Passeport, visa emprunteur: un certificat indispensable pour emprunter demain ?


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L'idée peut paraître saugrenue ou démagogique, mais à situation inédite, solution novatrice. Pour remettre le marché immobilier sur les rails à l'issue du confinement, les courtiers proposent un "passeport" ou un "visa" qui permettrait aux emprunteurs de rassurer la banque et le vendeur quant à leur capacité d'achat.

Facilier la reprise du marché immobilier

Depuis la mi-mars, les transactions immobilières sont bloquées par les mesures de confinement destinées à freiner la propagation du Covid-19. Les visites de logement ne peuvent se faire, et les nouvelles demandes de prêt immobilier, quand elles existent, ne sont pas traitées par les banques. La situation financière des ménages s'est dégradée ces dernières semaines. Avec plus de 10 millions de salariés au chômage partiel et un grand nombre qui risquent de perdre leur emploi dans les prochains mois, la crise économique qui frappe déjà hypothèque les chances d'un retour à la normale. L'annonce du déconfinement le 11 mai prochain a néanmoins offert une relative visibilité aux acteurs du marché, les encourageant à réfléchir aux mises en place possibles pour faciliter une reprise, sinon immédiate du moins partielle, et des demandes de crédit et des transactions. Le désir d'acheter ou d'investir dans la pierre est toujours tangible, mais les Français avec un projet immobilier pourraient être entravés par la remontée des taux d'intérêts et les nouvelles conditions d'accès au crédit selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière.

S'il fallait justifier la pertinence d'un document attestant de la capacité d'emprunt des candidats à l'achat immobilier, c'est bien maintenant !

Les courtiers ressuscitent le "passeport emprunteur"

L'idée n'est pas nouvelle. En 2014, le courtier Vousfinancer avait lancé son « livret emprunteur » : un document certifié par l'intermédiaire en crédit qui attestait de la capacité d'emprunt du candidat à l'achat. Le but de ce certificat était de rassurer les deux parties, acheteur et vendeur, en instaurant une confiance mutuelle quant aux intentions de chacun : l'acheteur connaît le niveau de son pouvoir d'achat immobilier et le vendeur sait qu'il a affaire à un candidat sérieux. L'acquisition immobilière est le plus souvent liée à l'obtention d'un crédit auprès d'une banque. Ce livret emprunteur permet de gagner du temps en évaluant la capacité d'emprunt avant de signer un avant-contrat comportant obligatoirement une clause suspensive de prêt. Pour facilier le redémarrage du marché immobilier après le 11 mai, quand le pays sera en phase de déconfinement, Vousfinancer ressort cette idée de "passeport emprunteur".

Chez Meilleurtaux, on parle de "visa emprunteur". Le principe est le même : le ménage emprunteur a une idée précise de sa capacité d'emprunt et le vendeur est rassuré quant au sérieux du candidat. Au milieu, la banque, qui constate qu'un effort est entrepris pour mettre le projet en marche. Si le bien convoité est proposé à la vente par un réseau de professionnels, l'agence immobilière a ainsi une meilleure garantie que l'acheteur potentiel obtiendra son financement, ce qui offre une réelle valeur ajoutée au vendeur qui lui a confié la vente de son bien.

Un document pour évaluer la capacité d'emprunt

Concrètement, l'emprunteur communique au courtier les documents relatifs à sa situation financière :

  • les 3 derniers bulletins de salaire,
  • les 3 derniers relevés de compte bancaire,
  • le dernier avis d'imposition,
  • éventuellement un justificatif d'apport personnel.

Ces informations sont toujours requises par la banque lors d'une demande de financement : elles lui permettent de déterminer le taux d'endettement du futur emprunteur. Le passeport offre ainsi l'opportunité d'anticiper sur la constitution d'un dossier de prêt. Le courtier évalue la capacité de remboursement et estime le montant du bien immobilier que le client peut se permettre d'acheter. Le futur emprunteur reçoit gratuitement le document certifiant de sa capacité actuelle d'emprunt pour un financement immobilier, qu'il pourra présenter en agence immobilière, chez son banquier ou directement au vendeur.

Au moment de la reprise, les particuliers vendeurs et acheteurs comme les professionnels de l'immobilier chercheront à effacer ces deux mois d'inactivité. En apportant des informations concrètes sur la capacité d'emprunt, ce "passeport emprunteur" pourrait aider à fluidifier la demande et à accélerer le processus d'achat en faisant le tri entre les acheteurs réellement intéressés et les velléitaires. Le document, qui n'a aucune valeur juridique, est valable un mois.

Publié par Astrid Cousin le

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