Alerte Presse // Pas de crédit immobilier sans assurance groupe bancaire : le scandaleux chantage des banques

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Le marché immobilier se redresse doucement grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024. Les ménages renouent avec les projets immobiliers et les banques accordent davantage de financements. Seulement, les banques prêteuses en profitent pour imposer plus que jamais leur assurance de prêt groupe bancaire à tous leurs clients.

"Chez Magnolia.fr, nous avons pu constater que depuis le mois de mars, aucun dossier de nouveau crédit n'est accordé sans l'assurance groupe de la banque. Si cela était plutôt courant, aujourd'hui c'est une constante." précise Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia.

Quel objectif pour les banques ? Rentabiliser au maximum le crédit accordé en pratiquant des marges colossales sur l'assurance emprunteur (jusqu'à 70% de marge sur ce type de produit). Rappelons que le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une manne captée à plus de 80% par les bancassureurs.

Cette pratique, complètement illégale depuis la Loi Lagarde en 2010, empêche l'emprunteur de profiter de son droit de choisir l'assurance de prêt qu'il souhaite au moment de l'octroi du prêt.

"Bien heureusement, l'essentiel de nos clients utilise la Loi Lemoine, en vigueur depuis presque 2 ans, pour changer d'assurance de prêt dès le mois suivant. Cela leur permet de réduire considérablement le coût de leur crédit." explique Astrid Cousin.

En effet, en changeant d'assurance de prêt, l'emprunteur économise en moyenne
15 000 euros sur la durée de son crédit.

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Assurance emprunteur : quel contrat pour un sportif de haut niveau ou professionnel ?

