Comment obtenir un prêt viager hypothécaire en 2025  ?

Dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier et de vieillissement de la population, les solutions qui permettent aux seniors propriétaires de mobiliser la valeur de leur patrimoine sans le vendre suscitent un intérêt croissant. Parmi elles, le prêt viager hypothécaire fait son chemin. Encore peu répandu, ce crédit sécurisé par une hypothèque sur un bien immobilier permet de percevoir un capital ou une rente sans perte de propriété.

Principalement destiné aux propriétaires âgés de 60 ans et plus, il s’adresse à ceux qui souhaitent compléter leur retraite, financer des travaux, couvrir des dépenses de santé ou aider leurs proches. Toutefois, ce dispositif spécifique reste encadré par des conditions strictes et peu de banques le proposent encore.

Découvrez son fonctionnement, ses critères d’éligibilité, les démarches à suivre ainsi que les avantages, inconvénients et alternatives possibles.

Comment marche le prêt viager hypothécaire ? 

Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire de bénéficier d’un capital ou d’une rente en échange d’une hypothèque sur son bien immobilier sans le vendre ni le quitter. Il conserve l’usufruit et la pleine propriété du logement jusqu’à son décès.

Le principe est simple : l’établissement prêteur accorde un prêt garanti par le bien. Le remboursement du capital et des intérêts est différé, et ne se fait qu’après le décès de l’emprunteur généralement par la vente du bien ou par règlement des héritiers s’ils souhaitent le conserver.

Contrairement à la vente en viager, l’emprunteur reste pleinement propriétaire. La transmission du bien à ses héritiers reste possible, sous réserve du remboursement du prêt. Il ne perçoit pas une rente d’un particulier, mais un crédit sécurisé proposé par une banque ou un organisme spécialisé.

Prêt viager hypothécaire ou vente en viager : quelles différences ?

Le prêt viager hypothécaire et la vente en viager poursuivent le même objectif : transformer un bien immobilier en source de revenus sans déménager immédiatement. Toutefois, ils reposent sur des mécanismes radicalement différents, en particulier en ce qui concerne la propriété du bien, le mode de versement des fonds et les conséquences pour les héritiers.

En résumé : le viager est une vente, le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par le bien. Le premier transfère la propriété, le second la conserve.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt viager hypothécaire en 2025 ?

Il s’adresse à des profils bien identifiés dans un cadre juridique strict. S’il constitue une solution de financement avantageuse pour de nombreux propriétaires âgés, il n’est pas accessible à tous. Voici les principales conditions à remplir pour y prétendre.

Qui peut en bénéficier ?

Ce type de prêt est destiné principalement aux seniors propriétaires, généralement âgés d’au moins 60 ans. Certaines banques acceptent des emprunteurs dès 55 ans, mais cela reste l’exception. Contrairement à d’autres crédits immobiliers, le prêt viager hypothécaire ne nécessite pas de revenus réguliers, ni d’assurance emprunteur, ni de questionnaire médical.

Cependant, certaines conditions restent incontournables :

• Être pleinement propriétaire d’un bien immobilier situé en France (résidence principale ou secondaire),
• Être en situation financière stable et ne pas être inscrit au FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers),
• Ne pas faire l’objet d’une interdiction bancaire.

Il s’agit d’un prêt réservé aux personnes dont l’espérance de vie est statistiquement limitée, car le remboursement est différé au décès. Plus l’emprunteur est âgé, plus la somme empruntable augmente.

Quel type de bien peut être mis en garantie ?

Conformément à l’article L315-1 du Code de la consommation, le bien hypothéqué doit répondre à certaines exigences :

• Il doit être entièrement achevé, à usage d’habitation, non grevé d’autres hypothèques, et libre de toute charge susceptible de compromettre la garantie.
• Il peut s’agir d’une maison individuelle, d’un appartement ou d’un lot de copropriété.
• Le logement peut être une résidence principale ou secondaire, mais ne doit pas avoir un usage professionnel ou mixte (type local commercial, bureau ou entrepôt).
• Il doit être situé en France métropolitaine (certains établissements excluent les DOM-TOM).

Avant l’accord, la banque mandate un expert indépendant pour réaliser une évaluation immobilière précise, en fonction du marché local et de l’état du bien.

Quel montant peut-on emprunter ?

Le montant accordé dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire dépend de trois critères principaux :

1. La valeur du bien immobilier mis en hypothèque,
2. L’âge de l’emprunteur,
3. Son sexe, en lien avec l’espérance de vie.

