Alerte Presse // Pas de crédit immobilier sans assurance groupe bancaire : le scandaleux chantage des banques

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Le marché immobilier se redresse doucement grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024. Les ménages renouent avec les projets immobiliers et les banques accordent davantage de financements. Seulement, les banques prêteuses en profitent pour imposer plus que jamais leur assurance de prêt groupe bancaire à tous leurs clients.

"Chez Magnolia.fr, nous avons pu constater que depuis le mois de mars, aucun dossier de nouveau crédit n'est accordé sans l'assurance groupe de la banque. Si cela était plutôt courant, aujourd'hui c'est une constante." précise Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia.

Quel objectif pour les banques ? Rentabiliser au maximum le crédit accordé en pratiquant des marges colossales sur l'assurance emprunteur (jusqu'à 70% de marge sur ce type de produit). Rappelons que le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une manne captée à plus de 80% par les bancassureurs.

Cette pratique, complètement illégale depuis la Loi Lagarde en 2010, empêche l'emprunteur de profiter de son droit de choisir l'assurance de prêt qu'il souhaite au moment de l'octroi du prêt.

"Bien heureusement, l'essentiel de nos clients utilise la Loi Lemoine, en vigueur depuis presque 2 ans, pour changer d'assurance de prêt dès le mois suivant. Cela leur permet de réduire considérablement le coût de leur crédit." explique Astrid Cousin.

En effet, en changeant d'assurance de prêt, l'emprunteur économise en moyenne
15 000 euros sur la durée de son crédit.

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Crédit immobilier : peut-on assurer son prêt après 60 ans ?