Le tenue des Jeux Olympiques à Paris cet été 2024 met en lumière le statut de sportif de haut niveau. L’évènement n’est plus réservé au seul sport amateur, de nombreux athlètes participant aux Jeux vivent de leur sport. En raison de leur activité très spécifique qui peut comporter des risques, comment ces grands sportifs sont-ils couverts par l’assurance emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier ? Qu’est-ce qu’un sportif professionnel ou de haut niveau ? Pour être reconnu en tant que sportif professionnel, un athlète doit participer à des compétitions de haut niveau et tirer ses revenus de sa pratique sportive. Contrairement aux sportifs de haut niveau, les sportifs professionnels ne figurent pas tous sur les listes ministérielles. Certains de ces sportifs ont un double statut (professionnel et sur liste ministérielle). En fonction de la discipline, le sport professionnel désigne soit une branche du sport fédéral (basket ou football), soit les sportifs tirant leurs revenus de leur pratique sportive en dehors d’un cadre fédéral (golf ou tennis). Une grande majorité de ces professionnels ne vivent pas exclusivement de leur pratique sportive. La plupart exercent une autre activité professionnelle en parallèle, ce qui leur permet de subvenir à leurs besoins tout en poursuivant leur passion. Certaines entreprises aménagent les horaires et les plannings de ces salariés atypiques. La France compte plus de 15 000 sportifs en lien avec le sport de haut niveau inscrits sur les listes du ministère, et parmi eux, plusieurs milliers vivent de leur sport comme les footballeurs et les rugbymans. La loi du 27 novembre 2015 a permis la création d’un CDD spécifique pour les sportifs et les entraîneurs rémunérés par une association sportive ou une société ; la durée de ce contrat ne peut être inférieure à la durée d’une saison sportive fixée à 12 mois. Les autres sont des travailleurs indépendants. Quelle assurance emprunteur pour un sportif de métier ? À moins de s’appeler Kylian Mbappé et de pouvoir payer son logement cash, les sportifs de haut niveau ou professionnels doivent contracter un crédit immobilier pour financer leur projet. Le prêt doit être couvert par une assurance emprunteur. Pourquoi souscrire une assurance de prêt immobilier ? Souscrire une assurance de prêt immobilier est essentiel pour protéger à la fois l'emprunteur et le prêteur. En cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail, l'assurance prend en charge le remboursement du prêt, évitant ainsi le risque de saisie du bien et de surendettement pour l'emprunteur ou sa famille. De plus, elle offre une garantie pour la banque, sécurisant ainsi l'accord du prêt. Cette protection financière garantit la bonne fin du crédit tout en assurant une stabilité pour l'emprunteur face aux imprévus de la vie. Pratique sportive et risques accrus en assurance emprunteur Lors de la souscription à l’assurance de prêt, l’emprunteur remplit un questionnaire qui renseigne l’assureur sur les risques potentiels liés à l’âge, l’état de santé, la profession, le tabagisme et la pratique d’un sport. Certains sports sont considérés à risques par les organismes d’assurance, ce qui a une incidence sur la couverture et le tarif. L’emprunteur qui pratique un sport dit dangereux comme l’escalade, la haute voltige, le parapente, le parachutisme, le sport automobile, la plongée sous-marine, le rugby, la boxe ou un autre sport de combat, est jugé comme profil à risques accrus, même si l’activité sportive relève du domaine des loisirs. Et qui dit risques accrus, dit difficultés d’accès à l’assurance de prêt immobilier. Garanties assurance emprunteur pour un sportif professionnel ou de haut niveau Dans le meilleur des scénarios, le sport pratiqué à un haut niveau ou comme métier n’est pas considéré à risque (certaines pratiques en athlétisme, natation). Une couverture complète est acquise et comprend les garanties suivantes : Garantie décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : couverture socle de tout contrat d’assurance de prêt qui conditionne la souscription aux autres garanties ; Garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident pour une durée maximale de 1095 jours après expiration du délai de franchise (entre 15 et 180 jours) ; Garanties IPP (Invalidité Permanente Partielle) et IPT (Invalidité Permanente Totale) en cas d’arrêt de travail prolongé avec taux d’invalidité au moins égal à 33%. La garantie perte d’emploi, qui est l’ultime garantie possible en assurance emprunteur, ne concerne pas les sportifs de haut niveau ou professionnels, car elle est réservée uniquement aux personnes justifiant d’un CDI. Surprime et/ou exclusion pour sport à risques L’assureur peut demander des compléments d’information en lien avec le sport pratiqué. Il cherchera à savoir notamment si le sportif a été placé en arrêt de travail suite à une blessure, s’il participe à des compétitions, s’il est suivi par un médecin du sport. Cela lui permet d’affiner l’évaluation du risque afin de proposer une couverture et de fixer la tarification. En cas de risques accrus, une surprime assurance emprunteur s’applique, notamment sur les garanties décès/PTIA, et ce surcoût peut être assorti d’exclusions sur les garanties invalidité et incapacité. L’exclusion de garantie signifie que le risque n’est pas couvert par l’assurance. Elle peut être : partielle quand elle concerne un risque très spécifique comme la pratique de l’équitation : tout sinistre résultant de la pratique sport exclu ne sera pas indemnisé au titre de la garantie ITT par exemple. totale quand elle exclut tout risque : la garantie n’est pas applicable quand le risque est jugé trop élevé, peu importe le type de sinistre. Rachat d’exclusion de garantie sport à risques Tout emprunteur a le droit de choisir librement son assurance de prêt immobilier. Chacun peut refuser l’assurance proposée par la banque et souscrire un contrat alternatif concurrent, dès lors qu’il présente une équivalence de niveau de garanties. La comparaison des offres permet de mettre en lumière la cherté des contrats groupe bancaires par rapport aux offres externes individualisées, mais aussi leur manque d’adéquation aux besoins spécifiques de l’emprunteur sportif de haut niveau ou professionnel. À garanties équivalentes, une assurance alternative est entre deux et quatre fois moins onéreuse qu'un contrat bancaire. Mais surtout, elle propose une couverture adaptée à la problématique du sportif, quand son activité présente des risques accrus. Les assurances déléguées reposent sur des garanties sur-mesure, avec l’option rachat d’exclusion d’une ou des garanties. Cela implique une surprime qui renchérit le coût de l’assurance mais assure une meilleure protection à l’emprunteur et ses ayants droit. Les sportifs professionnels ou de haut de niveau sont des profils atypiques qui requièrent une réponse assurantielle en adéquation avec les risques qu’ils incarnent. Il en va de leur sécurité financière et de celle de leur famille.

