Immobilier : il ne sera plus possible de louer des passoires thermiques

À compter du 1er janvier 2023, seuls les logements qualifiés de "décents" pourront être loués. Finie la location des passoires thermiques classées G sur le DPE. À l’avenir, les seuils de consommation énergétique conditionneront la location, ils s’ajoutent déjà aux critères de la notion de décence. En attendant, les propriétaires bailleurs peuvent engager des travaux de rénovation grâce aux aides publiques, dont MaPrimRénov', le dispositif phare applicable aux bailleurs à partir de juillet 2021.

Plus de passoires thermiques d'ici 2028

Les logements dont la consommation annuelle en énergie excède 450 kWh/m2 seront interdits à la location. Sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), ce niveau correspond à la lettre G, soit le logement le plus énergivore et le plus fortement émetteur de GES (Gaz Effet de Serre). Selon le décret n°2021-19 paru au Journal Officiel le 13 janvier dernier, "le logement est ainsi qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an est inférieure à 450 kWh/m2.an en France métropolitaine". Ce texte s'imposera aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023, soit environ 90 000 logements (dont 70 000 dans le parc privé) : c'est seulement 4,5% des quelque 2 millions de passoires thermiques que compte le pays.

Le gouvernement veut éradiquer du parc locatif privé et public à l'horizon 2028 les passoires thermiques, ces logements classés F et G sur le DPE. D'ici là, la première étape est de s'attaquer aux logements les moins vertueux. Dans une interview accordée au journal Le Figaro, Emmanuelle Wargon, la ministre déléguée en charge du Logement, indique qu'un contrôle sera effectué auprès des agences immobilières pour s'assurer qu'elles ne proposent pas la location de tels logements "indécents". Pour la location en direct, les locataires seront informés qu'ils pourront "se retourner contre le propriétaire s'il refuse de faire les travaux".

Loyers bloqués dans certaines villes

Un autre décret, entré en application le 1er janvier 2021, vise déjà les passoires thermiques, en conditionnant l'évolution des loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail au critère de performance énergétique. Sont concernées par cette mesure 28 communes dont Annecy, Bordeaux, Grenoble, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Nice, Toulouse ou encore Paris. Le texte pointe les zones urbaines de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande, entraînant des difficultés d'accès au logement.

L'augmentation de loyer est possible dans ces zones uniquement lorsque la consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh/m2/an (minimum classement E), condition constatée par un DPE établi moins de quatre années auparavant.

Performance énergétique, nouveau critère de décence

À courte échéance, un logement décent sera donc un logement neuf ou rénové. Un décret de janvier 2002 précise cette notion de décence. Le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes :

assurer le clos et le couvert (bon état d'entretien du gros œuvre et de ses accès, logement protégé contre les infiltrations d'eau)
être protégé contre les infiltrations d'air parasites (étanchéité à l'air suffisante, cheminées munies de trappes)
être équipé de dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des balcons, terrasses, escaliers, loggias et fenêtres) ;
préserver la santé et la sécurité physique des locataires ;
respecter les normes de sécurité pour les réseaux électrique et de gaz, et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude ;
permettre un aération suffisante, garantissant un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité ;
offrir un éclairage naturel suffisant dans les pièces principales.

La prise en compte de la performance énergétique dans la définition de décence d'un logement est renforcée par l'article 17 de la loi Énergie-Climat n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 qui impose la définition d'un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an au plus tard le 1er janvier 2023. Avec le décret n°2021-19, ce seuil est donc fixé à 450 kWh/m2 pour les logements situés en France métropolitaine et en Corse.

Un deuxième décret viendra préciser les seuils d'indécence énergétique applicables au-delà de l'année 2023. La mise en place de plafonds plus exigeants doit permettre l'éradication des passoires thermiques d'ici 2028. Les territoires d'outre-mer feront l'objet d'un troisième décret.

Les aides aux travaux de rénovation

En ciblant d'abord les habitations qui consomment le plus, le gouvernement offre une marge de manœuvre pour les autres. D'ici 2028, les propriétaires bailleurs sont donc encouragés à rénover leurs biens qui seraient gros consommateurs d'énergie. Parmi les aides financières à la rénovation énergétique des logements, citons la principale, MaPrimRénov', une aide accordée à tous les propriétaires occupants, sans conditions de ressources, depuis le 11 janvier 2021.

