Assurance emprunteur : allons-nous vers des contrats plus lisibles ?

Banques et assureurs se sont accordés sur le fait de renforcer l'information donnée aux souscripteurs d'un contrat d'assurance de crédit immobilier sur deux points : la notion d'invalidité et le coût de l'assurance au bout de 8 ans. En revanche, pas de consensus quant à la résiliation infra-annuelle.

Rejet de la résiliation à tout moment

Dans son dernier communiqué, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) tire les conclusions des débats organisés entre mars et septembre 2021 autour de l'assurance de prêt. Trois sujets ont animé les discussions entre les banques, les assureurs, les syndicats de courtiers et les associations de consommateurs :

la possibilité de résilier un contrat d'assurance emprunteur à tout moment au-delà de la première échéance
la définition de la garantie invalidité
la tarification des primes.

La première problématique s'achève sur un échec. Sans surprise, les bancassureurs sont vent debout contre cette opportunité offerte aux emprunteurs de pouvoir changer à tout moment leur contrat d'assurance après la première année de souscription, comme ils peuvent le faire en assurance auto/moto, habitation et santé. Ils ont fait valoir un risque de démutualisation et d'exclusion des plus vulnérables au seul profit des profils à faible risque, un argument pour le moins fallacieux au regard de la mauvaise volonté qu'ils mettent à accorder le bénéfice de la délégation d'assurance en cours de prêt.

Les autres acteurs ont exprimé leur souhait que soit actée la résiliation infra-annuelle, afin que soient levés les freins à l'ouverture du marché de l'assurance emprunteur. Rappelons que les bancassureurs détiennent 87% des quelque 6 milliards de cotisations annuelles. On est bien loin d'une libéralisation du marché, pourtant prônée par l'arsenal législatif en place depuis plus d'une décennie.

C'est d'ailleurs la voie légale qui pourra peut-être sauver ce droit fondamental pour les emprunteurs. Le 22 septembre dernier, plusieurs députés du groupe Agir Ensemble ont déposé une proposition de loi visant à garantir la transparence et la simplification du marché de l'assurance de prêt immobilier. Son examen est prévu au cours du mois de novembre.

Les deux autres sujets trouvent une issue plus heureuse, faisant l'objet de deux recommandations de la part du CCSF suite à l'accord unanime des membres.

Clarification de l'invalidité

Les litiges qui opposent assureurs et emprunteurs couverts par un contrat d'assurance crédit portent le plus régulièrement sur un refus d'indemnisation. Des personnes reconnues en invalidité par la Sécurité Sociale s'étonnaient de ne pas être indemnisées par leur assureur au titre de la garantie invalidité, et ce, alors même qu'elles l'avaient souscrite.

Les assureurs ont leurs propres critères pour définir l'état d'invalidité, indépendamment de la définition de la Sécurité Sociale. Le CCSF recommande que soit spécifié si la garantie invalidité renvoie ou non à la notion d'invalidité telle que définie par la Sécu ou tout autre organisme compétent, et que la reconnaissance d'un état d'invalidité par l'un de ces organismes ne s'impose pas à l'assureur, qui est lié à la seule définition figurant au contrat.

Il est préconisé que cette information soit indiquée sur la Fiche Standardisée d'Information remise en amont de la signature de l'offre de prêt. Pour les contrats en cours, l'emprunteur pourra se reporter aux indications via son espace client sur le site internet de son assureur et éventuellement le contacter pour en savoir plus sur la garantie invalidité, en dehors même de tout sinistre.

Information sur le coût à 8 ans

Le CCSF souhaite également que soit renforcée l'information des emprunteurs quant au coût de l'assurance au bout de 8 ans. En pratique, les courtiers fournissent déjà cette information, en plus de trois autres éléments imposés aux distributeurs d'assurance de prêt immobilier :

le taux annuel effectif assurance (TAEA)
le coût mensuel en euros
le coût total en euros sur la durée initiale du crédit.

Pourquoi 8 ans ? C'est la durée moyenne de détention d'un prêt immobilier, même si les crédits sont souscrits sur une durée initiale de 20 à 25 ans. Bon nombre d'emprunteurs déménagent et revendent leur bien, d'autres profitent des taux bas pour faire racheter leur crédit. L'information du coût de l'assurance à 8 ans faciliterait la comparaison des offres et le mécanisme de fonctionnement des contrats. Il est en effet avéré que les bancassureurs concentrent une bonne partie du coût de l'assurance en début de prêt pour éviter une perte de leurs marges en cas de résiliation/substitution après la première échéance.