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Consultation à 30€ fin 2024 : facture salée pour les mutuelles santé

En février dernier, l’Assurance maladie proposait aux syndicats de praticiens de rehausser le tarif de la consultation du médecin généraliste à 30 euros selon un calendrier qui ne les satisfaisait pas. Au terme de longues négociations, cette revalorisation est prévue pour 2024 et inscrite dans la nouvelle convention médicale. Celle-ci attend désormais d’être validée par les professionnels de santé. Les mutuelles sont logiquement mises à contribution pour financer cette mesure qui s’accompagne d’engagements divers en contrepartie. Consultation chez le généraliste : 30€ avant fin 2024 Vendredi dernier, la Caisse Nationale d’Assurance Maladie (CNAM) a annoncé avoir rédigé une nouvelle version de la convention médicale qui contient entre autres le passage de la consultation de base des médecins généralistes à 30€. Le tarif avait déjà été réévalué en novembre 2023 de 25€ à 26,5€, la hausse de 1,5€ étant alors étendue à tous les tarifs des consultations médicales. Cela fait plus de six mois que l’Assurance maladie et les organisations syndicales de médecins s’écharpent sur la nouvelle convention qui régit les tarifs et les conditions d’exercice des praticiens libéraux. À l’issue de d’intenses négociations, Thomas Fantôme, le directeur de la CNAM, a indiqué que les parties étaient arrivées à un « projet conventionnel conforme aux points d’équilibre demandé par les syndicats ». Ces derniers ont jusqu’à fin mai pour valider et signer ce projet de convention ou le rejeter. Le syndicat MG France est suffisamment puissant et représentatif pour ratifier à lui seul ce nouvel accord. Nouvelle convention médicale La revalorisation de la consultation chez le généraliste devrait être mise en œuvre d’ici fin décembre 2024. La CNAM avait initialement proposé aux syndicats deux options : la première prévoyait un tarif à 28€ en décembre de cette année, avant de monter à 30€ en juillet 2025 ; le second scénario promettait une revalorisation directe à 30€ mais pas avant mars 2025. La CNAM a donc avancé le calendrier face à la grogne des médecins et l’impossibilité d’aboutir à une nouvelle convention. Le projet d’accord prévoit également des revalorisations pour les tarifs des spécialistes et des engagements collectifs pour l’accès aux soins. La consultation longue chez le médecin traitant devrait être tarifée à 60€ pour les patients de plus de 80 ans. Elle serait facturée une fois par an et par patient pour chacune des situations suivantes : dans les 30 jours après une sortie d’hôpital pour les consultations de déprescription pour les patients polymédiqués (plus de 10 médicaments consommés régulièrement) pour les demandes d’Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA). La visite chez le généraliste pourrait grimper à 35€ pour les enfants de moins de 6 ans et à 30€ à partir de 6 ans. L’avis ponctuel d’un confrère spécialiste demandé par le médecin référent devrait aussi être facturé 60€. Sur ce dernier point, le syndicat MG France veut s’assurer que les spécialistes ne pourront utiliser cette consultation pour s’adresser les patients entre eux en court-circuitant le médecin traitant. Les mutuelles santé encore mises à contribution Les mesures contenues dans la nouvelle convention médicale coûteront 1,9 milliard d’euros sur cinq ans, dont 300 millions d’€ pris en charge par les organismes de complémentaires santé. Un montant qui vient alourdir les récents transferts de charge : augmentation du ticket modérateur appliqué sur les actes des chirurgiens dentistes de 30% à 40% depuis octobre dernier revalorisation de 1,5€ sur tous les tarifs de consultation en novembre dernier (comme indiqué plus haut). La pression est d'autant plus forte sur les organismes de complémentaire santé depuis le déploiement de la réforme 100% Santé depuis janvier 2021 : le dispositif supprime les restes à charge en dentaire (prothèses), optique (montures et verres de correction) et audiologie pour les assurés couverts par une mutuelle responsable. Il faut également ajouter la hausse annuelle des dépenses de santé (autour de +3%). Ces dernières années, les mutuelles et autres complémentaires santé sont davantage mises à contribution, ce qui explique en partie la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024. Les seniors subissent cette année un surcoût pouvant aller jusqu’à +30% !  

