Immobilier : qu'est-ce que la loi des 4D ?

Examinée cette semaine au Sénat, la loi des 4D consacre une large place au logement. Ce projet de réforme territoriale à visée décentralisatrice est jugé peu ambitieux et très technique par un grand nombre de parlementaires. Essayons simplement de comprendre quels sont les changements qui attendent le secteur de l'immobilier dans une période où le marché subit les assauts de la crise sanitaire.

La loi des 4D en 4 mots

Quatre D pour déconcentration, décentralisation, différenciation et décomplexification. Alors qu'elle paraissait enterrée en début d'année, la loi des 4D ressurgit à un an de la présidentielle. Présenté le 12 mai dernier en conseil des ministres, ce projet de réforme vise à donner de nouvelles compétences aux régions et s'apprête à être débattu en première lecture au Sénat le 9 juillet prochain. Il fait suite au grand débat national organisé début 2019 après la crise des Gilets Jaunes.

La loi 4D prévoit un transfert de compétences aux régions et aux collectivités locales dans divers domaines : le transport, l'insertion, la transition écologique et la santé. Voilà pour la décentralisation.

La déconcentration vise à rapprocher l'État du terrain, en nommant par exemple le préfet de région délégué territorial de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie pour une meilleure synergie avec les autres services de l'État.

La différenciation réaffirme la capacité d’adaptation de l’organisation et de l’action des collectivités aux particularités de leur territoire.

Et par décomplexification, il faut comprendre simplification de l'action publique, afin d'éviter notamment aux usagers de devoir donner plusieurs fois les mêmes informations à l'administration.

Cette loi des 4D s'ajoute aux autres programmes gouvernementaux lancés pour les territoires, comme "Action cœur de ville" destiné à améliorer les conditions de vie des habitants de villes moyennes et à redynamiser les centres-villes, "Petites villes de demain" qui permet aux communes de moins de 20 000 habitants désignées par les préfets de bénéficier d'un soutien spécifique de l'État pour mettre en œuvre leurs projets de revitalisation, ou encore "territoires d'industrie", un dispositif pour accélérer le développement industriel.

Loi des 4D et logement

Ce projet de loi comprend aussi diverses mesures qui concernent directement le secteur de l'immobilier. Constitué d'une quinzaine d'articles, le titre III intitulé "L'urbanisme et le logement" prévoit :

la prolongation au-delà de 2025 de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) qui oblige chaque ville à compter au moins 20% ou 25% de logements sociaux parmi les résidences principales ;
l'amélioration du mécanisme d'exemption de communes de l'application de cette obligation de disposer d'un nombre minimum de logements sociaux ;
l'instauration d'un contrat de mixité sociale pour les communes qui sont dans l'incapacité d'atteindre leurs objectifs en raison de difficultés réelles (pénurie de foncier par exemple) ;
l'accès au logement social au profit des travailleurs des secteurs essentiels ;
la prolongation de l'expérimentation sur l'encadrement des loyers pour trois années supplémentaires ;
l'instauration d'un délai de 10 ans au lieu de 30 ans donné aux communes pour récupérer des biens immobiliers sans maîtres ou en état d'abandon manifeste, afin de mener une opération de revitalisation du territoire ou d'urbanisme.

Sur le volet social, la commission des Affaires Économiques du Sénat a proposé

qu'au-delà d'un seuil de 40% la création de logements sociaux soit interdite pour éviter les ghettos de pauvres.

L'UFS (Union Sociale pour l'Habitat) qui fédère les organismes HLM espère que le futur texte adopté préviendra les éventuelles dérives de communes qui rachèteraient à vil prix des logements abandonnés pour les revendre à des promoteurs pour des projets immobiliers sans intérêt pour la collectivité.

Encadrement des loyers : un dispositif mal respecté

Sur le volet "encadrement des loyers", déjà en place à Paris et à Lille depuis 2018, plusieurs villes sont candidates pour mettre en œuvre le dispositif : Bordeaux, Lyon, Villeurbanne, Grenoble, Montpellier et une dizaine de communes franciliennes.

Pour l'Unis (Union nationale des professionnels de l'immobilier), l'encadrement des loyers a un effet pervers, en incitant certains propriétaires bailleurs à laisser leurs logements vacants. À Lille, le dispositif censé limiter la hausse des loyers ne réussit pas à modérer le marché : la capitale des Flandres reste la ville où le loyer médian est le plus élevé de toutes les villes centres des métropoles de plus de 500 000 habitants, excepté Paris, à 13,5€/m2 pour les loyers en cours (23€/m2 pour Paris).