Si l'effort du CCSF à vouloir renforcer l'information du consommateur en matière d'assurance de prêt est louable, il n'est pas abouti. Le comité ne donne aucun délai pour la mise en œuvre de ses deux recommandations relatives à l'information sur la notion d'invalidité et sur le coût de l'assurance à 8 ans. Comme son titre l'indique, le CCSF n'a qu'un rôle consultatif, qui lui permet certes d'émettre des consignes, mais sans aucune portée contraignante. Faudra-t-il en passer par la loi pour rendre effectif ce renforcement de l'information du consommateur ? Certains courtiers plaident pour que l'affichage du coût sur 8 ans soit repris dans la proposition de loi citée plus haut.

Les maigres résultats des réunions du CCSF illustrent bien les vives tensions entre les bancassureurs et les alternatifs. Et encore une fois l'arbitrage du comité est en faveur des premiers. Pour bien comprendre un contrat d'assurance de prêt, l'emprunteur peut heureusement compter sur l'expertise et le service des courtiers. Chez Magnolia.fr, nous accompagnons tout emprunteur dans la recherche d'une assurance compétitive adaptée à son projet et à son profil, dans le respect de la réglementation.

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Investissement locatif : le Pinel prolongé jusqu’en mars 2025

Le dispositif Pinel de défiscalisation immobilière est censé prendre fin au 31 décembre 2024. Face à la crise dans le secteur du neuf et les tensions sur le marché locatif, le gouvernement envisagerait de lui donner un sursis de quelques mois. Voici ce que l’on sait de cette mesure qui doit être évoquée lors de la présentation du projet de loi de finances 2025 ce jeudi 10 octobre. Pinel : signature chez le notaire jusqu’au 31 mars 2025 Pour répondre à la crise actuelle du logement, le gouvernement prévoit le report de la signature chez le notaire des biens acquis via le dispositif Pinel pour le 31 mars 2025 au lieu du 31 décembre 2024. Il faut cependant que le logement ait été réservé avant fin décembre pour bénéficier de ce ajournement de date butoir. Initialement, le dispositif d’aide à l’investissement locatif Pinel devait s’éteindre au 31 décembre de cette année. Sa prorogation de quelques mois est inscrite dans le projet de loi de finances 2025 que le gouvernement présente à la presse aujourd’hui, en parallèle de la présentation du projet de loi de financement de la Sécurité Sociale (PLFSS 2025). Selon les modalités actuelles, vous devez avoir signé l’acte authentique de vente chez le notaire au plus tard le 31 décembre 2024, ce qui implique d’avoir réservé le logement au moins deux mois avant, soit fin octobre au plus tard. Il y a donc urgence. Si la mesure est confirmée, des projets d’investissement locatif mis en sourdine pourraient renaître, d’autant que les promoteurs multiplient les offres pour attirer le chaland. Grandes promos avant la fin du Pinel La fin définitive du Pinel est proche et les promoteurs cassent les prix pour liquider les stocks. Ces dernières semaines on voit fleurir sur les réseaux sociaux comme LinkedIn des annonces commerciales pour rappeler aux investisseurs que le compte à rebours est lancé pour le Pinel et qu’il y a de bonnes affaires à saisir. Les uns offrent les frais de notaire et une ristourne de 3 000€ à 5 000€ par pièce, les autres un remboursement entre 100€ et 400€ par mois pendant 4 ans selon le type de bien (du studio au 4-pièces). L’éligibilité d’un dossier Pinel se juge d’abord à la date de signature de l’acte notarié. Si vous aviez un projet d’investissement locatif auquel vous avez renoncé par faute de