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Assurance de prêt : choisissez mieux le contrat, économisez plus !

La souscription à l’assurance emprunteur est une étape obligée pour toute personne négociant un crédit immobilier. Le marché est partagé entre les bancassureurs et les prestataires alternatifs. Le choix du contrat vous appartient même si la banque y met ses conditions. En sélectionnant le contrat adapté, vous pouvez réduire considérablement cette dépense imposée pour obtenir le financement de tout projet immobilier. Est-il obligatoire d’avoir une assurance pour un prêt immobilier ? Il n’est pas obligatoire d’un point de vue légal d'avoir une assurance pour un prêt immobilier. Cependant, les banques exigent la souscription à une assurance pour se protéger contre le risque de défaut de paiement de l'emprunteur en cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail. Cette assurance garantit la prise en charge des mensualités du prêt en cas d'impossibilité pour l'emprunteur de rembourser lui-même. Comment choisir son contrat d’assurance emprunteur ? Les garanties de l’assurance de prêt immobilier Le contrat d’assurance emprunteur repose sur des garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), auxquelles s’ajoutent des garanties facultatives définies par la banque en fonction de votre profil et de votre projet immobilier. Les garanties invalidité et incapacité de travail sont généralement requises dans le cadre de l’achat de la résidence principale, elles sont optionnelles pour un investissement locatif. La garantie perte d’emploi est elle aussi optionnelle, et rarement souscrite car onéreuse et réservée aux seuls emprunteurs en CDI. Il ne vous est pas possible de choisir les garanties assurance emprunteur. Cette prérogative est laissée à la banque : cette dernière doit vous indiquer la couverture minimale requise pour octroyer le financement dans la fiche standardisée d’information (FSI). Vous êtes en revanche libre d’aller au-delà pour renforcer votre protection. Le libre choix de l’assurance emprunteur Les emprunteurs bénéficient d’un droit fondamental, celui de choisir librement leur assurance de prêt. Cette mesure introduite par la loi Lagarde de 2010 permet aux emprunteurs de refuser l’assurance proposée par la banque et de préférer une offre alternative à garanties au moins équivalentes, et ce, dès la souscription du prêt ou dans le cadre de la loi Lemoine lors d’un changement de contrat. Cette législation vise à favoriser la concurrence entre les assureurs, encourageant ainsi l'émergence de contrats plus compétitifs en termes de prix et de garanties. Les emprunteurs ont ainsi la possibilité de comparer les offres, de choisir celle qui correspond le mieux à leurs besoins et à leur situation, mais aussi de réaliser des économies significatives sur le coût total de leur prêt. À garanties équivalentes, une assurance groupe bancaire est entre deux à quatre fois plus chère qu’un contrat individuel souscrit auprès d’un assureur concurrent. Les étapes pour choisir son assurance emprunteur Pour choisir votre contrat d'assurance de prêt immobilier, il est conseillé de procéder comme suit :     Comparer les offres : Comparez les différentes offres disponibles sur le marché en vous aidant de la FSI. Vous pouvez utiliser des comparateurs en ligne plutôt que demander des devis auprès de plusieurs assureurs.     Évaluer les garanties : Vérifiez les garanties incluses dans chaque contrat d'assurance. Assurez-vous qu'elles correspondent à vos besoins et à ceux de votre prêt immobilier. Les garanties principales à considérer sont le décès, l'invalidité et l’incapacité.     Analyser les exclusions : Faites attention aux exclusions de chaque contrat, c'est-à-dire les situations dans lesquelles l'assurance ne s'applique pas. Assurez-vous de comprendre les conditions dans lesquelles vous seriez couvert ou non.     