Immobilier locatif : acheter un logement occupé

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Le logement que vous souhaitez acquérir est déjà occupé par un locataire ? Cela va être compliqué si vous comptez l'habiter prochainement. En revanche, en tant qu'investisseur, vous pérénnisez vos revenus locatifs, mais vous êtes lié aux contraintes réglementaires.

Une décote sur le prix de vente

Investir dans un logement occupé présente plusieurs avantages, au premier rang desquels la décote du prix de vente par rapport à un logement sans occupant. En général, une maison ou un appartement occupé par un locataire est vendu de 5% à 15% moins cher que s'il était cédé vide de tout occupant.

La décote dépend de plusieurs critères précis :

la durée du bail restant à courir : plus la date d'échéance est éloignée, plus importante est la décote ;
le niveau du loyer par rapport au marché locatif : la décote est d'autant plus élevée que le loyer est en dessous des prix du marché ;
la qualité du bien et sa surface : les petites surfaces comme les studios subissent une décote plutôt faible (au plus 10%) ;
le type de bien : en location meublée où la durée du bail n'est que d'un an, aucune décote n'est à espérer puisque l'investisseur récupère son bien rapidement.

La décote peut atteindre 30% en fonction de la situation du locataire et de son contrat de bail, en particulier avec les baux soumis à la loi de 1948, qui concernent uniquement les logements construits avant le 1er septembre 1948 et pour lesquels les locataires ont signé un bail avant le 23 décembre 1986. Ces contrats de bail présentent des caractéristiques très spécifiques qui peuvent vous questionner en tant qu'investisseur sur la poursuite de votre projet :

le locataire bénéficie du maintien dans les lieux à l'expiration du contrat de bail ;
en cas de décès du locataire, le droit au maintien est accordé sans limitation de durée au profit du conjoint survivant, des enfants mineurs jusqu'à leur majorité ou des personnes handicapées qui vivent dans le logement de façon effective depuis au moins un an ;
la revalorisation annuelle du loyer est soumise à des plafonds fixés par décret ;
le droit à congé ne peut être exercé qu'en cas de travaux importants ou pour y habiter, sous réserve de motif sérieux ;
le congé doit être accompagné d'une proposition de relogement par le nouveau propriétaire.

Des revenus locatifs existants

En achetant un logement occupé, vous n'avez pas à chercher de locataire ni à payer de frais de recherche facturés par une agence immobilière. Vous bénéficiez immédiatement de revenus issus des loyers et vous connaissez le rendement locatif du logement. C'est un atout pour financer l'achat à crédit. La banque sera plus encline à vous octroyer le prêt, sachant que les loyers tombent tous les mois, permettant ainsi de compenser tout ou partie des mensualités.

Assurez-vous toutefois auprès du futur ancien propriétaire de la fiabilité du locataire. Avant de vous engager définitivement, vérifiez que les loyers ont toujours été payés régulièrement et sans incident. Demandez l'historique des quittances au vendeur. Tout litige ou retard éventuel doit vous alerter sur le profil du locataire. Souscrivez en tous cas une assurance ou garantie loyers impayés qui vous protège contre les impayés et dégradations matérielles. Le montant de la cotisation peut être déduit de vos revenus fonciers lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu.

Attention aux droits du locataire en place

L'assurance de toucher des revenus locatifs réguliers est un avantage non négligeable de l'acquisition d'un logement occupé, mais vous devez respecter les conditions du bail signé entre le locataire et l'ancien propriétaire jusqu'à l'échéance du contrat. Non seulement vous ne pouvez obliger le locataire à quitter les lieux, mais vous ne pouvez modifier les termes du bail (montant du loyer, mode de révision, etc.).

La hausse annuelle du loyer se fait par application de l'IRL (Indice de référence des loyers) si une clause du bail le prévoit. Au renouvellement du bail, vous ne pouvez pas augmenter librement le loyer. La fixation du nouveau loyer doit tenir compte des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour les logements à caractéristiques similaires et vous devez indiquer des exemples dans la proposition que vous remettez au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Si vous souhaitez récupérer le logement à l'issue du bail, pour l'occuper ou le revendre, vous êtes soumis à l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le motif de reprise doit être légitime et sérieux, notamment l'occupation du logement par vos ascendants ou descendants. Le délai de préavis est de 6 mois pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. La date du congé donné au locataire dépend de la date d’échéance du bail en cours. En cas de contestation, le juge peut vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Dernières publications

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Loi Lemoine : comment changer votre assurance de prêt en 2023 ?

