Maisons individuelles : plus de la moitié des constructeurs hors-la-loi

travaux-maison-individuelle-constructeur-hors-la-loi.jpeg

Les acteurs du bâtiment sont dans le collimateur de Bercy. Une enquête de la Répression des fraudes sur les contrats de construction des maisons révèle que 55% des professionnels ne respectent pas la réglementation. Alors que la maison individuelle est plébiscitée par une immense majorité de Français, les pratiques indélicates de certains jettent l'opprobre sur la profession. Il est vrai que la complexité et l'ampleur des normes engendrent erreurs, anomalies et défaut d'information.

55% des constructeurs dans l'illégalité

La Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF), administration qui dépend du ministère de l'Économie, a passé au crible les contrats de construction de maisons individuelles de quelque 285 entreprises dans 15 régions dont 2 outre-mer. Un vaste contrôle qui a eu lieu en 2019 et qui a nécessité pas moins de 461 visites. 158 entreprises ne respectent pas la réglementation, soit 55%, un taux légèrement inférieur au contrôle précédent (57%) et une certaine stabilité sur les quatre dernières années.

L'enquête révèle un niveau toujours élevé d'anomalies et selon la gravité des constats, les enquêteurs ont pris diverses mesures :

  • 87 avertissements
  • 56 injonctions
  • 31 procès-verbaux pénaux
  • 1 procès-verbal administratif
  • 1 procédure au civil.

L'enquête a mis l'accent sur la vérification de la prise en compte des suites par des constructeurs ayant fait l'objet d'un contrôle antérieur. Le plus souvent, les professionnels affichent une remise en conformité satisfaisante de leurs pratiques. La DGCCRF explique que la persistance d'anomalies par le manque de maîtrise de la réglementation de la part de certains acteurs, justifiant la poursuite des contrôles sur ces professionnels de la construction.

De nombreux manquements constatés

Pour cibler les contrôles, les enquêteurs ont tenu compte des résultats des contrôles antérieurs et des plaintes des propriétaires, mais aussi des "qualités" figurant sur les supports publicitaires ou sur les réseaux sociaux, comme "maison clef en main", "construction de A à Z", afin de vérifier leur légitimité.

Outre l'obligation d'information précontractuelle du consommateur et le caractère réglementaire des pratiques commerciales, ce sont les formalités et démarches liées au CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) qui ont fait l'objet du plus grand nombre de manquements et d'infractions, à savoir :

  • non-conformité du contrat
  • aucune garantie de livraison
  • défaut d'information sur le droit de rétractation
  • perception d'une somme d'argent avant la signature du contrat ou avant la date d'exigibilité de la créance
  • existence de clause abusive interdisant au maître d'ouvrage de visiter le chantier
  • remise des clefs subordonnée au paiement intégral, ce qui fait obstacle au droit du maître d'ouvrage de consigner les sommes restant dues jusqu'à la levée des réserves.

L'enquête a également détecté l'existence de pratiques commerciales trompeuses ou déloyales comme cet agent commercial d'une société de maisons en bois ayant encaissé un acompte de 35% du prix global convenu sans jamais donner suite.

Les 2 contrats de maison individuelle

Outre les normes énergétiques à respecter, qui visent à réduire la consommation d'énergie des nouveaux bâtiments, tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d'eau (couverture et étanchéité) et hors d'air (portes et fenêtres) doit conclure un contrat de maison individuelle avec son client.

 

Ce Contrat de Construction de Maison Individuelle ou CCMI peut prendre 2 formes :

  1. le CCMI avec fourniture de plan : le contrat le plus répandu, le consommateur fait appel à un opérateur unique pour la réalisation du plan et de la construction.
  2. le CCMI sans fourniture de plan : les plans sont réalisés par un autre prestataire que le constructeur.

