Assurance de prêt immobilier et TNS : quelles garanties souscrire ?

Une femme tenant un livre se gratte la tête avec un stylo

Les personnes exerçant une profession libérale qui souhaitent emprunter pour acheter un bien immobilier doivent être couvertes par une assurance de prêt spécifique prenant en compte les particularités de leur métier. Les assureurs externes des banques proposent des solutions adaptées à ces profils atypiques qui nécessitent une protection en toute circonstance.

Obtenir un crédit immobilier en profession libérale

Un salarié touche une rémunération régulière et connue chaque mois, à l'inverse d'un travailleur indépendant exerçant en tant que profession libérale dont les revenus ne sont ni stables ni garantis. Cette situation n'est pas incompatible avec un crédit immobilier, tout dépend de la santé financière du candidat à l'emprunt. Plusieurs facteurs vont permettre de rassurer la banque :

des bilans stables ou en progression sur les trois dernières années minimum
un secteur d'activité économique porteur
des finances personnelles saines avec des comptes bancaires dans le vert (pas de découvert)
un conjoint co-emprunteur en CDI (Contrat à Durée Indéterminée)
un apport personnel suffisant.

L'apport personnel est le sésame pour obtenir un prêt immobilier, quel que soit le profil de l'emprunteur, car il prouve sa capacité à épargner. Il vient par ailleurs diminuer le montant à emprunter, ce qui réduit les risques pour la banque. La présence d'une épargne résiduelle sera également exigée pour faire face à d'éventuels coups durs ou à des dépenses imprévues.

Bien sûr, toutes les professions libérales ne se valent pas : un médecin, un architecte ou un avocat aura nettement plus d'arguments pour convaincre le préteur que le petit épicier du quartier ou l'infirmière à domicile qui sillonne tous les jours les routes de sa région.

La banque peut exiger la domiciliation des revenus professionnels, mais elle doit accorder une compensation qui sera obligatoirement stipulée dans l'offre de prêt (taux préférentiel ou suppression des indemnités de remboursement anticipé par exemple). Elle va aussi demander des garanties solides pour octroyer le financement, comme l'hypothèque sur un bien immobilier déjà existant ou le nantissement d'objets de valeur qu'elle pourra vendre en cas de défaut de paiement. L'assurance de prêt immobilier est une protection ultime : elle intervient en cas d'aléas de la vie qui empêcherait l'emprunteur d'honorer sa dette.

Les garanties pour les professions libérales

Pour les raisons évoquées plus haut (revenus irréguliers, baisse d'activité, risques professionnels), les professions libérales doivent souscrire une assurance de prêt adaptée à leurs caractéristiques. Les contrats prémunissent contre les risques habituels, à savoir le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), deux garanties socle quel que soit le profil de l'emprunteur.

IPT

S'y ajoute la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) qui entre en jeu en cas de taux d'invalidité constaté de plus de 66% (généralement assimilable à la 2ème catégorie de la Sécurité Sociale). L'assuré est déclaré en IPT, après consolidation de son état, lorsqu'à la suite d'une maladie ou un accident, son état physique ou mental le met dans l'impossibilité totale, permanente et présumée définitive de se livrer à une occupation lui procurant gain ou profit. L'assurance rembourse à la banque, soit le capital restant dû, soit chaque mensualité jusqu'au terme du crédit, à hauteur de la quotité assurée. La première option est la plus avantageuse pour l'emprunteur qui devient immédiatement propriétaire de son bien et libère totalement sa capacité d'endettement.

IPP

Si le taux d'invalidité est inférieur à 66%, il faudra avoir souscrit la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) pour espérer être indemnisé. Elle intervient en cas d'invalidité comprise entre 33% et 66%. Cette garantie est souvent négligée, mais elle est primordiale, car un handicap à 40% par exemple, ce qui est déjà lourd, peut irrémédiablement empêcher l'assuré d'exercer sa profession et l'obliger à se recycler. Les conséquences financières peuvent être préjudiciables en l'absence de cette protection qui permet de prendre en charge généralement 50% de la mensualité, toujours à hauteur de la quotité assurée.

La garantie IPP n'est pas proposée par tous les assureurs.

ITT

Autre garantie fondamentale de l'assurance des professions libérales, l'ITT (Incapacité Temporaire Totale) s'applique quand l'assuré ne peut plus exercer suite à un arrêt de travail pour maladie ou accident. Il convient d'insister sur cette garantie, car les arrêts de travail sont faiblement indemnisés par les régimes de protection sociale des professions libérales, ce qui entraîne une perte de revenus importante. L'indemnité journalière versée par l'Assurance Maladie ne pourra excéder le montant maximum de 169,05€ bruts (fixé au 1er janvier 2021), même si le revenu d'activité annuel moyen est supérieur au plafond annuel de la Sécurité Sociale (3 x 41 136€ bruts).