Si vous remboursez un crédit immobilier, vous avez souscrit une assurance emprunteur destinée à vous protéger ainsi que la banque en cas d’aléas de la vie dont vous seriez victime (décès, invalidité et incapacité). La réglementation vous permet de choisir librement le contrat d’assurance et vous donne aussi la possibilité d’en changer en cours de prêt. En substituant votre assurance actuelle grâce à la loi Lemoine, vous pouvez réaliser d’importantes économies. Magnolia.fr vous explique comment résilier et souscrire une nouvelle assurance moins chère en 2023. La loi Lemoine 2022 Adoptée par le Parlement en février 2022, la loi Lemoine est l’ultime réglementation en matière d’assurance de prêt immobilier. Elle renforce la loi Lagarde assurance emprunteur applicable depuis septembre 2010 et remplace deux autres dispositifs introduits en 2014 (loi Hamon assurance) et 2018 (loi Bourquin). Que change la loi Lemoine ? La loi Lemoine est une vaste réforme qui vise à rendre le marché de l’assurance emprunteur plus simple, plus juste et plus transparent. Elle intervient alors que les banques détiennent environ 87% de parts de marché sur ce produit imposé aux emprunteurs dans le cadre d’un prêt immobilier. Pour briser le quasi-monopole bancaire, qui signe l’échec des dispositifs précédents à libéraliser le marché, le législateur a souhaité introduire un principe fondamental pour les droits des consommateurs : la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Les emprunteurs ne sont plus captifs du contrat d’assurance souscrit lors de la demande de crédit immobilier, dans l’immense majorité des cas le contrat groupe bancaire qui leur coûte jusqu’à trois fois plus cher qu’une offre externe. La loi leur donne ainsi l’opportunité de résilier simplement le contrat en cours pour le substituer par une assurance moins onéreuse à garanties au moins équivalentes. La loi Lemoine met en place deux autres mesures majeures : la fin de la sélection médicale : l’emprunteur n’a pas à remplir de questionnaire de santé assurance prêt immobilier dès lors que le montant assuré est inférieur à 200 000€ avec un terme avant son 60ème anniversaire (400 000€ en cas d’emprunt à deux si la quotité assurée est de 50% sur chaque tête). l’extension du droit à l’oubli : les personnes guéries d’un cancer peuvent accéder à l’assurance de prêt immobilier passé un délai de 5 ans au lieu de 10, après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute. Cette mesure est applicable aux personnes touchées par une hépatite virale C. Attention : les prêts à la consommation et les prêts professionnels ne sont pas pris en compte dans le montant global de l’encours assuré, car ils ne sont pas concernés par la loi Lemoine. Comment fonctionne la loi Lemoine ? La loi Lemoine est entrée en vigueur en deux temps : depuis le 1er juin 2022 : le changement d’assurance de prêt immobilier est accessible à tous les nouveaux emprunteurs. La fin de la sélection médicale sous certaines conditions lors de la souscription à l’assurance crédit immobilier entre également en vigueur à cette date. depuis le 1er septembre 2022 : tous les contrats en cours à cette date sont éligibles au changement d’assurance de prêt immobilier. L’élargissement du droit à l’oubli est applicable depuis mars 2022. La loi Lemoine impose aux établissements bancaires et aux assureurs deux nouvelles obligations : Informer