Pinel breton : tout ce qu’il faut savoir sur le Pinel en Bretagne

Entre 2020 et 2024, la région Bretagne a bénéficié d’un dispositif fiscal inédit en France : le Pinel breton. Pensé comme une déclinaison locale du dispositif Pinel national, il vise à répondre plus finement aux besoins en logements locatifs sur le territoire breton. Voici tout ce qu’il faut savoir sur ce dispositif qui a pris fin le 31 décembre 2024 comme le Pinel national.

Qu’est-ce que le Pinel breton ?

Mis en place par la loi de finances pour 2020, le Pinel breton est un dispositif expérimental de défiscalisation réservé à certaines zones tendues de Bretagne. Il s’agit d’un aménagement régional de la loi Pinel classique, conçu pour mieux coller à la réalité du marché locatif local.

Contrairement au Pinel national, qui applique des critères d’éligibilité à l’échelle nationale, le Pinel breton permet une modulation par commune, voire par quartier. Ce zonage précis permet d’intégrer des villes auparavant exclues malgré une tension locative importante.

L’objectif principal est de stimuler la construction de logements neufs dans des secteurs où la demande dépasse largement l’offre, tout en offrant un avantage fiscal attractif aux investisseurs.

Une réponse locale aux besoins locatifs bretons

La Bretagne, bien que dynamique économiquement et démographiquement, souffrait jusqu’alors d’un décalage entre les zones couvertes par la loi Pinel et la réalité du terrain. De nombreuses communes bretonnes en tension locative n’étaient pas éligibles car classées en zones B2 ou C.

Le Pinel breton corrige cette incohérence. Il cible plus précisément les secteurs à forte demande, notamment via 2 méthodes de découpage géographique :

• Les IRIS (Îlots Regroupés pour l’Information Statistique) : quartiers ou zones bien délimités 
• Les carreaux INSEE : secteurs de 200 x 200 mètres permettant une approche encore plus fine.

Un dispositif officiellement prorogé jusqu’au 31 décembre 2024

Initialement prévu jusqu’à fin 2021, l’expérimentation Pinel breton a été prolongée à plusieurs reprises, jusqu’à fin 2024, en raison de son succès et de son intérêt local. Cette prolongation a été actée par décret, confirmant la volonté de l’État de soutenir l’investissement locatif dans cette région.

Où peut-on investir en Pinel breton ?

Au total, 58 communes ou parties de communes sont éligibles au Pinel breton :

• 25 communes dans leur intégralité, principalement situées en zone B1, dont celles de Rennes Métropole (hors ville de Rennes)
• 24 communes sur des périmètres IRIS (126 quartiers identifiés)
• zonage en 48 carreaux sur 10 communes, notamment Brest.

Quelques exemples de villes éligibles :

• Rennes (par quartiers)
• Brest
• Saint-Malo
• Vannes
• Lorient
• Lannion
• Saint-Brieuc

Le périmètre exact est consultable via geoportail.gouv, la plateforme qui centralise les zones couvertes par le dispositif.

Quelles sont les grandes différences entre Pinel breton et Pinel national ?

Bien que basé sur la même logique que le Pinel national, le Pinel breton introduit 3 spécificités majeures :

1. Une éligibilité territoriale plus fine

Contrairement au dispositif classique, le zonage du Pinel breton peut s’appliquer aux communes de la zone B2, auparavant exclues même en cas de tension locative avérée. 

Le Pinel breton peut concerner l’intégralité d’une commune, mais généralement il s’applique à une partie de commune, afin de cibler les véritables zones de tension locative.

2. Des plafonds de loyer modulés localement

Les loyers sont plafonnés, et les montants sont définis par arrêté préfectoral pour chaque commune ou quartier. Cela permet d’éviter les situations absurdes où les plafonds Pinel dépassent les loyers réellement pratiqués.

5 plafonds ont été appliqués en 2024 pour simplifier les démarches (charges non comprise) :

• 10,44 €/m²
• 9,92 €/m²
• 8,88 €/m²
• 8,61 €/m²
• 8 €/m²

Le plafond applicable dépend aussi de la surface du logement (via un coefficient multiplicateur), comme dans le Pinel classique.

3. Une obligation déclarative renforcée

Les bailleurs doivent transmettre chaque année à l'administration fiscale :

• Le montant des loyers perçus.
• Les ressources des locataires.

