Plusieurs changements entrent en vigueur en janvier 2022 dans le domaine de l’immobilier et auront un impact sur les projets, qu’il s’agisse d’un achat dans le neuf ou dans l’ancien, ou d’une construction. Tour d’horizon des nouvelles réglementations et des conditions d’emprunt.
Rénovation énergétique
Pour encourager les Français à améliorer la performance énergétique de leur logement et à engager des travaux dans ce sens, il est devenu nécessaire de les orienter dans la nébuleuse de normes à respecter et d'aides publiques à leur disposition. Le portail France Rénov' est opérationnel depuis le 1er janvier 2022. Il guide toute personne souhaitant rénover son habitat, le réhabiliter ou l'adapter en prodiguant des conseils personnalisés sur les travaux à réaliser et les aides financières disponibles.
Le site permet également de trouver un artisan qualifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement), agrémentation nécessaire pour que le client puisse prétendre à une aide financière comme MaPrimRénov', le dispositif phare d'aide à la rénovation énergétique. Mais pour soulever toutes les réticences et faciliter le passage à l'acte, les ménages peuvent bénéficier de tiers de confiance, intitulés "Mon Accompagnateur Rénov'", qui ont pour mission de guider la réalisation des démarches (plan de financement, accès aux aides, etc.) et l'organisation des travaux.
Réglementation Environnementale 2020
La RE2020 devient la nouvelle norme pour les bâtiments neufs en remplacement de la RT2012 et concerne les demandes de permis de construire ou les déclarations préalables déposées à compter du 1er janvier 2022 pour la construction et la rénovation de bâtiments d'habitation.
Cette réglementation révolutionne de A à Z la manière de concevoir un bâtiment, a fortiori à usage d'habitation, en insistant sur la performance de l'isolation quel que soit le mode de chauffage installé et en garantissant aux occupants un logement adapté aux conditions climatiques futures par l’introduction d’un objectif de confort en été. Un des axes de la RE2020 est que les bâtiments produisent davantage d'énergie qu'ils n'en consomment.
Digitalisation des permis de construire
L'État simplifie les démarches administratives en dématérialisant les autorisations d'urbanisme. Depuis le 1er janvier 2022, tout usager peut déposer sa demande de permis de construire en ligne ; la version papier peut toujours se pratiquer.
Par ailleurs, les communes de plus de 3 500 habitants doivent être dotées d'un portail qui permet de gérer toute demande d'autorisation d'urbanisme à distance. La digitalisation du processus doit réduire les durées d'instruction et éviter les erreurs.
Le service public a mis en ligne une assistance qui oriente au mieux le pétitionnaire dans la constitution de son dossier.
Taxe d'habitation
En 2022, seuls 20% des contribuables doivent s'acquitter de la taxe d'habitation, soit 6 millions de foyers. Cette taxe est vouée à disparaître en 2023, une réforme qui concerne uniquement la résidence principale, les détenteurs d'une résidence secondaire devront toujours la payer annuellement.
Bonne nouvelle pour ceux qui n'ont pas encore bénéficié de la suppression de la taxe d'habitation : ils peuvent prétendre à une exonération de 65%, quels que soient leurs revenus. L'administration a mis en ligne un simulateur qui permet de calculer la diminution de cette taxe.
Encadrement des conditions de crédit
Les candidats à l'emprunt immobilier connaissent le refrain depuis un an déjà : le taux d'endettement est limité à 35% des revenus nets (avant impôt), et la durée de remboursement ne doit pas dépasser 25 ans (jusqu'à 27 ans en cas d'achat sur plan, de construction d'une maison neuve ou d'acquisition avec lourds travaux de rénovation). Mises en œuvre en janvier 2021, ces règles s'imposent aux établissements bancaires depuis le 1er janvier 2022.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière avait formulé des recommandations dès fin 2019 dans le but de prévenir un endettement excessif des ménages et un déséquilibre financier des banques dans un contexte d'octroi débridé des crédits à l'habitat. Finis les durées très longues qui pouvaient aller jusqu'à 35 ans et les taux d'effort surpassant haut la main le tiers des ressources d'un ménage. La protection des emprunteurs prime, quitte à exclure de l'accès à la propriété de nombreux Français, à commencer par les jeunes actifs sans apport personnel.
La nouveauté en 2022 est que les banques ont obligation de respecter l'encadrement réglementaire du crédit immobilier sous peine de sanctions. Elles peuvent toutefois déroger à la norme à hauteur de 20% de leur production pour leurs clients qui achètent leur résidence principale dont 30% de primo-accédants.
Deux paramètres essentiels viennent freiner l'accès au crédit immobilier à certains profils :
- le taux d'endettement est calculé assurance emprunteur incluse. Pour mémoire, l'assurance représente en moyenne 40% du coût global d'un prêt à l'habitat, soit le deuxième poste de dépenses après les intérêts. En cas de risques aggravés, elle pèse autant voire plus que les intérêts, ce qui alourdit le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui doit légalement rester sous le seuil de l'usure.
- en cas d'investissement locatif, les futurs loyers sont ajoutés au montant des revenus (méthode standard) et non soustraits du montant des charges (méthode différentielle). La seconde méthode est plus favorable, car elle permet de minimiser le taux d'endettement, mais elle n’est plus autorisée par le régulateur. Pour les détenteurs d'un crédit sur une premier bien immobilier, l'accès à l'investissement locatif est désormais très compliqué.
Taux au plancher
Last but not least, les taux d'intérêt sont toujours aussi attractifs. Rien de nouveau si ce n'est que la tendance est légèrement orientée à la baisse, avec des contractions entre 0,05% et 0,15% selon les réseaux bancaires et les durées. Le taux moyen oscille entre 0,59 et 0,80% (hors assurance et coût des sûretés) sur 15 ans, entre 0,85% et 1,10% sur 20 ans et autour de 1,15% sur 25 ans.
Le phénomène est surprenant alors que les signaux sont plutôt en faveur d'une remontée : le taux de l'inflation a atteint 2,8% sur un an en décembre 2021 et l'emprunt d'État obligataire sur 10 ans (OAT 10 ans), qui sert de référence aux banques pour déterminer les taux fixes des crédits immobiliers, affiche un rendement en hausse continue depuis un mois (+0,290% le 11 janvier). Les banques veulent rester attractives en ce début d'année, qui marque le premier temps fort du marché immobilier, et se livrent une concurrence féroce sur ce produit d'appel qu'est le crédit immobilier.
