Immobilier : il ne sera plus possible de louer des passoires thermiques

À compter du 1er janvier 2023, seuls les logements qualifiés de "décents" pourront être loués. Finie la location des passoires thermiques classées G sur le DPE. À l’avenir, les seuils de consommation énergétique conditionneront la location, ils s’ajoutent déjà aux critères de la notion de décence. En attendant, les propriétaires bailleurs peuvent engager des travaux de rénovation grâce aux aides publiques, dont MaPrimRénov', le dispositif phare applicable aux bailleurs à partir de juillet 2021.

Plus de passoires thermiques d'ici 2028

Les logements dont la consommation annuelle en énergie excède 450 kWh/m2 seront interdits à la location. Sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), ce niveau correspond à la lettre G, soit le logement le plus énergivore et le plus fortement émetteur de GES (Gaz Effet de Serre). Selon le décret n°2021-19 paru au Journal Officiel le 13 janvier dernier, "le logement est ainsi qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an est inférieure à 450 kWh/m2.an en France métropolitaine". Ce texte s'imposera aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023, soit environ 90 000 logements (dont 70 000 dans le parc privé) : c'est seulement 4,5% des quelque 2 millions de passoires thermiques que compte le pays.

Le gouvernement veut éradiquer du parc locatif privé et public à l'horizon 2028 les passoires thermiques, ces logements classés F et G sur le DPE. D'ici là, la première étape est de s'attaquer aux logements les moins vertueux. Dans une interview accordée au journal Le Figaro, Emmanuelle Wargon, la ministre déléguée en charge du Logement, indique qu'un contrôle sera effectué auprès des agences immobilières pour s'assurer qu'elles ne proposent pas la location de tels logements "indécents". Pour la location en direct, les locataires seront informés qu'ils pourront "se retourner contre le propriétaire s'il refuse de faire les travaux".

Loyers bloqués dans certaines villes

Un autre décret, entré en application le 1er janvier 2021, vise déjà les passoires thermiques, en conditionnant l'évolution des loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail au critère de performance énergétique. Sont concernées par cette mesure 28 communes dont Annecy, Bordeaux, Grenoble, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Nice, Toulouse ou encore Paris. Le texte pointe les zones urbaines de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande, entraînant des difficultés d'accès au logement.

L'augmentation de loyer est possible dans ces zones uniquement lorsque la consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh/m2/an (minimum classement E), condition constatée par un DPE établi moins de quatre années auparavant.

Performance énergétique, nouveau critère de décence

À courte échéance, un logement décent sera donc un logement neuf ou rénové. Un décret de janvier 2002 précise cette notion de décence. Le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes :

assurer le clos et le couvert (bon état d'entretien du gros œuvre et de ses accès, logement protégé contre les infiltrations d'eau)
être protégé contre les infiltrations d'air parasites (étanchéité à l'air suffisante, cheminées munies de trappes)
être équipé de dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des balcons, terrasses, escaliers, loggias et fenêtres) ;
préserver la santé et la sécurité physique des locataires ;
respecter les normes de sécurité pour les réseaux électrique et de gaz, et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude ;
permettre un aération suffisante, garantissant un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité ;
offrir un éclairage naturel suffisant dans les pièces principales.

La prise en compte de la performance énergétique dans la définition de décence d'un logement est renforcée par l'article 17 de la loi Énergie-Climat n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 qui impose la définition d'un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an au plus tard le 1er janvier 2023. Avec le décret n°2021-19, ce seuil est donc fixé à 450 kWh/m2 pour les logements situés en France métropolitaine et en Corse.

Un deuxième décret viendra préciser les seuils d'indécence énergétique applicables au-delà de l'année 2023. La mise en place de plafonds plus exigeants doit permettre l'éradication des passoires thermiques d'ici 2028. Les territoires d'outre-mer feront l'objet d'un troisième décret.

Les aides aux travaux de rénovation

En ciblant d'abord les habitations qui consomment le plus, le gouvernement offre une marge de manœuvre pour les autres. D'ici 2028, les propriétaires bailleurs sont donc encouragés à rénover leurs biens qui seraient gros consommateurs d'énergie. Parmi les aides financières à la rénovation énergétique des logements, citons la principale, MaPrimRénov', une aide accordée à tous les propriétaires occupants, sans conditions de ressources, depuis le 11 janvier 2021.

