Immobilier : les travaux, premier motif de plaintes


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En 2020, le nombre de plaintes émises par les propriétaires et les locataires a diminué par rapport à 2019, selon les chiffres de la Confédération Générale du Logement. La première source de conflit reste les travaux. Malgré les efforts réglementaires, rien ne vient améliorer les relations entre locataires et propriétaires.

 

70% des plaintes émanent des locataires

Chaque année, la Confédération Générale du Logement (CGL), une association de consommateurs reconnue par l'État, chargée de représenter et d’aider tous ceux qui occupent ou aspirent à un logement, recueille les plaintes des personnes, locataires comme propriétaires et copropriétaires, confrontées à un litige lié à leur logement, quelle que soit la nature. En 2020, le CGL a recensé un peu plus de 2 500 plaintes, contre 2 800 en 2019, soit une baisse de 9%. La crise sanitaire a sans doute focalisé les ménages sur d'autres priorités du quotidien.

D'une année sur l'autre, les plaintes les plus fréquentes concernent les travaux (12,5%), le dépôt de garantie (10,4%) et le congé du locataire (7,3%). Les locataires sont les premiers à se tourner vers la CGL, représentant 70% des plaignants. Les travaux sont pour eux la première source de litige (17,6%), avant le dépôt de garantie (15%) et le congé (10,3%).

Chez les copropriétaires, les principaux sujets de discorde sont les charges (33%), avant les problèmes avec le syndic (15%) et les travaux (14%). Quant aux propriétaires de maison individuelle, les travaux constituent plus d'un tiers des plaintes. Quelle que soit l'origine du litige (retard, malfaçons, prix élevés, nuisances sonores ou architecturales), les travaux d'entretien ou de rénovation cristallisent la colère de tous, locataires comme propriétaires.

Une réglementation qui se durcit

"Les ministres ont beau multiplier les lois, les relations entre propriétaires et locataires ne s'améliorent pas. Elles ne répondent pas aux préoccupations quotidiennes des usagers", déplore Michel Fréchet, président de la CGL. Un des points de crispation des locataires est le dépôt de garantie, somme d'argent que le locataire doit verser au propriétaire dès la signature du bail. Encaissé immédiatement et conservé par le bailleur pendant toute la durée de location, le dépôt de garantie (DG) est encadré par la loi, qu'il s'agisse du montant, du versement ou de la restitution. 

Le DG doit être obligatoirement inscrit dans le contrat de location et varie selon le type de location :

  • pour une location vide : le montant ne peut excéder un mois de location hors charges, et ne peut être révisé en cours de bail ou lors de son renouvellement.
  • pour une location meublée : le montant est plafonné à deux mois de location hors charges ; dans le cadre d'un bail mobilité, aucun DG ne peut être demandé par le bailleur.

Dans un cas comme dans l'autre, la restitution du DG intervient au plus tard dans les deux mois qui suivent le départ du locataire, déduction faite des éventuels travaux de remise en état. Le bailleur peut toutefois conserver jusqu'à 20% du dépôt de garantie quand le logement est situé dans une copropriété, en prévision de régularisation des charges après le départ du locataire.

En 2017, 65% des contentieux liés au logement jugés par les tribunaux opposaient propriétaires et locataires selon un rapport du ministère de la Justice.

Afin de minimiser la méfiance et les désaccords entre propriétaires et locataires, la proposition de loi Nogal, du nom du député LREM de Haute-Garonne, souhaiterait régler le problème de la consignation du dépôt de garantie : l'article 1 prévoit que que le DG soit versé, directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers, à un agent immobilier ou à un administrateur de biens, qui procéderait à sa mise sous séquestre. Le texte est sujet à une vive controverse, en raison du conflit d'intérêt du professionnel, à la fois arbitre au moment de la restitution du DG et mandataire du propriétaire et donc rémunéré par lui.  Quant aux locations de particulier à particulier, la mesure impose de passer par un intermédiaire qu'il faudra rémunérer pour ce service. L'examen du texte par le Parlement n'est pas encore inscrit au calendrier législatif.

Selon la CGL, "la baisse des plaintes enregistrée en 2020 n'est qu'une parenthèse dans une période où les plaintes vont s'accroître à cause de la raréfaction du logement et des nouvelles réglementations liées au changement climatique". La réforme du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) entre en vigueur le 1er juillet 2021 ; elle s'accompagne d'une obligation de travaux de rénovation pour tous les logements classés "passoires thermiques" (classes énergétiques F et G) à l'horizon 2028. Entre-temps, un niveau de performance énergétique minimal devra être respecté pour l’ensemble des logements afin qu'ils soient conformes aux critères de décence.

Publié par Astrid Cousin le

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