Crédit immobilier : les banques plus élitistes

Les Français empruntent des montants plus importants dans un marché immobilier marqué par une hausse continuelle des prix des logements et des conditions d'octroi devenues plus strictes. Les banques opèrent une sélection plus fine des dossiers, ce qui risque à terme de refermer l'accession à la propriété au plus grand nombre.

Hausse du montant emprunté

Selon son dernier baromètre du crédit immobilier, le courtier Cafpi observe une très nette hausse des montants moyens empruntés au cours du deuxième trimestre 2021, et ce, quel que soit le profil de l'emprunteur :

+2,3% pour les primo-accédants, soit 235 530€
+4,5% pour les secundo-accédants, soit 392 199€
+3,8% pour les investisseurs locatifs, soit 203 803€.

Cette augmentation significative des sommes empruntées s'accompagne d'une montée en puissance de l'apport personnel pour les personnes qui financent leur résidence principale :

de +0,5 point pour les primo-accédants, soit 16,6% du montant de l'opération,
à +1,4 point pour les secundo-accédants, soit 20,7% du montant de l'opération.

Comment expliquer cette hausse des dettes immobilières ? La crise sanitaire bouleverse le rapport des Français à leur habitat. La recherche d'un logement plus spacieux, situé dans un environnement plus agréable, s'est accentuée au fil des mois, après les confinements successifs et les restrictions de déplacement. Les acheteurs convoitent davantage les biens avec accès extérieur, et le télétravail, méthode d'organisation désormais entrée dans les mœurs, facilite l'éloignement des grandes agglomérations et des bassins économiques. Pour l'heure, pas de retournement du marché, les nouvelles attentes des accédants tirent vers le haut les maisons et les appartements avec balcon ou terrasse.

La forte demande confrontée à une réduction de l'offre dans certaines zones entraîne une hausse des prix des logements, qui n'est malheureusement plus compensée par les taux d'intérêts au plancher. Résultat : les emprunteurs doivent solliciter des prêts d'un montant plus élevé que ces derniers mois et mobiliser un apport plus important, ce qui recentre l'accès au crédit sur les candidats les mieux dotés.

Exclusion des primo-accédants

La progression du taux d'apport personnel est le signe manifeste d'une sélection plus rigoureuse exercée par les banques. La préférence est donnée aux meilleurs dossiers, ceux qui, hors des critères habituels de solvabilité, peuvent mettre sur la table une mise de départ suffisamment conséquente pour rassurer le prêteur.

Les crédits immobiliers financés à 110%, c'est-à-dire le prix du logement additionné des frais d'acquisition (frais de notaire et de dossier), ont disparu, de même que les emprunts de très longues durées (à 30 ou 35 ans). Peu pourvus en épargne, en raison de leur récente entrée dans la vie active, de nombreux jeunes primo-accédants se voient exclus de l'accès au crédit immobilier, eux qui d'ordinaire doivent s'endetter sur les maturités les plus longues pour pallier au manque d'apport et rester dans les clous de l'endettement. Avec la règle stricte qui consiste à limiter la durée des prêts à 25 ans, les plus modestes peinent à emprunter pour se loger.

Si l'immense majorité des prêts courent sur des durées égales ou inférieures à 25 ans, on voit toutefois apparaître une légère progression des crédits sur plus de 25 ans, parfois hors des limites de flexibilité accordées par le régulateur (20% de la production trimestrielle de crédits). Le relâchement des mesures prises par le Haut Conseil de Stabilité Financière en ce début d'année (taux d’endettement de 33% à 35%, durée maximale de remboursement de 25 à 27 ans pour l’achat dans le neuf) profite en revanche aux profils premium dans une très large proportion, profils où les risques sont minimisés aux yeux des banques.

La Banque de France pourrait prochainement sonner le glas de ces libertés prises avec les règles d'octroi. Il est prévu que l'encadrement de la distribution des crédits immobiliers devienne opposable aux banques au cours de cet été. Elles n'auront alors plus aucun loisir de s'affranchir des règles sous peine d'être pénalisées juridiquement.

Le crédit à la rentrée ?

La demande de prêt immobilier est toujours très soutenue, portée par les taux encore très bas. Mais les signaux monétaires indiquent un changement d'environnement dans les prochaines semaines. Le taux de l'inflation remonte nettement (+1,5% sur un an à fin juin 2021), et l'emprunt d'État obligataire sur 10 ans, marqueur des taux d'intérêts des crédits immobiliers à taux fixes, est repassé en territoire positif depuis deux mois. La hausse des taux d'emprunt se profile. Sans être probable, elle est tout à fait possible, les taux n'ayant plus vocation à baisser.

