Investissement locatif : les conditions du Pinel +

investissement locatif pinel plus

La loi de finances 2021 prévoit un sérieux coup de rabot pour le dispositif Pinel à partir de janvier 2023. L'avantage fiscal va diminuer, quelle que soit la durée de l'engagement locatif. Heureusement, bonne nouvelle pour les futurs investisseurs locatifs, le Pinel + va permettre de conserver une réduction élevée, sous réserve de respecter des conditions plus strictes.

Pinel : baisse des taux de réduction d'impôt en 2023 et 2024

Entré en vigueur en 2014, le dispositif Pinel de défiscalisation immobilière va perdre progressivement de son avantage à compter de janvier 2023. Pour 2021 et l'année 2022, les taux de réduction d'impôt sont les suivants :

  • 12% pour 6 ans
  • 18% pour 9 ans
  • 21% pour 12 ans.

Pour mémoire, le Pinel s'adresse aux propriétaires bailleurs qui s'engagent à louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans un logement neuf et nu à des locataires qui l'occupent à titre de résidence principale. L'assiette fiscale est calculée sur un investissement maximal de 300 000€ (pour une ou deux acquisitions par an) et de 5 500€ par mètre carré de surface habitable. Le loyer doit respecter un plafond spécifique par zone géographique et les ressources des locataires éligibles sont plafonnées selon la composition du foyer.

Sur la durée maximale d'engagement locatif, l'économie d'impôt peut atteindre 63 000€ étalés sur 12 ans pour une opération réalisée en 2021 ou 2022.

En 2023, les taux de réduction d'impôt baissent à :

  • 10,5% sur 6 ans
  • 15% sur 9 ans
  • 17,5% sur 12 ans.

Une nouvelle baisse intervient à partir de janvier 2024 :

  • 9% sur 6 ans
  • 12% sur 9 ans
  • 14% sur 12 ans.

Pour le Pinel outremer, les taux actuels de réduction d'impôt sont supérieurs (de 23% à 32% selon la durée d'engagement de location) et le plafond des niches fiscales est rehaussé à 18 000€, contre 10 000€ en métropole. Les conditions relatives au logement restent les mêmes. Le dispositif applicable dans les départements ultramarins connaîtra également une baisse des taux de réduction d'impôt : ils tomberont entre 21,5% et 28,5% en 2023 et entre 20% et 25% en 2024.

Le Pinel disparaîtra définitivement fin 2024.

Un super Pinel en 2023 et 2024

Durant la période transitoire de 2023 et 2024, les futurs investisseurs auront toutefois la possibilité de profiter des taux de réduction applicables au Pinel 2021 et 2022. L'objectif du gouvernement est de soutenir la construction de logements en laissant l'opportunité aux investisseurs de bénéficier d'un avantage fiscal maximal en contrepartie d'une sélection plus rigoureuse des biens neufs éligibles à une version plus stricte, le Pinel +.

Jeudi 14 octobre, dans le cadre de la journée de restitution de la démarche "Habiter la France de demain", la ministre a dévoilé les critères de ce nouveau Pinel :

  • le logement devra être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou aller plus loin que la future réglementation environnementale RE 2020, en vigueur à partir de janvier 2022 dans le neuf ;
  • le logement devra respecter une surface minimale par typologie : 28m2 pour un T1, 45m2 pour un T2, 62m2 pour un T3, 79m2 pour un T4 et 96m2 pour un T5 ;
  • le logement devra posséder un espace extérieur ;
  • le logement devra bénéficier d'une double exposition à partir du T3.

Le décret fixant les modalités et les conditions de ce Pinel + sera publié d'ici la fin de l'année.

L'entrée en jeu de ce Pinel + va inciter les promoteurs immobiliers à rehausser la performance énergétique de leurs futurs programmes pour faciliter la commercialisation de logements éligibles à cette carotte fiscale. L'optimisation de la défiscalisation immobilière passera donc par une exigence supérieure quant à la qualification des logements neufs.

Les professionnels sont quant à eux plutôt circonspects quant à l’annonce d’un nouveau Pinel. Les promoteurs estiment que cette version en parallèle de l’originale va ajouter de la complexité là où le marché du neuf réclame au contraire plus de clarté pour encourager les investisseurs. Il y a dix ans, lors du passage du Scellier au Duflot, les ventes des promoteurs immobiliers avaient été divisées par deux. Ils craignent la même sanction avec le Pinel +.

Dernières publications