Assurance prêt : les alternatifs contre-attaquent !

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Lundi 28 juin, sept grands assureurs et un courtier ont annoncé la création de l'Apcade, une association pour la promotion de la concurrence en assurance emprunteur, dont l'objectif est de libéraliser davantage un marché toujours trusté par les bancassureurs malgré les diverses avancées réglementaires. Cette instance entend notamment remettre sur les rails la résiliation infra-annuelle, retoquée en décembre dernier par le Conseil Constitutionnel. Les emprunteurs pourront indirectement tirer profit de cette association.

Assurance prêt immobilier : vers plus de concurrence

Huit grands acteurs de l'assurance emprunteur, sept assureurs (Allianz, Aéma Groupe, Aviva France, la MNCAP, la MACSF, la Maif et Malakoff-Humanis) et un courtier (April), ont décidé d'unir leurs forces en créant l'Apcade (Association pour la promotion de la concurrence en assurance des emprunteurs). Leur mission : contrer les bancassureurs sur un terrain devenu au fil des ans leur chasse gardée, à savoir l'assurance de prêt immobilier. Il ne s'agit pas de leur déclarer la guerre mais de former un collectif de poids face au lobbying très actif des établissements financiers.

L'Apcade se dit prête à porter des propositions fortes pour améliorer la transparence des prix et la concurrence à propos d'une couverture incontournable pour obtenir un financement immobilier. Elle espère être bientôt rejointe par d'autres professionnels en phase avec leur projet. L'association compte bien devenir un interlocuteur privilégié des pouvoirs publics pour œuvrer en faveur d'un élargissement du marché de l'assurance de prêt, jusque-là aux mains des banques, en totale contradiction avec les règles d'une concurrence saine et loyale entre les opérateurs.

Une des premières actions de l'Apcade sera de relancer le débat sur la résiliation infra-annuelle en assurance de prêt. Porté par divers parlementaires, le projet de loi visant à rendre plus effectif le droit au changement annuel de l'assurance de prêt avait essuyé plusieurs échecs, le dernier en date du décembre 2020 avec le veto du Conseil Constitutionnel. Un vice de forme qui ne remet pas en cause le fond du texte qui prévoyait une meilleure information de l'emprunteur.

Quel intérêt pour les emprunteurs ?

La finalité indirecte de cette nouvelle entité est la préservation du pouvoir d'achat des ménages. Après les intérêts d'emprunt, l'assurance est le deuxième poste de coût d'un crédit immobilier. Avec l'introduction des règles d'octroi plus strictes depuis janvier 2020 dans un contexte de taux au plancher, bon nombre de candidats à l'emprunt sont recalés par les banques au motif que l'assurance de prêt pèse trop lourd dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), indicateur du coût final d'un crédit immobilier car il comprend tous les frais exigés par le prêteur pour accorder le financement.

Les profils à risques en raison de leur état de santé ou de leur profession écopent d’un taux d'assurance élevé. Si de surcroît le taux nominal est peu performant car la durée est longue (25 ans) et l'apport personnel trop juste, la marge de manœuvre est faible pour intégrer le taux d'assurance au TAEG. Dans la plupart des situations, les assurances bancaires sont disqualifiées face aux offres des alternatifs. Encore faut-il que l’assurance déléguée passe le barrage bancaire.

La compétitivité des offres individuelles proposées par les assureurs et les courtiers est pourtant bien réelle, mais profite peu aux consommateurs à cause des pressions exercées par les banques. À garanties équivalentes, un contrat délégué coûte entre deux et quatre fois moins cher que l'offre bancaire. Sur la durée totale d'un crédit immobilier, l'économie générée peut atteindre 15 000€ voire plus pour les profils les moins à risques.

Assurance emprunteur : une réglementation perfectible

Le match de l'assurance emprunteur est toujours en faveur des banques. Depuis plus d'une décennie, les établissements de crédit monopolisent le produit, avec près de 90% de parts de marché, laissant des miettes aux assureurs alternatifs. Depuis septembre 2010 et l'entrée en vigueur de la délégation en assurance de prêt, l'ouverture du marché à la concurrence suscite le blocage des bancassureurs. Ces derniers mettent une vive énergie à empêcher les emprunteurs d'exercer leur droit au libre choix de l'assurance par des méthodes souvent abusives comme des manœuvres dilatoires ou le dénigrement des contrats individuels.

En amont ou en aval d'un crédit, il est difficile de décrocher l'accord de la banque. L'intermédiation d'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr est une force d'accompagnement efficace pour voir son assurance individuelle acceptée par le prêteur, que la demande de délégation intervienne au moment de la contractation du crédit ou a posteriori. Rappelons que le changement d'assurance est autorisé tout au long du crédit.

