Loi Pinel : investissez en 2021 avant la baisse !

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L'investissement locatif Pinel permet de profiter d'une réduction d'impôt jusqu'à 21%. Cet avantage fiscal sera réduit en 2023, avant la disparition définitive du dispositif fin 2024. Envisagez d'investir en loi Pinel cette année pour optimiser la fiscalité tout en profitant des taux d'emprunt au plancher. 

 

Pinel 2021 : les conditions d'accès

La loi de finances 2021 a prorogé le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel jusqu'au 31 décembre 2022, et l'a reconduit pour les années 2023 et 2024 tout en réduisant l'avantage fiscal (voir plus bas). Entré en vigueur en septembre 2014 en remplacement du Duflot, la loi Pinel reprend les modalités de son prédécesseur avec quelques assouplissements. 

Pour l'année 2021, l'article 161 de la loi de finances 2020 a limité l'accès au dispositif Pinel aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment à usage collectif, excluant désormais les maisons individuelles en lotissement. 

Les autres conditions pour bénéficier du dispositif Pinel sont les suivantes :

  • le logement est loué nu à usage d'habitation principale ;
  • le logement neuf ou réhabilité doit respecter un niveau minimal de performance énergétique;
  • le logement doit se trouver dans une zone éligible (A bis, A  ou B1, ou zone couverte par un contrat de redynamisation de site de défense actif) ;
  • le logement doit être loué dans les 12 mois suivant son achèvement ;
  • les revenus du locataire sont inférieurs aux plafonds fixés par décret ;
  • la location est soumise aux plafonds de loyer et de ressources des locataires ;
  • l'engagement locatif est d'une durée de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu'à 12 ans. 

En contrepartie, l'investisseur peut obtenir une réduction d'impôt dont le taux varie selon la durée de location (achat en métropole) :

  • 12% sur 6 ans ;
  • 18% sur 9 ans ;
  • 21 % sur 12 ans.

L'avantage fiscal est limité à 2 logements par an pour un montant global plafonné à 300 000€, dans la limite de 5 500€ le mètre carré. Les taux et les conditions sont les mêmes, que l'investissement se fasse en direct ou en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). 

Le propriétaire bailleur a l’autorisation de louer à ses ascendants ou descendants, et permet ainsi à sa famille de se loger dans un bien conforme aux normes environnementales à loyer modéré. Il se bâtit au passage un patrimoine immobilier tout en allégeant le poids fiscal. 

Pinel en 2023 : forte réduction de l'avantage fiscal

Le calcul du montant de l'avantage fiscal en loi Pinel s'effectue à partir du prix de revient net ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) qui intègre tous les autres frais liés à l'opération :

  • les honoraires de notaire,
  • les commissions versées aux intermédiaires,
  • les droits d'enregistrement. 

Les taux de la réduction d'impôt en vigueur en 2021 s'appliqueront jusqu'au 31 décembre 2022. Au-delà, l'intérêt d'un investissement en loi Pinel s'érode d'environ 33%. Pour les années 2023 et 2024, les taux de l'avantage fiscal seront les suivants :

Durée de l’engagement de location 2021-22 2023 2024
6 ans 12% 10,5% 9%
9 ans 18% 15% 12%
12 ans 21% 17,5% 14%

Il vous reste donc 2021 et toute l'année 2022 pour tirer pleinement partie du dispositif Pinel.

Actuellement, les conditions de financement sont optimales avec des taux d'emprunt proches de leur niveau historiquement bas (taux brut moyen à 1,12% toutes durées confondues). Vous bénéficiez en plus de l'assouplissement des règles d'octroi : votre taux d'endettement peut atteindre 35% de vos revenus nets, et vous pouvez rembourser un crédit immobilier pour un achat en VEFA sur 27 ans (dont 2 ans de différé d'amortissement) conformément aux nouvelles directives du Haut Conseil de Stabilité Financière.

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