L'accès au crédit immobilier après 60 ans soulève de nombreuses questions, notamment en matière d'assurance emprunteur. Si contracter un prêt immobilier à cet âge n'est pas impossible, certaines conditions spécifiques s'appliquent. Découvrez les solutions et les alternatives pour concrétiser votre projet immobilier après la soixantaine. Quelles sont les conditions d'obtention d'un crédit immobilier après 60 ans ? L'âge n'est pas un critère légal de discrimination pour l'obtention d'un crédit immobilier. Cependant, les banques évaluent plus strictement certains aspects du dossier. Le premier point d'attention concerne la durée maximale du prêt. Il n’existe aucun âge maximum réglementaire pour emprunter, mais la plupart des établissements bancaires fixent une limite d'âge de fin de prêt entre 75 et 85 ans, selon leurs politiques internes. Pour maximiser vos chances d'obtention, plusieurs éléments sont déterminants : La stabilité des revenus, notamment les pensions de retraite L'apport personnel, qui devra généralement être plus conséquent qu'avant 60 ans Le taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 35% des revenus (assurance de prêt incluse), selon les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) La qualité du bien immobilier, qui servira de garantie. L'enjeu crucial de l'assurance emprunteur Systématiquement exigée pour tout crédit immobilier, l’assurance emprunteur offre une protection à l’assuré, à ses proches et au prêteur en cas d’aléas de la vie qui frapperaient le premier (décès, invalidité et incapacité). Les garanties entrent en jeu en cas de sinistre pour rembourser la banque, les ayants droit n’étant pas redevables de la dette. L'assurance emprunteur représente le principal défi pour les emprunteurs seniors. Les assureurs considèrent le risque de décès et d'invalidité comme plus élevé après 60 ans, ce qui se traduit par : Des tarifs plus élevés Les primes d'assurance augmentent significativement avec l'âge. Le taux d’assurance de prêt immobilier après 60 ans peut atteindre 0,5% à plus de 1% du capital emprunté, contre 0,1% à 0,3% pour un trentenaire. Cette augmentation a un impact direct sur le coût total du crédit et peut même compromettre sa faisabilité si le taux d'endettement devient trop important. Rappelons que l’assurance emprunteur fait partie des frais obligatoirement intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Cet indicateur permet de comparer les offres entre elles sur une base objective, car il comprend tous les coûts associés à l’obtention du financement bancaire. Des conditions de souscription plus strictes Le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier devient plus approfondi et les examens médicaux sont systématiquement demandés. Les antécédents de santé sont scrutés avec attention, et certaines pathologies peuvent entraîner : Un refus d'assurance Des exclusions de garanties Des surprimes importantes Il est essentiel de souscrire une assurance adaptée à votre profil pour éviter à votre éventuel co-emprunteur et à vos héritiers d’être contraints de rembourser la dette. Si vous présentez des problèmes de santé, votre situation dépend de la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) : ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs facilite l’accès à l’assurance de prêt aux personnes frappées par la maladie ou le handicap. Bon à savoir : vous bénéficiez du droit à l'oubli en assurance emprunteur si vous êtes en rémission d'un cancer depuis au moins 5 ans ou guéri d'une hépatite virale C. Les garanties d’assurance pour un emprunteur âgé En cas d’accord, le contrat d’assurance repose sur les garanties suivantes : Garantie décès : la plupart des assurances bancaires ne couvrent plus au-delà de 75 ans, voire 70 ans. Les offres externes garantissent jusqu’à 85 ans, même 90 ans. Garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : toujours couplée à la garantie décès, elle cesse généralement à 64 ou 65 ans, mais les contrats les plus généreux comme l’assurance de prêt immobilier April vous couvre jusqu’à vos 71 ans si vous continuez d’exercer une activité professionnelle