Location : le versement des loyers enfin garanti ?


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L'investissement locatif a connu une embellie en 2019 et dopé le marché de l'immobilier ancien. Plus d'une transaction sur quatre a été dédiée à ce type d'acquisition, soit une augmentation de 25% sur un an. Les Français achètent pour louer malgré la défiance traditionnelle des propriétaires vis-à-vis des locataires. Une future loi devrait les conforter dans leur décision. Porté par le député Mickaël Nogal, le texte contient 3 mesures principales pour sécuriser les loyers.

Nouveau mandat de gestion

La proposition de loi Nogal reprend le rapport "Louer en confiance" présenté en juin 2019 par le député LREM du même nom, et conserve trois mesures phares qui visent à garantir le paiement des loyers aux propriétaires et la prise en charge des éventuelles dégradations dans les logements. L'objectif est de mettre un terme à l'éternel conflit entre propriétaires et locataires, les premiers réticents à louer par peur des impayés, les seconds souvent victimes de cette peur qui les oblige à fournir des garanties disproportionnées, et entraîne une sélection abusive qui conduit parfois à des discriminations.

Le dispositif le plus emblématique concerne la garantie des loyers impayés. Le propriétaire bailleur aura l'assurance de percevoir les loyers tous les mois quoi qu'il arrive au locataire. Une sécurité rendue possible grâce à la création d'un nouveau mandat de gestion qui sera proposé par les administrateurs de bien. Plus aucune crainte de loyers en retard ou impayés, le professionnel garantira le versement du loyer à date fixe, à charge d'être lui-même assuré de son côté. Dès lors que le propriétaire est certain de toucher ses loyers, il n'aura aucune réticence à mettre son bien en location. Reste que le texte de loi n'a pas retenu de caractère obligatoire pour ce mandat. Si un propriétaire-bailleur sollicite les services d'une agence immobilière, celle-ci ne sera pas obligée de lui proposer ce nouveau dispositif. Aujourd'hui, un tiers du marché locatif privé est intermédié ; cette nouvelle loi devrait vite changer la donne en faveur des administrateurs de biens. 

Dépôt de garantie confié à un professionnel

Autre motif de conflit entre propriétaires et locataires, le dépôt de garantie. 65% des litiges portent sur la non-restitution de la caution versée par le locataire. La pratique est courante : le propriétaire encaisse d'entrée le chèque de caution, et le locataire s'abstient de payer le dernier mois de loyer. La loi Nogal prévoit de confier les dépôts de garantie à un professionnel de l'immobilier (l'administrateur du bien avec lequel est signé le mandat de gestion), y compris quand la location intervient entre particuliers. Dans ce dernier cas de figure, le locataire choisira le professionnel à qui lui confiera son dépôt de garantie. Là encore, le texte est lacunaire, et ne répond pas au problème de la restitution en cas de conflit en l'absence d'un mandat de gestion.

Un seul garant par locataire

La troisième mesure porte sur l'accès au logement. Finie l'exigence de certains propriétaires de présenter deux, voire trois ou quatre garants, pour se prémunir contre les impayés et les dégradations. Pour éviter les abus en matière de caution par une personne physique, la loi Nogal autorise le recours à un seul garant par locataire.

Le projet de loi a été présenté à la presse mardi dernier, et sera examiné au Parlement en mai prochain pour une probable entrée en application au 1er janvier 2021.

Publié par Astrid Cousin le

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