Chaque type de CCMI fait l'objet d'un formalisme dans sa rédaction en termes d'informations générales, d'informations spécifiques à la construction, de prix et de financement, d'annexes et de conditions suspensives portant notamment sur l'obtention du permis de construction et du crédit immobilier. Le client dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation du CCMI.

Dans tous les cas, le constructeur doit respecter les obligations suivantes :

  • être assuré en garantie de responsabilité professionnelle et décennale
  • être titulaire d'une garantie de livraison délivrée par une banque ou une société d'assurances
  • être titulaire d'une garantie de remboursement en cas de CCMI avec plan prévoyant des paiements avant l'ouverture du chantier
  • réaliser les travaux conformément au plan convenu et aux règles du Code de la Construction et de l’habitation et du Code de l’urbanisme
  • livrer le chantier dans le délai et au prix convenus au contrat.

Outre la garantie de livraison à prix et délais selon le contrat, l'acheteur d'une maison individuelle est protégé par 3 garanties :

  1. la garantie de parfait achèvement : le constructeur est tenu de réparer tout désordre signalé dans un délai d'un an à compter de la réception des travaux.
  2. la garantie biennale ou de bon fonctionnement : les dommages qui pourraient affecter le fonctionnement des éléments d'équipement dissociables de la construction sont couverts durant 2 ans.
  3. la garantie décennale : le constructeur engage sa responsabilité durant 10 ans quant à tout désordre ou malfaçon sur les éléments indissociables de la construction qui rendrait l'ouvrage impropre à sa destination.

La crise sanitaire que nous vivons depuis plus de 2 ans a modifié le rapport des Français à leur habitat. La maison individuelle est devenue le graal en matière de logement, en témoigne la progression exceptionnelle des recherches de maisons sur les sites d'annonces. 57% des propriétaires possèdent une maison et 80% des Français aimeraient vivre dans une maison individuelle, des chiffres qui vont à l'encontre de la politique du logement actuelle, qui mise sur la densification urbaine et zéro artificialisation des sols.

Dernières publications

profils taux usure T4 2022

Prêt immobilier : qui profitera de la hausse des taux d'usure au T4 2022 ?

Les taux d'usure passent la barre des 3% à compter du 1er octobre 2022. Voici quelques exemples d'emprunteurs recalés qui pourront désormais être financés. Hausse des taux d'usure pour fin 2022 Le dernier trimestre de l'année 2022 s'accompagne d'une excellente nouvelle pour tous les candidats à l'emprunt immobilier : les taux d'usure sont relevés à partir du 1er octobre et de manière significative, ce qui devrait faciliter l'accès au crédit, plutôt entravé depuis la remontée brutale et constante des taux d'intérêt, entamée en