Rappelons que le taux d’endettement est calculé sur la base des revenus nets (avant impôt), dans la limite de 35%. L’arrêt de l’activité professionnelle pour maladie ou accident durant plusieurs jours voire plusieurs semaines va diminuer la capacité d’endettement sur la durée concernée, et rehausser mécaniquement le taux d’endettement, ce qui peut temporairement ou durablement pénaliser l’emprunteur travailleur indépendant privé des revenus de son activité.

La garantie ITT prend en charge les mensualités dans la limite de la quotité assurée après un délai de franchise variable selon les contrats, qui peut aller de 15 à 90 jours. 90 jours est le délai d'attente habituellement observé dans les contrats d'assurance de prêt pour les salariés, car ces derniers touchent généralement des indemnités complémentaires de la part de leur employeur. Des dispositions conventionnelles permettent souvent le maintien intégral du salaire. Il en est tout autre pour les travailleurs indépendants, d'où l'importance d'un délai de franchise le plus court possible pour optimiser l'indemnisation. Le niveau de franchise aura bien évidemment une incidence sur le tarif d'assurance.

La prise en charge cesse de facto dès la reprise de l'activité. Pour être couvert en cas de reprise partielle, il faut souscrire à l'ITP (Incapacité de Travail Partielle) ou vérifier que la garantie ITT couvre le mi-temps thérapeutique. La durée maximale d'indemnisation en ITT est de 3 ans (1 095 jours). Dans le cas où l'assuré n'est pas en mesure de reprendre son activité, la garantie bascule en IPT ou en IPP après consolidation de l'état par le médecin-conseil de l'assureur.

Attention à la définition de l'ITT

Il existe deux modes d'indemnisation suite à la perte de revenus consécutive à une ITT :

le remboursement indemnitaire qui se base sur la perte effective des revenus, c'est-à-dire que l'assureur tient compte des indemnités de couverture sociale ;
le remboursement forfaitaire qui rembourse selon la quotité assurée et ne dépend donc pas de la perte de revenus.

La seconde option est plus intéressante pour l'emprunteur, car elle sera appliquée quel que soit le montant des prestations sociales perçues.

Le remboursement indemnitaire ou forfaitaire concerne également les autres garanties invalidité et incapacité.

Terminons enfin par une notion fondamentale en assurance emprunteur : l'incapacité à exercer SON métier et non Tout métier. Un chirurgien ou un musicien sera indemnisé à hauteur de la quotité assurée s'il est blessé à un doigt de la main maîtresse. Dans la seconde définition, l'assureur considère qu'un doigt blessé ou coupé n'empêche pas d'exercer une autre activité rémunératrice.

Les assurances groupe des banques sont rarement adaptées à la réalité des risques des professions libérales. Pour une couverture en phase avec ses besoins très spécifiques, il convient de se tourner vers les contrats alternatifs, conçus sur-mesure pour les profils atypiques. Certains assureurs ont développé des formules spéciales professions médicales ou paramédicales, mais aussi pour les métiers à risques. Lorsqu'un médecin ou une infirmière est reconnu en état d'IP Pro, l'assureur prend en charge le remboursement intégral du capital restant dû.

Magnolia.fr vous accompagne dans la recherche d'une assurance qui répond au plus près de vos besoins, quel que soit votre profil, salarié, profession libérale ou retraité. À garanties équivalentes, un contrat individuel est en moyenne 40% moins cher que l'assurance proposée par la banque. N'oubliez pas que vous bénéficiez légalement du droit au libre choix du contrat, lors de la souscription initiale et durant toute la durée du crédit. Une opportunité de faire des économies de plusieurs milliers d'euros et de diminuer le coût de votre crédit immobilier.

