Crédit immo : renégociation ou rachat, c'est le moment !

Les taux d'emprunt sont au plus bas, ils ont même battu un nouveau record en août dernier. Si vous détenez un crédit immobilier, vous pouvez vous aussi en profiter en révisant le taux initial grâce à la renégociation ou au rachat de votre crédit. Vous optimiserez les économies en changeant d'assurance emprunteur. On vous explique comment procéder.

Taux au plancher

Cela ne vous aura pas échappé que l'environnement actuel est particulièrement propice à l'achat immobilier. Les médias n'en finissent pas de surfer sur le niveau extrêmement faible des taux d'intérêt, soulignant que jamais le crédit n'a coûté aussi peu cher. Malgré les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière qui visent à encadrer strictement les règles d'octroi des crédits à l'habitat des particuliers et des prix des logements qui poursuivent leur progression, la production de prêts s'envole, enregistrant une hausse de 6,7% en rythme annuel.

Selon le dernier rapport de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les banques ont octroyé le taux moyen de 1,05% en août dernier (toutes durées confondues, hors assurance et coût des sûretés). Ultime record pour les taux d'emprunt, après des mois de performances historiques. Les Français se ruent sur la pierre, un réflexe de survie en temps de crise favorisé, il est vrai, par le niveau inégalé des taux d'emprunt. Il est d’ailleurs peu probable que les taux baissent encore, même si une remontée brutale est à exclure.

Comment profiter de ces conditions, alors que vous avez déjà un crédit immobilier ? En renégociant les conditions avec votre banquier ou en faisant racheter le prêt par une banque concurrente. Les deux opérations ont la même finalité, vous permettre de réduire le coût du crédit, mais elles procèdent différemment. Le choix ne sera pas toujours possible, il dépend bien souvent de la générosité de la banque initiale. Explications.

Renégociation ou rachat ?

Ces deux opérations sont généralement confondues, un abus de langage qui cache pourtant deux réalités différentes. La renégociation se pratique en interne : vous essayez de convaincre votre conseiller bancaire de revoir les conditions de votre prêt, lui rappelant que les taux ont baissé et que vous comptez bien en profiter, au même titre que les nouveaux emprunteurs.

Le rachat est mené en externe auprès d'un établissement concurrent, le plus souvent via l'intermédiation d'un courtier spécialisé. La banque ou l'organisme de crédit solde votre prêt immobilier auprès de la banque initiale et vous applique des conditions d'emprunt plus favorables en mettant en place un nouveau crédit immobilier.

Pour quelle solution opter ? Vous avez sans doute à cœur de rester fidèle à votre banque, pour deux raisons : vous avez de bonnes relations avec votre conseiller bancaire et pour motif plus pragmatique, c'est nettement plus simple de revoir le contrat sur place. Vous évitez des démarches fastidieuses, ainsi que des frais de remboursement anticipé que la banque est en droit de vous réclamer si vous la quittez.

La banque prêteuse peut en effet facturer 3% du capital restant dû, dans la limite de 6 mois d'intérêts, si vous remboursez le crédit avant son terme, passage obligé si vous optez pour le rachat qui génère un nouveau contrat de prêt. En interne, la renégociation induit un simple avenant au contrat. Certains emprunteurs ont été bien inspirés de négocier d'entrée de jeu les indemnités de remboursement anticipé, en prévision d'une revente de leur bien avant la fin initialement prévue. Si vous n'avez pas eu ce réflexe, la banque vous fera payer votre départ.

Pour autant, rester et renégocier n'est pas toujours gagnant. Si votre banque accepte de réviser le taux à la baisse, elle sera moins généreuse qu'un établissement extérieur en quête de capter un nouveau client avec des conditions avantageuses. Le mieux est de comparer les offres en ligne et de se faire accompagner par un courtier pour étudier la faisabilité de l'opération et maximiser les économies potentielles.

