Maisons individuelles : plus de la moitié des constructeurs hors-la-loi

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Les acteurs du bâtiment sont dans le collimateur de Bercy. Une enquête de la Répression des fraudes sur les contrats de construction des maisons révèle que 55% des professionnels ne respectent pas la réglementation. Alors que la maison individuelle est plébiscitée par une immense majorité de Français, les pratiques indélicates de certains jettent l'opprobre sur la profession. Il est vrai que la complexité et l'ampleur des normes engendrent erreurs, anomalies et défaut d'information.

55% des constructeurs dans l'illégalité

La Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF), administration qui dépend du ministère de l'Économie, a passé au crible les contrats de construction de maisons individuelles de quelque 285 entreprises dans 15 régions dont 2 outre-mer. Un vaste contrôle qui a eu lieu en 2019 et qui a nécessité pas moins de 461 visites. 158 entreprises ne respectent pas la réglementation, soit 55%, un taux légèrement inférieur au contrôle précédent (57%) et une certaine stabilité sur les quatre dernières années.

L'enquête révèle un niveau toujours élevé d'anomalies et selon la gravité des constats, les enquêteurs ont pris diverses mesures :

  • 87 avertissements
  • 56 injonctions
  • 31 procès-verbaux pénaux
  • 1 procès-verbal administratif
  • 1 procédure au civil.

L'enquête a mis l'accent sur la vérification de la prise en compte des suites par des constructeurs ayant fait l'objet d'un contrôle antérieur. Le plus souvent, les professionnels affichent une remise en conformité satisfaisante de leurs pratiques. La DGCCRF explique que la persistance d'anomalies par le manque de maîtrise de la réglementation de la part de certains acteurs, justifiant la poursuite des contrôles sur ces professionnels de la construction.

De nombreux manquements constatés

Pour cibler les contrôles, les enquêteurs ont tenu compte des résultats des contrôles antérieurs et des plaintes des propriétaires, mais aussi des "qualités" figurant sur les supports publicitaires ou sur les réseaux sociaux, comme "maison clef en main", "construction de A à Z", afin de vérifier leur légitimité.

Outre l'obligation d'information précontractuelle du consommateur et le caractère réglementaire des pratiques commerciales, ce sont les formalités et démarches liées au CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) qui ont fait l'objet du plus grand nombre de manquements et d'infractions, à savoir :

  • non-conformité du contrat
  • aucune garantie de livraison
  • défaut d'information sur le droit de rétractation
  • perception d'une somme d'argent avant la signature du contrat ou avant la date d'exigibilité de la créance
  • existence de clause abusive interdisant au maître d'ouvrage de visiter le chantier
  • remise des clefs subordonnée au paiement intégral, ce qui fait obstacle au droit du maître d'ouvrage de consigner les sommes restant dues jusqu'à la levée des réserves.

L'enquête a également détecté l'existence de pratiques commerciales trompeuses ou déloyales comme cet agent commercial d'une société de maisons en bois ayant encaissé un acompte de 35% du prix global convenu sans jamais donner suite.

Les 2 contrats de maison individuelle

Outre les normes énergétiques à respecter, qui visent à réduire la consommation d'énergie des nouveaux bâtiments, tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d'eau (couverture et étanchéité) et hors d'air (portes et fenêtres) doit conclure un contrat de maison individuelle avec son client.

 

Ce Contrat de Construction de Maison Individuelle ou CCMI peut prendre 2 formes :

  1. le CCMI avec fourniture de plan : le contrat le plus répandu, le consommateur fait appel à un opérateur unique pour la réalisation du plan et de la construction.
  2. le CCMI sans fourniture de plan : les plans sont réalisés par un autre prestataire que le constructeur.

Chaque type de CCMI fait l'objet d'un formalisme dans sa rédaction en termes d'informations générales, d'informations spécifiques à la construction, de prix et de financement, d'annexes et de conditions suspensives portant notamment sur l'obtention du permis de construction et du crédit immobilier. Le client dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation du CCMI.