Cette déclaration est encadrée par un décret du 15 mars 2021. Elle vise à garantir la transparence du dispositif et à contrôler son efficacité.

Pinel breton : quelles conditions pour investir ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux du Pinel breton, l’investisseur doit respecter les mêmes conditions que celles du Pinel national :

Types de biens éligibles 

• Logements neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) acquis avant le 31 décembre 2021
• Logements respectant les normes énergétiques RT 2021 ou BBC

Conditions de location 

• Location nue (non meublée)
• Bien loué à usage de résidence principale
• Respect des plafonds de ressources du locataire (identiques au Pinel national)

Durée de l’engagement locatif 

• 6 ans : réduction d’impôt de 9 %
• 9 ans : réduction d’impôt de 12 %
• 12 ans : réduction d’impôt de 14 %

À noter : certains programmes Pinel + permettent de monter jusqu’à 17,5 %, voire 21% sur 12 ans d’engagement locatif, sous conditions de performance énergétique renforcée.

Quels sont les avantages du dispositif Pinel breton ?

1. Une défiscalisation avantageuse

L’un des principaux attraits du Pinel breton est son avantage fiscal. La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat du bien, dans la limite de 300 000 €, soit 52 500 € pour un investissement sur 12 ans.

Cette enveloppe de 300 000 € s’entend pour 2 logements maximum par an, avec un prix du mètre carré plafonné à 5 500 €.

Exemple :

Un logement neuf acheté 250 000 € en Pinel breton peut générer une réduction de 30 000 € sur 9 ans et de 43 750 € sur 12 ans.

2. Des revenus locatifs stables

Comme pour tout investissement locatif, vous percevez des loyers mensuels. Dans les villes comme Rennes ou Brest, la tension locative garantit un taux de remplissage élevé, ce qui sécurise vos revenus.

3. Constitution d’un patrimoine immobilier pérenne

La Bretagne bénéficie d’un fort dynamisme économique, d’un bassin d’emploi solide et d’une qualité de vie très appréciée. Investir dans un bien immobilier en Bretagne, c’est miser sur une région attractive avec un potentiel de valorisation à long terme.

4. Une souplesse de gestion

Vous pouvez gérer vous-même la location ou faire appel à des gestionnaires, proposant des services locatifs clés en main.

Pinel breton ou Pinel + : quelle stratégie adopter ?

Le Pinel +, lancé début 2023, impose des exigences supplémentaires en matière de confort et de performance environnementale, mais offre une réduction d’impôt plus élevée (jusqu’à 21 %).

Vous pouvez donc :

• Opter pour le Pinel breton si vous ciblez un territoire éligible et que vous souhaitez bénéficier d’un zonage optimisé et d’un loyer régulé.
• Choisir le Pinel + si votre projet intègre des critères écologiques ambitieux.

Evolution du zonage en 2024

Un arrêté du 5 juillet 2024 a reclassé 688 communes françaises en zones tendues. À cette occasion, des villes comme Nantes ou Rennes sont passées de B1 à A.

Attention : ce reclassement n’impacte le Pinel breton qu’en cas d’arrêté spécifique du préfet de région. Celui du 22 janvier 2024 a déjà ajusté les zones bretonnes.

Il est donc crucial de consulter régulièrement les documents officiels préfectoraux pour connaître les communes ou quartiers nouvellement éligibles.

FAQ – Le Pinel breton en 5 questions

1. Le Pinel breton est-il réservé aux résidents de Bretagne ?

Non. Tous les contribuables français peuvent en bénéficier, à condition d’acheter un bien situé dans une zone éligible en Bretagne.

2. Est-ce que le Pinel breton fonctionne encore après 2024 ?

L’expérimentation s’est officiellement arrêtée au 31 décembre 2024. Aucune prorogation n’a été décidée par la loi de finances.

3. Peut-on investir en Pinel breton et en Pinel classique ?

Oui, dans la limite des plafonds d’investissement annuels et sous réserve de respecter les conditions spécifiques de chaque dispositif. Le dispositif peut concerner jusqu’à 2 logements par an, dans la limite d’une enveloppe totale de 300 000 €.

4. Quels sont les risques d’un investissement Pinel breton ?

Le principal risque concerne la revalorisation du bien ou l'absence de locataire. Toutefois, en zone tendue, ces risques de vacance sont réduits.

5. Où trouver la liste des communes éligibles ?

Sur le Géoportail de l’État, ou via les arrêtés préfectoraux régulièrement mis à jour.