Les conditions de rachat ou de renégociation

Pour que la renégociation ou un rachat de crédit immobilier soit une opération pertinente, il convient de respecter 3 règles fondamentales :

L'écart entre l'ancien et le nouveau taux doit se situer a minima entre 0,7 et 1 point : si vous avez emprunté sur 20 ans à 2% (hors assurance), le nouveau taux doit au moins être de 1,3%. La durée restante étant nécessairement inférieure à la maturité initiale, le nouveau taux sera logiquement moins élevé si votre solvabilité est la même, voire supérieure.
Le capital restant dû doit être supérieur à 70 000€.
L'opération doit se faire idéalement dans le premier tiers de remboursement, soit la période où vous remboursez la plus grande partie des intérêts.

Qui peut prétendre à un meilleur taux au regard de ces paramètres ? Il faut remonter avant avril 2016 pour que l'écart entre les taux soit suffisant. À l'époque, le taux moyen titrait 1,79%. À compter de cette date, il n'a cessé de refluer, hormis quelques remontées marginales sur certains mois. Ce chiffre est une moyenne et peut cacher des réalités individuelles bien différentes.

Avec un calculateur en ligne, n'hésitez pas à évaluer votre nouvelle mensualité en jouant sur le taux et la durée de remboursement. La renégociation comme le rachat vous permettent en effet soit :

de diminuer la mensualité en abaissant le taux sur la durée restante,
de raccourcir la durée de remboursement en conservant la même mensualité.

Cette seconde option est généralement celle qui va générer davantage d'économies sur le coût global de votre crédit immobilier.

Nouvelle assurance emprunteur : autre levier d’économies

La solution du rachat a un autre avantage : il vous oblige à changer d’assurance emprunteur, puisque vous contractez un nouveau prêt. Cette opération va engendrer des économies supplémentaires, et réduire d’autant le coût global de votre crédit.

Sous réserve que le niveau de risques que vous incarnez n’ait pas évolué en votre défaveur, votre nouvelle assurance vous coûtera moins cher que la première, le capital à rembourser ayant diminué entre-temps. Le rachat implique de comparer les offres d’assurance pour décrocher la formule la plus compétitive. Avec un courtier indépendant comme Magnolia.fr, vous sélectionnez la meilleure assurance du moment, celle qui sera adaptée à votre situation et à votre profil. Toutes les démarches de résiliation/délégation sont effectuées par nos experts. Avec un contrat d’assurance emprunteur sur-mesure, vous optimisez les gains potentiels en faisant racheter votre crédit immobilier.

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Achat immobilier : qu’est-ce que le "PTZ parentalité" prévu dans le budget 2027 ?