mars 2022. Selon l'avis publié au JO du 29 septembre 2022, les taux d'usure des crédits immobiliers sont les suivants : prêts de moins de 10 ans : 3,03% au lieu de 2,60 prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 3,03% au lieu de 2,60% prêts d'une durée de 20 ans et plus : 3,05% au lieu de 2,57% prêts à taux variable : 2,92% au lieu de 2,45% prêts-relais : 3,40% au lieu de 2,99% Personne ne s'attendait à une hausse aussi marquée. Les relations tendues entre la Banque de France et les courtiers depuis des mois n'avaient rien donné, l'institution étant hostile à toute réforme de l'usure malgré le blocage avéré du marché du crédit immobilier. Depuis juillet dernier, près de 50% des demandes de financement étaient refusées non pas pour cause d'un taux d'endettement au-delà de la limite autorisée (35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse), mais au motif que le TAEG excédait l'usure. Avant/après : les recalés du crédit immobilier désormais finançables La hausse des taux d'usure est aussi une nouvelle porte ouverte pour bon nombre de malheureux dont le crédit a été refusé pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà des seuils légaux. Le relèvement de près de 50 points de base va permettre de représenter de nombreux dossiers recalés ces dernières semaines, sous réserve que la banque n'ait pas remonté son taux débiteur trop lourdement entretemps. Sont notamment concernés les dossiers aujourd'hui bloqués avec des taux débiteurs au-dessus de 1,90%. Pour rappel, le taux d'usure correspond au TAEG à ne pas dépasser. Ce taux agrège tous les autres frais liés à l'obtention du crédit, à savoir : les intérêts représentés par le taux nominal ou débiteur les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) l'assurance emprunteur. Le cas échéant, doivent s'y ajouter les commissions de courtage. Voici quelques exemples de dossiers pouvant bénéficier de la hausse de l'usure au T4 2022 : Âge Montant du prêt Durée du prêt Taux débiteur Taux assurance bancaire Garantie Frais de dossier TAEG 27 ans 150 000€ 20 ans 2% 0,38% 1 700€ 500€ 2,86% 35 ans 250 000€ 25 ans 2,17% 0,42% 2 500€ 1 000€ 3,03% 40 ans 350 000€ 20 ans 1,90% 0,54% 2 900€ 1 000€ 2,99% 50 ans 220 000€ 15 ans 1,8% 0,75 2 300€ 800€ 3,39%   Les exemples ci-dessus sont couverts par l'assurance proposée par leur banque. En déléguant le contrat, il est possible de faire d'importantes économies et de diminuer le TAEG. La démarche est souvent la seule option pour rester sous l'usure, la négociation des autres éléments étant impossible (garantie) voire marginale (frais de dossier) en termes de gain. Notre emprunteur de 50 ans ne peut obtenir son prêt immobilier avec l’assurance bancaire. Avec la délégation d’assurance, il devient finançable, car le taux d’assurance tombe à 0,52%, permettant ainsi au TAEG à 2,97% de respecter le seuil de l'usure.