temps, c’est le moment de le relancer. Hâtez-vous de faire le tour des grands promoteurs immobiliers pour connaître les dernières offres à saisir avant l’extinction du Pinel. Loi Pinel : rappel des conditions d’éligibilité Entrée en vigueur en janvier 2025, avec effet rétroactif au 1er septembre 2014, le Pinel remplace les lois Duflot et Scellier. Son objectif est d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier neuf : en contrepartie d’un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans, ils peuvent diminuer le montant de leur impôt sur le revenu. Les locataires, quant à eux, bénéficient d’un logement aux normes environnementales à des loyers abordables et contrôlés. Voici les principales conditions d’éligibilité à connaître. 1. Zone géographique Les investissements doivent être réalisés dans des zones dites "tendues", où la demande locative est supérieure à l'offre. En 2024, les zones éligibles au dispositif Pinel sont les zones A, A bis et B1, qui couvrent des villes comme Paris, Lyon, Marseille et leurs alentours. La zone B2 n'est plus éligible, sauf exception sur agrément préfectoral. 2. Type de bien Le bien doit être neuf, en état futur d’achèvement (VEFA), ou rénové sous conditions (enveloppe de travaux au moins équivalente à 25% du montant total de l’investissement). Il est aussi possible d’investir dans un logement réhabilité, à condition qu’il réponde aux normes énergétiques en vigueur, une exigence qui devient encore plus stricte en 2024 avec les nouvelles réglementations thermiques. La maison individuelle n’est plus éligible au Pinel depuis 2021. 3. Plafonds de loyer et de ressources Le dispositif impose des plafonds de loyer, qui varient selon la zone géographique. Par exemple, en zone A, le loyer ne doit pas dépasser environ 13,09€/m² en 2024. De plus, les locataires doivent respecter des conditions de ressources, fixées selon la composition du foyer et la zone de résidence. Il est en revanche possible de louer à ses ascendants ou descendants dès lors qu’ils ne sont pas rattachés au foyer fiscal de l’investisseur. 4. Durée d’engagement et carotte fiscale L'investisseur doit s’engager à louer le bien pour une période minimale de 6 ou 9 ans, qui peut être prolongée jusqu’à 12 ans. Plus la durée d’engagement est longue, plus la réduction d’impôt est importante. En 2024, ces réductions s’étalent entre 9% pour un engagement de 6 ans et 14% pour 12 ans, mais la réduction fiscale à taux plein est maintenue avec un investissement Pinel +, soit 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Les contraintes environnementales et de confort ont été renforcées sur cette version augmentée du Pinel. Ces conditions font du dispositif Pinel 2024 un levier fiscal attractif, tout en soutenant l’offre locative dans les zones à forte demande. Depuis la dissolution de l’Assemblée nationale en juin dernier, et faute de visibilité sur la fiscalité en raison de l’absence d’un nouveau gouvernement durant des mois, l’investissement locatif est complètement à l’arrêt. Lors de la rentrée parlementaire, plusieurs élus se sont positionnés en faveur du maintien d’un régime favorable à l’investissement locatif privé, le Pinel étant le seul dispositif sur le marché du neuf. Chaque année, la Cour des Comptes recommande de mettre fin au Pinel, car il ne remplirait pas les objectifs de construction et de rénovation de logements de qualité dans les zones les plus tendues. Dans son dernier rapport publié début septembre, l’institution recommande toutefois de « maintenir une politique publique en faveur des logements intermédiaires ».