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Normalement, un repli de taux est observé au printemps, premier temps fort de l’année pour le secteur immobilier. Le mouvement est précoce en 2024, les banques ayant à cœur de redynamiser le marché du crédit à l’habitat dès lors que la profitabilité sur les nouveaux prêts est rétablie. Premier arbitre du marché, la Banque Centrale Européenne (BCE) : face au reflux de l'inflation, elle a décidé de stopper la hausse de ses taux directeurs depuis octobre dernier, offrant davantage de stabilité aux banques et aux emprunteurs. Seconds arbitres, les banques : en renouant avec les marges, elles se montrent plus concurrentielles. Le crédit immobilier est redevenu un produit d’appel, raison pour laquelle les emprunteurs peuvent de nouveau négocier pour obtenir les meilleures conditions de financement. Reprise spectaculaire du marché du crédit immobilier en 2024 Toujours selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement, la production de crédits immobiliers a bondi de +51,8% entre décembre 2023 et mars 2024. La progression est comparable en nombre de prêts octroyés, avec +46,2%. Le point de bascule a été franchi en février-mars. La fin de l’année 2023 portait les signes d’un rebond futur grâce aux décisions de la BCE de maintenir ses taux au fil des mois et à la volonté des banques commerciales de relancer un marché qui a chuté de 40% en 2023. Les acheteurs reviennent et avec eux les emprunteurs. Les agences immobilières constatent deux foix plus de visites dans leurs locaux qu'il y a un an. Cependant, si le rebond est encourageant, la reprise va être lente. L’accès au crédit immobilier reste soumis aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), qui plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception jusqu’à 27 ans dans le neuf et dans l’ancien avec travaux). Malgré l’appel des courtiers et l’examen au Parlement fin avril d’une proposition de réforme du HCSF, la fin de la règle des 35% d’endettement risque de devenir l’Arlésienne du crédit immobilier. La Banque de France, par la voix de son gouverneur François Villeroy de Galhau, est farouchement opposée à toute réforme de la norme. Pourtant, nul besoin d’insister sur l’importance du reste à vivre, un indicateur de la capacité d’emprunt d’un ménage au moins aussi pertinent que le taux d’endettement. Heureusement, les pronostics sont bons. L’Observatoire anticipe des taux aux alentours de 3,25% à la fin de l’année sous l’influence, notamment, d’une probable baisse des taux directeurs de la BCE en juin prochain. En décembre 2023, avec une mensualité de 1 000€, vous pouviez emprunter 158 065€ sur 20 ans (taux nominal à 4,50%). Aujourd’hui, avec la même mensualité sur la même durée, vous empruntez 167 928€ (taux nominal à 3,80%). Bientôt, avec un taux à 3,25%, le montant grimpera à 176 306€. Votre pouvoir d’achat immobilier aura entre-temps progressé de 11,5%. On est loin de périodes euphoriques de 2021 où pour 1 000€ d'endettement mensuel, il était possible d'emprunter 217 441€ sur 20 ans au taux de 1% (hors garantie et assurance emprunteur).