rémunérée. Garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) : elle couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident et cesse une fois en retraite ou pré-retraite, à défaut à vos 64 ou 65 ans, voire jusqu’à 71 ans selon les contrats en cas de poursuite d’une activité professionnelle. Garanties IPT (Invalidité Permanente Totale) et IPP (Invalidité Permanente Partielle) : mêmes conditions d’accès et de fin que l’ITT et la PTIA. Attention : méfiez-vous des formules packagées des banques, incluant des garanties qui ne sont pas adaptées à votre situation. Si vous êtes déjà à la retraite, les garanties invalidité et incapacité sont inutiles. Quelles solutions pour optimiser son assurance pour un emprunteur de plus de 60 ans ? La délégation d'assurance Depuis la loi Lagarde, vous pouvez librement choisir votre assurance emprunteur et grâce à la loi Lemoine de 2022, en changer à tout moment. Cette opportunité permet de : Comparer les offres du marché Négocier de meilleures conditions Réduire significativement le coût de l'assurance Un co-emprunteur plus jeune Associer un co-emprunteur plus jeune au projet peut permettre : D'obtenir une assurance à des conditions plus favorables D'allonger la durée possible du prêt De rassurer la banque sur la pérennité du remboursement L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe et piégeux en raison de l’instance des banques à vouloir imposer leur formule maison. Faites-vous accompagner par un courtier spécialisé, car lui seul pourra comparer les offres en toute connaissance de cause et vous aider à sélectionner l’assurance compétitive qui correspond au mieux à votre situation. Quelles alternatives à l’assurance pour emprunter après 60 ans ? Si l’assurance emprunteur vous est refusée, vous disposez d’autres solutions pour garantir le crédit. Le nantissement d’un contrat d'assurance vie Cette solution permet de : Garantir le prêt sans recourir à une assurance décès/PTIA Conserver les avantages fiscaux de l'assurance vie Obtenir des conditions de prêt plus favorables La caution d’un tiers Une tierce personne s’engage à rembourser la banque en cas de défaillance de votre part. Cela peut être une personne physique, sans lien de parenté, ou une société de cautionnement. L’hypothèque d’un autre bien immobilier Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez d'hypothéquer pour garantir le prêt destiné à financer un nouveau bien. Recommandations pour optimiser son dossier Pour maximiser vos chances d'obtenir un crédit immobilier après 60 ans : Constituez un apport personnel conséquent, idéalement supérieur à 20% du projet Privilégiez une durée de prêt courte pour réduire le coût de l'assurance Comparez plusieurs offres d'assurance via la délégation Présentez des garanties solides (épargne, patrimoine immobilier) Préparez un dossier médical complet et transparent L'importance du courtier pour les seniors Le recours à un courtier spécialisé peut s'avérer particulièrement pertinent après 60 ans. Son expertise permet de : Identifier les banques les plus favorables aux seniors Négocier les meilleures conditions d'assurance Optimiser la présentation du dossier Gagner du temps dans les démarches Conclusion Obtenir un crédit immobilier après 60 ans reste possible mais nécessite une préparation minutieuse du dossier. L'assurance emprunteur constitue le principal défi à relever, mais des solutions existent pour optimiser son coût. La clé réside dans l'anticipation des obstacles et la mise en place d'une stratégie adaptée, potentiellement avec l'aide d'un professionnel. Les évolutions législatives récentes, notamment en matière d'assurance emprunteur, ont contribué à faciliter l'accès au crédit pour les seniors. Toutefois, une analyse approfondie des différentes options et un accompagnement personnalisé restent essentiels pour concrétiser son projet immobilier dans les meilleures conditions. N'hésitez pas à solliciter plusieurs établissements et à comparer leurs offres, tant sur le plan du crédit que de l'assurance. Votre situation personnelle, votre patrimoine et vos revenus constitueront les éléments déterminants pour l'aboutissement de votre projet.  