Les propriétaires bailleurs pourront en bénéficier à compter du 1er juillet 2021 pour les travaux éligibles faisant l'objet d'un devis signé après le 1er octobre 2020, même s'ils sont terminés et payés. Les conditions d'éligibilité à MaPrimRénov' pour les propriétaires bailleurs sont les suivantes :

être propriétaire personne physique ou usufruitier ;
être titulaire d'un droit réel immobilier ;
s'engager à louer son bien ;
ne pas augmenter le montant du loyer.

Outre les travaux qui assurent la décence du logement, les grands principes de MaPrimRénov' à destination des propriétaires bailleurs sont :

les travaux de maintenance du logement ;
les travaux d'amélioration de la performance énergétique (isolation, etc.) ;
les travaux d'entretien des toitures et façades végétalisées.

Les montants de l'aide sont identiques à ceux des propriétaires occupants. Un bailleur pourra être aidé jusqu'à 3 logements mis en location. À la prime, dont le montant dépend du niveau de ressources du foyer demandeur et de la nature des travaux, s'ajoute un bonus entre 500€ (logement en copropriété) et 1 500€ pour le traitement des passoires thermiques (étiquette énergie F ou G).

En 2020, quelque 247 323 logements ont pu être rénovés grâce aux aides proposées par l'Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat), dont plus de 140 000 à ce jour via MaPrimRénov'. Le gouvernement vise la rénovation de 400 000 logements grâce à cette prime pour l'année 2021.

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La proportion d’emprunteurs ayant été informés par leur banque de leur droit à changer d’assurance de prêt immobilier quand ils le souhaitent est largement liée à l’antériorité de leur crédit : Prêt immobilier de moins d’un an : 62% Prêt immobilier de 2 à moins de 5 ans : 42% Prêt immobilier de 5 à moins de 10 ans : 35% Prêt immobilier de plus de 10 ans : 28% Nonobstant l’obligation faite aux banques d'informer annuellement leurs clients, le changement d’assurance emprunteur révèle toutes ses potentialités en début de prêt : les économies réalisées en substituant l’assurance bancaire par un contrat individuel externe sont d’autant plus importantes que l’opération a lieu rapidement après la signature de l’offre de prêt. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat de mai 2023 pour mesurer l’impact financier du changement d’assurance emprunteur. Changement d’assurance emprunteur : indice de satisfaction optimal Parmi les sondés, seuls 21% ont changé d’assurance en cours de prêt. 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Changer d’assurance de prêt : toujours compliqué Les démarches pour changer d’assurance en cours de prêt restent toujours fastidieuses en dépit d’une plus grande souplesse offerte par la loi Lemoine. C’est le gros bémol révélé par cette enquête, sans toutefois être une surprise. Les banques font de la résistance, comme elles l’ont fait avec les dispositifs précédents (lois Hamon et Bourquin). Si 34% des emprunteurs ayant changé d’assurance indiquent n’avoir rencontré aucune difficulté, les autres témoignent d’un parcours semé d’embûches : difficulté des démarches administratives : 20% absence de réponse de la banque : 18% difficulté à trouver le bon interlocuteur : 15% difficulté à trouver un contrat avec des garanties équivalentes : 15% difficulté à trouver un contrat adapté à son parcours médical : 11% Cette étude corrobore les chiffres avancés par les courtiers il y a quelques semaines. Les banques ne respectent pas le délai de réponse de 10 jours ouvrés qui leur est imposé pour toute demande de substitution : le délai moyen observé est de près de 30 jours. Le bon interlocuteur reste le courtier en assurance de prêt immobilier, un expert qui vous accompagne avec diligence et efficacité dans toutes vos démarches de résiliation/substitution, de la recherche du contrat adapté au meilleur tarif jusqu’au processus de souscription.

