Rénovation thermique : peu de propriétaires agissent

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La semaine dernière, l'Assemblée Nationale a adopté le volet "Se loger" du projet de loi Climat et Résilience, un ensemble de plusieurs mesures destinées à éradiquer les passoires thermiques. Les propriétaires bailleurs sont invités à rénover leurs logements énergivores sous peine d'être frappés d'interdiction de location. Selon une étude de l'Unpi, ils seraient peu nombreux à vouloir engager des travaux pour continuer à louer selon les nouvelles normes.

Interdiction de louer des logements énergivores

Le projet de loi Climat et Résilience, dont le débat se poursuit à l'Assemblée Nationale, contient divers articles visant la rénovation énergétique des bâtiments, qui ont déjà été adoptés par les députés le 12 avril dernier. À compter de 2028, s'appliquera l'interdiction de location des logements classés F et G sur l'échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), interdiction qui commencera dès 2025 pour les biens locatifs classés G.

1,7 million de logements dits énergivores (très ou extrêmement consommateurs d'énergie selon la définition de la loi) sont actuellement loués dans le parc locatif privé. S'ils ne sont pas mis aux normes environnementales à l'horizon 2028, ces logements sortiront du parc locatif.

En 2034, ce sera au tour des logements classés E d'être interdits à la location, soit 25% du parc locatif. Au total, la contrainte de rénovation étalée sur 12 ans concerne la moitié du parc privé, un objectif inatteignable avec des obligations irréalisables selon l'Unpi (Union nationale des propriétaires immobiliers). Ces mesures doivent encore obtenir l'aval des sénateurs pour achever leur parcours législatif, ce qui devrait être une formalité.

Rénovation thermique : peu de bailleurs respecteront la loi

Les futures contraintes imposées aux bailleurs ne font guère consensus. Dans une enquête menée auprès de ses adhérents qu'elle publiera fin avril, l'Unpi chiffre à moins de 30% la proportion des propriétaires bailleurs prêts à se mettre en conformité avec les nouvelles normes. Dans le détail, 12% envisagent d'engager des travaux au plus vite et 17% uniquement quand l'interdiction de louer un logement non conforme sera en place. 

41% des bailleurs se disent non concernés par la nouvelle réglementation et 9% déclarent qu'ils continueront à louer sans rénovation préalable. Faute de pouvoir rénover leur bien, 13% envisagent de le vendre et 7% préféreront le laisser vacant

Si les 1,7 million de logements classés F et G ne sont pas rénovés à échéance, ce sont autant de foyers qui n'auront plus de résidence principale.

Rénovation du parc locatif privé : un objectif nécessaire mais trop ambitieux

Dans un communiqué en date du 12 avril, si elle se déclare convaincue de la nécessité de rénover les logements proposés à la location, l'Unpi estime que le projet porté par la loi Climat et Résilience est trop ambitieux, surdimensionné par rapport aux moyens qui lui sont attribués. La rénovation du parc locatif privé a pris un réel retard, mais jusqu’à présent les bailleurs ont été exclus des aides à la rénovation auxquelles ont droit les propriétaires occupants. Rappelons que les logements loués ne seront éligibles à MaPrimRénov, principale aide à la rénovation, qu'à partir de juillet 2021. Or, près des trois quarts de logements G et 70% des logements E sont situés en appartements, donc très probablement en copropriété.

L'article 44 du projet de loi Climat oblige les copropriétés de plus de 15 ans à prévoir un plan pluriannuel de travaux sur 10 ans, de le chiffrer et de provisionner chaque année les fonds nécessaires à cette rénovation. Cette mesure entrera en vigueur en janvier 2023 pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots à usage de logements, bureaux ou commerces, en janvier 2024 pour celles comprenant au plus 50 lots, et en janvier 2025 pour celles comptant au plus 50 lots.

L'Unpi a fait le calcul : il faudrait 56 milliards d'euros pour amener les logements classés E, F et G à un classement D, et pas moins de 88 milliards d'€ pour atteindre la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation). Rénover un logement G coûte entre 22 000€ et 40 000€ selon le niveau de performance énergétique (D à BBC). L'enveloppe de 1,7 milliard d'€ consacrée cette année au budget de MaPrimRénov paraît dérisoire ; il faudrait a minima qu'elle soit triplée.

L'Unpi demande un meilleur accompagnement des propriétaires bailleurs, en créant notamment des conditions fiscales leur permettant de garantir leurs capacités financières d'engager une rénovation dans les normes. Sous peine de les voir renoncer à entreprendre les travaux qu’ils jugent inaccessibles, quitte à se mettre hors la loi, comme l'indique l'enquête de l'Unpi.