Dans tous les cas, le constructeur doit respecter les obligations suivantes :

  • être assuré en garantie de responsabilité professionnelle et décennale
  • être titulaire d'une garantie de livraison délivrée par une banque ou une société d'assurances
  • être titulaire d'une garantie de remboursement en cas de CCMI avec plan prévoyant des paiements avant l'ouverture du chantier
  • réaliser les travaux conformément au plan convenu et aux règles du Code de la Construction et de l’habitation et du Code de l’urbanisme
  • livrer le chantier dans le délai et au prix convenus au contrat.

Outre la garantie de livraison à prix et délais selon le contrat, l'acheteur d'une maison individuelle est protégé par 3 garanties :

  1. la garantie de parfait achèvement : le constructeur est tenu de réparer tout désordre signalé dans un délai d'un an à compter de la réception des travaux.
  2. la garantie biennale ou de bon fonctionnement : les dommages qui pourraient affecter le fonctionnement des éléments d'équipement dissociables de la construction sont couverts durant 2 ans.
  3. la garantie décennale : le constructeur engage sa responsabilité durant 10 ans quant à tout désordre ou malfaçon sur les éléments indissociables de la construction qui rendrait l'ouvrage impropre à sa destination.

La crise sanitaire que nous vivons depuis plus de 2 ans a modifié le rapport des Français à leur habitat. La maison individuelle est devenue le graal en matière de logement, en témoigne la progression exceptionnelle des recherches de maisons sur les sites d'annonces. 57% des propriétaires possèdent une maison et 80% des Français aimeraient vivre dans une maison individuelle, des chiffres qui vont à l'encontre de la politique du logement actuelle, qui mise sur la densification urbaine et zéro artificialisation des sols.

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Fin du Pinel : comment investir dans l’immobilier en 2025 ?