Assurance de prêt immobilier : j’économise en 2023 grâce à la loi Lemoine

Depuis le 1er juin 2022, l’assurance de prêt immobilier est devenue la seule assurance résiliable à tout moment, sans attendre la date d’échéance et sans engagement minimum de souscription. Ce droit offert par la loi Lemoine est une formidable opportunité à saisir pour réaliser d’importantes économies et préserver son pouvoir d’achat dans une période où l’inflation compresse le budget des ménages. N’attendez plus pour changer d’assurance emprunteur ! Grâce au courtier Magnolia.fr, c’est simple et rapide. Quelle est la meilleure assurance pour un prêt immobilier ? La souscription à l’assurance emprunteur est incontournable dans le cadre d’un prêt immobilier. Bien qu’elle ne relève d’aucune obligation légale, la banque va l’exiger pour sécuriser les sommes prêtées jusqu’au terme du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité pour arrêt de travail, voire perte d’emploi). Vous bénéficiez du libre choix du contrat d’assurance emprunteur depuis l’entrée en vigueur en septembre 2010 de la loi Lagarde. Malheureusement, ce droit fondamental pour l'emprunteur peine à s’exercer par réticence des banques à accepter la délégation d’assurance, par manque d’information des intéressés et par crainte de ces derniers de compromettre l’octroi du financement de leur projet immobilier. Résultat, environ 85% des emprunteurs immobiliers souscrivent à l’assurance du prêteur au détriment de leur intérêt financier : les offres externes sont jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe bancaires. Pour tenter de rectifier ce déséquilibre, le législateur a adopté la loi Lemoine en février 2022, un texte révolutionnaire qui bouleverse le marché de l’assurance de prêt immobilier en renforçant les droits des emprunteurs. Il est possible de sécuriser son prêt immobilier avec l’assurance de son choix, même une fois signée l’offre de prêt. Le changement de contrat est désormais consubstantiel à l’assurance emprunteur. Quelles sont les conditions pour changer d’assurance emprunteur ? Les emprunteurs ayant les plus grandes difficultés à faire valoir le libre choix du contrat d’assurance lors de leur demande de prêt, ils ont désormais la possibilité de l’exercer à tout moment en cours de prêt. Grâce à la loi Lemoine, il est possible de résilier son contrat d'assurance de prêt immobilier quand on le souhaite, sans délai de préavis ni pénalités. Auparavant, selon l’antériorité de son contrat, il fallait s’appuyer soit sur la loi Hamon soit sur l’amendement Bourquin pour changer d’assurance de prêt immobilier en cours de remboursement. Ce nouveau dispositif a été mis en place dès le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts et est applicable à tous les contrats en cours depuis le 1er septembre 2022. La loi Lemoine fête donc sa première année et force est de constater l’engouement qu’elle suscite chez les emprunteurs : depuis son entrée en vigueur, les demandes de substitution ont été multipliées par trois. Comment changer d’assurance emprunteur ? Avant d’envoyer votre lettre de résiliation assurance de prêt à la banque, accompagnée du nouveau contrat, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Cet outil rapide et gratuit vous donne accès aux meilleurs contrats alternatifs du marché. Grâce à la fiche standardisée d’information remise par votre banque lors de votre demande de prêt, vous confrontez le contrat groupe bancaire aux différents contrats individuels. Pour sélectionner la formule la plus compétitive adaptée à vos besoins, faites-vous aider par un courtier en assurance de prêt immobilier. Cet expert vous permettra de mieux appréhender l’étendue des garanties, d’en comprendre les subtilités, et de choisir le contrat adéquat en phase avec les exigences de la banque. La banque peut-elle refuser le changement d’assurance emprunteur ? Le seul et unique motif pour lequel la banque peut vous refuser le bénéfice de la délégation d’assurance est le non-respect de l’équivalence de niveau de garanties. Le nouveau contrat doit légalement présenter des garanties au moins équivalentes à celles de l’ancien. Vous pouvez plus facilement vous conformer à cette obligation inscrite dans la réglementation en sollicitant les services d’un courtier. La loi Lemoine oblige par ailleurs la banque à formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés et à motiver tout refus d’assurance emprunteur par écrit de manière exhaustive. Cela signifie que la banque doit détailler explicitement les raisons pour lesquelles le contrat n’affiche pas une équivalence de garanties. Quel est l’intérêt de changer d’assurance emprunteur ? Le premier avantage offert par le changement d’assurance emprunteur est financier. L’assurance représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier. Cette dépense contrainte est heureusement compressible en faisant jouer la concurrence. À garanties équivalentes, une assurance alternative est jusqu’à trois fois moins chère que le contrat de la banque. Voici 2 exemples d’emprunteurs qui ont réalisé de juteuses économies en changeant d’assurance en juin 2023 : Profil 1 : cadre de 35 ans, sans problème de santé, prêt de 250 000€ sur 25 ans souscrit en juin 2021 au taux nominal de 1,15% Profil 2 : couple de 45 ans, sans problème de santé, prêt de 400 000€ sur 20 ans souscrit en juin 2022 au taux nominal de 1,35%, assurance avec quotité à 50% sur chaque tête Le couple peut tout à fait rehausser la quotité d’assurance emprunteur à 100% sur chaque tête et optimiser ainsi sa protection tout en diminuant drastiquement le coût de son assurance, et par extension de son crédit immobilier. Même en doublant le coût de l’assurance, l’économie réalisée se chiffre à plus de 14 000€.

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