Mutuelle santé : prise en charge à 100% des fauteuils roulants avant fin 2024

D’ici fin 2024, les fauteuils roulants seront intégralement remboursés par l’Assurance maladie. La base de remboursement va être rehaussée et le reste à charge éventuel complété par les mutuelles santé. Magnolia.fr vous en dit plus sur la prise en charge de ces équipements qui sont le prolongement de la personne handicapée moteur. Remboursement intégral des fauteuils roulants par la Sécu et les mutuelles Il y a tout juste un an, le ministère de la Santé annonçait des changements en vue pour la réforme 100% Santé à partir de janvier 2024. Depuis janvier 2021, le dispositif permet d’être intégralement remboursé des lunettes de vue, des prothèses dentaires et des aides auditives après intervention de la Sécurité Sociale et des organismes de complémentaire santé. Selon une promesse faite par le président Macron en avril 2023, deux nouveaux équipements devaient être ajoutés dans cette prise en charge optimale : les prothèses capillaires et les fauteuils roulants. La promesse sera bientôt tenue pour les fauteuils roulants. Qu’ils soient manuels ou électriques, ils seront bien pris en charge à 100% par l’Assurance maladie et les mutuelles santé avant la fin 2024, comme l’ont annoncé les ministres chargés de la Santé et du Handicap jeudi 11 avril dernier. Des négociations entre la direction de la Sécurité sociale, les organismes de complémentaire santé, les fabricants et les distributeurs de fauteuils roulants sont en cours pour « trouver la meilleure approche », afin que « chacun puisse avoir accès à un fauteuil qui répond à ses besoins », selon les termes de Fadila Khattabi, ministre déléguée chargée des personnes âgées et des personnes handicapées. Quant au remboursement intégral des perruques pour les personnes traitées par chimiothérapie, un travail sur les caractéristiques et la qualité des prothèses capillaires doit encore être réalisé pour que la mesure se déploie. Prise en charge des fauteuils roulants : un enjeu de justice sociale L’annonce du remboursement intégral des fauteuils roulants est un soulagement pour les personnes handicapées. Les usagers et les associations craignaient un recul du gouvernement pour des raisons budgétaires dans une période où l’État, asphyxié par la dette, cherche au moins 20 milliards d’euros d’économies en plus pour 2025. Un million de personnes en France ont besoin d’être équipées d’un fauteuil roulant, un chiffre voué à progresser en raison du vieillissement de la population. Reste à charge élevé sur les fauteuils roulants Un fauteuil roulant coûte entre 150€ et 10 000€ pour un modèle manuel, et jusqu’à 50 000€ pour un modèle électrique. Il faut ajouter les options et accessoires pour davantage de confort et d’autonomie (appui-tête, support dorsal, gouttière, tablette, verticalisateur), ainsi que l’entretien du matériel et le remplacement éventuel des pièces. L’Assurance maladie prévoit un remboursement partiel de la dépense sous réserve que le fauteuil fasse l’objet d’une prescription par un médecin (généraliste ou spécialiste) : entre 394,60€ pour un fauteuil non pliant, non réversible et à dossier non inclinable, et 603,65€ pour un siège pliant, à dossier inclinable ou à dossier non inclinable à articulation médiane entre 2 702,81€ pour un modèle électrique sans option et 3 938,01€ pour un fauteuil à assise adaptée avec repose-jambes, appuie-tête, dossier et inclinaison réglables par vérin pneumatique entre 1 559,84€ et 5 187€ pour un fauteuil verticalisateur. La liste des fauteuils roulants éligibles à une prise en charge est consultable sur le site du ministère de la Santé. Le modèle doit par ailleurs être certifié par le CERAH (Centre d’Études et de Recherche sur l’Appareillage des personnes Handicapées). La personne handicapée peut bénéficier d’un complément de prise en charge par le département via la Prestation de Compensation du Handicap (PCH). Il n’empêche, le système actuel occasionne de lourds restes à charge. Le projet de réforme prévoyait de rehausser la base de remboursement à 2 600€ pour un fauteuil manuel et à 18 000€ pour un modèle électrique, un niveau jugé insuffisant par les associations et certains élus. Les négociations entre les différents acteurs visent à trouver un accord sur les prix limites de vente par catégorie de fauteuil, qui puisse garantir une marge suffisante à la filière et rentrer dans l’enveloppe budgétaire de l’État. Mutuelle et prise en charge complémentaire d’un fauteuil roulant Les tarifs opposables des fauteuils roulants sont souvent loin de la dépense engagée par l’assuré. D’autant que la personne handicapée doit généralement s’acquitter d’autres frais élevés pour soulager son quotidien : appareillage médical, lit médicalisé, matériel de transfert, chaise de douche, rampe de seuil, auxiliaire de vie, etc. Certains contrats de complémentaire santé permettent de limiter le reste à charge. La prestation dépend du niveau de garantie, qui peut aller jusqu’à 500% de la BRSS (Base de Remboursement de la Sécurité Sociale), parfois renforcée par un forfait additionnel qui atteint les 2 000€. Si vous estimez que votre mutuelle ne couvre pas suffisamment vos frais liés à l’achat et à l’entretien de votre fauteuil roulant, changez-en. Vous avez le droit de résilier votre mutuelle à tout moment après une année de souscription, sans pénalité financière ni motif à fournir. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé et accéder aux offres les plus compétitives du marché, en adéquation avec vos besoins de santé et votre budget.

Crédit immobilier : l’assurance emprunteur couvre-t-elle les allergies ?