La résiliation peut se faire durant les douze premiers mois qui suivent la signature de l'offre de prêt (loi Hamon) et à chaque échéance au-delà de cette première année (amendement Bourquin). Les tentatives du législateur d'acter la résiliation à tout moment en assurance emprunteur comme cela est possible en assurances auto/moto, habitation et santé ont été vaines, mais la création de l'Apcade et la volonté affichée du CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) ouvrent la voie à un renforcement du droit des emprunteurs de substituer l'assurance de manière effective, sans entrave de la part des banques.

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Assurance de prêt immobilier : vos droits en 2022

L'assurance emprunteur est une protection requise par la banque prêteuse pour garantir la bonne fin du crédit immobilier. Difficile d'échapper à sa souscription, même si elle ne relève pas d'une obligation légale. Heureusement, les emprunteurs ont en main une réglementation qui leur est favorable, entre le libre choix du contrat et la possibilité d'en changer à tout moment. Explications. La loi Lagarde et la délégation d'assurance emprunteur Avant l'entrée en lice de la loi Lagarde assurance emprunteur en septembre 2010, les banques avaient toute latitude pour imposer leur contrat d'assurance crédit. Depuis, elles n'ont plus le droit de conditionner l'octroi du crédit immobilier (ou tout autre type de crédit couvert par une assurance) à leur assurance groupe. Le candidat à l'emprunt bénéficie du libre choix de l'assurance et peut souscrire une offre alternative auprès d'une assureur concurrent, sous réserve qu'elle respecte l'équivalence de niveau de garanties. La délégation d'assurance a deux atouts : elle permet d'accéder à des offres moins chères, jusqu'à quatre fois plus économiques que le contrat bancaire à couverture équivalente ; elle permet d'être couvert avec des garanties sur-mesure, parfaitement adaptées à son profil. Le problème des assurances bancaires est en effet leur mutualisation. Les garanties et les tarifs sont standardisés, même si l'ouverture du marché à la concurrence a introduit davantage de segmentation, en distinguant, par exemple, un emprunteur fumeur d'un non-fumeur. Cette mutualisation renchérit le coût de l'assurance, puisqu'il faut couvrir toute une communauté d'emprunteurs, peu importe les risques que chacun incarne. Pour tirer tous les bénéfices du principe de délégation, utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier. Grâce à la Fiche Standardisée d'Information obligatoirement remise par la banque dès les prémices de votre demande de financement, vous pouvez comparer les offres sur la base des garanties exigées pour l'octroi du crédit et sélectionner la formule la plus compétitive. En pleine impasse des taux d'usure, la délégation d'assurance est le seul levier efficace pour décrocher un TAEG sous le plafond légal. La loi Lemoine et le changement d'assurance La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a évolué depuis 2010, une première fois en juillet 2014 avec la loi Hamon qui permettait de résilier le contrat en cours à tout moment durant la première année du crédit, et une deuxième fois avec la loi Bourquin de janvier 2018 qui a introduit la résiliation infra-annuelle à date d'échéance. Ces deux dispositifs n'ont pas permis une ouverture significative du marché de l'assurance emprunteur, cantonnant les alternatifs à récolter les miettes laissées par les bancassureurs : ces derniers détiennent 87% des parts de marché, alors qu'ils sont beaucoup plus chers dans l'immense majorité des situations. On peut espérer des améliorations avec l'entrée en application de la loi Lemoine en 2022. Depuis le 1er septembre, tout emprunteur, quelle que soit l'antériorité de son contrat d'assurance, peut en changer à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance autrefois imposée. Ce nouveau droit vous permet d'accéder à des formules sur-mesure au juste prix quand vous le jugez opportun. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier en assurance de prêt immobilier pour vous aider à choisir le contrat qui correspond aux exigences du prêteur au tarif le plus bas. Saisissez cette opportunité de faire des économies, que votre situation d'assuré ait évolué ou non. Qui est gagnant en 2022 avec le changement d'assurance emprunteur ? Une majorité d'emprunteurs. Même si votre profil est considéré à risques par les assureurs en raison de votre âge, de votre état de santé ou de votre profession, la comparaison des offres reste la seule démarche pertinente pour savoir si vous pouvez trouver moins cher. La loi Lemoine instaure deux autres dispositions, applicables depuis le 1er juin dernier : le droit à l'oubli réduit à 5 ans au lieu de 10 : les personnes guéries d'un cancer depuis au moins 5 ans peuvent accéder à l'assurance sans avoir à déclarer leur ancienne maladie. La mesure est étendue à l'hépatite C. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : le questionnaire médical est supprimé pour les prêts d'un montant inférieur à 200 000€ (ou 400 000€ pour un couple avec une quotité d'assurance de 50% sur chaque tête), remboursés avant le 60ème anniversaire de l'assuré. Depuis septembre 2022, l'accès à une assurance moins chère est facilitée grâce à la loi Lemoine. Le principe de délégation d'assurance emprunteur peut être invoqué à tout moment sur toute la durée de votre crédit immobilier. Plus tôt vous engagez une démarche de changement, plus élevé sera le gain.