déclaration sport assurance emprunteur

Assurance de prêt : faut-il déclarer son activité sportive en 2022 ?

Tout prêt immobilier est couvert par une assurance emprunteur. Parmi les informations à déclarer, doivent figurer certaines habitudes comme la pratique d'un sport à risques. Souscription à l'assurance de prêt : déclarer les risques Votre assurance de prêt immobilier vous protège en cas d'aléas de la vie qui vous empêcheraient d'assumer votre dette (décès, invalidité, incapacité). Les garanties entrent en jeu pour rembourser tout ou partie des mensualités selon les conditions définies dans le contrat et les quotités assurance emprunteur choisies.  Pour proposer une couverture adaptée et une tarification en conséquence, l'assureur doit évaluer les risques que vous incarnez sur la base des informations indiquées dans le questionnaire assurance prêt immobilier. Ce formulaire doit être rempli de manière honnête et en toute bonne foi pour éviter à l'avenir un refus de prestations voire la nullité du contrat pour fausse déclaration.  Votre âge, votre profession, les caractéristiques du prêt, ainsi que votre état de santé font partie des informations demandées. La pratique sportive est également une donnée importante pour l'assureur. Faire du sport est en soi un comportement vertueux pour rester en forme, mais si l'activité est considérée à risques, la couverture proposée prend une autre dimension en raison de la probabilité accrue de blessures voire de mortalité. À noter que le questionnaire de santé est supprimé sous certaines conditions depuis le 1er juin 2022 en vertu de la loi Lemoine : tout prêt de moins de 200 000€ remboursé avant les 60 ans de l'emprunteur n'est plus soumis à la sélection médicale. La pratique d'un sport à risques, de même que le fait de fumer, doivent toujours être renseignés. Quels sont les sports dits à risques ? Les sports à risques font généralement consensus chez les assureurs, même si chaque prestataire a sa propre liste. Voici quelques exemples de sports considérés comme risqués, dangereux ou extrêmes en assurance de prêt immobilier : aéronautique : pilotage d'avion, d'ULM, de deltaplane, de planeur, parachutisme automobile, motocyclisme, karting équitation : polo, courses hippiques, concours complet ; à noter que le sport équestre en compétition, ainsi que le statut de jockey, sont exclus des contrats. montagne : alpinisme, trekking, escalade, ski, snowboard, randonnées nautisme : plongée, apnée, canyoning, pêche en haute mer, voile, motonautisme combat : boxe, MMA, karaté, kick boxing sports collectifs : rugby, football pro L'alpinisme est au sommet des sports à risques. Viennent ensuite le ski freeride ou de randonnée, le base jumping et la plongée sous-marine. Certaines pratiques plus grand public comme l'équitation ou le VTT sont aussi dans le classement de tête des sports entraînant de nombreux accidents. Si vous êtes licencié au sein de la fédération du sport en question, vous êtes normalement couvert par l'assurance responsabilité civile qui vous couvre si vous blessez autrui ou causez des dommages matériels. Cela ne garantit pas vos propres dommages corporels. Protégez-vous en toutes circonstances avec une assurance sportive ou une garantie des accidents de la vie (GAV), un argument à faire valoir lors de la souscription à l'assurance de prêt immobilier. Les conséquences d'un sport à risques sur l'assurance de prêt Il faut distinguer entre pratique occasionnelle (initiation, baptême), pratique récurrente (avec licence ou non, concours ou compétition) et professionnelle (rémunération ou gain de sponsoring). La pratique occasionnelle n'entraîne aucun surcoût. En revanche, si l'activité est habituelle ou exercée à titre professionnel, les contrats appliquent des surprimes assurance emprunteur et des exclusions de garanties, ou refusent le bénéfice de l'assurance si les risques sont jugés trop élevés. L'assureur va chercher à savoir la fréquence des séances sportives, le matériel utilisé, les lieux de pratique, également l'altitude (alpinisme, parapente, etc.) pour estimer les risques au plus juste. Les contrats proposés par les banques sont rarement adaptés à la couverture des sports à risques, contrairement aux offres alternatives dont la plupart incluent l'option rachat d'exclusion de garantie (sauf pour les sports les plus dangereux comme le parachutisme ou l'alpinisme). Cette opportunité est possible en contrepartie d'une majoration, appelée surprime. Certains assureurs ont mis en place des contrats spécifiques pour les pratiquants de sports dangereux, en particulier pour les sportifs professionnels, ce qui permet une couverture et une tarification sur-mesure. En plus de la surprime, l'assureur peut imposer une franchise au moment de la souscription. Celle-ci prend la forme d'un délai de carence avant l'intervention des garanties ou d'une indemnisation réduite dans le temps ou son montant. Si vous débutez un sport à risques après l'adhésion au contrat d'assurance emprunteur, vous devez en informer votre assureur. En fonction du sport et des conditions de la pratique, celui-ci pourra vous proposer de racheter une exclusion de garantie ou de souscrire un nouveau contrat en interne ou chez un prestataire concurrent à cause de l'aggravation du risque assuré. Si votre contrat en cours n'est plus adapté à votre pratique sportive ou qu'il vous coûte trop cher, la solution existe : avec la loi Lemoine, il est possible de changer d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance. Vous avez ainsi l'opportunité d'être couvert au juste prix.

taux usure octobre 2022 crédit immobilier

Hausse du taux d'usure au 1er octobre 2022 : sera-t-il plus facile d'emprunter ?

