Crédit immobilier : les banques plus élitistes

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Les Français empruntent des montants plus importants dans un marché immobilier marqué par une hausse continuelle des prix des logements et des conditions d'octroi devenues plus strictes. Les banques opèrent une sélection plus fine des dossiers, ce qui risque à terme de refermer l'accession à la propriété au plus grand nombre.

 

Hausse du montant emprunté

Selon son dernier baromètre du crédit immobilier, le courtier Cafpi observe une très nette hausse des montants moyens empruntés au cours du deuxième trimestre 2021, et ce, quel que soit le profil de l'emprunteur :

  • +2,3% pour les primo-accédants, soit 235 530€
  • +4,5% pour les secundo-accédants, soit 392 199€
  • +3,8% pour les investisseurs locatifs, soit 203 803€.

Cette augmentation significative des sommes empruntées s'accompagne d'une montée en puissance de l'apport personnel pour les personnes qui financent leur résidence principale :

  • de +0,5 point pour les primo-accédants, soit 16,6% du montant de l'opération,
  • à +1,4 point pour les secundo-accédants, soit 20,7% du montant de l'opération.

Comment expliquer cette hausse des dettes immobilières ? La crise sanitaire bouleverse le rapport des Français à leur habitat. La recherche d'un logement plus spacieux, situé dans un environnement plus agréable, s'est accentuée au fil des mois, après les confinements successifs et les restrictions de déplacement. Les acheteurs convoitent davantage les biens avec accès extérieur, et le télétravail, méthode d'organisation désormais entrée dans les mœurs, facilite l'éloignement des grandes agglomérations et des bassins économiques. Pour l'heure, pas de retournement du marché, les nouvelles attentes des accédants tirent vers le haut les maisons et les appartements avec balcon ou terrasse.

La forte demande confrontée à une réduction de l'offre dans certaines zones entraîne une hausse des prix des logements, qui n'est malheureusement plus compensée par les taux d'intérêts au plancher. Résultat : les emprunteurs doivent solliciter des prêts d'un montant plus élevé que ces derniers mois et mobiliser un apport plus important, ce qui recentre l'accès au crédit sur les candidats les mieux dotés.

Exclusion des primo-accédants

La progression du taux d'apport personnel est le signe manifeste d'une sélection plus rigoureuse exercée par les banques. La préférence est donnée aux meilleurs dossiers, ceux qui, hors des critères habituels de solvabilité, peuvent mettre sur la table une mise de départ suffisamment conséquente pour rassurer le prêteur.

Les crédits immobiliers financés à 110%, c'est-à-dire le prix du logement additionné des frais d'acquisition (frais de notaire et de dossier), ont disparu, de même que les emprunts de très longues durées (à 30 ou 35 ans). Peu pourvus en épargne, en raison de leur récente entrée dans la vie active, de nombreux jeunes primo-accédants se voient exclus de l'accès au crédit immobilier, eux qui d'ordinaire doivent s'endetter sur les maturités les plus longues pour pallier au manque d'apport et rester dans les clous de l'endettement. Avec la règle stricte qui consiste à limiter la durée des prêts à 25 ans, les plus modestes peinent à emprunter pour se loger.

Si l'immense majorité des prêts courent sur des durées égales ou inférieures à 25 ans, on voit toutefois apparaître une légère progression des crédits sur plus de 25 ans, parfois hors des limites de flexibilité accordées par le régulateur (20% de la production trimestrielle de crédits). Le relâchement des mesures prises par le Haut Conseil de Stabilité Financière en ce début d'année (taux d’endettement de 33% à 35%, durée maximale de remboursement de 25 à 27 ans pour l’achat dans le neuf) profite en revanche aux profils premium dans une très large proportion, profils où les risques sont minimisés aux yeux des banques.

La Banque de France pourrait prochainement sonner le glas de ces libertés prises avec les règles d'octroi. Il est prévu que l'encadrement de la distribution des crédits immobiliers devienne opposable aux banques au cours de cet été. Elles n'auront alors plus aucun loisir de s'affranchir des règles sous peine d'être pénalisées juridiquement.

Le crédit à la rentrée ?

La demande de prêt immobilier est toujours très soutenue, portée par les taux encore très bas. Mais les signaux monétaires indiquent un changement d'environnement dans les prochaines semaines. Le taux de l'inflation remonte nettement (+1,5% sur un an à fin juin 2021),  et l'emprunt d'État obligataire sur 10 ans, marqueur des taux d'intérêts des crédits immobiliers à taux fixes, est repassé en territoire positif depuis deux mois. La hausse des taux d'emprunt se profile. Sans être probable, elle est tout à fait possible, les taux n'ayant plus vocation à baisser.