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Assurance de prêt et cancer : de nouvelles règles en 2022

Chaque mois d'octobre est consacré à la lutte contre le cancer du sein. L'opération baptisée Octobre Rose nous donne l'occasion d'aborder la problématique de l'accès au crédit immobilier et à l'assurance de prêt des personnes touchées par tout type de cancer. La convention Aeras change la donne, ainsi que l'entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022. La convention Aeras En France, près de 400 000 nouveaux cas de cancers sont détectés chaque année et environ 3,8 millions de personnes vivent avec un diagnostic de cancer. Le cancer du sein est le cancer le plus fréquemment observé chez les femmes, et même si le nombre de cas tend à diminuer depuis 2005, cette maladie reste la première cause de décès chez les femmes. L'espoir vient de la prévention et des traitements : dépisté à un stade précoce, la survie à 5 ans est de 99%. Pour toutes ces personnes touchées par le cancer, bâtir un avenir est souvent une gageure, car l'accès au crédit est très compliqué. Emprunter pour devenir propriétaire de son logement est un vrai parcours du combattant, quand il n'est pas tout simplement voué à l'échec. Si elle n'est pas refusée, la souscription à l'assurance de prêt immobilier est assortie de surprimes rédhibitoires ou d'exclusion de garantie qui rangent le projet aux calendes grecques. Heureusement, un dispositif spécifique a été créé pour faciliter l'accès à l'assurance et au crédit aux personnes ayant ou ayant eu un grave problème de santé, notamment un cancer. Signée initialement en juillet 2006 par l’Etat, les fédérations professionnelles des organismes d’assurance et des établissements de crédit, les associations représentant les personnes malades et les consommateurs, la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) a été révisée à maintes reprises au gré, notamment, des progrès de la science.  Elle prévoit trois niveaux d'examen de la demande d'assurance : Si le questionnaire de santé à remplir lors de la souscription n'indique aucun problème particulier, une proposition d'assurance est faite. Si le dossier est refusé à un premier niveau en raison d'un risque de santé, il fait l'objet d'un examen plus personnalisé. La proposition peut être assortie de surprime assurance emprunteur ou d’exclusion(s) de garantie. Refusé à un deuxième niveau, le dossier est automatiquement analysé par un pool des risques aggravés (groupe de réassureurs). Un refus définitif d'assurance entraîne une proposition de garantie alternative (hypothèque sur un autre bien, caution, etc.). Accéder à l'assurance avec une maladie grave Pour bénéficier de la convention Aeras, la demande d'assurance doit remplir les 2 conditions suivantes : l'échéance du ou des contrats d'assurance doit intervenir avant le 71ème anniversaire de l'emprunteur ; le plafond de la part assurée dans le cadre d'un prêt immobilier relatif à l'achat de la résidence principale est de 420 000€ depuis le 1er octobre 2022, contre 320 000€ auparavant. Pour les autres types de prêts (crédit immobilier et prêt professionnel), la part assurée de l'encours cumulé ne doit pas excéder 320 000€. Si le revenu fiscal du foyer emprunteur ne dépasse pas le plafond annuel de la Sécurité Sociale, l'assuré bénéficie d'un écrêtement des surprimes : la cotisation d'assurance ne peut outrepasser 1,4 point dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui intègre tous les frais relatifs à l'obtention du crédit (taux d'intérêt, frais de dossier, garantie, assurance, etc.). Pour les emprunteurs de moins de 35 ans qui contractent un PTZ, la majoration du tarif d’assurance est intégralement prise en charge par les banques et les assureurs. La convention Aeras a mis en place une grille de référence qui fixe les conditions d'accès à une assurance emprunteur, qu'il s'agisse de cancers ou d'autres pathologies. En fonction de la maladie concernée, l'emprunteur peut être couvert sans surprime ni exclusion de garanties, ou avec un taux de surprime plafonné. Droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer La convention Aeras contient également un droit fondamental pour les personnes ayant souffert d'un cancer : le droit à l'oubli ou le fait de ne pas avoir à mentionner son ancienne maladie dans le questionnaire d’assurance prêt immobilier. Instauré en 2016, ce droit permet aux personnes concernées de tirer un trait sur cette double peine : avoir été touchées par un cancer et se voir refuser un prêt pour cette raison. La loi Lemoine entrée en vigueur le 1er juin 2022 a réduit le délai du droit à l'oubli pour les anciens malades atteints de cancer : ce délai est passé de 10 à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute, pour les cancers diagnostiqués après les 21 ans de l'emprunteur. Cette nouvelle réglementation a par ailleurs étendu le bénéfice du droit à l'oubli dans le même délai de 5 ans aux personnes ayant souffert d'une hépatite C. Loi Lemoine et suppression du questionnaire de santé Parallèlement à l'élargissement du droit à l'oubli, la loi Lemoine supprime le questionnaire médical pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000€ (par quotité assurée, soit 400 000€ pour un couple) et dont le terme intervient avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur. Depuis le 1er juin dernier, toute personne qui remplit ces deux conditions n'a plus à fournir aucune information relative à son état de santé ni à réaliser d'examen médical. Les emprunteurs touchés par un cancer, qu'ils soient en traitement ou en rémission, éligibles ou non au droit à l'oubli, n'ont donc plus à renseigner l'assureur sur leur état de santé actuel et passé. Si vous détenez un crédit immobilier et que vous remplissez désormais les conditions pour bénéficier du droit à l’oubli ou de l’accès à l’assurance sans sélection médicale, profitez vous aussi de la loi Lemoine pour changer d’assurance de prêt immobilier. À tout moment et sans frais, vous pouvez résilier le contrat d’assurance en cours et le substituer par une formule moins chère à garanties équivalentes.