Le PTZ parentalité est un nouveau dispositif envisagé dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2027. Son objectif : faciliter l’accès au crédit immobilier des familles qui attendent un enfant ou qui sont déjà parents d'un jeune enfant. Le 8 octobre 2026, les députés de la commission des finances ont approuvé sa création tout en l’élargissant. Le prêt pourrait ainsi atteindre 100 000 euros, sans condition de ressources. Le dispositif n’est pas définitivement adopté. Son montant, ses critères d’éligibilité et ses modalités doivent encore être confirmés au cours de l’examen parlementaire du budget 2027. Quel est l’objectif du prêt à taux zéro parentalité ? L’arrivée d’un enfant peut modifier les besoins d’un foyer et rendre nécessaire un déménagement. Un appartement adapté à un couple peut rapidement devenir trop petit pour une famille qui s’agrandit. Pourtant, acheter un logement plus spacieux suppose souvent de disposer d’un apport suffisant et de pouvoir supporter une charge financière conséquente. Le prêt à taux zéro parentalité veut répondre à cette difficulté en permettant aux familles concernées de financer une partie de leur projet immobilier sans payer d’intérêts sur cette tranche de crédit. Il s’inscrit dans la politique gouvernementale visant à faciliter l’accès au logement et à soutenir la natalité. Contrairement à un prêt immobilier classique, le PTZ ne génère pas d’intérêts pour l’emprunteur. Il ne finance qu’une partie de l’achat et vient en complément d’un ou de plusieurs autres prêts immobiliers. Qui est concerné par le PTZ parentalité ? Les critères du PTZ parentalité ont évolué lors de l’examen du budget 2027 en commission des finances. Il convient donc de distinguer la proposition initiale du gouvernement de la version élargie approuvée par les députés en commission. Un prêt initialement réservé aux jeunes parents Dans le projet présenté par le gouvernement, le dispositif devait s’adresser aux ménages qui remplissent l’une des conditions suivantes : attendre la naissance d’un enfant ; avoir à leur charge un enfant âgé de moins de trois ans. Le projet prévoyait également des conditions de ressources. Le prêt pourrait être accordé même aux ménages ayant déjà bénéficié d’un PTZ, mais utilisé une seule fois. Les modalités précises de justification de la situation familiale devaient encore être définies. Un élargissement voté en commission des finances Le 8 octobre 2026, un amendement porté par le MoDem a modifié les contours du projet. Les députés de la commission des finances ont approuvé une version plus large du PTZ parentalité, qui prévoit : la suppression de la condition de ressources ; un montant maximal de 100 000 euros ; l’extension du dispositif aux familles ayant un enfant de moins de 5 ans. Cet élargissement pourrait donc permettre à davantage de ménages de bénéficier du prêt, y compris ceux dont les revenus dépassent les plafonds habituellement appliqués au PTZ classique. PTZ parentalité : quelles différences avec le PTZ classique ? Le prêt à taux zéro classique est une aide destinée à faciliter l’achat (neuf ou ancien) ou la construction d’une résidence principale, sous certaines conditions. Le PTZ parentalité se distingue par son objectif familial et par la possibilité, prévue dans le projet gouvernemental, de bénéficier d’une nouvelle tranche de financement même après avoir obtenu un PTZ. Critère PTZ classique PTZ Parentalité Objectif Faciliter l’accession à la propriété Accompagner les besoins de logement liés à l’arrivée d’un enfant Condition familiale Pas de condition spécifique liée à un jeune enfant Enfant à naître ou enfant à charge de moins de 5 ans Montant calculé en appliquant un pourcentage au coût total de l'opération immobilière, dans la limite d'un plafond réglementaire (jusqu’à 50 %, selon la zone) Jusqu’à 100 000 € Cumul avec un PTZ antérieur Soumis aux règles du PTZ classique Nouvelle tranche envisagée pour les ménages déjà bénéficiaires (à utiliser une seule fois) Attention : les règles du PTZ parentalité restent susceptibles d’évoluer. Quels avantages pour les familles qui souhaitent acheter un logement ? Le principal intérêt du PTZ parentalité est de réduire le coût du financement immobilier. En empruntant une partie du montant nécessaire à taux zéro, un ménage peut ainsi limiter les intérêts payés sur la durée de remboursement. Ce soutien peut être particulièrement utile pour les familles qui doivent acheter un logement plus grand, changer de quartier ou adapter leur résidence à l’évolution de leurs besoins. Le saviez-vous ? En France, le logement représente 28 % de la consommation totale des ménages, ce qui en fait leur premier poste de dépense (soit 621 milliards d'euros de dépenses globales). Avec le PTZ parentalité, le montant de l’économie va dépendre de la somme accordée, de la durée du prêt et des conditions de remboursement qui seront finalement retenues. Le PTZ parentalité ne dispensera pas les emprunteurs de présenter un dossier de financement solide. La banque va continuer à examiner leur capacité de remboursement, leurs revenus, leurs charges et leur taux d’endettement avant d’accorder le crédit immobilier principal. Attention : le PTZ parentalité, à l'instar du PTZ classique, doit être garanti par une assurance de prêt, à la charge de l’emprunteur. Même si le financement est dépourvu d’intérêts bancaires, il doit obligatoirement être couvert par cette protection incontournable de tout crédit immobilier en cas de décès, invalidité et incapacité. Quand le PTZ parentalité va-t-il entrer en vigueur ? Le PTZ parentalité demeure un dispositif en discussion dans le cadre du projet de loi de finances pour 2027. L’approbation en commission des finances ne vaut pas adoption définitive du budget ni entrée en vigueur du prêt. Les débats parlementaires doivent encore permettre de préciser le périmètre de cette mesure. Le vote sur l’ensemble du projet de loi de finances 2027 en première lecture à l’Assemblée nationale a lieu le 17 novembre. Le texte est ensuite examiné au Sénat avant sa promulgation définitive avant le 31 décembre 2026.