On voit immédiatement l'incidence que cela pourrait avoir sur les clientèles les plus fragiles. Avec un taux de l'usure en baisse depuis le début de l’année 2021, une remontée des taux d'intérêts, même minime, est facteur d'exclusion par l'effet ciseaux tant redouté.

Le courtier Cafpi suggère de remettre en place l’APL Accession et de renforcer le PTZ, ce qui permettrait de faciliter l’emprunt aux candidats freinés par un manque d’apport. Ce professionnel attend des réponses fortes du gouvernement pour soutenir le marché immobilier et l’accession à la propriété, alors que le printemps 2022 sera une période d'attentisme pour les porteurs de projet avec la prochaine échéance présidentielle.

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Crédit immobilier : l'assurance emprunteur dans le cadre d'une SCI

Une Société Civile Immobilière ou SCI est un montage juridique qui permet d'acquérir un bien immobilier à plusieurs et d'en faciliter sa transmission par la suite. Les démarches pour un prêt en SCI sont similaires à celles d'un crédit immobilier classique : les sommes doivent être garanties par une assurance emprunteur. Comment fonctionne cette couverture ? La loi Lemoine peut-elle s'appliquer ? L'essentiel sur le crédit immobilier SCI Une SCI est une société dont l'objet est immobilier. Plusieurs personnes s'associent pour constituer un patrimoine immobilier commun à des fins familiales, professionnelles ou locatives, la SCI familiale étant le format le plus répandu. Chaque associé détient des parts sociales de la SCI en fonction du montant de son apport financier. La SCI est administrée par un ou des gérants désignés par les associés, un atout qui facilite la transmission : toute décision relative au bien est prise par une seule personne, le gérant désigné, contrairement à un bien acquis hors SCI où l'éventuelle mésentente entre les héritiers complique la transmission. L'autre avantage majeur d'une SCI est fiscal : Les frais de transmission sont moindres en comparaison avec ceux d'une donation simple ; ils tiennent compte en effet des dettes de la SCI (l'emprunt qui a servi à acquérir le bien) et sont déduits d'un abattement renouvelable tous les 15 ans. Les droits de donation sont réduits, puisque les parts de SCI bénéficient d'une décote par rapport à la valeur du ou des biens en vertu du principe que les parts de SCI sont plus difficiles à vendre qu'un bien immobilier. Rappelons par ailleurs la particularité en ce qui concerne prêt immobilier SCI et taux d’usure : le crédit au nom d'une SCI n’est pas soumis au taux d’usure, puisqu’il est attribué à une personne morale et non à des consommateurs. L'assurance emprunteur d'un crédit immobilier SCI Les SCI peuvent tout à fait contracter un prêt immobilier. Les démarches pour obtenir le financement sont les mêmes que celles d'un crédit souscrit en tant que particulier et les conditions sont identiques, ni plus souples ni plus complexes, et sans taux préférentiel. Et comme pour un achat à titre personnel, l'acquisition d'un bien immobilier via un crédit en SCI est soumise à la souscription d'une assurance emprunteur. Bien que non obligatoire d'un point de vue légal, l'assurance prêt immobilier est indispensable pour obtenir le financement. Elle constitue une double protection pour la banque et pour les emprunteurs. En cas de défaillance des assurés suite à un décès, une incapacité ou une invalidité, le remboursement des mensualités doit être garanti. Deux cas de figure sont possibles : chaque associé a contracté un prêt de manière individuelle, qu'il donne en apport afin d'obtenir des parts sociales de la SCI : il souscrit en son nom une assurance emprunteur qui couvre la totalité de la somme qu’il a empruntée. Les garanties minimales requises par la banque sont toujours la garantie décès et la garantie PTIA, assortie à la précédente, et si la personne est en activité professionnelle, s'y ajoute la garantie ITT (Incapacité Temporaire totale de Travail) qui intervient en cas d'arrêt de travail. les associés empruntent par l'intermédiaire de la SCI : chacun souscrit une assurance emprunteur selon le profil qu'il incarne et les quotités sont réparties librement entre les associés, le plus souvent en fonction du niveau de revenus de chacun et des parts qu'il détient. Dans tous les cas, le prêt doit être couvert à 100%. Certains associés peuvent s'assurer pour l'intégralité du crédit, afin de mieux protéger les profils fragiles, ceux dont l'âge, l'état de santé ou la profession présente un risque élevé qui va renchérir le coût de l'assurance. Comme pour un crédit immobilier classique, chaque associé d'une SCI bénéficie du libre choix du contrat d'assurance emprunteur ; il est toutefois recommandé de s'assurer auprès du même assureur pour faciliter le recours aux garanties en cas de sinistre et obtenir des conditions préférentielles lors de la souscription. La loi Lemoine 2022 pour les SCI La réglementation relative à l'assurance de prêt immobilier s'applique en tous points dans le cadre d'un crédit en SCI. Au-delà de la loi Lagarde qui garantit la liberté de choix de l'assurance, chaque associé peut faire valoir la loi Lemoine, entrée en vigueur le 1er juin 2022. Ce dispositif offre la possibilité de changer d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance. L'emprunteur n'a plus à invoquer la loi Hamon ou la loi Bourquin pour résilier son assurance, et peut, dès qu'il le souhaite, substituer le contrat en cours par une formule moins chère à garanties équivalentes. Tous les contrats sont concernés par la loi Lemoine depuis le 1er septembre 2022. Il est préférable de mettre les offres en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier et de se faire accompagner d'un courtier en assurance crédit pour sélectionner le contrat parfaitement adapté au profil de l'associé et des caractéristiques de la SCI.