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Les professions du bâtiment, promoteurs en tête, ont bien plaidé l’utilité du Pinel, mais le gouvernement suit les recommandations de la Cour des Comptes qui appelle depuis longtemps à la suppression de ce dispositif, trop dispendieux pour les finances publiques, sans répondre aux objectifs de construction et de rénovation de logements de qualité et économes en énergie.  Pour mémoire, le Pinel est un outil fiscal destiné à stimuler l’investissement locatif en zones tendues (A, A Bis et B1, B2 sur agrément préfectoral). Voici les grandes lignes de ce dispositif : Logement :  situé en habitat collectif, neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), voire ancien sous condition de travaux (au moins 25% du montant de l’opération) Engagement locatif : 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans Réduction d’impôt : jusqu’à 14%, voire 21% s’il opte pour le Pinel +  Plafonds de loyers et de ressources Prix du mètre carré plafonné à 5 500€, pour une enveloppe limitée à 300 000€ par an (frais d’acquisition compris). Investir dans l’immobilier ancien Pour pallier la fin du Pinel, le gouvernement ne présente aucune alternative. L’investissement dans l’immobilier neuf n’est plus soutenu par aucun dispositif de défiscalisation à compter de janvier 2025. Dans l’ancien, restent le Malraux et le Denormandie, deux outils bien distincts qui ne touchent ni le même profil d’investisseurs ni le même type de bien immobilier. Loi Malraux Les gros contribuables peuvent investir en loi Malraux pour faire baisser leurs impôts sur le revenu de manière très significative. Ce dispositif concerne l’investissement dans des biens immobiliers situés en zones protégées (centre-ville historique) et vise à soutenir la restauration à grands frais de bâtiments remarquables afin de sauvegarder le patrimoine architectural français. Créé en 1962, le Malraux permet de déduire des revenus imposables jusqu’à 30% du montant des travaux engagés (dans la limite de 400 000€ sur 4 ans). Le logement rénové doit être loué nu pendant au moins 9 ans. Il n’y a aucun plafonnement des loyers. Les travaux éligibles doivent conduire à une restauration complète du bâtiment et concerner (liste non exhaustive) : Toiture et façades Aménagement des combles Charpente et menuiserie extérieure Couverture et isolation Assainissement et réseau Réfection des parties communes Les travaux doivent représenter au moins 25% du prix d’acquisition et être confiés à un architecte des Bâtiments de France. Dispositif Denormandie Entré en application en 2019, le Denormandie court jusqu’à fin 2027 et vise lui aussi à encourager l’investissement dans des logements anciens à rénover. Il constitue en fait l’extension du Pinel pour l’immobilier ancien, puisqu’il est calqué sur celui-ci.  Voici les principales caractéristiques de ce dispositif : Logement : situé en centre-ville dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (label Action Cœur de Ville) ou avec un fort besoin de réhabilitation de l’habitat (près de 250 villes) Rénovation : enveloppe représentant au moins 25% du montant de l’opération Condition de travaux : amélioration de la performance énergétique d’au moins 20%, ou création de nouvelles surfaces habitables, ou réalisation de 2 types de travaux ou équipement parmi les 5 définis (murs, toitures, fenêtres, chaudière, production eau chaude) Location non meublée à usage d’habitation principale Plafonds de loyers et de ressources du locataire (identiques au Pinel) Réduction d’impôt selon engagement locatif : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans (jusqu’à 32% en Outre-Mer) Opération plafonnée à 300 000€ pour un prix du mètre carré limité à 5 500€ Immobilier défiscalisé : investir en résidences services Terminons pour l’investissement en résidences de services pour bénéficier d’une réduction d’impôts. Le placement concerne : Résidences étudiantes Établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) Résidences pour seniors Résidences pour touristes L’investissement est géré par un exploitant professionnel qui s’occupe de trouver des locataires, d'entretenir les locaux, de signer les contrats de bail et de récolter les loyers. La résidence doit obligatoirement proposer au moins 3 des 4 prestations suivantes : Accueil Petit-déjeuner Linge de maison Ménage L’investisseur en statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) a la possibilité de déduire des revenus locatifs les dépenses amortissables qui viennent renforcer la valeur du logement (rénovation, travaux, achat d’équipement, etc.). À la revente, la plus-value n’en tient pas compte. Parmi les changements en immobilier prévus dans le budget 2025, ce double gain ne sera plus possible.    