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Hausse des taux fin 2026 : solutions pour préserver sa capacité d'emprunt

La remontée des taux immobiliers en cette fin d’année 2026 pèse sur la capacité d’emprunt des ménages. À mensualité identique, un taux plus élevé réduit le montant qu’il est possible d’emprunter. Cette situation oblige les candidats à l’achat à optimiser leur financement et à étudier plusieurs leviers avant de déposer leur dossier. Apport personnel, durée du crédit, négociation aec les banques et surtout délégation d'assurance emprunteur peuvent contribuer à préserver le budget immobilier. 5 points à retenir Les taux immobiliers repartent à la hausse en cette fin d’année 2026. Une progression du taux réduit le capital que l’emprunteur peut financer à mensualité constante. Un apport personnel plus important peut réduire le montant à emprunter. L’allongement de la durée du crédit permet de diminuer la mensualité, mais augmente son coût total. La comparaison des assurances individuelles avec les offres bancaires peut générer d’importantes économies. Pourquoi les taux immobiliers remontent-ils fin 2026 ? Les conditions d’emprunt se tendent depuis la rentrée de septembre. La remontée des rendements obligataires, en particulier de l’OAT à 10 ans qui frôle les 5 %, contribue à renchérir le coût de refinancement des banques. Cette évolution peut progressivement se répercuter sur les barèmes proposés aux particuliers. La politique monétaire de la Banque centrale européenne constitue également un facteur à surveiller. Lorsque le coût de l'argent augmente, les établissements bancaires disposent de marges de manœuvre plus limitées pour proposer des taux de crédit très bas. Le taux brut sur 20 ans s’établit actuellement autour de 3,60 %, contre 3,17 % en janvier dernier. Quel impact sur la capacité d’emprunt ? Le taux d’intérêt influence directement le montant qu’un ménage peut emprunter. Pour une mensualité maximale donnée, une hausse du taux signifie qu’une part plus importante de cette mensualité est consacrée aux intérêts. La capacité d’emprunt dépend toutefois de plusieurs paramètres : les revenus du foyer ; les charges existantes ; le taux d’endettement ; la durée du crédit ; le taux d’intérêt ; le coût de l’assurance emprunteur ; le montant de l’apport personnel. Depuis 2021, le taux d’effort ou taux d’endettement est plafonné à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise. Une hausse des taux peut donc obliger certains ménages à revoir leur budget ou leur stratégie de financement. Augmenter son apport personnel L’apport constitue l'un des premiers leviers pour limiter l’impact de la hausse des taux. En mettant davantage sur la table, vous réduisez mécaniquement le capital demandé à la banque et par extension, le risque qu’elle supporte. L’apport peut notamment couvrir une partie des frais liés à l'acquisition : frais de notaire ; frais de garantie ; frais de dossier ; éventuels travaux. Un apport conséquent a la faculté de rassurer la banque sur la solidité du projet. Il ne faut toutefois pas consacrer toute son épargne à l'achat immobilier. Conserver une épargne de précaution reste important pour faire face aux dépenses imprévues. Adapter la durée du crédit immobilier Lorsque le montant empruntable devient insuffisant, augmenter la durée du prêt peut permettre de réduire la mensualité. Emprunter sur 25 ans plutôt que 20 ans Une durée plus longue permet de répartir le remboursement sur davantage d'échéances. La mensualité diminue, ce qui peut faciliter le respect du taux d'effort maximal. Cette solution présente cependant un inconvénient : le coût total du crédit augmente. Les intérêts sont en effet payés pendant une période plus longue. Vous devez comparer plusieurs simulations avant de choisir entre 20, 25 ans ou une autre durée adaptée à votre profil. Important : conformément aux règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), la durée maximale autorisée peut aller jusqu'à 27 ans, si vous achetez en VEFA ou que vous