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Mutuelle santé : les ayants droit couverts jusqu'à 28 ans

À l'heure où le pouvoir d'achat des ménages est en souffrance, voici une mesure qui va permettre de préserver le budget et la protection santé des jeunes actuellement couverts par la complémentaire de leurs parents : ils peuvent être rattachés au contrat familial jusqu'à leurs 28 ans, contre 25 actuellement. Mutuelle et mesures anti-inflation Face à l'inflation galopante, les assureurs ont été priés en juin dernier de réfléchir à des solutions pour aider les ménages français. Mardi 20 septembre, un pack anti-inflation a été présenté à l'issue d'une réunion organisée entre les principales fédérations d'organismes assureurs (France Assureurs, Centre technique des Institutions de Prévoyance et la Mutualité Française) et le ministère de l'Économie. Parmi ces propositions, deux concernent les étudiants et les jeunes en recherche d'emploi. Les assureurs se sont engagés à : accorder une réduction annuelle de 100 euros sur l'assurance auto (une seule fois) aux jeunes automobilistes âgés de 25 ans et moins ; étendre la couverture santé jusqu'à 28 ans aux jeunes couverts par la mutuelle de leurs parents, et ce, sans coût supplémentaire. Jusqu'à présent, les ayants droit ne pouvaient être rattachés à la mutuelle santé famille au-delà de leurs 25 ans. Sont concernés par cette mesure les enfants à charge qui poursuivent leurs études et les jeunes au chômage qui dépendent de leurs parents. Couvert jusqu'à 28 ans : des économies à la clef La mutuelle est indispensable quel que soit l'âge, même quand on est jeune et en bonne santé. Un accident est par nature imprévisible et personne n'est à l'abri d'une hospitalisation. En quelques jours, la facture s'envole. Le remboursement hospitalisation se fait à hauteur de 80% par la Sécurité Sociale, sur la base des tarifs de convention, insuffisant pour éviter les restes à charge dus aux inévitables dépassements d’honoraires et aux frais de séjour. Les organismes de complémentaire santé proposent des formules bon marché pour les jeunes, qu'ils soient étudiants ou jeunes actifs. Le tarif débute autour de 20€ par mois, soit un total de 240€ pour l'année, une somme qui reste conséquente quand le budget est déjà réduit à néant, après paiement du loyer, des frais liés aux études supérieures, à l'alimentation et au transport. L'engagement des organismes de complémentaire santé va ainsi permettre aux jeunes jusqu'à leurs 28 ans de préserver leur maigre budget en étant correctement couverts par la mutuelle de leurs parents. Si ces derniers sont salariés, ils bénéficient de la mutuelle entreprise, un contrat collectif qui, généralement, leur permet d'accéder à une couverture efficace à moindre coût, puisque au moins 50% de la cotisation sont financés par l'employeur. L'intérêt pour le jeune ayant droit de profiter gratuitement du contrat de ses parents est aussi de bénéficier d'une meilleure protection. Si, pour diverses raisons, la couverture en tant qu'ayant droit ne peut être maintenue, un étudiant ou un jeune au chômage à la charge de ses parents peut faire valoir la CSS (Complémentaire Santé Solidaire), un dispositif gratuit en l'absence de revenus et accessible pour une participation forfaitaire mensuelle de 8€ pour les assurés de 29 ans et moins au-delà de 12 921€ par an (aides financières et allocations incluses).