On voit immédiatement l'incidence que cela pourrait avoir sur les clientèles les plus fragiles. Avec un taux de l'usure en baisse depuis le début de l’année 2021, une remontée des taux d'intérêts, même minime, est facteur d'exclusion par l'effet ciseaux tant redouté.

Le courtier Cafpi suggère de remettre en place l’APL Accession et de renforcer le PTZ, ce qui permettrait de faciliter l’emprunt aux candidats freinés par un manque d’apport. Ce professionnel attend des réponses fortes du gouvernement pour soutenir le marché immobilier et l’accession à la propriété, alors que le printemps 2022 sera une période d'attentisme pour les porteurs de projet avec la prochaine échéance présidentielle.

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Assurance de prêt immobilier : gardez le libre choix du contrat et économisez en 2023

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Assurances, immobilier : ce qui change à partir de juin 2023

Plusieurs mesures réglementaires dans le domaine des assurances et de l’immobilier entrent en vigueur à partir du 1er juin 2023. L'une d’entre elles aura un impact sur votre budget, puisqu’elle permettra de résilier plus facilement vos abonnements et vos contrats d’assurance. Résiliation des assurances en 3 clics Vous allez pouvoir mettre un terme à tout abonnement (téléphonie, électricité, gaz, internet, etc.) ou contrat d’assurance par un simple « bouton de résiliation ». Cette nouveauté vise à favoriser la concurrence dans une période où les dépenses contraintes pèsent lourd sur le budget des ménages, à commencer par les assurances. Quels contrats sont concernés ? À compter du 1er juin prochain, tous les nouveaux contrats, mais également les contrats en cours, conclus par voie électronique, par téléphone ou de manière physique, seront résiliables en 3 clics. Sont concernés les contrats d’assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles, comme l’assurance habitation, l’assurance auto/moto, ou la mutuelle santé, qui peuvent être souscrits en ligne à la date où l’assuré souhaite résilier. Pour mémoire, ces contrats d’assurance à reconduction tacite peuvent être résiliés à tout moment à compter d’une année de souscription. Pour tous les phobiques administratifs, cette mesure va grandement faciliter la résiliation des assurances, mais aussi les abonnements auprès des opérateurs télécom, des services de streaming et de toute société proposant un abonnement comme les fournisseurs d’énergie. Bouton résiliation Le texte de loi précise que les entreprises doivent « mettre à disposition du consommateur une fonctionnalité gratuite permettant d'accomplir, par voie électronique, la notification et les démarches nécessaires à la résiliation du contrat ». La fonctionnalité doit être présentée sous la mention « résilier votre contrat » ou une formule similaire dénuée d’ambiguïté et affichée en caractères lisibles. Elle doit rappeler à l’usager les conditions de résiliation : existence d’un délai de préavis, conséquences de la résiliation pour l’assuré. Après avoir renseigné les rubriques (nom, prénom, motif de résiliation, référence du contrat), le souscripteur accède à une page qui présente un récapitulatif de sa demande lui permettant de vérifier et de modifier le cas échéant les informations fournies. Il confirme ensuite sa notification de résiliation par une simple fonction mentionnant « confirmer ma demande de résiliation » ou une formule analogue claire et lisible. Si vous détenez un crédit immobilier, n’oubliez pas que vous pouvez changer d’assurance emprunteur quand vous le souhaitez et sans frais, sans attendre la date d’échéance. Grâce à la loi Lemoine, l’assurance de prêt immobilier est la seule assurance résiliable à tout moment, sans un minimum d’engagement. Lutte contre les arnaques en banque et assurance Si vous souhaitez souscrire un crédit, une assurance ou un produit financier, il sera désormais plus facile de vérifier que le professionnel ou l’intermédiaire est autorisé à exercer. L’arrêté du 6 décembre 2022 qui entre en vigueur le 1er juin 2023 introduit l’obligation pour les professionnels immatriculés à l’Orias de fournir systématiquement une modalité de contact (téléphone et/ou adresse de contact, adresse du site internet s’il existe) pour compléter les informations à destination du public qui peut accéder librement au portail de ce registre unique. Cette mesure permet au consommateur de vérifier qu’un courtier en assurance ou un intermédiaire en banque ou produits financiers est bien immatriculé à l’Orias et qu’il répond aux exigences réglementaires, mais elle vise aussi à lutter contre les arnaques financières avec usurpation de l’identité du professionnel. Obligation déclarative de biens immobiliers Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires, qu’ils soient particuliers ou entreprises, sont invités à déclarer leur(s) bien(s) immobilier(s) à usage d’habitation sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. La date limite pour effectuer cette déclaration est le 30 juin 2023 inclus. Au-delà, une amende forfaitaire de 150€ par bien pourra être appliquée. Cette nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires concerne tous les logements à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, ou que le local soit vide, vacant, meublé ou mis à disposition à titre gratuit d’un tiers. Pour chaque logement, le propriétaire doit ainsi indiquer à quel titre il l’occupe, et dans le cas où le logement est loué, il doit renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Les données d’occupation connues des services administratifs sont pré-affichées. Le propriétaire a la possibilité de les modifier en cas d’erreur, et par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Par cette nouvelle obligation, le fisc souhaite recenser les contribuables qui doivent s’acquitter de la taxe d’habitation, toujours imposée pour les résidences secondaires, ou de la taxe sur les logements vacants.