Vérifier les modalités de paiement : Examinez les modalités de paiement des primes d'assurance. Certains contrats proposent des primes fixes, calculées sur le capital initial, tandis que d'autres appliquent des primes calculées sur le capital restant dû.     Prendre en compte le coût : Comparez les primes d'assurance pour trouver un contrat offrant un bon rapport qualité-prix. N'oubliez pas de prendre en compte le coût total de l'assurance sur la durée de votre prêt, mais également au bout de 8 ans (obligation d’information présente dans tous les contrats) si jamais vous décidiez de revendre avant le terme du prêt. Le coût de l'assurance est en effet calculé sur le capital initial ou sur le capital restant dû.     Se renseigner sur la procédure de résiliation : Assurez-vous de comprendre les conditions de résiliation de votre contrat d'assurance emprunteur. Depuis la loi Lemoine, vous avez le droit de résilier et de changer d'assurance à tout moment sans attendre la date d’échéance. En suivant ces étapes et en prenant le temps de comparer les différentes offres, vous pourrez choisir le contrat d'assurance emprunteur qui correspond le mieux à vos besoins et à votre situation financière. Vous pouvez aussi faire appel aux services d’un courtier en assurance de prêt immobilier pour gagner du temps et bien appréhender l’étendue des garanties, ainsi que toutes les subtilités du contrat (exemple avec les exclusions de garanties). Quelle est l’assurance prêt immobilier la moins chère ? Le coût de l’assurance dépend :  du profil de l’emprunteur (âge, état de santé, profession, pratique sportive, fumeur ou non-fumeur),  des caractéristiques de son prêt immobilier (nature, durée, montant),  des garanties souscrites et de leur niveau. Une assurance de prêt coûte en moyenne entre 20% et 40% du montant du crédit immobilier. Ce coût est exprimé par le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) : cet indicateur représente la part de l’assurance dans le coût global du crédit, lui-même exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), et permet de comparer les offres. Il est obligatoirement renseigné dans la FSI.  Le TAEA se calcule en faisant la différence entre le TAEG et le TAEG hors assurance. Le TAEA était le seul et unique indicateur qui permet d'analyser les différents éléments d'une simulation de crédit émise par la banque.  On l’a vu plus haut : les assurances concurrentes de celles présentées par les banques sont bien moins chères. En choisissant l’assurance groupe bancaire, vous courrez le risque de payer le prix fort. Exemple : Vous avez entre 25 et 35 ans, êtes non-fumeur et en bonne santé. Vous empruntez 200 000€ sur 20 ans couvert par une assurance bancaire au taux de 0,34% (taux moyen). L’assurance vous coûte 57€ par mois, soit un total de 13 600€. En déléguant l’assurance auprès d’un prestataire alternatif, vous décrochez un contrat au taux de 0,09%, soit une cotisation de 15€/mois pour un total de 3 600€ : vous avez économisé 10 000€. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2024 pour constater l’importance de changer d’assurance au plus tôt après la signature de l’offre de prêt. En négociant au mieux l’assurance, vous préservez votre pouvoir d'achat en réduisant cette charge de plusieurs centaines voire milliers d’euros sur la durée du crédit. La délégation d’assurance vous est acquise tout au long de la durée de remboursement. Grâce à la loi Lemoine, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans date d’échéance à respecter ni engagement minimum de souscription. C’est d’ailleurs l’option choisie par la grande majorité des emprunteurs, car le libre choix du contrat est difficile à mettre en œuvre lors de la demande de prêt en raison de l’illégale pression des banques en assurance emprunteur. Vous disposez de 2 lois pour réduire le coût de l’assurance emprunteur :  la loi Lagarde relative au libre choix du contrat la loi Lemoine pour changer en cours de prêt. Faites valoir vos droits pour payer votre assurance de prêt au juste prix, avec des garanties sur-mesure.

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