chaque année leurs clients du droit de résilier leur contrat d’assurance de prêt immobilier à tout moment, ainsi que des modalités de résiliation, sur tout support papier ou tout autre support durable ; Communiquer le coût de l’assurance emprunteur sur 8 ans. Comment résilier avec la loi Lemoine ? La loi Lemoine a pour objectif principal de faciliter le changement d’assurance de prêt immobilier. Pour procéder à la résiliation de votre contrat d’assurance avec la loi Lemoine, il vous suffit de suivre ces étapes : trouvez un contrat plus compétitif présentant un niveau de garanties au moins équivalent grâce un comparateur d’assurance prêt immobilier résiliez votre contrat groupe par simple courrier ou tout autre moyen mentionné au contrat (e-mail ou votre espace personnel si le site de l’assureur le propose) ; la lettre recommandée avec accusé de réception n’est plus obligatoire. La banque dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser l’assurance déléguée. Elle a obligation de motiver tout refus par écrit et de manière exhaustive. En cas d’acceptation, elle vous remet à signer un avenant au contrat. La nouvelle assurance entre en jeu à la date prévue au contrat. Toute éventuelle cotisation de l’ancien contrat perçue en trop vous est remboursée dans un délai d’un mois. Un conseil : faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier. Le service est entièrement gratuit et vous permet de sélectionner le contrat adapté à votre profil au meilleur tarif. Cet expert vous permet également de mieux appréhender l’étendue des garanties proposées et de respecter une notion complexe en assurance emprunteur : l’équivalence de niveau de garanties exigée par le prêteur. Quelle économie avec la loi Lemoine ? Grâce à la loi Lemoine, vous avez la possibilité de réduire le coût de votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez. En résiliant sans frais ni pénalités le contrat actuel, et sans devoir attendre la date d’échéance, vous pouvez accéder à des formules moins chères et souvent mieux adaptées à votre profil. À la clef, jusqu’à 25 000€ d’économie ! Le gain moyen atteint 15 000€ sur le coût total de votre crédit immobilier grâce à la délégation d’assurance emprunteur. Depuis l’entrée en application de la loi Lemoine, on assiste au boom du changement d’assurance de prêt immobilier. Les emprunteurs ont bien saisi l’énorme intérêt financier de substituer l’assurance sans tarder pour optimiser les économies. Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, plus tôt vous changez de formule, plus importantes seront les économies. Prenons l’exemple de Pierre, 30 ans, cadre et en bonne santé, qui a contracté un prêt de 270 000€ sur 20 ans au taux nominal de 1,35% en mars 2022, assorti d’une assurance bancaire au taux de 0,38%. Son assurance lui coûte 86€ par mois, soit 20 520€ sur la durée totale de remboursement. En mars 2023, Pierre négocie une assurance externe au taux de 0,10% (taux moyen assurance chez Magnolia.fr en février 2023). La cotisation d’assurance tombe 22€ par mois, soit un coût total assurance de 4 905€. Pierre réalise une économie de 14 583€ sur la durée restante de son crédit immo. En amont comme en aval d’un prêt immobilier, la délégation d’assurance emprunteur est source de grosses économies. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer l’impact financier du changement d’assurance en loi Lemoine.