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Primo-accédant : 3 prêts annexes pour baisser le coût du crédit immobilier

La baisse des taux d’intérêts ces derniers mois encourage l’achat immobilier, mais le crédit reste toujours cher pour bon nombre de ménages. L’accès au financement bancaire est bien souvent compliqué pour les primo-accédants, généralement jeunes et sans grand apport personnel ni revenus élevés. Les aides publiques de l’État et des collectivités locales permettent d’optimiser un dossier en réduisant le coût d’un prêt classique. Allez au bout de la démarche en déléguant l'assurance emprunteur. Prêt à Taux Zéro : financer jusqu’à 50% Le PTZ est la principale aide financière pour les primo-accédants. En place depuis 1995, le PTZ a été prolongé jusqu’en 2027 et a subi quelques évolutions en 2024. Les critères d’éligibilité ont été élargis, avec des seuils de revenus revalorisés pour la première fois depuis 2016. Il ne peut malheureusement plus contribuer au financement d’une maison individuelle. Ce prêt accordé sans intérêts ni frais de dossier pour l’emprunteur soutient la primo-accession en résidence principale sous conditions de ressources. Grâce à la nouvelle grille, près de 30 millions de foyers fiscaux sont désormais potentiellement éligibles au dispositif. Le montant du PTZ est plafonné à 20%, 40% ou 50% du coût de l’opération selon les revenus, la zone géographique, le type de logement (neuf ou ancien) et le nombre de personnes composant le foyer occupant. Le PTZ doit toujours être complété par un crédit immobilier classique amortissable. Il permet d’acquérir un bien neuf dans un immeuble collectif quelle que soit la zone, ou un bien ancien en zone B2 ou C sous condition de travaux de rénovation à hauteur de 25% du plan de financement. Vous avez entre 10 et 25 ans pour le rembourser, les quatre premières tranches de revenus bénéficiant d’un différé d’amortissement, c’est-à-dire un report des remboursements, entre 2 et 10 ans. Le simulateur de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) vous permet de calculer le montant du PTZ auquel vous pouvez prétendre. Prenons l’exemple d’un couple avec un enfant, avec des revenus annuels de 50 000€, qui souhaite acheter sa résidence principale à Caen (zone B1) dans un logement neuf au prix de 220 000€ : Montant maximum du PTZ : 88 000€ Durée totale de remboursement : 15 ans Différé d’amortissement : 100% sur 24 mois Mensualité sur la seconde période : 564€ (hors assurance emprunteur) Un prêt immobilier de 220 000€ sur 15 ans au taux nominal de 3,56% coûterait 64 262€ d’intérêts, avec une mensualité de 1 579€/mois. Grâce à un PTZ d’un montant de 88 000€, le coût du financement tombe à 38 557€ (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), soit un gain de 25 705€. Prêt Accession d’Action Logement Le PTZ peut être cumulé avec le prêt Accession d’Action Logement. Quelques conditions sont requises pour en bénéficier : Être salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés au moins Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 10 dernières années (vous êtes éligible au prêt d’Action Logement par défaut, car le PTZ est accessible uniquement aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédentes) Respecter les plafonds de ressources selon la zone (différents des plafonds PTZ) Le logement est neuf (construit ou en VEFA), neuf ou ancien si acquis en bail réel solidaire (BRS), ancien si vendu par un organisme HLM. Ce prêt aidé au taux nominal annuel fixé à 1% (hors assurance obligatoire) peut atteindre 30 000€, sur une durée de remboursement jusqu’à 25 ans. Les aides locales aux primo-accédants Les collectivités locales aident les ménages à devenir propriétaires de leur logement. Ces coups de pouce et leurs modalités d’attribution diffèrent d’un département à l’autre. La communauté urbaine de Caen, par exemple, apporte une aide financière pour l’achat de logements neufs, commercialisés à des prix maîtrisés par les promoteurs ayant signé une convention avec la collectivité. Le montant de l’aide est forfaitaire et peut aller jusqu’à 4 000€ (versé directement au promoteur, en déduction du prix d’achat). Là encore, l’Anil met à disposition une carte qui répertorie les aides locales à l’accession à la propriété, région par région. Assurance emprunteur : premier levier pour baisser le coût d’un crédit immo Mise bout à bout, ces aides viennent réduire significativement le coût global d’un prêt immobilier souscrit par un ménage primo-accédant. Ce coût peut encore être optimisé en déléguant l’assurance emprunteur. Rappelons que le PTZ comme le prêt Accession doivent être obligatoirement garantis par une assurance emprunteur, au même titre qu’un crédit immobilier classique. Même sans intérêts, un prêt vous engage et doit être remboursé selon les conditions. L’assurance vous couvre en cas d’accident de la vie qui vous empêcherait d’assumer votre dette (décès, invalidité, incapacité de travail). La réglementation vous permet de choisir librement le contrat d’assurance emprunteur et de refuser celui immanquablement présenté par le prêteur lors de votre demande de financement. À garanties équivalentes, une offre concurrente de celle de la banque peut être jusqu’à trois ou quatre fois moins chère. Les économies se chiffrent en milliers d’euros sur la durée totale du prêt. Il suffit de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats alternatifs du marché. Vous sélectionnez la formule la plus compétitive, en adéquation avec les garanties minimales exigées par la banque. Reprenons l’exemple précité. Le financement (prêt classique de 132 000€ + PTZ de 88 000€) est couvert par l’assurance bancaire au taux de 0,34% sur chaque tête, soit un coût mensuel de 125€, pour un total de 22 440€. En faisant jouer la délégation d’assurance, le ménage décroche un contrat alternatif aussi couvrant au taux de 0,12% sur chaque tête, soit une prime mensuelle de 44€, pour un gain final 14 520€. Faites-vous accompagner par un courtier pour trouver le contrat d’assurance adapté à votre situation et à votre projet immobilier. Maîtrisez le coût de votre crédit immobilier en déléguant l’assurance et en profitant des aides publiques.

