Rénovation thermique : peu de propriétaires agissent

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La semaine dernière, l'Assemblée Nationale a adopté le volet "Se loger" du projet de loi Climat et Résilience, un ensemble de plusieurs mesures destinées à éradiquer les passoires thermiques. Les propriétaires bailleurs sont invités à rénover leurs logements énergivores sous peine d'être frappés d'interdiction de location. Selon une étude de l'Unpi, ils seraient peu nombreux à vouloir engager des travaux pour continuer à louer selon les nouvelles normes.

Interdiction de louer des logements énergivores

Le projet de loi Climat et Résilience, dont le débat se poursuit à l'Assemblée Nationale, contient divers articles visant la rénovation énergétique des bâtiments, qui ont déjà été adoptés par les députés le 12 avril dernier. À compter de 2028, s'appliquera l'interdiction de location des logements classés F et G sur l'échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), interdiction qui commencera dès 2025 pour les biens locatifs classés G.

1,7 million de logements dits énergivores (très ou extrêmement consommateurs d'énergie selon la définition de la loi) sont actuellement loués dans le parc locatif privé. S'ils ne sont pas mis aux normes environnementales à l'horizon 2028, ces logements sortiront du parc locatif.

En 2034, ce sera au tour des logements classés E d'être interdits à la location, soit 25% du parc locatif. Au total, la contrainte de rénovation étalée sur 12 ans concerne la moitié du parc privé, un objectif inatteignable avec des obligations irréalisables selon l'Unpi (Union nationale des propriétaires immobiliers). Ces mesures doivent encore obtenir l'aval des sénateurs pour achever leur parcours législatif, ce qui devrait être une formalité.

Rénovation thermique : peu de bailleurs respecteront la loi

Les futures contraintes imposées aux bailleurs ne font guère consensus. Dans une enquête menée auprès de ses adhérents qu'elle publiera fin avril, l'Unpi chiffre à moins de 30% la proportion des propriétaires bailleurs prêts à se mettre en conformité avec les nouvelles normes. Dans le détail, 12% envisagent d'engager des travaux au plus vite et 17% uniquement quand l'interdiction de louer un logement non conforme sera en place. 

41% des bailleurs se disent non concernés par la nouvelle réglementation et 9% déclarent qu'ils continueront à louer sans rénovation préalable. Faute de pouvoir rénover leur bien, 13% envisagent de le vendre et 7% préféreront le laisser vacant

Si les 1,7 million de logements classés F et G ne sont pas rénovés à échéance, ce sont autant de foyers qui n'auront plus de résidence principale.

Rénovation du parc locatif privé : un objectif nécessaire mais trop ambitieux

Dans un communiqué en date du 12 avril, si elle se déclare convaincue de la nécessité de rénover les logements proposés à la location, l'Unpi estime que le projet porté par la loi Climat et Résilience est trop ambitieux, surdimensionné par rapport aux moyens qui lui sont attribués. La rénovation du parc locatif privé a pris un réel retard, mais jusqu’à présent les bailleurs ont été exclus des aides à la rénovation auxquelles ont droit les propriétaires occupants. Rappelons que les logements loués ne seront éligibles à MaPrimRénov, principale aide à la rénovation, qu'à partir de juillet 2021. Or, près des trois quarts de logements G et 70% des logements E sont situés en appartements, donc très probablement en copropriété.

L'article 44 du projet de loi Climat oblige les copropriétés de plus de 15 ans à prévoir un plan pluriannuel de travaux sur 10 ans, de le chiffrer et de provisionner chaque année les fonds nécessaires à cette rénovation. Cette mesure entrera en vigueur en janvier 2023 pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots à usage de logements, bureaux ou commerces, en janvier 2024 pour celles comprenant au plus 50 lots, et en janvier 2025 pour celles comptant au plus 50 lots.

L'Unpi a fait le calcul : il faudrait 56 milliards d'euros pour amener les logements classés E, F et G à un classement D, et pas moins de 88 milliards d'€ pour atteindre la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation). Rénover un logement G coûte entre 22 000€ et 40 000€ selon le niveau de performance énergétique (D à BBC). L'enveloppe de 1,7 milliard d'€ consacrée cette année au budget de MaPrimRénov paraît dérisoire ; il faudrait a minima qu'elle soit triplée.

L'Unpi demande un meilleur accompagnement des propriétaires bailleurs, en créant notamment des conditions fiscales leur permettant de garantir leurs capacités financières d'engager une rénovation dans les normes. Sous peine de les voir renoncer à entreprendre les travaux qu’ils jugent inaccessibles, quitte à se mettre hors la loi, comme l'indique l'enquête de l'Unpi.

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Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels  la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle  Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale  Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. 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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît.  Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer.  Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock.  Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes :  envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien.  Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.