grâce aux 200 000 simulations effectuées sur son site depuis le 1er juin, dresse le bilan de cette première année, mesurant avec précision l'enthousiasme qu’elle soulève, les publics touchés et les économies colossales qu’elle génère. Dores et déjà, 70 000 d'entre eux ont changé leur Assurance de Prêt. Un an de succès pour ce dispositif pouvoir d’achat + 250% de demandes sur magnolia.fr ! Applicable aux nouveaux prêts depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine suscite un engouement inédit auprès des emprunteurs. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement d’assurance de prêt immobilier ont bondi de 250% dès l’entrée en vigueur de la loi et les emprunteurs ont bien compris que l’opportunité de réduire le coût de leur crédit immobilier ne doit pas attendre. Les emprunteurs n'attendent plus pour changer ! Ils effectuent leur demande de substitution dès les premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt. La durée résiduelle de remboursement s’affiche en moyenne à 18,1 ans. En France, la durée moyenne d’un prêt immobilier est de 19 ans. Un marché bien fluidifié mais une ombre au tableau ... En donnant cette facilité, la loi Lemoine fluidifie largement le marché de l'assurance de prêt, mais par mesure de rétorsion le monde bancaire a rendu encore + difficile la délégation d'assurance : nous constatons que le taux d’acceptation de délégation au moment de l’octroi du prêt a chuté de plus de 30% en un an. Plus que jamais, les banques prêteuses sont réticentes à l’idée de laisser son client choisir une assurance concurrente. Quant aux emprunteurs, ils évitent de compromettre l’acceptation de leur demande de financement, la loi Lemoine leur permettant de négocier dans un deuxième temps leur assurance de prêt. Les foyers de 25-45 ans, première cible de la loi Lemoine La loi Lemoine est une mesure pour le pouvoir d’achat qui touche tous les profils, quelle que soit la CSP. Les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les couples (60%) et davantage les plus de 36 ans parmi les tranches d’âge. Les cadres sont surreprésentés à partir de 25 ans, signe que cette Catégorie Socio Professionnelle cherche également à lutter contre l’inflation et à récupérer chaque mois un peu de + de pouvoir d’achat. C’est également un public bien informé de ses droits. Rappelons toutefois que les banques et les assureurs, depuis la loi Lemoine, ont pour obligation d’informer chaque année leurs clients de leur droit au changement d’assurance de prêt à tout moment, sur tout support durable. Jusqu'à 18 000 d'économies.... de quoi aider les propriétaires à lutter contre l'inflation ! Les économies réalisées illustrent sans surprise l’objectif central de la loi Lemoine : redistribuer du pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs.Les plus jeunes sont les premiers gagnants avec une économie moyenne de 18 514€ pour un couple (soit environ 100 euros / mois).Chez Magnolia.fr, les moins de 35 ans qui empruntent à deux bénéficient d’un taux moyen d’assurance de 0,11% pour des montants empruntés inférieurs ou égaux à 200 000€, quand les banques, elles, font rarement mieux que 0,34%.Pour les autres tranches d’âge, le gain moyen pour un couple reste très important, allant de plus de 10 000 € (61 ans et plus) à 17 076 € (25-35 ans) sur la durée restante du prêt. Alors que la hausse des taux a fait perdre en un an 20% de capacité d’emprunt à ceux qui ont réussi à décrocher leur financement bancaire, la loi Lemoine leur permet de regagner immédiatement quelques précieux points de pouvoir d’achat.

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