Le printemps fait son retour et avec lui les allergies au pollen d’arbres et de graminées. Souffrir d’une allergie, quelle qu’elle soit, peut être considéré comme un risque aggravé par les assureurs de prêt immobilier. Faut-il déclarer ce problème de santé lors de la souscription à l’assurance emprunteur ? Quelles sont les conséquences sur le niveau de couverture et sur le tarif ? Allergie aux pollens : un enjeu de santé publique Environ 30% des adultes français souffrent d’allergies. Les projections de l’OMS indiquent que la moitié de la population sera touchée à l’horizon 2050. Le phénomène est loin d’être anecdotique par son ampleur et par les conséquences sur la santé publique. L’exposition aux pollens dès l’arrivée du printemps, au contact avec les yeux et les voies respiratoires, provoque des réactions plus ou moins invalidantes : difficulté à respirer, crises d’éternuement, yeux rouges et larmoyants, conjonctivite, toux, fatigue anormale, etc. La rhinite allergique et l’asthme allergique sont les deux formes d’allergie respiratoire les plus fréquentes, et souvent, un même individu souffre de ces deux pathologies. Une réaction allergique généralisée se caractérise par un choc anaphylactique qui comporte un risque vital majeur et nécessite un traitement d’urgence. Selon une étude réalisée en 2016 par des fédérations d’allergologues, l’allergie au pollen serait à l’origine d’au moins 7 millions de jours d’arrêt de travail chaque année. Le phénomène ne fait que s'aggraver avec le changement climatique. La France compte environ 3 millions d’asthmatiques, toutes causes confondues, l'asthme entraînant entre 1 000 et 2 000 décès chaque année. Assurance de prêt pour personne souffrant d’allergie À la lecture de ces chiffres, on comprend les difficultés potentielles auxquelles une personne allergique est confrontée lors d’une demande de crédit immobilier. La banque exige la souscription à l’assurance emprunteur pour se prémunir contre les défauts de paiement et sécuriser les sommes en jeu. Les risques couverts par l’assurance emprunteur Avant d’aborder la problématique de l’assurance en cas de pathologie allergique, rappelons l’importance de l’assurance de prêt immobilier. Si elle n’est pas légalement obligatoire, l’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. Sa finalité est de prendre en charge tout ou partie des mensualités au cas où l’emprunteur est victime d’un accident de la vie. Elle repose sur deux types de garanties : les garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie ; les garanties facultatives qui couvrent les arrêts de travail et l’invalidité. La perte d’emploi est une dernière garantie optionnelle, plus rarement souscrite. Les garanties nécessaires à l’octroi du prêt sont définies par la banque et portées à la connaissance de l’emprunteur via la fiche standardisée d’information. Sur la base de ce document, vous pouvez mettre les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque : crédit et assurance sont deux produits déliés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, ce qui vous permet de faire jouer la délégation d’assurance pour bénéficier d’une couverture jusqu’à trois fois moins chère que la proposition bancaire, à garanties équivalentes. Déclarer son allergie dans le questionnaire de santé La souscription à l’assurance emprunteur passe par le questionnaire de santé. Ce formulaire renseigne l’assureur, qui peut être la banque ou un prestataire externe, sur votre historique de santé. Il va permettre au médecin-conseil de l’assureur d’évaluer les risques de santé afin de formuler une réponse et d’appliquer une tarification en conséquence. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi : vous ne devez omettre aucune information faisant l’objet d’une entrée ni faire de fausse déclaration, sinon vous risquez la nullité du contrat. Vous devez indiquer si vous souffrez d’allergie et en préciser la cause : allergie au pollen, allergie alimentaire, allergie aux acariens, allergie cutanée. Vous devez également indiquer le traitement éventuel que vous prenez chaque année, de manière régulière ou ponctuelle. Si vous avez déjà consulté un médecin allergologue, pensez à joindre le courrier qu’il a adressé à votre médecin traitant. Vous devez par ailleurs préciser si l’allergie dont vous souffrez a entraîné des arrêts de travail. Les garanties assurance pour emprunteur allergique Si votre allergie n’a jamais entraîné d’arrêt de travail durant les 5 dernières années, vous bénéficiez des garanties décès, invalidité et incapacité à des conditions standards. En revanche, vous pouvez être considéré comme emprunteur avec risque aggravé de santé si vous avez été déjà placé en arrêt de travail à cause de votre allergie. En fonction des conclusions du médecin-conseil, l’assureur peut appliquer une surprime et exclure les risques liés à l’allergie. Il peut aussi refuser de vous assurer s’il estime que le niveau de risques est trop élevé. L’exclusion de garantie touche généralement la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), celle qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. Cette garantie est systématiquement exigée par la banque dans le cadre d’un prêt immobilier destiné à financer l’achat de la résidence principale. Trouver une assurance pour emprunteur allergique Quel que soit le type d’allergie, faites jouer la délégation d’assurance emprunteur pour trouver un contrat adapté à votre situation au meilleur prix. Les assureurs alternatifs sont mieux placés que les bancassureurs pour couvrir les emprunteurs présentant des risques, quelle que soit leur nature (âge, santé, profession, pratique sportive). Comparez les offres en ligne et demandez à un courtier en assurance de prêt immobilier de vous accompagner pour vous aider à sélectionner la formule compétitive qui vous garantira une protection optimale. Si vous êtes déjà couvert par l’assurance de votre banque, vous pouvez bénéficier de la délégation en cours de prêt. La loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans pénalités, sans avoir à attendre la date d’échéance. L’occasion vous est donnée de décrocher une assurance qui soit mieux adaptée à votre problématique, et bien souvent moins chère.

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