Hausse des taux de la BCE mars 2023 : quel impact sur le crédit ?

Le 16 mars dernier, la Banque Centrale Européenne a de nouveau rehaussé ses taux directeurs, afin de juguler l’inflation en zone euro. Le durcissement de la politique monétaire a une incidence sur les finances des foyers français : le crédit devient plus cher, notamment l’emprunt immobilier dont le marché est en crise depuis plusieurs mois. Nouvelle hausse des taux de la BCE Sans surprise, la Banque Centrale Européenne (BCE) a procédé jeudi 16 mars à un nouveau relèvement de ses taux directeurs, le sixième depuis fin juillet 2022. Le taux de refinancement augmente de 50 points de base et passe de 3% à 3,50%. Cela signifie que les banques commerciales empruntent auprès de la BCE à 3,50%, contre 0% avant fin juillet 2022. L’objectif de cette nouvelle hausse des taux de la BCE est d’assurer au plus tôt un retour de l’inflation à 2%. L’institution poursuit sur la voie sur laquelle elle s’est engagée depuis juillet 2022, celle du durcissement monétaire pour lutter contre l’inflation galopante et prévenir le danger d’un spirale prix-salaires, l’augmentation des premiers alimentant celle des seconds et réciproquement. Selon la BCE, la hausse de prix devrait s’établir en moyenne à 5,3% en 2023, 2,9% en 2024 et à 2,1% en 2025. L’inflation annuelle en zone euro a reculé quelque peu et atteint 8,5% en février 2023. En France, l’inflation est plus faible, s’établissant à 5,4% à fin février. La Banque de France prévoit un indice de prix à 2,4% en 2024 et à 1,9% en 2025. La moyenne française était de 5,9% en 2022. La tâche est d’autant plus ardue pour la BCE qu’elle est confrontée à une très forte hétérogénéité des contextes inflationnistes en zone euro : les taux d’inflation oscillent entre 5,4% en France à plus de 21% en Lettonie et Lituanie. Rendre le crédit plus cher Les banques de détail se refinancent principalement auprès de la BCE. En augmentant le loyer de l’argent, l’institution cherche à freiner le recours au crédit des ménages : moins de crédits distribués, et c’est toute la chaîne de la consommation qui se grippe. La demande de biens et des services ralentit, ce qui réduit la tentation des fabricants et producteurs d’augmenter leurs prix. Le risque, à plus ou moins court terme, est d’entraver la croissance économique. Le crédit à la consommation est particulièrement touché par la politique de resserrement monétaire. Les ménages ont plus de mal à acheter des équipements pour la maison ou une voiture. L’augmentation des taux de la BCE impacte directement le pouvoir d’achat des ménages en les privant de crédit pour s’équiper. Crédit immobilier toujours moins accessible L’emprunt immobilier est lui aussi directement frappé par les décisions de la BCE. Le marché du neuf et de l’ancien est en crise, pénalisé par l’incessante remontée des taux d’intérêts en lien avec la politique communautaire. La chute de la production de crédits immobiliers en mars 2023 est imputable, en partie, à l’envolée des taux d’emprunt depuis le printemps 2022. On s’endette actuellement à plus de 3% sur 20 ans (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés), contre 1% début 2022. L’accès au crédit immobilier est difficile pour les primo-accédants, voire inaccessible quand l’apport personnel et l’épargne post-crédit font défaut. Cette conséquence est creusée par la rigidité de la réglementation de l’usure dans le système français. Le taux d’usure mensuel depuis le 1er février 2023 relâche un peu la tension sur le marché du crédit immobilier, mais les effets de cette mensualisation ne seront pas visibles avant trois mois en vertu du décalage entre l’offre de prêt et la signature de l’acte notarié. La demande immobilière recule partout, notamment à l’Ouest et en Île-de-France en raison de la difficulté à obtenir des crédits immobiliers. Cela alimente la baisse des prix, encore timide mais observée dans toutes les régions. Va-t-on vers un retournement du marché immobilier en 2023 ? Il est trop tôt pour l’affirmer, mais sans décision forte des pouvoirs publics, c’est tout l’écosystème immobilier qui est en péril. Le marché est dans une impasse, entre le taux d’usure en hausse tous les mois et des taux d’emprunt qui n'en finissent pas d'augmenter. Certains courtiers réclament que l’assurance emprunteur ne soit pas intégrée dans le calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Cela faciliterait l’accès au prêt immobilier aux emprunteurs de plus de 45 ans et à ceux qui ont des problèmes de santé, exclus du crédit en raison de la cherté de l’assurance de prêt.

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Assurance prêt immobilier : tout savoir sur les délais de prise en charge