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La SCI est administrée par un ou des gérants désignés par les associés, un atout qui facilite la transmission : toute décision relative au bien est prise par une seule personne, le gérant désigné, contrairement à un bien acquis hors SCI où l'éventuelle mésentente entre les héritiers complique la transmission. L'autre avantage majeur d'une SCI est fiscal : Les frais de transmission sont moindres en comparaison avec ceux d'une donation simple ; ils tiennent compte en effet des dettes de la SCI (l'emprunt qui a servi à acquérir le bien) et sont déduits d'un abattement renouvelable tous les 15 ans. Les droits de donation sont réduits, puisque les parts de SCI bénéficient d'une décote par rapport à la valeur du ou des biens en vertu du principe que les parts de SCI sont plus difficiles à vendre qu'un bien immobilier. 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Crédit immobilier : qui peut emprunter hors des normes d'octroi en 2022 ?

Le Haut Conseil de Sécurité Financière impose des normes d'octroi en matière de crédits immobiliers. Les banques doivent respecter la double limite du taux d'endettement et de la durée de remboursement. Elles ont toutefois la possibilité de s'en affranchir pour faciliter l'accession à la propriété. Quels sont les profils d'emprunteurs qui peuvent financer leur projet immobilier hors cadre ? Des règles d'octroi strictes Depuis janvier 2022, les banques ne peuvent prêter au-delà des deux limites suivantes : le taux d'endettement ou taux d'effort est plafonné à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt), assurance prêt immobilier incluse : ce taux correspond au rapport entre les revenus annuels et les charges annuelles de tous les crédits, et permet de vérifier la capacité d'emprunt. la durée de remboursement maximale est fixée à 25 ans, avec deux ans de différé maximal pour les prêts destinés à financer les biens dont la jouissance est décalée par rapport à l'octroi du crédit (VEFA, achat avec lourds travaux). Ces normes sont juridiquement contraignantes, les établissements qui prendraient des largesses avec elles se verraient appliquer des sanctions administratives. À l'issue de sa réunion trimestrielle, le HCSF a indiqué dans son communiqué de presse que la décision relative aux conditions d'octroi a été bien respectée, la production de crédits qui s'écarte des règles s'établissant à 13,7% avant prise en compte de la marge de flexibilité de 20%. Cela signifie que 13,7% des crédits distribués ne respectaient pas le taux d'endettement ou la durée de remboursement, soit les deux. Quelle est la teneur de cette flexibilité ? Qui peut en profiter ? Les profils financés hors des normes d'octroi Le régulateur accorde aux banques une certaine marge de manœuvre pour s'écarter des normes et distribuer des financements à des profils bien spécifiques qui ne pourraient obtenir de financement sans ce passe-droit. Fixée à hauteur de 20% de la production trimestrielle de crédits, cette relative largesse concerne : les acquisitions de résidence principale à 80% dont 30% réservés aux primo-accédants ; les investissements locatifs et les résidences secondaires à 20%. Les banques donnent ainsi la priorité aux ménages modestes qui ne pourraient accéder à la propriété sans outrepasser les règles d’octroi obligatoires (taux d'endettement à 35% et durée de remboursement à 25 ou 27 ans). Sont concernés en premier chef les jeunes actifs qui doivent emprunter sur les durées les plus longues pour devenir propriétaires de leur logement en raison d'un apport personnel souvent mince. Les banques sont également vigilantes sur un point financier essentiel : le reste à vivre du ménage emprunteur. Si l'autorité de régulation n'impose aucun seuil, et n’en fait nullement mention dans ses recommandations, le reste à vivre, qui est la somme à disposition du foyer une fois payées les mensualités de crédit(s), rend compte du niveau de vie du ménage et de sa capacité à vivre décemment après paiement des dettes. Le volume de ce reste à vivre permet ainsi d'outrepasser à la marge le taux d'endettement de 35% en présence de revenus confortables pour les dépenses du quotidien. Si les banques se situent globalement en conformité avec les règles d'octroi, le HCSF note toutefois que des progrès restent à faire sur l'affection de la flexibilité vers le financement des résidences principales et des primo-accédants. En clair, certaines banques accordent des financements pour les projets d'investissement locatif au-delà du plafond autorisé, et ce, au détriment de la cible prioritaire, à savoir l'acquisition de la résidence principale des primo-accédants. Il faut toutefois rappeler qu’aux normes d’octroi strictement encadrées les emprunteurs doivent aussi faire face aux difficultés liées à l’usure et à la baisse de leur pouvoir d’achat immobilier à cause de prix trop élevés. Ceux qui peuvent encore emprunter en cette fin 2022 sont de moins en moins nombreux en raison d’un taux d’usure inadapté à la réalité du terrain. Les courtiers font état d’un taux de refus de 45% depuis début juillet. C’est peu dire que la publication des prochains taux d’usure au 1er octobre 2022 est vivement attendue. Le frein sur la production de crédits est aussi le fait des banques qui craignent les défauts de paiement dans un contexte où l'économie fait face à de graves difficultés dues aux conséquences de la guerre en Ukraine.