Quant au marché parisien, avec une augmentation des loyers de 50% entre 2005 et 2015, l'encadrement aurait dû être salutaire. Selon une étude de Wikimmo, le bilan après un an révèle que plus d'un logement sur deux est loué trop cher, une proportion qui grimpe entre 60% et 70% dans les 6ème, 7ème arrondissements et Paris centre, avec une incidence plus marquée pour les petites surfaces : 80% des annonces de logements de moins de 20m2 ne respectent pas l'encadrement des loyers. Cela représente un surcoût moyen de 130€ par mois !

La demande locative en baisse

La crise sanitaire a pourtant changé la donne. Sur un an, les loyers parisiens ont perdu 4,5% et dans certaines métropoles comme Bordeaux, le repli atteint près de 7%. La raison de cet ajustement : dans la capitale, le nombre d’appartements meublés proposés à la location a été multiplié par 5, et ici comme ailleurs, des logements habituellement loués via Airbnb se retrouvent sur le marché de la location classique moyen ou long terme à cause des restrictions de déplacement et de l’absence de touristes.

Selon le site PAP, la hausse du nombre de logements meublés à louer est évaluée à 24% au niveau national et à 75% à Paris. De quoi inciter les propriétaires bailleurs à baisser leurs prétentions pour trouver rapidement un locataire.

Difficile de dire si cette situation va perdurer. Tout dépendra de l’évolution de la situation sanitaire et des décisions organisationnelles prises au sein des grandes écoles et des universités. Si les cours à distance continuent à la rentrée, le logement étudiant, marché principal de la location meublée, ne sera plus intéressant pour les investisseurs.

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Lisez attentivement les clauses d'exclusion pour éviter les mauvaises surprises. La résiliation et la renégociationGrâce à la loi Lemoine, il est désormais possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment, dès l’offre de prêt signée, sans engagement minimum de souscription. Cela permet aux emprunteurs de bénéficier de conditions plus avantageuses en fonction de l’évolution de leur situation personnelle ou des offres du marché. Les astuces pour réduire le coût de son assurance emprunteur L’assurance de prêt peut représenter jusqu'à un tiers du coût total de votre emprunt immobilier. Heureusement, plusieurs astuces permettent de réduire cette charge. Opter pour une délégation d’assurance : En choisissant une assurance externe à la banque, vous pouvez bénéficier de tarifs plus attractifs, surtout si vous êtes jeune et en bonne santé. Les assureurs spécialisés proposent souvent des offres plus compétitives que celles des banques. Améliorer votre profil emprunteur : Les assureurs évaluent votre risque en fonction de votre âge, état de santé, profession et habitudes de vie (tabagisme, par exemple). Adopter une meilleure hygiène de vie, arrêter de fumer ou pratiquer une activité sportive régulière peut réduire le coût de votre assurance. Comparer régulièrement les offres : Même après la souscription, il est toujours intéressant de comparer les offres pour voir s’il est possible de réduire le coût de l’assurance via une renégociation. Utiliser les garanties facultatives avec discernement : Toutes les garanties ne sont pas forcément nécessaires selon votre situation. Par exemple, si vous êtes fonctionnaire, certaines garanties peuvent être redondantes avec celles offertes par votre statut. Prenez le temps de bien analyser vos besoins avant de souscrire. Souscrire une assurance de prêt immobilier est une étape cruciale dans le processus d’acquisition de votre logement. Elle vous protège, ainsi que vos proches, en cas de coups durs. Pour obtenir la couverture la plus avantageuse, il est essentiel de comparer les offres, de bien comprendre les garanties proposées, et de profiter des lois en vigueur pour adapter votre contrat à votre situation. En prenant le temps de bien choisir votre assurance emprunteur, vous pourrez réduire considérablement le coût de votre emprunt tout en assurant votre tranquillité d’esprit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’octobre 2024 pour constater l’intérêt financier d’opter pour une assurance déléguée plutôt que de souscrire l’assurance de la banque.