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Grippe saisonnière 2025 et crédit immobilier : suis-je couvert par mon assurance emprunteur ?

L’épidémie de grippe saisonnière s’est intensifiée durant la dernière semaine de janvier 2025 et elle reste active en février. Dans les cas les plus graves, une hospitalisation s’avère nécessaire. Si vous êtes placé en arrêt de travail car touché par la grippe hivernale, et que vous remboursez un crédit immobilier, votre assurance emprunteur prend-elle en charge les mensualités ? Les garanties de l'assurance emprunteur face aux maladies saisonnières L'assurance emprunteur comprend plusieurs volets de garanties. La couverture socle est la garantie décès couplée à la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie). Elle est complétée par des garanties facultatives mais souvent imposées par la banque prêteuse. La garantie ITT assurance de prêt immobilier (Incapacité Temporaire Totale de travail) est celle qui entre en jeu en cas de maladie ou d’accident empêchant l'exercice de votre activité professionnelle. Toutefois, chaque contrat possède ses propres spécificités qu'il convient d'examiner attentivement. La garantie ITT : votre protection en cas d'arrêt maladie Cette garantie permet la prise en charge de vos échéances de prêt lorsque vous êtes dans l'impossibilité totale d'exercer votre activité professionnelle suite à uun arrêt de travail consécutif à une maladie ou un accident. En cas de maladie, certaines conditions doivent être remplies : Un arrêt de travail prescrit par un médecin Une incapacité totale d'exercer son activité professionnelle Une durée maximale de l‘arrêt de 1 095 jours Le délai de franchise : un élément crucial à connaître Le délai de franchise de l’assurance de prêt immobilier représente la période pendant laquelle vous devez continuer à payer vos mensualités avant que l'assurance ne prenne le relais. Pour la garantie ITT, ce délai est particulièrement important à prendre en compte : La plupart des contrats prévoient une franchise de 90 jours, mais elle peut aller jusqu’à 180 jours. Certains contrats proposent des franchises plus courtes de 15 ou 60 jours. Les cas de grippe sévère dépassant ces délais sont rares mais existent.   Les complications de la grippe : quand l'assurance intervient La grippe saisonnière 2025 peut entraîner des complications nécessitant une hospitalisation ou un arrêt prolongé. Dans ces cas, l'assurance emprunteur peut intervenir si : La maladie entraîne une hospitalisation de plus de 48h Des complications respiratoires nécessitent un suivi médical prolongé L'état de santé justifie un arrêt de travail dépassant le délai de franchise Compte tenu de la période de franchise (minimum 15 jours), il est peu probable que la garantie ITT de votre assurance emprunteur puisse être activée, la durée moyenne des arrêts de travail pour cause de grippe étant de 4,8 jours en pleine période épidémique. Cas particuliers et exclusions à connaître Certaines situations peuvent limiter ou exclure la prise en charge par l'assurance emprunteur : Les professions libérales et indépendants Les travailleurs indépendants doivent être particulièrement vigilants car leurs contrats peuvent prévoir des conditions spécifiques : Définition de l'ITT adaptée à leur statut Délais de franchise potentiellement plus courts  Nécessité de justificatifs particuliers Les contrats d’assurance de prêt immobilier dédiés aux TNS et autres indépendants incluent généralement une franchise plus courte sur la garantie ITT pour 2 raisons :  Ces profils sont moins bien indemnisés par la Sécurité Sociale en cas d’arrêt maladie. Ils ne bénéficient pas de la protection d’un régime de prévoyance comme les salariés. Les exclusions courantes Votre contrat peut comporter des exclusions concernant : Les pathologies préexistantes Les maladies non constatées médicalement Les arrêts de travail de courte durée Comment déclarer son arrêt maladie à l'assurance de prêt ? En cas de grippe sévère nécessitant un arrêt prolongé, suivez ces étapes : Informez rapidement votre assureur de votre situation Rassemblez les documents médicaux justificatifs Complétez le formulaire de déclaration de sinistre Fournissez les arrêts de travail successifs si nécessaire Pour une prise en charge optimale, préparez : Le certificat médical initial Les prolongations d'arrêt de travail Les bulletins d'hospitalisation le cas échéant Tout document médical justifiant la gravité de votre état Prévention et anticipation Pour éviter les mauvaises surprises, quelques conseils : Vérifier son contrat en amont Relisez attentivement les conditions de prise en charge Identifiez le délai de franchise applicable Consultez la définition exacte de l'ITT dans votre contrat Optimiser sa protection Envisagez de négocier un délai de franchise plus court Comparez les offres d'assurance disponibles Si vous n’êtes pas satisfait de votre contrat, vous avez parfaitement le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance. La loi Lemoine facilite la substitution de l’assurance emprunteur et vous permet de faire de grosses économies en cours de prêt.  À garanties équivalentes, condition sine qua non pour que la banque accepte une assurance déléguée, vous pouvez réduire le coût de votre assurance de plusieurs centaines ou milliers d’euros sur la durée restante de remboursement. Conclusion : anticiper pour mieux se protéger La grippe saisonnière 2025, bien que généralement bénigne, peut parfois entraîner des complications nécessitant un arrêt prolongé. Votre assurance emprunteur peut vous couvrir, mais sous certaines conditions qu'il est essentiel de connaître. La clé réside dans l'anticipation et la bonne compréhension de votre contrat. Pour une protection optimale, n'hésitez pas à : Réexaminer régulièrement vos garanties Adapter votre contrat si nécessaire Conserver précieusement tous les justificatifs médicaux Un conseil final : face à une épidémie de grippe, la prévention reste votre meilleure alliée. Vaccin, gestes barrières et consultation rapide en cas de symptômes vous aideront à éviter les complications et la nécessité de faire jouer votre assurance emprunteur.