PRESSE // Loi Lemoine et changement d’assurance emprunteur : un an après, une vrai succès pour l'arme anti l’inflation !

Communiqué de Presse , le 25 mai 2023 La loi Lemoine fête son premier anniversaire le 1er juin 2023. Adoptée en février 2022, elle est entrée en application dès le 1er juin 2022 et a été pleinement déployée à tous les emprunteurs le 1er septembre de la même année. La mesure phare, le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, est fondamentale pour les ménages, car elle leur permet de réduire significativement le coût d’un crédit immobilier. Magnolia.fr, grâce aux 200 000 simulations effectuées sur son site depuis le 1er juin, dresse le bilan de cette première année, mesurant avec précision l'enthousiasme qu’elle soulève, les publics touchés et les économies colossales qu’elle génère. Dores et déjà, 70 000 d'entre eux ont changé leur Assurance de Prêt. Un an de succès pour ce dispositif pouvoir d’achat + 250% de demandes sur magnolia.fr ! Applicable aux nouveaux prêts depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine suscite un engouement inédit auprès des emprunteurs. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement d’assurance de prêt immobilier ont bondi de 250% dès l’entrée en vigueur de la loi et les emprunteurs ont bien compris que l’opportunité de réduire le coût de leur crédit immobilier ne doit pas attendre. Les emprunteurs n'attendent plus pour changer ! Ils effectuent leur demande de substitution dès les premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt. La durée résiduelle de remboursement s’affiche en moyenne à 18,1 ans. En France, la durée moyenne d’un prêt immobilier est de 19 ans. Un marché bien fluidifié mais une ombre au tableau ... En donnant cette facilité, la loi Lemoine fluidifie largement le marché de l'assurance de prêt, mais par mesure de rétorsion le monde bancaire a rendu encore + difficile la délégation d'assurance : nous constatons que le taux d’acceptation de délégation au moment de l’octroi du prêt a chuté de plus de 30% en un an. Plus que jamais, les banques prêteuses sont réticentes à l’idée de laisser son client choisir une assurance concurrente. Quant aux emprunteurs, ils évitent de compromettre l’acceptation de leur demande de financement, la loi Lemoine leur permettant de négocier dans un deuxième temps leur assurance de prêt. Les foyers de 25-45 ans, première cible de la loi Lemoine La loi Lemoine est une mesure pour le pouvoir d’achat qui touche tous les profils, quelle que soit la CSP. Les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les couples (60%) et davantage les plus de 36 ans parmi les tranches d’âge. Les cadres sont surreprésentés à partir de 25 ans, signe que cette Catégorie Socio Professionnelle cherche également à lutter contre l’inflation et à récupérer chaque mois un peu de + de pouvoir d’achat. C’est également un public bien informé de ses droits. Rappelons toutefois que les banques et les assureurs, depuis la loi Lemoine, ont pour obligation d’informer chaque année leurs clients de leur droit au changement d’assurance de prêt à tout moment, sur tout support durable. Jusqu'à 18 000 d'économies.... de quoi aider les propriétaires à lutter contre l'inflation ! Les économies réalisées illustrent sans surprise l’objectif central de la loi Lemoine : redistribuer du pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs.Les plus jeunes sont les premiers gagnants avec une économie moyenne de 18 514€ pour un couple (soit environ 100 euros / mois).Chez Magnolia.fr, les moins de 35 ans qui empruntent à deux bénéficient d’un taux moyen d’assurance de 0,11% pour des montants empruntés inférieurs ou égaux à 200 000€, quand les banques, elles, font rarement mieux que 0,34%.Pour les autres tranches d’âge, le gain moyen pour un couple reste très important, allant de plus de 10 000 € (61 ans et plus) à 17 076 € (25-35 ans) sur la durée restante du prêt. Alors que la hausse des taux a fait perdre en un an 20% de capacité d’emprunt à ceux qui ont réussi à décrocher leur financement bancaire, la loi Lemoine leur permet de regagner immédiatement quelques précieux points de pouvoir d’achat.

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