réalisez des travaux de rénovation d’un montant au moins égal à 10 % de l’opération. Réduire le coût de l’assurance emprunteur Dans un contexte de hausse des taux, l'assurance de prêt immobilier représente le premier levier d’économies. Intégrée dans le calcul du coût global du financement via le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), elle constitue le deuxième poste de dépenses derrière les intérêts d’emprunt. La loi Lagarde vous autorise à choisir librement votre contrat d’assurance emprunteur, et à souscrire une offre concurrente de celle présentée par la banque, sous réserve de respecter un niveau de garanties équivalent. Un contrat individuel est jusqu’à 4 fois moins cher que l’assurance de groupe du prêteur. Pourquoi comparer son assurance de prêt ? La délégation d'assurance de prêt immobilier remplit 2 objectifs : réduire le coût du financement sans modifier le montant emprunté ni la durée du crédit ; obtenir des garanties mieux adaptées à votre profil. Vous devez comparer : le tarif de la cotisation (mois, année, sur 8 ans, sur la durée totale) ; le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) ; les garanties décès et PTIA ; les garanties invalidité et incapacité ; les exclusions de garanties ; les franchises ; les conditions de prise en charge. Sollicitez les services d’un courtier en assurance de prêt pour vous aider à sélectionner le contrat compétitif qui répond à vos besoins et aux exigences de la banque. 10 points de moins sur le taux d’assurance génèrent un gain supérieur à 10 points de moins sur le taux nominal. Exemple avec un crédit immobilier de 200 000 € sur 20 ans, au taux nominal de 3,60 %, couvert par l’assurance bancaire au taux de 0,34 % : Coût total assurance Coût total crédit Économie Taux nominal 3,60 % + assurance à 0,34 % 13 600 € 94 454 € Taux nominal 3,50 % + assurance à 0,34 % 13 600 € 91 981 € 2 473 € Taux nominal à 3,60 % + assurance déléguée à 0,24 % 9 600 € 90 454 € 4 000 € Rien n’empêche évidemment de cumuler les 2 stratégies pour économiser plus et réduire davantage le TAEG. Mettre les banques en concurrence Face à la remontée des taux, il devient essentiel de comparer les propositions de plusieurs établissements. Les offres varient d’une banque à l’autre en fonction de la politique commerciale et du profil de chaque emprunteur. La négociation porte sur différents éléments du financement : le taux immobilier ; les frais de dossier ; le coût de la garantie (hypothèque ou caution) ; les conditions du compte bancaire (domiciliation bancaire) ; l'assurance emprunteur ; les indemnités de remboursement anticipé. Votre profil de l'emprunteur reste déterminant. Des revenus réguliers, une bonne gestion des comptes et un faible niveau d'endettement viennent renforcer votre pouvoir de négociation. Faut-il faire appel à un courtier ? Un courtier en crédit immobilier va mettre en concurrence plusieurs établissements et rechercher une proposition adaptée au profil du candidat à l'emprunt. Son intervention peut être particulièrement utile lorsque la hausse des taux réduit la marge disponible. L'objectif consiste alors à optimiser l'ensemble du financement plutôt qu'à se focaliser uniquement sur le taux nominal. Faut-il attendre avant d’acheter ? Reporter un achat immobilier dans l'attente d'une baisse des taux n'est pas nécessairement la meilleure stratégie. L'évolution future des taux reste difficile à prévoir et les prix des logements évoluent. Ne jamais passer à côté d’une bonne affaire immobilière si votre projet de financement est mûr. Vous pourrez toujours renégocier les conditions d’emprunt dans un deuxième temps. Privilégiez une approche globale en étudiant : votre budget maximal ; votre apport disponible ; la durée optimale du crédit ; le coût de l'assurance ; les offres de plusieurs banques ; l'évolution du marché immobilier local. L'objectif n'est pas uniquement d'obtenir le taux le plus bas, mais de construire un financement dont le coût total reste compatible avec les capacités financières de votre foyer.