Assurance emprunteur : les 3 raisons du semi-échec de la loi Lemoine

Adoptée en 2022, la loi Lemoine avait suscité de vives attentes en promettant une plus large ouverture du marché de l’assurance de prêt immobilier. Le texte donne la possibilité aux emprunteurs de changer de contrat à tout moment, une vraie révolution dans un monde assurantiel où la substitution est conditionnée à un an d’engagement. Deux ans plus tard, les attentes sont déçues, car les banques dominent toujours le marché au détriment de l’intérêt des emprunteurs. Trois raisons prévalent à ce quasi-monopole immuable : la pression des prêteurs, le manque d’information des consommateurs malgré une obligation réglementaire et la complexité du processus de changement. Raison n°1 : la pression des banques Après de longues années de tentatives législatives infructueuses, l’assurance de prêt immobilier peut enfin être résiliée quand l’emprunteur le souhaite, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit. Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine facilite la substitution de contrat en supprimant l’obligation de respecter une date butoir, comme l’imposaient les dispositifs précédents (loi Hamon et amendement Bourquin). L’assurance de prêt est devenue la seule assurance résiliable à tout moment sans engagement minimum de souscription contrairement aux autres assurances (mutuelle santé, MRH, assurance auto/moto). Cette possibilité offerte à tous les emprunteurs d’opter en cours de prêt pour une assurance plus compétitive a suscité d’entrée de jeu un enthousiasme très significatif. Le boom du changement d’assurance de prêt fut bien réel, porté en soi par une large couverture médiatique : en quelques mois les courtiers ont vu les demandes de résiliation/substitution bondir de 300%. Pourtant, deux ans après la mise en œuvre de la loi Lemoine, seul 1% des emprunteurs ont profité d’un dispositif qui leur permet de réaliser en moyenne entre 5 000€ et 15 000€ d’économies sur la durée restante de leur prêt immobilier. L’hégémonie des banques ne faiblit pas. Les parts de marché des alternatifs sont médiocrement passées de 15,3% fin 2021 à 16,1% fin mai 2023 selon le bilan du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF). Les banques continuent d’exercer une forte pression sur les emprunteurs. N’oublions pas qu’elles sont en position de force, car seules habilitées à distribuer des crédits immobiliers aux particuliers. Voici un florilège des manœuvres bancaires destinées à dissuader le client de se tourner vers un prestataire concurrent : Pratiques dilatoires : les obligations des banques ne sont toujours pas respectées : le délai légal de 10 jours ouvrés pour donner réponse à une demande de substitution peut s’étirer jusqu’à 30 jours voire au-delà. Demande indue de documents : les banques exigent parfois des pièces supplémentaires qui n’ont aucune justification. La loi Lemoine ne précise pas quels documents doivent être remis pour une demande délégation. La banque doit toutefois indiquer la liste des documents à fournir dans le support d'information remis chaque année au client. Refus pour non-équivalence de garanties : l’accord du prêteur d’une assurance externe repose sur le respect de cette notion d’équivalence de garanties : le nouveau contrat doit présenter en tous points une couverture au moins équivalente. Il est facile pour un professionnel d’en jouer : les banques commercialisent désormais des formules packagées, en apparence compétitives, dotées de garanties superflues ou d’une extension inutile de la garantie ITT (qui couvre les arrêts de travail jusqu’au terme du crédit alors que l’emprunteur est à la retraite), auxquelles l’emprunteur ne peut se soustraire. Les offres alternatives ne peuvent rivaliser ni en termes de tarifs ni en termes de garanties. Il serait possible de relancer la dynamique du changement d’assurance emprunteur si les consommateurs étaient dûment informés. Raison n°2 : les emprunteurs mal informés sur la loi Lemoine Si le buzz médiatique a permis une relative visibilité à la loi Lemoine durant les premiers mois, celle-ci est désormais tombée dans l’oubli. Or, le nerf de la guerre, c’est l’information, en matière d’assurance comme dans tous les autres domaines. Seul un consommateur bien informé de ses droits va pouvoir s’en prévaloir. Les banques ont pourtant l’obligation d’informer annuellement leurs clients de leur droit au changement d’assurance de prêt et elles doivent le faire sur tout support durable. Et en cas de manquement à leurs obligations envers les emprunteurs, elles sont passibles d’une amende pouvant aller jusqu’à 15 000€. Aucun établissement de crédit n’a à ce jour été sanctionné pour non-respect de la réglementation. Raison n°3 : un processus de substitution de l’assurance de prêt trop compliqué Le phagocytage du marché de l’assurance emprunteur par les banques est aussi rendu possible par la complexité du processus de substitution. Quand bien même la date d’échéance a disparu, la démarche reste un pensum pour l’emprunteur, peu au fait des subtilités des contrats d’assurance. Comme indiqué plus haut, la réponse du prêteur est subordonnée à l’équivalence de niveau de garanties, une condition bien difficile à satisfaire compte tenu des éventuels pièges tendus par la banque. La parade est de faire appel à un courtier en assurance de prêt, seul expert capable de faire jeu égal avec le bancassureur et de contrer, texte de loi à l’appui, toute manœuvre illicite. Si l’intermédiaire n’a aucune obligation de résultat, il est soumis à une obligation de moyens qui permet d’optimiser les chances de l’emprunteur de souscrire enfin une assurance adaptée à ses besoins et à son budget.

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