L’assurance emprunteur dans le cadre d’un crédit immobilier est une dépense contrainte qu’il est possible de minimiser en faisant jouer le principe de délégation. En comparant les offres sur les sites spécialisés, vous avez accès à des offres bien moins chères que celle proposée par la banque prêteuse. Un des points essentiels à vérifier est le délai de prise en charge des garanties de l’assurance de prêt immobilier. Déléguer l’assurance emprunteur La loi vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance qui vient couvrir votre prêt immobilier. Ne vous privez pas d’économies importantes ! La mise en concurrence des offres via un comparateur d’assurance de prêt immobilier vous permet de réaliser un gain moyen de 15 000€. Rappelons que l’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût de votre prêt immobilier. Alors que les taux sont supérieurs à 3% en mars 2023, déléguer l’assurance de prêt est une des astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023. Le bénéfice de la délégation d’assurance emprunteur est accessible a posteriori. Profitez de la loi Lemoine pour économiser en 2023 et préservez votre pouvoir d’achat. À la clef, vous délestez votre coût de crédit immobilier de milliers d’euros sur la durée restante de remboursement. Comprendre l’assurance de prêt immobilier L’importance de l’assurance dans le cadre d’un crédit immobilier est cruciale. Pour garantir la bonne fin du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité dont serait victime l’assuré, la banque exige la souscription à l’assurance emprunteur. En raison des sommes engagées importantes, le prêteur prend un maximum de précaution et impose l’assurance comme gage de sécurité à la fois pour lui et pour l’emprunteur. Les principales garanties de l’assurance emprunteur L’assurance de prêt immobilier comprend plusieurs garanties destinées à couvrir des risques précis : la garantie décès : le capital restant dû est intégralement remboursé à la banque si l’emprunteur décède. la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : jumelée à la garantie décès, elle intervient en cas de dépendance à 100% suite à un accident ou une maladie. la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) : l’assurance rembourse tout ou partie des mensualités en cas d’arrêt de travail pour maladie ou accident. les garanties IPP (Invalidité Permanente Partielle) et IPT (Invalidité Permanente Partielle) : en cas d’arrêt de travail prolongé, l’une ou l’autre de ces garanties entre en jeu selon le degré d’invalidité. Les garanties décès et PTIA sont les garanties socles de tout contrat d’assurance emprunteur. Elles sont complétées par les garanties incapacité et invalidité selon les exigences du prêteur en fonction de votre profil. Tout emprunteur en activité professionnelle devra souscrire la garantie ITT assurance prêt immobilier. La garantie perte d’emploi est la dernière protection pouvant être souscrite en complément des autres garanties. Le bénéfice de cette garantie est faible en raison de son coût élevé et des conditions réduites de mise en œuvre (uniquement accessible aux emprunteurs en CDI au chômage pour motifs économiques). Peut-on choisir les garanties de l’assurance emprunteur ? En tant qu’emprunteur, vous n’avez pas le choix des garanties. La banque vous remet une Fiche Standardisée d’Information (FSI) qui liste toutes les garanties exigées pour vous accorder le financement. La réglementation impose que le contrat délégué présente au moins les mêmes garanties que le contrat d’assurance bancaire : on parle d’équivalence de niveau de garanties. Vous avez tout loisir de renforcer la couverture requise par la banque pour optimiser votre protection. Faites-vous accompagner d’un courtier en assurance de prêt immobilier pour sélectionner le contrat adapté à votre situation au meilleur prix. Assurance emprunteur : différence entre délai de carence et délai de franchise Qu’est-ce que le délai de carence en assurance emprunteur ? La prise en charge en assurance de prêt immobilier n’est pas immédiate à compter de la date de souscription. Comme tout contrat d’assurance, l’assurance emprunteur est assortie d’un délai de carence qui correspond au nombre de jours post-souscription durant lesquels vous n’êtes pas couvert. En matière d’assurance de prêt immobilier, le délai de carence varie entre 1 à 12 mois. Durant cette période, vous ne pouvez demander la mise en jeu des garanties, et ce, même en cas de sinistre. Le délai de carence est propre à chaque assureur et vaut pour toutes les garanties. Certains prestataires suppriment le délai de carence en cas d’accident entraînant une perte totale et irréversible d’autonomie. Qu’est-ce que le délai de franchise en assurance emprunteur ? Passé le délai de carence, se superpose le délai de franchise, une période durant laquelle vous n’êtes pas indemnisé suite à un sinistre. En général, le délai de franchise s’applique uniquement aux garanties ITT et perte d’emploi. Le délai de franchise de la garantie ITT varie de 30 à 90 jours, voire 180 jours. Cela signifie qu'un arrêt de travail inférieur au nombre de jours indiqué dans le contrat n’est pas pris en charge par l’assurance. Plus le délai est court, plus la cotisation est élevée. Certains assureurs vous laissent le choix du délai de franchise. Il convient d’arbitrer en fonction de votre situation professionnelle et de votre budget. Le délai de franchise de la garantie perte d’emploi est en moyenne de 90 jours et la durée d’indemnisation comprise entre 18 à 36 mois. Les délais de prise en charge d’un sinistre en assurance emprunteur dépendent de chaque contrat. Il est important de connaître le délai de franchise pour bien appréhender l’étendue des garanties et éviter toute déconvenue quand vous déclarez un sinistre et comptez sur une indemnisation. Bon nombre de litiges en assurance emprunteur sont dus à une incompréhension de l'assuré sur les conditions de prise en charge. Pour comparer les offres avec efficacité, réalisez des devis d’assurance de prêt immobilier. Pour chaque contrat, vous avez accès gratuitement à toutes les informations concernant les garanties, notamment les délais de prise de charge. Si vous n’êtes pas satisfait des modalités d’indemnisation de votre contrat actuel, changez d’assurance de prêt immobilier avec la loi Lemoine 2022. Le courtier Magnolia.fr s’occupe de toutes les démarches administratives à votre place et vous permet de souscrire rapidement et simplement l’assurance emprunteur adaptée à votre profil au meilleur tarif.

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