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Crédit immobilier : rentable ou pas rentable pour les banques en 2026 ?

Le crédit immobilier reste un produit stratégique pour les banques françaises. Alors que les établissements cherchent à attirer de nouveaux emprunteurs en proposant des conditions commerciales compétitives, la rentabilité immédiate d’un prêt peut parfois être limitée, voire négative. Pourtant, les banques continuent de prêter, pour la simple raison que le crédit immobilier constitue une porte d’entrée vers une relation bancaire appelée à durer plusieurs années. Compte courant, épargne, assurance emprunteur, moyens de paiement ou encore placements contribuent à la rentabilité du nouveau client. Pourquoi les banques continuent-elles de proposer des crédits immobiliers ? Le marché du crédit immobilier a fortement repris en 2025. Les banques françaises ont accordé 171,3 milliards d’euros de crédits à l’habitat en 2025, soit une progression de 29,3 % sur un an. Cette reprise intervient après 2 années plus compliquées pour le financement immobilier. En 2026, les établissements bancaires cherchent donc à poursuivre cette dynamique et à conquérir de nouveaux clients. Un prêt immobilier n’est pas rentable à lui seul L’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) nous apprend que les marges à l’octroi déclarées par les établissements sont restées négatives en 2025. Autrement dit, le taux appliqué au crédit ne suffit pas à couvrir l’ensemble des coûts supportés par la banque. Cette situation peut sembler surprenante. Une banque prête de l’argent et perçoit des intérêts pendant plusieurs années. Mais elle doit également tenir compte : de son propre coût de refinancement ; des exigences réglementaires liées au financement ; du coût des ressources mobilisées ; des frais liés à la distribution du crédit ; du niveau de concurrence entre les établissements. Or, en 2026, comme en 2025, les banques prêtent à perte si l’on considère la problématique sous le seul angle du taux. Pourtant elles ne perdent pas d’argent. Explications. Le crédit immobilier sert à conquérir de nouveaux clients La rentabilité doit donc être analysée sur l’ensemble de la relation commerciale et non uniquement sur le taux du prêt. Pour les banques, l’intérêt d’un prêt immobilier dépasse largement les intérêts perçus sur le capital emprunté. Un achat immobilier constitue en effet un moment privilégié pour changer d’établissement bancaire. Le nouveau propriétaire peut être amené à transférer une partie de ses revenus, parfois son épargne et différents contrats auprès de la banque qui finance son projet. Une relation bancaire qui peut durer plusieurs années Lorsqu’un établissement accepte de financer un achat immobilier, il peut espérer conserver son client pendant toute la durée du crédit, voire au-delà. La banque en profite pour proposer ou commercialiser différents produits : compte courant ; cartes et moyens de paiement ; assurance emprunteur ; assurance habitation ; produits d’épargne ; placements financiers ; services bancaires complémentaires. La rentabilité du dossier est donc susceptible de se construire progressivement. Les profils recherchés peuvent bénéficier de conditions commerciales Cette logique explique pourquoi certaines banques sont prêtes à consentir des conditions particulièrement attractives à certains emprunteurs. Le taux de prêt immobilier n’est alors qu’un élément de la négociation. L’établissement prend en considération le niveau de revenus, l’épargne disponible ou le potentiel commercial du foyer. Pour l’emprunteur, cela signifie qu’il peut être pertinent de comparer plusieurs propositions et de négocier l’ensemble du financement, plutôt que de se concentrer uniquement sur le taux nominal. Quelles contreparties une banque peut-elle rechercher ? Un taux particulièrement compétitif peut parfois être associé à des attentes commerciales de la banque. L’établissement peut notamment souhaiter récupérer une partie des revenus ou de l’épargne du client. La domiciliation des revenus La banque peut demander au futur emprunteur de transférer ses revenus sur le compte ouvert dans l’établissement. Dans un dossier impliquant deux emprunteurs, les revenus des deux membres du couple peuvent ainsi entrer dans les