Mutuelle santé senior : les 10 questions à se poser avant de souscrire en 2025

Les tarifs des mutuelles santé vont de nouveau augmenter en 2025. S’il est difficile d’y échapper, vous pouvez adopter des stratégies pour minimiser l’impact de cette inflation sur votre budget. Voici une FAQ (Foire Aux Questions) qui peut vous être utile si vous êtes à la recherche d’une mutuelle senior d’un bon rapport qualité/prix. 1. Quelle mutuelle choisir pour un senior en 2025 ? Il est toujours essentiel de choisir une mutuelle santé adaptée à ses besoins spécifiques. Les seniors ont des besoins accrus comparé aux assurés plus jeunes, raison pour laquelle leur mutuelle coûte plus cher. Optez pour une mutuelle qui couvre les soins courants comme les consultations, l'optique, le dentaire, les prothèses auditives, tout en évitant les garanties inutiles. Utilisez un comparateur de mutuelle santé pour identifier celle qui propose le meilleur rapport qualité/prix. 2. Comment payer moins cher sa mutuelle santé en tant que senior ? Pour payer moins cher, il est recommandé de : Faire un bilan de vos besoins réels. Opter pour un contrat solidaire et responsable, qui propose une couverture minimale obligatoire. Comparer régulièrement les offres de différentes mutuelles pour trouver celle qui propose les tarifs les plus compétitifs. Négocier votre contrat avec votre mutuelle pour ajuster vos garanties. 3. Qu’est-ce qu’un contrat responsable et comment peut-il aider à économiser ? Une mutuelle responsable est un contrat qui respecte un cahier des charges fixé par l’État, limitant les dépassements d’honoraires tout en garantissant un remboursement minimum des soins essentiels. En choisissant un contrat responsable, vous pouvez bénéficier de tarifs plus avantageux sur vos cotisations, car la taxation est moindre comparée aux mutuelles non responsables. 4. Les téléconsultations sont-elles prises en charge par les mutuelles santé senior ? Oui, de plus en plus de mutuelles santé proposent des remboursements pour les téléconsultations. Ces consultations à distance avec des médecins généralistes ou spécialistes sont souvent prises en charge à 100 %, ce qui permet d’économiser sur les consultations physiques tout en ayant un accès rapide à des soins de qualité. 5. Quels sont les avantages des réseaux de soins partenaires des mutuelles ? Les réseaux de soins partenaires sont des groupes de professionnels de santé (dentistes, opticiens, audioprothésistes) qui ont signé un partenariat avec des mutuelles pour proposer des tarifs réduits. En passant par ces réseaux, vous bénéficiez de soins de qualité tout en économisant jusqu’à 40 % sur certaines prestations, comme les soins dentaires ou l'achat de lunettes. 6. Est-il possible de changer de mutuelle santé à tout moment en 2025 ? Oui, depuis 2020, il est possible de résilier votre mutuelle santé à tout moment après un an de contrat, sans frais. En 2025, cette règle est toujours en vigueur, ce qui vous permet de changer facilement pour une mutuelle moins chère ou plus adaptée à vos besoins. 7. Comment utiliser un comparateur de mutuelles santé pour économiser ? Un comparateur de mutuelles santé vous permet d’analyser les différentes offres du marché en fonction de vos critères spécifiques : âge, besoins en santé, budget. En comparant plusieurs devis, vous pouvez identifier la mutuelle qui propose la meilleure couverture au prix le plus bas. C'est un outil indispensable pour faire des économies. 8. Quels sont les soins les plus coûteux pour les seniors et comment bien les couvrir ? Les soins les plus coûteux pour les seniors sont souvent : les soins dentaires (implants, prothèses) les prothèses auditives les lunettes et autres dispositifs optiques. Pour économiser, choisissez une mutuelle qui propose des garanties renforcées sur ces postes de dépense et profitez des réseaux de soins partenaires pour réduire vos coûts. La bonne nouvelle, c’est que votre mutuelle responsable applique la réforme du 100% Santé qui permet d’accéder à des lunettes de vue, des prothèses dentaires (bridges, couronnes, dentiers) et des aides auditives sans aucun reste à charge. 9. Les cotisations de mutuelle santé augmentent-elles avec l’âge ? Oui, les cotisations augmentent avec l'âge en raison des risques accrus de dépenses de santé. Cependant, il est possible de limiter cette hausse en révisant régulièrement votre contrat, en ajustant vos garanties ou en choisissant une mutuelle spécialement conçue pour les seniors avec des tarifs compétitifs. L’indexation minimale annuelle due à l’âge est autour de 3%. 10. Comment optimiser le rapport qualité-prix de sa mutuelle santé senior ? Pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix, il est important de : Choisir une mutuelle qui couvre les soins essentiels sans surplus. Utiliser des comparateurs en ligne pour trouver l’offre la plus adaptée à vos besoins. Négocier vos garanties si certaines ne sont plus nécessaires. Profiter des avantages des contrats responsables. La flambée des tarifs d’assurance 2025 est d’ores et déjà annoncée. En mutuelle santé, il faut craindre une hausse moyenne comprise entre 4,5% et 8,5%, avec des pics jusqu’à 10% selon les portefeuilles des prestataires. Pour éviter de trop subir, suivez nos conseils. À garanties équivalentes, l’écart entre deux contrats peut aller jusqu’à 300€ par an.

Budget 2025 : quels sont les changements prévus en immobilier ?