Les propriétaires bailleurs pourront en bénéficier à compter du 1er juillet 2021 pour les travaux éligibles faisant l'objet d'un devis signé après le 1er octobre 2020, même s'ils sont terminés et payés. Les conditions d'éligibilité à MaPrimRénov' pour les propriétaires bailleurs sont les suivantes :

être propriétaire personne physique ou usufruitier ;
être titulaire d'un droit réel immobilier ;
s'engager à louer son bien ;
ne pas augmenter le montant du loyer.

Outre les travaux qui assurent la décence du logement, les grands principes de MaPrimRénov' à destination des propriétaires bailleurs sont :

les travaux de maintenance du logement ;
les travaux d'amélioration de la performance énergétique (isolation, etc.) ;
les travaux d'entretien des toitures et façades végétalisées.

Les montants de l'aide sont identiques à ceux des propriétaires occupants. Un bailleur pourra être aidé jusqu'à 3 logements mis en location. À la prime, dont le montant dépend du niveau de ressources du foyer demandeur et de la nature des travaux, s'ajoute un bonus entre 500€ (logement en copropriété) et 1 500€ pour le traitement des passoires thermiques (étiquette énergie F ou G).

En 2020, quelque 247 323 logements ont pu être rénovés grâce aux aides proposées par l'Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat), dont plus de 140 000 à ce jour via MaPrimRénov'. Le gouvernement vise la rénovation de 400 000 logements grâce à cette prime pour l'année 2021.

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Mutuelle santé : prise en charge à 100% des fauteuils roulants avant fin 2024