discussions commerciales. La domiciliation bancaire doit être assortie d’un avantage individualisé, clairement nommé et chiffré dans l’offre de prêt (loi PACTE de 2019). Le transfert d’une partie de l’épargne L’épargne constitue également un élément susceptible d’être pris en considération lors des négociations. Un emprunteur disposant de placements ou d’une épargne importante dans une autre banque peut se voir proposer des conditions intéressantes en contrepartie d’une relation bancaire plus large. Ces frais annexes qui participent à la rentabilité du crédit Le taux d’intérêt n’est pas le seul élément permettant à une banque de générer des revenus avec un crédit immobilier. Des frais de dossier en hausse Les établissements appliquent des frais de dossier, qui représentent généralement plus d'un millier d’euros selon les situations et les politiques commerciales appliquées. En moyenne, les frais de dossier pour un crédit immobilier s'élèvent à environ 1 500 € à 1 900 € selon le montant emprunté (souvent entre 0,5 % et 1,5 % du capital). Certaines banques ont augmenté ces frais en 2026, parfois de 100 à 150 euros. Le marché juteux de l’assurance emprunteur Les marges moyennes des bancassureurs sur l’assurance emprunteur sont estimées entre 70 % et 80 %, contre 40 % pour les alternatifs. Le produit est donc très rémunérateur pour les prêteurs, avec un ratio primes/prestations qui se situe entre 30 % et 40 %. L’assurance emprunteur est ainsi le produit avec le rapport sinistre sur primes le plus bas du marché de l’assurance. Le taux immobilier affiché ne permet donc pas, à lui seul, de mesurer la rentabilité d’un dossier pour l’établissement prêteur. Des éléments annexes qui conditionnent l'obtention du financement contribuent davantage à cette rentabilité. Pour l’emprunteur, il est important de se référer au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) pour estimer le coût réel d’un prêt immobilier. Les banques vont-elles continuer à proposer des taux attractifs ? La stratégie commerciale des banques reste néanmoins dépendante de leurs propres coûts de financement. En octobre 2026, les taux immobiliers se situent autour de 3,6 % sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Dans le même temps, les conditions de financement des banques se sont sévèrement tendues. L’OAT 10 ans, boussole principale des banques pour fixer des taux de crédit immobilier, a franchi la barre des 4 % début septembre et se rapproche désormais des 5 %. Par ailleurs, le taux de refinancement des banques commerciales est à 2,65 % depuis le 16 septembre dernier. Il fixe le coût auquel les établissements empruntent de l'argent auprès de la BCE (Banque Centrale Européenne), ce qui détermine directement le taux minimum qu'elles répercutent sur votre crédit immobilier. Cette situation limite mécaniquement la capacité des établissements à maintenir durablement des taux de crédit très bas. Des taux à 4 % d’ici fin 2026 Quand le coût auquel les banques se financent augmente, cette évolution est progressivement répercutée sur leurs propres barèmes. Cela se traduit par : une hausse des taux proposés aux nouveaux emprunteurs ; une réduction des décotes commerciales ; une sélection plus importante des dossiers ; une diminution de certaines offres promotionnelles. Pour l’heure, la concurrence reste cependant forte entre les établissements qui cherchent à atteindre leurs objectifs de conquête de clientèle. On s’attend malgré tout à des taux d’emprunt à 4 % pour la fin 2026. Un marché encore favorable à la négociation En cette rentrée 2026, les banques continuent donc de chercher de nouveaux clients malgré une rentabilité limitée voire nulle du crédit immobilier pris isolément. Cette situation entretient la concurrence entre établissements et peut créer des opportunités pour les emprunteurs disposant d’un dossier solide. Mais une offre attractive doit être analysée dans son ensemble. Un taux plus faible n’est pas forcément synonyme de crédit moins cher si des frais, une assurance ou d'autres coûts viennent augmenter le coût total de l'opération. L’enjeu consiste donc à comparer le financement dans sa globalité et à négocier simultanément le taux, les frais et l’assurance emprunteur.

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