Le logement que vous souhaitez acquérir est déjà occupé par un locataire ? Cela va être compliqué si vous comptez l'habiter prochainement. En revanche, en tant qu'investisseur, vous pérénnisez vos revenus locatifs, mais vous êtes lié aux contraintes réglementaires.
Une décote sur le prix de vente
Investir dans un logement occupé présente plusieurs avantages, au premier rang desquels la décote du prix de vente par rapport à un logement sans occupant. En général, une maison ou un appartement occupé par un locataire est vendu de 5% à 15% moins cher que s'il était cédé vide de tout occupant.
La décote dépend de plusieurs critères précis :
- la durée du bail restant à courir : plus la date d'échéance est éloignée, plus importante est la décote ;
- le niveau du loyer par rapport au marché locatif : la décote est d'autant plus élevée que le loyer est en dessous des prix du marché ;
- la qualité du bien et sa surface : les petites surfaces comme les studios subissent une décote plutôt faible (au plus 10%) ;
- le type de bien : en location meublée où la durée du bail n'est que d'un an, aucune décote n'est à espérer puisque l'investisseur récupère son bien rapidement.
La décote peut atteindre 30% en fonction de la situation du locataire et de son contrat de bail, en particulier avec les baux soumis à la loi de 1948, qui concernent uniquement les logements construits avant le 1er septembre 1948 et pour lesquels les locataires ont signé un bail avant le 23 décembre 1986. Ces contrats de bail présentent des caractéristiques très spécifiques qui peuvent vous questionner en tant qu'investisseur sur la poursuite de votre projet :
- le locataire bénéficie du maintien dans les lieux à l'expiration du contrat de bail ;
- en cas de décès du locataire, le droit au maintien est accordé sans limitation de durée au profit du conjoint survivant, des enfants mineurs jusqu'à leur majorité ou des personnes handicapées qui vivent dans le logement de façon effective depuis au moins un an ;
- la revalorisation annuelle du loyer est soumise à des plafonds fixés par décret ;
- le droit à congé ne peut être exercé qu'en cas de travaux importants ou pour y habiter, sous réserve de motif sérieux ;
- le congé doit être accompagné d'une proposition de relogement par le nouveau propriétaire.
Des revenus locatifs existants
En achetant un logement occupé, vous n'avez pas à chercher de locataire ni à payer de frais de recherche facturés par une agence immobilière. Vous bénéficiez immédiatement de revenus issus des loyers et vous connaissez le rendement locatif du logement. C'est un atout pour financer l'achat à crédit. La banque sera plus encline à vous octroyer le prêt, sachant que les loyers tombent tous les mois, permettant ainsi de compenser tout ou partie des mensualités.
Assurez-vous toutefois auprès du futur ancien propriétaire de la fiabilité du locataire. Avant de vous engager définitivement, vérifiez que les loyers ont toujours été payés régulièrement et sans incident. Demandez l'historique des quittances au vendeur. Tout litige ou retard éventuel doit vous alerter sur le profil du locataire. Souscrivez en tous cas une assurance ou garantie loyers impayés qui vous protège contre les impayés et dégradations matérielles. Le montant de la cotisation peut être déduit de vos revenus fonciers lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu.
Attention aux droits du locataire en place
L'assurance de toucher des revenus locatifs réguliers est un avantage non négligeable de l'acquisition d'un logement occupé, mais vous devez respecter les conditions du bail signé entre le locataire et l'ancien propriétaire jusqu'à l'échéance du contrat. Non seulement vous ne pouvez obliger le locataire à quitter les lieux, mais vous ne pouvez modifier les termes du bail (montant du loyer, mode de révision, etc.).
La hausse annuelle du loyer se fait par application de l'IRL (Indice de référence des loyers) si une clause du bail le prévoit. Au renouvellement du bail, vous ne pouvez pas augmenter librement le loyer. La fixation du nouveau loyer doit tenir compte des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour les logements à caractéristiques similaires et vous devez indiquer des exemples dans la proposition que vous remettez au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Si vous souhaitez récupérer le logement à l'issue du bail, pour l'occuper ou le revendre, vous êtes soumis à l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le motif de reprise doit être légitime et sérieux, notamment l'occupation du logement par vos ascendants ou descendants. Le délai de préavis est de 6 mois pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. La date du congé donné au locataire dépend de la date d’échéance du bail en cours. En cas de contestation, le juge peut vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