1. La valeur du bien

Le montant prêté est exprimé en pourcentage de la valeur nette du bien. En pratique, les banques prêtent généralement entre 15 % et 60 % de la valeur estimée selon les profils. Par exemple, si votre bien est estimé à 300 000 €, vous pourriez obtenir entre 45 000 € et 180 000 €, selon votre âge.

2. L’âge de l’emprunteur

Plus l’emprunteur est âgé, plus la banque peut se permettre de prêter un montant élevé. Cela s’explique par la durée plus courte pendant laquelle les intérêts capitalisés s’accumuleront.

• À 60 ans, vous pourrez généralement emprunter 20 à 30 % de la valeur du bien,
• À 80 ans, ce taux peut monter à 40 voire 50 %, selon les établissements.

Le but est de limiter le risque que la dette finale dépasse la valeur du bien, notamment en cas de longévité exceptionnelle.

3. Le sexe de l’emprunteur

Les établissements intègrent l’espérance de vie statistique dans leur calcul. Ainsi, à âge égal, une femme ayant une espérance de vie plus longue se verra généralement proposer un montant inférieur à celui d’un homme. Cette différence est encadrée, mais toujours pratiquée à titre actuariel.

Quelles sont les démarches pour obtenir un prêt viager hypothécaire ?

Bien que ce type de prêt reste peu développé en France, les démarches pour y accéder sont relativement simples en comparaison avec un prêt immobilier classique. Aucune assurance emprunteur n’est exigée, ni questionnaire médical. En revanche, la procédure est strictement encadrée et se déroule en trois étapes principales.

Préparer un dossier complet

Le point de départ consiste à constituer un dossier solide et documenté. Vous devrez remplir un questionnaire déclaratif (situation familiale, patrimoniale, état du bien, etc.) et fournir les pièces justificatives suivantes :

• Pièce d’identité,
• Justificatif de domicile,
• Avis d’imposition,
• Acte de propriété,
• Livret de famille ou certificat de succession si le bien est issu d’un héritage.

Cette étape est cruciale pour permettre à l’établissement prêteur d’évaluer la faisabilité du prêt, la valeur du bien, et la conformité du dossier.

Trouver une banque qui propose ce type de prêt

Le prêt viager hypothécaire reste un produit niche, proposé par peu d’établissements. Il est conseillé de comparer plusieurs offres et de passer par un courtier si nécessaire. Certains établissements peuvent refuser les dossiers jugés trop risqués ou ne pas proposer ce type de financement selon les régions.

Signature devant notaire : une étape obligatoire

Le contrat de prêt viager hypothécaire doit obligatoirement être signé devant notaire, conformément aux dispositions de l’article L315-1 du Code de la consommation. Ce dernier :

• Vérifie les conditions du contrat (montant, taux, durée, modalités de remboursement),
• Rédige l’acte notarié intégrant l’hypothèque,
• Procède à l’enregistrement du prêt.

Les frais notariaux incluent :

• La rédaction du contrat,
• L’inscription de l’hypothèque,
• Les frais d’enregistrement.

Ces frais sont à la charge de l’emprunteur et prélevés directement sur le capital versé. Ils peuvent représenter entre 2 % et 5 % du montant emprunté selon la complexité du dossier.

Avantages et inconvénients du prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire permet d’accéder à des liquidités sans vendre son logement ni quitter les lieux. Toutefois, comme tout produit financier, il a aussi des limites dont il faut prendre compte avant de s’engager.

Les avantages

Le principal atout du prêt viager hypothécaire est de permettre à un propriétaire de transformer la valeur de son patrimoine en capital, tout en continuant à vivre dans son logement.

Conserver la pleine propriété du bien

Contrairement à la vente en viager, vous restez pleinement propriétaire. Vous pouvez y vivre, le louer (sous conditions) ou le transmettre à vos héritiers, sous réserve qu’ils remboursent le prêt.

Aucun remboursement de votre vivant

Le prêt est remboursé après le décès de l’emprunteur, par la vente du bien ou par les héritiers. Vous n’avez aucune mensualité à payer, ce qui est rare pour un crédit immobilier.

Aucun questionnaire médical ni assurance emprunteur

L’octroi ne dépend ni de votre état de santé, ni de vos revenus, ce qui en fait une solution accessible même aux personnes âgées fragiles ou sans ressources élevées.

Utilisation libre des fonds

Les sommes obtenues peuvent financer un complément de retraite, des travaux d’adaptation du logement, des aides à la famille ou tout autre projet personnel.