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Prêt immobilier : qui profitera de la hausse des taux d'usure au T4 2022 ?

Les taux d'usure passent la barre des 3% à compter du 1er octobre 2022. Voici quelques exemples d'emprunteurs recalés qui pourront désormais être financés. Hausse des taux d'usure pour fin 2022 Le dernier trimestre de l'année 2022 s'accompagne d'une excellente nouvelle pour tous les candidats à l'emprunt immobilier : les taux d'usure sont relevés à partir du 1er octobre et de manière significative, ce qui devrait faciliter l'accès au crédit, plutôt entravé depuis la remontée brutale et constante des taux d'intérêt, entamée en mars 2022. Selon l'avis publié au JO du 29 septembre 2022, les taux d'usure des crédits immobiliers sont les suivants : prêts de moins de 10 ans : 3,03% au lieu de 2,60 prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 3,03% au lieu de 2,60% prêts d'une durée de 20 ans et plus : 3,05% au lieu de 2,57% prêts à taux variable : 2,92% au lieu de 2,45% prêts-relais : 3,40% au lieu de 2,99% Personne ne s'attendait à une hausse aussi marquée. Les relations tendues entre la Banque de France et les courtiers depuis des mois n'avaient rien donné, l'institution étant hostile à toute réforme de l'usure malgré le blocage avéré du marché du crédit immobilier. Depuis juillet dernier, près de 50% des demandes de financement étaient refusées non pas pour cause d'un taux d'endettement au-delà de la limite autorisée (35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse), mais au motif que le TAEG excédait l'usure. Avant/après : les recalés du crédit immobilier désormais finançables La hausse des taux d'usure est aussi une nouvelle porte ouverte pour bon nombre de malheureux dont le crédit a été refusé pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà des seuils légaux. Le relèvement de près de 50 points de base va permettre de représenter de nombreux dossiers recalés ces dernières semaines, sous réserve que la banque n'ait pas remonté son taux débiteur trop lourdement entretemps. Sont notamment concernés les dossiers aujourd'hui bloqués avec des taux débiteurs au-dessus de 1,90%. Pour rappel, le taux d'usure correspond au TAEG à ne pas dépasser. Ce taux agrège tous les autres frais liés à l'obtention du crédit, à savoir : les intérêts représentés par le taux nominal ou débiteur les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) l'assurance emprunteur. Le cas échéant, doivent s'y ajouter les commissions de courtage. Voici quelques exemples de dossiers pouvant bénéficier de la hausse de l'usure au T4 2022 : Âge Montant du prêt Durée du prêt Taux débiteur Taux assurance bancaire Garantie Frais de dossier TAEG 27 ans 150 000€ 20 ans 2% 0,38% 1 700€ 500€ 2,86% 35 ans 250 000€ 25 ans 2,17% 0,42% 2 500€ 1 000€ 3,03% 40 ans 350 000€ 20 ans 1,90% 0,54% 2 900€ 1 000€ 2,99% 50 ans 220 000€ 15 ans 1,8% 0,75 2 300€ 800€ 3,39%   Les exemples ci-dessus sont couverts par l'assurance proposée par leur banque. En déléguant le contrat, il est possible de faire d'importantes économies et de diminuer le TAEG. La démarche est souvent la seule option pour rester sous l'usure, la négociation des autres éléments étant impossible (garantie) voire marginale (frais de dossier) en termes de gain. Notre emprunteur de 50 ans ne peut obtenir son prêt immobilier avec l’assurance bancaire. Avec la délégation d’assurance, il devient finançable, car le taux d’assurance tombe à 0,52%, permettant ainsi au TAEG à 2,97% de respecter le seuil de l'usure.