D’ici fin 2024, les fauteuils roulants seront intégralement remboursés par l’Assurance maladie. La base de remboursement va être rehaussée et le reste à charge éventuel complété par les mutuelles santé. Magnolia.fr vous en dit plus sur la prise en charge de ces équipements qui sont le prolongement de la personne handicapée moteur. Remboursement intégral des fauteuils roulants par la Sécu et les mutuelles Il y a tout juste un an, le ministère de la Santé annonçait des changements en vue pour la réforme 100% Santé à partir de janvier 2024. Depuis janvier 2021, le dispositif permet d’être intégralement remboursé des lunettes de vue, des prothèses dentaires et des aides auditives après intervention de la Sécurité Sociale et des organismes de complémentaire santé. Selon une promesse faite par le président Macron en avril 2023, deux nouveaux équipements devaient être ajoutés dans cette prise en charge optimale : les prothèses capillaires et les fauteuils roulants. La promesse sera bientôt tenue pour les fauteuils roulants. Qu’ils soient manuels ou électriques, ils seront bien pris en charge à 100% par l’Assurance maladie et les mutuelles santé avant la fin 2024, comme l’ont annoncé les ministres chargés de la Santé et du Handicap jeudi 11 avril dernier. Des négociations entre la direction de la Sécurité sociale, les organismes de complémentaire santé, les fabricants et les distributeurs de fauteuils roulants sont en cours pour « trouver la meilleure approche », afin que « chacun puisse avoir accès à un fauteuil qui répond à ses besoins », selon les termes de Fadila Khattabi, ministre déléguée chargée des personnes âgées et des personnes handicapées. Quant au remboursement intégral des perruques pour les personnes traitées par chimiothérapie, un travail sur les caractéristiques et la qualité des prothèses capillaires doit encore être réalisé pour que la mesure se déploie. Prise en charge des fauteuils roulants : un enjeu de justice sociale L’annonce du remboursement intégral des fauteuils roulants est un soulagement pour les personnes handicapées. Les usagers et les associations craignaient un recul du gouvernement pour des raisons budgétaires dans une période où l’État, asphyxié par la dette, cherche au moins 20 milliards d’euros d’économies en plus pour 2025. Un million de personnes en France ont besoin d’être équipées d’un fauteuil roulant, un chiffre voué à progresser en raison du vieillissement de la population. Reste à charge élevé sur les fauteuils roulants Un fauteuil roulant coûte entre 150€ et 10 000€ pour un modèle manuel, et jusqu’à 50 000€ pour un modèle électrique. Il faut ajouter les options et accessoires pour davantage de confort et d’autonomie (appui-tête, support dorsal, gouttière, tablette, verticalisateur), ainsi que l’entretien du matériel et le remplacement éventuel des pièces. L’Assurance maladie prévoit un remboursement partiel de la dépense sous réserve que le fauteuil fasse l’objet d’une prescription par un médecin (généraliste ou spécialiste) : entre 394,60€ pour un fauteuil non pliant, non réversible et à dossier non inclinable, et 603,65€ pour un siège pliant, à dossier inclinable ou à dossier non inclinable à articulation médiane entre 2 702,81€ pour un modèle électrique sans option et 3 938,01€ pour un fauteuil à assise adaptée avec repose-jambes, appuie-tête, dossier et inclinaison réglables par vérin pneumatique entre 1 559,84€ et 5 187€ pour un fauteuil verticalisateur. La liste des fauteuils roulants éligibles à une prise en charge est consultable sur le site du ministère de la Santé. Le modèle doit par ailleurs être certifié par le CERAH (Centre d’Études et de Recherche sur l’Appareillage des personnes Handicapées). La personne handicapée peut bénéficier d’un complément de prise en charge par le département via la Prestation de Compensation du Handicap (PCH). Il n’empêche, le système actuel occasionne de lourds restes à charge. Le projet de réforme prévoyait de rehausser la base de remboursement à 2 600€ pour un fauteuil manuel et à 18 000€ pour un modèle électrique, un niveau jugé insuffisant par les associations et certains élus. Les négociations entre les différents acteurs visent à trouver un accord sur les prix limites de vente par catégorie de fauteuil, qui puisse garantir une marge suffisante à la filière et rentrer dans l’enveloppe budgétaire de l’État. Mutuelle et prise en charge complémentaire d’un fauteuil roulant Les tarifs opposables des fauteuils roulants sont souvent loin de la dépense engagée par l’assuré. D’autant que la personne handicapée doit généralement s’acquitter d’autres frais élevés pour soulager son quotidien : appareillage médical, lit médicalisé, matériel de transfert, chaise de douche, rampe de seuil, auxiliaire de vie, etc. Certains contrats de complémentaire santé permettent de limiter le reste à charge. La prestation dépend du niveau de garantie, qui peut aller jusqu’à 500% de la BRSS (Base de Remboursement de la Sécurité Sociale), parfois renforcée par un forfait additionnel qui atteint les 2 000€. Si vous estimez que votre mutuelle ne couvre pas suffisamment vos frais liés à l’achat et à l’entretien de votre fauteuil roulant, changez-en. Vous avez le droit de résilier votre mutuelle à tout moment après une année de souscription, sans pénalité financière ni motif à fournir. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé et accéder aux offres les plus compétitives du marché, en adéquation avec vos besoins de santé et votre budget.

Crédit immobilier : l’assurance emprunteur couvre-t-elle les allergies ?