Les inconvénients

Un coût total élevé à terme

Les intérêts sont capitalisés tout au long du prêt : vous ne les payez pas, mais ils s’ajoutent chaque année au montant emprunté. Sur de nombreuses années, la dette finale peut doubler, voire dépasser la valeur du bien selon l’âge de souscription et le taux appliqué.

Un impact sur la succession

À votre décès, le bien hypothéqué sert à rembourser le prêt. Si vos héritiers souhaitent le conserver, ils devront rembourser intégralement le capital et les intérêts, ce qui peut représenter un montant important. En cas de vente, ils ne récupèrent que l’éventuel excédent après remboursement.

Offres limitées sur le marché

Peu d’établissements bancaires proposent ce type de produit, et les conditions varient grandement. Cela peut rendre la recherche fastidieuse et limiter votre capacité de négociation.

Une solution plus adaptée à certains profils qu’à d’autres

Ce type de prêt convient plutôt à des personnes âgées, sans descendance directe ou souhaitant utiliser leur patrimoine à des fins immédiates plutôt que de le transmettre.

Tableau comparatif : Avantages vs Inconvénients du prêt viager hypothécaire

Quelles sont les alternatives au prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire n’est pas la seule manière de valoriser son patrimoine immobilier après 60 ans. D’autres dispositifs peuvent répondre aux mêmes objectifs de financement, avec des modalités et des implications différentes. Tour d’horizon des principales options.

La vente en viager

La vente en viager consiste à vendre un logement à un particulier, en échange d’une rente mensuelle versée à vie, avec ou sans paiement initial (le "bouquet"). L’acheteur devient immédiatement propriétaire du bien, mais le vendeur peut conserver l’usage du logement jusqu’à son décès s’il opte pour un viager occupé.

À la différence du prêt viager hypothécaire :

• La propriété est transférée dès la vente,
• Le versement de la rente dépend de la solvabilité de l’acheteur,
• Il s’agit d’une vente irréversible et non d’un prêt.

Cette formule est avantageuse si on ne souhaite pas transmettre le bien à ses héritiers et qu’on privilégie un revenu régulier.

Le prêt hypothécaire classique

Le prêt hypothécaire classique permet à un propriétaire d’emprunter une somme en mettant son bien en garantie, mais à la condition de rembourser le prêt selon un échéancier (mensualités classiques, comme pour un crédit immobilier). Ce produit peut être intéressant pour financer un projet à court ou moyen terme, mais il exige des ressources régulières.

Contrairement au prêt viager hypothécaire :

• Il nécessite un remboursement mensuel,
• Il est souvent conditionné à un apport et à une assurance emprunteur.

La réversion de pension et les aides sociales

Selon votre situation personnelle et familiale, vous pouvez bénéficier de :

• La réversion de la pension de retraite de votre conjoint décédé (sous conditions de ressources et de durée de mariage),
• D’aides sociales telles que l’Allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou des aides au logement (APL, ALS),
• D’aides spécifiques des caisses de retraite ou des collectivités locales (fonds d’aide aux travaux, assistance à domicile).

Ces solutions sont non remboursables, mais leurs montants sont souvent modestes et soumis à conditions.

Quelle solution choisir ?

Nos conseils pour bien négocier un prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire engage à long terme. Pour en tirer les meilleurs bénéfices tout en protégeant votre patrimoine et vos héritiers, quelques précautions sont indispensables.

Comparez les offres

Peu d’établissements proposent ce type de crédit et leurs conditions varient fortement : taux d’intérêt, pourcentage accordé, frais de dossier, frais notariés… N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les rares acteurs du marché ou à solliciter un courtier spécialisé.

Négociez le taux et les frais annexes

Même si le taux est généralement fixe, il peut être négocié en fonction de la valeur du bien ou de l’absence de risques juridiques (bien libre de charges, bon état général). Demandez aussi une simulation détaillée du coût total avec projection des intérêts capitalisés.

Discutez avec vos héritiers

Avant de vous engager, il est fortement conseillé de dialoguer avec vos proches. Le prêt aura un impact direct sur la succession : ils devront soit rembourser, soit vendre le bien à votre décès. Cette anticipation permet d’éviter des tensions ou des mauvaises surprises.

Vérifiez toutes les clauses avec un notaire

Le passage devant notaire est obligatoire : profitez-en pour poser toutes les questions sur les modalités de remboursement, l’éventualité d’un rachat anticipé ou les cas particuliers (déménagement, décès prématuré, invalidité).