L’examen du projet de loi de finances 2025 par la commission de finances de l’Assemblée Nationale débute ce mercredi 16 octobre. Le texte comporte un lot de changements dans le secteur de l’immobilier. L'heure est à l'économie. Le gouvernement envisage de modifier le PTZ et confirme vouloir supprimer le Pinel. Il compte également toucher à la fiscalité de la location meublée, mais ne remet pas en cause le DPE, pourtant peu fiable et décrié par les professionnels. Voici ce qu’il faut savoir des mesures envisagées en immobilier pour l’année 2025. Le PTZ partout et pour tous en 2025 Le gouvernement souhaite faciliter l’accession à la propriété des primo-accédants et prévoit d’élargir le PTZ (Prêt à Taux Zéro), ce prêt à 0% d'intérêts pour l'emprunteur, à tout le territoire et à tous. Le Premier ministre Michel Barnier l’avait annoncé le 1er octobre dernier lors de son discours de politique générale à l’Assemblée Nationale. Actuellement, le PTZ permet de financer jusqu’à 50% du montant d’une acquisition et doit toujours compléter un crédit amortissable classique et être garanti par une assurance emprunteur. L’achat dans le neuf n’est possible qu’en zones tendues (A et B1), c’est-à-dire les grandes agglomérations. Dans l’ancien, il est conditionné à une enveloppe de travaux de rénovation équivalente au moins à 25% du montant de l’opération, et uniquement en zones détendues (B2 et C). Quelle que soit la localisation, la maison individuelle ne peut plus être financée via le PTZ. Quelle est l’intention du gouvernement par cette annonce d’élargissement du dispositif ? Y aura-t-il une extension des zones sans distinction entre le neuf et l’ancien ? Le pavillon sera-t-il réhabilité ? L’universalité du PTZ est un vrai enjeu de société si l’objectif est toujours de bâtir une France de propriétaires. Immobilier locatif : le Pinel disparaît en 2025 Contrairement à ce qu’on espérait, le Pinel s’éteint bien à la fin de l’année 2024 mais il pourrait être prolongé jusqu’en mars 2025. Cette mesure transitoire permettrait de réserver un logement jusqu’au 31 décembre 2024, la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire pouvant être conclu au plus tard le 31 mars 2025. Le gouvernement met en avant la crise immobilière qui sévit depuis 2022, comptable d'un allongement des délais de commercialisation des programmes dans le neuf, alors que la tension locative explose dans les zones tendues éligibles au Pinel. À l’extinction du Pinel en fin mars prochain, il n’y aura plus aucun dispositif d’investissement locatif dans le neuf. Location meublée : modification de la fiscalité en LMNP Le régime fiscal LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est dans le collimateur de l’exécutif. Le dispositif actuel encouragerait les investisseurs à privilégier la location de courte durée, ce qui accroît la pression locative dans les zones tendues : cela contribue à diminuer significativement l’offre de logements disponibles pour les résidences principales. Un amendement à l’article 24 du PLF 2025 prévoit de réintégrer les amortissements déduits durant la période de détention dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Actuellement, le statut LMNP permet de déduire des revenus locatifs les dépenses amortissables qui viennent augmenter la valeur du logement (gros travaux, rénovation, achat de mobilier). Cet amortissement n’est pas pris en compte en cas de plus-value à la revente. Si l’amendement est adopté, les investisseurs sous régime fiscal LMNP ne pourraient plus profiter de ce double gain quand ils revendent leur bien. La valeur de l’amortissement serait réintégrée et ajoutée à la plus-value imposable. L’impact d’une telle mesure est à minimiser, car de nombreux propriétaires choisissent de conserver leur bien ou de le transmettre. L’exonération de la plus-value s’applique par ailleurs après 22 ans de détention. Interdiction des passoires thermiques : sursis pour les copropriétés À compter de janvier 2025, tous les logements de la classe G sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont interdits de location conformément aux dispositions de la loi Climat et Résilience d’août 2021. Les associations de propriétaires bailleurs comme les professionnels de l’immobilier s’insurgent contre un calendrier intenable qui doit concerner la classe F dès janvier 2028 avant la classe E en 2032. Le gouvernement avait annoncé vouloir adapter ce calendrier, mais seules les passoires thermiques situées dans un immeuble collectif échapperaient à l’interdiction de location en janvier 2025. Cela concernerait les copropriétés classées G au DPE collectif (obligatoire pour les immeubles de plus de 200 lots). À noter que MaPrimRénov est ouverte aux logements collectifs depuis 2021, mais doit concerner un bouquet de travaux voté par l’assemblée des copropriétaires, et présentant un gain énergétique minimum de 35%. MaPrimRénov : des réductions budgétaires en 2025 Le dispositif phare d’aide à la rénovation énergétique, MaPrimRénov, pourrait subir des coupes budgétaires en 2025, soit 1 milliard d’euros en moins. Le périmètre de l’aide pourrait être restreint : Le montant de l’aide financière pourrait être revu à la baisse. Le dispositif serait réservé uniquement aux rénovations complètes. Les ménages à haut revenus en seraient exclus. Alors que le gouvernement ambitionne toujours de mettre le parc immobilier aux normes environnementales, le rabotage de MaPrimRénov est en totale contradiction avec le maintien du calendrier d’interdiction des passoires énergétiques.

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