Le printemps fait son retour et avec lui les allergies au pollen d’arbres et de graminées. Souffrir d’une allergie, quelle qu’elle soit, peut être considéré comme un risque aggravé par les assureurs de prêt immobilier. Faut-il déclarer ce problème de santé lors de la souscription à l’assurance emprunteur ? Quelles sont les conséquences sur le niveau de couverture et sur le tarif ? Allergie aux pollens : un enjeu de santé publique Environ 30% des adultes français souffrent d’allergies. Les projections de l’OMS indiquent que la moitié de la population sera touchée à l’horizon 2050. Le phénomène est loin d’être anecdotique par son ampleur et par les conséquences sur la santé publique. L’exposition aux pollens dès l’arrivée du printemps, au contact avec les yeux et les voies respiratoires, provoque des réactions plus ou moins invalidantes : difficulté à respirer, crises d’éternuement, yeux rouges et larmoyants, conjonctivite, toux, fatigue anormale, etc. La rhinite allergique et l’asthme allergique sont les deux formes d’allergie respiratoire les plus fréquentes, et souvent, un même individu souffre de ces deux pathologies. Une réaction allergique généralisée se caractérise par un choc anaphylactique qui comporte un risque vital majeur et nécessite un traitement d’urgence. Selon une étude réalisée en 2016 par des fédérations d’allergologues, l’allergie au pollen serait à l’origine d’au moins 7 millions de jours d’arrêt de travail chaque année. Le phénomène ne fait que s'aggraver avec le changement climatique. La France compte environ 3 millions d’asthmatiques, toutes causes confondues, l'asthme entraînant entre 1 000 et 2 000 décès chaque année. Assurance de prêt pour personne souffrant d’allergie À la lecture de ces chiffres, on comprend les difficultés potentielles auxquelles une personne allergique est confrontée lors d’une demande de crédit immobilier. La banque exige la souscription à l’assurance emprunteur pour se prémunir contre les défauts de paiement et sécuriser les sommes en jeu. Les risques couverts par l’assurance emprunteur Avant d’aborder la problématique de l’assurance en cas de pathologie allergique, rappelons l’importance de l’assurance de prêt immobilier. Si elle n’est pas légalement obligatoire, l’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. Sa finalité est de prendre en charge tout ou partie des mensualités au cas où l’emprunteur est victime d’un accident de la vie. Elle repose sur deux types de garanties : les garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie ; les garanties facultatives qui couvrent les arrêts de travail et l’invalidité. La perte d’emploi est une dernière garantie optionnelle, plus rarement souscrite. Les garanties nécessaires à l’octroi du prêt sont définies par la banque et portées à la connaissance de l’emprunteur via la fiche standardisée d’information. Sur la base de ce document, vous pouvez mettre les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque : crédit et assurance sont deux produits déliés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, ce qui vous permet de faire jouer la délégation d’assurance pour bénéficier d’une couverture jusqu’à trois fois moins chère que la proposition bancaire, à garanties équivalentes. Déclarer son allergie dans le questionnaire de santé La souscription à l’assurance emprunteur passe par le questionnaire de santé. Ce formulaire renseigne l’assureur, qui peut être la banque ou un prestataire externe, sur votre historique de santé. Il va permettre au médecin-conseil de l’assureur d’évaluer les risques de santé afin de formuler une réponse et d’appliquer une tarification en conséquence. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi : vous ne devez omettre aucune information faisant l’objet d’une entrée ni faire de fausse déclaration, sinon vous risquez la nullité du contrat. Vous devez indiquer si vous souffrez d’allergie et en préciser la cause : allergie au pollen, allergie alimentaire, allergie aux acariens, allergie cutanée. Vous devez également indiquer le traitement éventuel que vous prenez chaque année, de manière régulière ou ponctuelle. Si vous avez déjà consulté un médecin allergologue, pensez à joindre le courrier qu’il a adressé à votre médecin traitant. Vous devez par ailleurs préciser si l’allergie dont vous souffrez a entraîné des arrêts de travail. Les garanties assurance pour emprunteur allergique Si votre allergie n’a jamais entraîné d’arrêt de travail durant les 5 dernières années, vous bénéficiez des garanties décès, invalidité et incapacité à des conditions standards. En revanche, vous pouvez être considéré comme emprunteur avec risque aggravé de santé si vous avez été déjà placé en arrêt de travail à cause de votre allergie. En fonction des conclusions du médecin-conseil, l’assureur peut appliquer une surprime et exclure les risques liés à l’allergie. Il peut aussi refuser de vous assurer s’il estime que le niveau de risques est trop élevé. L’exclusion de garantie touche généralement la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), celle qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. Cette garantie est systématiquement exigée par la banque dans le cadre d’un prêt immobilier destiné à financer l’achat de la résidence principale. Trouver une assurance pour emprunteur allergique Quel que soit le type d’allergie, faites jouer la délégation d’assurance emprunteur pour trouver un contrat adapté à votre situation au meilleur prix. Les assureurs alternatifs sont mieux placés que les bancassureurs pour couvrir les emprunteurs présentant des risques, quelle que soit leur nature (âge, santé, profession, pratique sportive). Comparez les offres en ligne et demandez à un courtier en assurance de prêt immobilier de vous accompagner pour vous aider à sélectionner la formule compétitive qui vous garantira une protection optimale. Si vous êtes déjà couvert par l’assurance de votre banque, vous pouvez bénéficier de la délégation en cours de prêt. La loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans pénalités, sans avoir à attendre la date d’échéance. L’occasion vous est donnée de décrocher une assurance qui soit mieux adaptée à votre problématique, et bien souvent moins chère.

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