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Journée mondiale des malades 2025 : assurance de prêt immobilier et problèmes de santé

À l'occasion de la Journée mondiale des malades ce 11 février 2025, focus sur l'accès à l'assurance emprunteur pour les personnes souffrant de pathologies. Entre avancées législatives et solutions concrètes, découvrez comment concrétiser votre projet immobilier malgré la maladie. Le questionnaire de santé : l’obstacle pour les emprunteurs malades Le questionnaire de santé, étape obligatoire pour souscrire une assurance emprunteur, représente souvent un véritable parcours du combattant pour les personnes atteintes de maladies chroniques ou ayant des antécédents médicaux. Ce document, qui peut sembler anodin pour les personnes en bonne santé, devient une source d'anxiété et parfois un obstacle insurmontable pour ceux qui souffrent ou ont souffert de pathologies. La réalité est que ce questionnaire médical détaillé exige une transparence totale sur l'état de santé du candidat à l'emprunt. Toute omission ou fausse déclaration en assurance emprunteur peut entraîner la nullité du contrat, laissant l'emprunteur sans protection. Les personnes malades se retrouvent donc face à un dilemme : déclarer leur pathologie et risquer soit un refus, soit une surprime importante, ou tenter de dissimuler leur état de santé avec les risques que cela comporte. Les conséquences sont souvent lourdes :  des surprimes qui peuvent atteindre plusieurs centaines d'euros par mois des exclusions de garanties spécifiques liées à leur pathologie voire un refus pur et simple d'assurance.  Cette situation crée une discrimination de fait dans l'accès au crédit, particulièrement pour l'achat immobilier, limitant ainsi les projets de vie de nombreuses personnes malades. Le législateur s’est emparé de cette problématique en adoptant des mesures qui facilitent l’accès à l’assurance de prêt aux personnes malades ou ayant souffert de graves pathologies. La convention AERAS : un dispositif clé pour l'accès au crédit La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) constitue le dispositif central permettant aux personnes malades d'accéder à l'assurance emprunteur. Mise en place en 2007 et régulièrement mise à jour, cette convention facilite l'obtention d'une assurance de prêt immobilier pour les personnes présentant un risque aggravé de santé. Les 3 niveaux d'étude de la convention AERAS Le dispositif prévoit une analyse approfondie de chaque dossier selon 3 niveaux : Premier niveau : assurance aux conditions standard Deuxième niveau : réexamen automatique par un service médical spécialisé Troisième niveau : analyse par un pool d'assureurs experts pour les cas les plus complexes Cette approche graduée permet d'optimiser les chances d'obtenir une assurance adaptée à sa situation médicale. La convention AERAS repose sur une grille de référence qui recense les pathologies pour lesquelles l’assurance de prêt est accessible sans surcoût, et d’autres pour lesquelles les conditions tarifaires sont encadrées en fonction des marqueurs biologiques et la date de diagnostic. Conditions pour bénéficier de la convention AERAS La convention AERAS est accessible sous certaines conditions : Conditions liées au prêt : Pour les prêts immobiliers ou professionnels : 420 000 € Pour les crédits à la consommation : montant maximum de 17 000 € L'âge maximum de fin de remboursement est de 70 ans Conditions liées à l'usage du prêt immobilier : Acquisition d'une résidence principale Travaux sur la résidence principale Prêt professionnel pour l'acquisition de locaux ou de matériel Conditions médicales : Avoir ou avoir eu une pathologie présentant un risque aggravé de santé Fournir un questionnaire de santé détaillé Éventuellement passer des examens médicaux complémentaires Le droit à l'oubli : une avancée majeure pour les anciens malades La loi Lemoine du 28 février 2022 a considérablement renforcé le droit à l'oubli en assurance emprunteur, permettant aux anciens malades de ne plus avoir à déclarer certaines pathologies lors de leur demande d'assurance emprunteur. Les délais du droit à l'oubli Le délai à retenir est de 5 ans pour : Cancer : tout type de tumeur cancéreuse, après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute Hépatite C : après la guérison Si, par mégarde, vous déclarez votre ancienne maladie dans le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier, l’assureur ne doit pas en tenir compte pour calculer la tarification. Accéder