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Crédit immobilier : qui peut emprunter hors des normes d'octroi en 2022 ?

Le Haut Conseil de Sécurité Financière impose des normes d'octroi en matière de crédits immobiliers. Les banques doivent respecter la double limite du taux d'endettement et de la durée de remboursement. Elles ont toutefois la possibilité de s'en affranchir pour faciliter l'accession à la propriété. Quels sont les profils d'emprunteurs qui peuvent financer leur projet immobilier hors cadre ? Des règles d'octroi strictes Depuis janvier 2022, les banques ne peuvent prêter au-delà des deux limites suivantes : le taux d'endettement ou taux d'effort est plafonné à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt), assurance prêt immobilier incluse : ce taux correspond au rapport entre les revenus annuels et les charges annuelles de tous les crédits, et permet de vérifier la capacité d'emprunt. la durée de remboursement maximale est fixée à 25 ans, avec deux ans de différé maximal pour les prêts destinés à financer les biens dont la jouissance est décalée par rapport à l'octroi du crédit (VEFA, achat avec lourds travaux). Ces normes sont juridiquement contraignantes, les établissements qui prendraient des largesses avec elles se verraient appliquer des sanctions administratives. À l'issue de sa réunion trimestrielle, le HCSF a indiqué dans son communiqué de presse que la décision relative aux conditions d'octroi a été bien respectée, la production de crédits qui s'écarte des règles s'établissant à 13,7% avant prise en compte de la marge de flexibilité de 20%. Cela signifie que 13,7% des crédits distribués ne respectaient pas le taux d'endettement ou la durée de remboursement, soit les deux. Quelle est la teneur de cette flexibilité ? Qui peut en profiter ? Les profils financés hors des normes d'octroi Le régulateur accorde aux banques une certaine marge de manœuvre pour s'écarter des normes et distribuer des financements à des profils bien spécifiques qui ne pourraient obtenir de financement sans ce passe-droit. Fixée à hauteur de 20% de la production trimestrielle de crédits, cette relative largesse concerne : les acquisitions de résidence principale à 80% dont 30% réservés aux primo-accédants ; les investissements locatifs et les résidences secondaires à 20%. Les banques donnent ainsi la priorité aux ménages modestes qui ne pourraient accéder à la propriété sans outrepasser les règles d’octroi obligatoires (taux d'endettement à 35% et durée de remboursement à 25 ou 27 ans). Sont concernés en premier chef les jeunes actifs qui doivent emprunter sur les durées les plus longues pour devenir propriétaires de leur logement en raison d'un apport personnel souvent mince. Les banques sont également vigilantes sur un point financier essentiel : le reste à vivre du ménage emprunteur. Si l'autorité de régulation n'impose aucun seuil, et n’en fait nullement mention dans ses recommandations, le reste à vivre, qui est la somme à disposition du foyer une fois payées les mensualités de crédit(s), rend compte du niveau de vie du ménage et de sa capacité à vivre décemment après paiement des dettes. Le volume de ce reste à vivre permet ainsi d'outrepasser à la marge le taux d'endettement de 35% en présence de revenus confortables pour les dépenses du quotidien. Si les banques se situent globalement en conformité avec les règles d'octroi, le HCSF note toutefois que des progrès restent à faire sur l'affection de la flexibilité vers le financement des résidences principales et des primo-accédants. En clair, certaines banques accordent des financements pour les projets d'investissement locatif au-delà du plafond autorisé, et ce, au détriment de la cible prioritaire, à savoir l'acquisition de la résidence principale des primo-accédants. Il faut toutefois rappeler qu’aux normes d’octroi strictement encadrées les emprunteurs doivent aussi faire face aux difficultés liées à l’usure et à la baisse de leur pouvoir d’achat immobilier à cause de prix trop élevés. Ceux qui peuvent encore emprunter en cette fin 2022 sont de moins en moins nombreux en raison d’un taux d’usure inadapté à la réalité du terrain. Les courtiers font état d’un taux de refus de 45% depuis début juillet. C’est peu dire que la publication des prochains taux d’usure au 1er octobre 2022 est vivement attendue. Le frein sur la production de crédits est aussi le fait des banques qui craignent les défauts de paiement dans un contexte où l'économie fait face à de graves difficultés dues aux conséquences de la guerre en Ukraine.