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en novembre 2024

L’année 2024 se termine avec des conditions d’emprunt nettement plus favorables qu’il y a quelques mois. Les taux continuent leur lente décrue et la concurrence interbancaire est toujours vive à l’approche du bilan annuel. La baisse des prix des logements anciens ralentit légèrement, signe que le marché se redresse. Il est un paramètre qui ne change pas : la délégation d’assurance emprunteur reste une constante pour réduire le coût de son crédit immobilier. Voici toutes les données à connaître pour réaliser un projet immobilier en ce mois de novembre. Taux moyens sous les 3,50% Les mois défilent et les taux poursuivent leur repli en raison de l’amélioration progressive des conditions monétaires. Il y a près d’un an que la Banque Centrale Européenne a entamé son processus d’assouplissement monétaire compte tenu de la maîtrise de l’inflation. Selon les projections de l’institution communautaire, l’inflation s’établirait à 2,5% en 2024 et à 2,2% en 2025. Les taux directeurs resteront restrictifs tant que l’indice de prix à la consommation n’a pas atteint l’objectif des 2%. Le taux de refinancement, qui influence les conditions de crédit, a été abaissé à 3,25% le 17 octobre dernier ; il titrait 4,25% en juin 2024. Cet environnement favorise le crédit, en permettant aux banques d’abaisser leurs barèmes de taux. En ce début novembre, les taux moyens sur toutes les durées cèdent quelques points par rapport à octobre. Sur la durée classique de 20 ans, il est désormais possible de s’endetter sous les 3,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Durée de remboursement Taux moyens du marché (selon les régions) 15 ans entre 3,30% et 3,50% 20 ans entre 3,45% et 3,60% 25 ans entre 3,55% et 3,70% Il y a un an, le taux moyen sur 20 ans s’affichait à 4,20%. Si l’on prend un prêt immobilier de 250 000€ à un taux actuel de 3,50% sur cette durée, le montant des intérêts s’élève à 97 976€, contre 119 942€, soit une économie de 21 966€ : le coût d’un crédit immobilier a baissé de plus de 20% en un an grâce à la décrue des taux. Règles d’octroi du crédit : pas d’assouplissement Le régulateur ne modifie en rien les normes qui régissent la distribution du crédit immobilier : Le taux d’endettement ou taux d’effort reste limité à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance de prêt incluse. La durée de remboursement reste plafonnée à 25 ans (avec une tolérance jusqu’à 27 ans dans le neuf et l’ancien avec travaux si la jouissance du bien est reportée). En place depuis 2021, les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) sont censées protéger les emprunteurs contre les risques d’un endettement excessif. Apport personnel : les banques moins gourmandes fin 2024 L’apport personnel demandé par les établissements de crédit retrouve des niveaux habituels : entre 10% et 15% du prix d’une opération, contre 25% en moyenne en 2023. Les banques sont moins exigeantes à mesure que les taux d’intérêts baissent. Cela favorise quelque peu les emprunteurs avec des revenus modestes, ceux notamment concernés par la hausse du Smic en novembre 2024, souvent des jeunes ménages avec peu ou sans épargne. Si vous êtes primo-accédant, profitez des prêts annexes pour baisser le coût de votre crédit immobilier. Le PTZ permet de financer jusqu’à 40% de votre projet immobilier. Les primo-accédants sont la cible privilégiée de la plupart des banques, car ils représentent au moins 50% du marché de la résidence principale.  Prix de l’immobilier : ralentissement de la baisse en fin d’année 2024 La détente sur les taux d’emprunt s’accompagne d’une correction des prix des logements anciens. Selon les chiffres des Notaires de France, qui se basent sur les transactions effectives, les prix dans l’ancien accusent un recul de 5% sur un an à fin août.Dans le détail, les valeurs refluent plus nettement en Île-de-France qu’en province : -7,2% contre -4,3%. La baisse des prix immobiliers initiée en 2023 se poursuit, mais devrait marquer le pas. Au regard des avant-contrats (compromis et promesses de vente), les notaires pronostiquent un repli de 2,2% sur les appartements et de 2,9% sur les maisons à fin novembre 2024 sur un an. Délégation d’assurance emprunteur : le premier levier d’économies Le coût d’un crédit immobilier ne se résume pas aux intérêts d’emprunt. Vous devez ajouter : la garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur toute dépense qui conditionne l’octroi du crédit (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, etc.). L'addition de tous ces frais permet de calculer le TAEG (Taux Anuel Effectif Global) qui est l'indicateur du coût final d'un crédit immobilier. L’assurance emprunteur représente à elle seule environ 30% du TAEG, soit la deuxième dépense après les intérêts. La bonne nouvelle ? Vous pouvez négocier pour obtenir un tarif compétitif, tout en étant bien protégé.L’assurance vous couvre en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail) et rembourse la banque à hauteur des garanties souscrites. La banque vous présente inévitablement son contrat maison, qui coûte jusqu’à 4 fois plus cher que les offres alternatives. Mettez les devis d’assurance en concurrence via un comparateur en ligne, et sélectionnez la formule qui répond à vos exigences et à celles de la banque. Cette dernière ne peut refuser une offre déléguée qui présente un niveau d’équivalence de garanties avec son propre contrat. Reprenons notre exemple cité plus haut. Le taux moyen d’assurance bancaire est de 0,34% sur le capital emprunté, soit un coût total de 17 000€. En comparant les offres externes, un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans peut décrocher un taux de 0,10% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil), soit un coût de 5 000€. Résultat : une économie de 12 000€ qui peut être injectée dans le projet immobilier. L’assurance emprunteur est une dépense à fonds perdus, mais indispensable pour obtenir son crédit immobilier. Autant minimiser ce coût en déléguant le contrat !