La hausse des taux d'usure au 1er octobre est une bonne nouvelle pour tous les emprunteurs. Sera-t-elle suffisante pour faciliter l'accès au crédit immobilier ? Hausse des taux d'usure "bien proportionnée" La Banque de France a mis un terme au suspens en dévoilant ce mercredi 28 septembre les nouveaux taux maximum légaux des crédits immobiliers pour le dernier trimestre 2022. Comme énoncé dans les précédents communiqués de l'institution, les taux d’usure au 1er octobre 2022 seront bien relevés, selon l'application de la formule mathématique habituelle, à savoir la moyenne des TAEG (Taux Annuel Effectif Global) accordés le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Ce qui donne : 3,03% au lieu de 2,60% pour les prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans 3,05% au lieu de 2,57% pour les prêts de 20 ans et plus. Critiquée pour son immobilisme depuis plusieurs semaines, face à une crise du crédit immobilier sans précédent qui a mis sur la touche des milliers de ménages portant solvables, la BdF campe sur ses positions, estimant cette "hausse bien proportionnée et plus marquée qu'en juin dernier". Hostile à tout changement de la méthode de calcul, le gouverneur de la BdF, François Villeroy de Galhau, a indiqué à la commission des finances de l'Assemblée nationale le 27 septembre qu'"un relèvement exceptionnel des taux de l'usure - dont le rôle est de protéger les consommateurs - n'est ni souhaitable ni nécessaire". Les taux d'usure du T4 2022 seront publiés au Journal Officiel le 30 septembre pour une entrée en vigueur le 1er octobre. Crédit immobilier en 2022 : un vrai chemin de croix Force est de constater que la révision des taux d'usure pour ce T4 2022 est significative : 48 points de base supplémentaires pour les prêts d'une durée de 20 ans et plus, soit la majorité des crédits distribués. Premiers témoins des espoirs déçus des candidats à l'emprunt immobilier, les courtiers sont plutôt circonspects et attendent de voir comment vont évoluer les taux d'intérêt. Si marquée soit-elle, la hausse des taux d'usure sera de facto insuffisante si les taux d'intérêt continuent leur fuite en avant. Depuis la vive progression des taux bancaires en 2022, consécutive à une inflation forte et accélérée, à la récente hausse des taux de la BCE et à l'évolution des taux obligataires, de plus en plus de demandes de crédits immobiliers sont rejetées, car leur TAEG excède le seuil de l'usure. En cause, non pas la solvabilité des candidats, mais un calcul des taux maximum autorisés en décalage avec la réalité du terrain. Selon les courtiers, près de 50% des demandes de financement sur deux auraient échoué depuis juillet, car désolvabilisées par l'usure. Cela fait des mois que l'écart entre le taux débiteur de la banque et le taux d'usure est alors trop faible pour intégrer tous les autres frais liés à l'obtention du crédit (frais de dossier, garantie, assurance prêt immobilier). Au-delà d’opérer un frein sur la production de crédits, cette situation a poussé les intermédiaires à manifester devant la BdF le 20 septembre dernier et l’un d’entre eux, à créer un site dédié aux refus de prêt. Un répit de courte durée Les taux d'intérêt restent avantageux et propices à l'achat immobilier. Actuellement, un crédit sur 15 ans se négocie en moyenne entre 1,75% et 2% (hors assurance emprunteur), et sur la durée classique de 20 ans, le taux moyen oscille entre 1,85% et 2,40%. Mais la stagnation de l'usure sur trois mois bloque l'accès au crédit dans une période où les taux évoluent rapidement à la hausse. La révision inédite de l'usure de près de 50 points devrait permettre de débloquer de nombreux dossiers en cours, ceux dont le taux d'intérêt ne dépasse pas 2,40%. Cette bouffée d'oxygène risque pourtant d'être de courte durée, car les taux vont continuer de grimper en octobre. La crainte est en effet que les banques décident d'augmenter leurs barèmes si l'OAT française sur 10 ans continue de progresser aussi vite. Cet indicateur qui permet aux établissements bancaires de fixer les taux de crédit a atteint 2,941% au cours de la journée du 28 septembre ; il y a un an, il évoluait en territoire négatif. Si les banques doivent se refinancer à des taux toujours plus élevés, elles n'auront d'alternative que de rehausser les taux d'emprunt proposés aux ménages pour éviter de prêter à perte... ou de fermer le robinet du crédit. Les prochaines semaines seront cruciales pour savoir si cette ultime hausse de l'usure en 2022 va réellement débloquer une situation inédite et pour le moins aberrante où le crédit immobilier est bon marché mais inaccessible.