Emprunt Immobilier : nouvelles conditions, charges annuelles et taux d'endettement


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L'année immobilière 2020 aura été marquée par un resserrement des conditions d'octroi des crédits à l'habitat. L'encadrement s'est assoupli depuis janvier 2021. Étaient attendues les précisions du Haut Conseil de Stabilité Financière, qui indique pour la première fois dans une notice spécifique la prise en compte de l'assurance de prêt pour le calcul du taux d'effort. Une information qui change la donne étant donné le coût de l'assurance supporté par l'emprunteur, et rappelle toute l'utilité de la délégation d'assurance pour réduire le coût global d'un crédit immobilier.

Assouplissement des conditions d'octroi

En décembre dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) décidait d'ajuster les conditions d'octroi qui ont prévalu durant toute l'année 2020. Dorénavant, le taux d'endettement est rehaussé à 35% des revenus nets de l'emprunteur contre 33% précédemment. La durée maximale d'endettement est quant à elle portée à 27 ans au lieu de 25 ans en cas d'emprunt avec différé d'amortissement, lorsque la remise des clefs à l'emprunteur intervient deux ans au plus après la contraction du crédit (achat dans le neuf).

Autre aménagement prévu par le HCSF, la flexibilité admise pour s'affranchir de ces règles à la marge représente désormais 20% de la production trimestrielle de crédits immobiliers au lieu de 15%, dont 80% minimum à destination de l'acquisition de la résidence principale et 30% minimum réservés à la primo-accession.

Jeudi 28 janvier dernier, le HCSF a publié une notice détaillant ces nouvelles conditions d'octroi des crédits immobiliers résidentiels, et s'y est glissé une subtilité qui ne figurait pas dans la première recommandation. Les banques doivent impérativement intégrer l'assurance de prêt dans les charges annuelles d'emprunt pour calculer l'endettement des futurs emprunteurs.

Prise en compte de l'assurance de prêt

Dans la notice du HCSF, la définition des charges annuelles d'emprunt est libellée comme suit : "Ces charges comprennent le remboursement du capital emprunté et de l’ensemble des  charges d’intérêts et d’assurances." Dans la définition précédente, elles représentaient “le total des intérêts et des remboursements de capital”, sans qu’il n’y ait jamais fait mention de l’assurance. Pourquoi une telle indication ? 

Le HCSF adresse une mise en garde aux établissements qui s'autoriseraient à l'avenir d'omettre l'assurance de prêt dans le calcul des charges annuelles pour évaluer le taux d'endettement. Pour mémoire, le taux d'endettement est le ratio entre l'endettement total de l'emprunteur comprenant le prêt considéré et l'ensemble des autres prêts en cours (charges annuelles d'emprunt), et les revenus annuels annuels nets imposables. Or, l’assurance est une dépense contrainte pour l’emprunteur, au même titre que la garantie immobilière (hypothèque ou caution) ; sa souscription, bien que non obligatoire d’un point de vue légal, est indispensable à l’obtention d’un financement immobilier.

L'assurance emprunteur a un coût variable qui peut représenter autant, si ce n'est plus, que les intérêts d'emprunt. La précision du HCSF est donc parfaitement appropriée pour éviter un endettement excessif qui outrepasserait le seuil des 35%. Pour les profils à risque, l'assurance emprunteur peut être un obstacle à l'obtention du crédit immobilier. 

L'assurance qui va garantir les sommes empruntées est nettement plus élevée pour les seniors et les personnes avec un risque aggravé de santé que pour les candidats plus jeunes et en bonne santé. Même parfaitement solvables, ces personnes peuvent se retrouver empêchées dans leur projet immobilier en raison de la cherté de l'assurance qui va gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global, obligatoirement inférieur au taux de l'usure afférent), et par extension le taux d'endettement. Manifestement, en 2020, certaines banques ont pu accorder des financements sans considérer le coût de l'assurance pour rester dans les normes d'endettement maximal édictées par le régulateur.

La délégation d'assurance pour réduire le coût total du crédit

De manière indirecte, la précision du HCSF quant à la prise en compte de l'assurance dans le calcul du taux d'endettement rappelle qu'il est essentiel de mettre les offres d'assurance en concurrence pour décrocher la formule la plus compétitive. Tous les profils sont gagnants, les personnes avec des antécédents médicaux, les emprunteurs âgés, comme tous les autres. 

Autorisée depuis septembre 2010 (loi Lagarde), la délégation d'assurance permet à chacun de choisir librement l'assurance qui va couvrir son prêt. L’opportunité vous est donnée de souscrire un contrat délégué à garanties équivalentes avec celui de la banque, pour diviser par deux ou par trois le coût de votre assurance. Le gain économisé par mois permet de réduire la mensualité et de respecter le plafond de l'endettement.

Faites-vous accompagner d'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr pour sélectionner l'assurance de prêt adaptée à votre projet immobilier au tarif le plus juste.

Publié par Astrid Cousin le

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