à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé La loi Lemoine a introduit une autre avancée majeure pour les personnes stigmatisées par la maladie : le droit de ne pas remplir de questionnaire de santé assurance de prêt immobilier sous certaines conditions. L'absence de sélection médicale en assurance emprunteur s’applique de facto si :  Le montant assuré n’excède pas 200 000 € (400 000 € pour un couple avec une quotité d’assurance de 50% du montant sur chaque tête). Le crédit immobilier est soldé avant les 60 ans de l’emprunteur. La loi interdit à l’assureur de rechercher une quelconque donnée de santé. La délégation d'assurance : un levier pour optimiser son contrat La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités. Cette possibilité ouvre de nouvelles perspectives pour tous les emprunteurs, qu’ils soient en bonne santé ou malades. Le texte vient compléter la loi Lagarde qui grave dans le marbre le libre choix du contrat d’assurance de prêt. Les offres concurrentes des propositions bancaires sont jusqu’à 4 fois moins chères à garanties équivalentes. Les avantages de la délégation d'assurance Comparaison facilitée des offres du marché Économies potentielles sur le coût global du crédit Adaptation des garanties à l'évolution de sa situation médicale Solutions pratiques pour optimiser son dossier Anticiper la constitution du dossier médical La préparation minutieuse du dossier médical est cruciale : Rassembler l'historique médical complet Obtenir un rapport détaillé du médecin traitant Préparer les comptes rendus d'examens récents Faire appel à un courtier spécialisé Les courtiers spécialisés dans les risques aggravés présentent plusieurs avantages : Connaissance approfondie du marché Relations privilégiées avec les assureurs Optimisation du montage du dossier Explorer les garanties alternatives Si l’assurance de prêt vous est refusée compte tenu des risques accrus, il existe des solutions remplacer l'assurance décès-invalidité : Caution personne physique Garantie hypothécaire sur un autre bien immobilier Nantissement de contrat d'assurance-vie Les pathologies concernées par des conditions spécifiques Maladies chroniques stabilisées Pour les maladies chroniques comme le diabète ou l'hypertension, les conditions d'assurance dépendent de plusieurs facteurs : Ancienneté du diagnostic Stabilité du traitement Absence de complications Cancers en rémission Les personnes en rémission bénéficient de conditions particulières : Application du droit à l'oubli après 5 ans Surprime plafonnée selon le type de cancer (dispositions de la convention AERAS) Étude personnalisée Prise en compte de la durée de rémission Impact financier : comprendre et optimiser le coût de votre assurance emprunteur Les facteurs influençant la tarification La prime d'assurance de prêt est calculée en fonction de : L'âge de l'emprunteur La profession exercée Le fait de fumer ou non Le capital emprunté La durée du prêt Le profil médical Stratégies de réduction des coûts Plusieurs leviers permettent d'optimiser le coût de l'assurance : Fractionnement des garanties entre co-emprunteurs Modulation des quotités assurées Comparaison régulière des offres du marché Perspectives et évolutions attendues Innovations technologiques Le développement de la télémédecine et des objets connectés pourrait améliorer l'évaluation des risques : Suivi en temps réel des paramètres de santé Meilleure personnalisation des tarifs Simplification des procédures de souscription Évolutions réglementaires De nouvelles avancées sont attendues pour renforcer l'accès à l'assurance emprunteur : Élargissement du droit à l'oubli à d’autres pathologies Élargissement de la grille de référence de la convention AERAS à un plus grand nombre de pathologies Harmonisation des pratiques au niveau européen Renforcement de la transparence des décisions Conclusion L'accès à l'assurance de prêt immobilier pour les personnes malades s'est considérablement amélioré ces dernières années. La combinaison des dispositifs légaux, des évolutions du marché et des solutions alternatives permet aujourd'hui d'envisager plus sereinement un projet immobilier malgré des problèmes de santé. La Journée mondiale des malades 2025 est l'occasion de rappeler l'importance de poursuivre les efforts pour faciliter l'accès au crédit des personnes confrontées à la maladie. Les perspectives d'évolution, tant technologiques que réglementaires, laissent entrevoir de nouvelles améliorations dans les années à venir.

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