Quels changements pour l’immobilier neuf en 2023 ?

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Le bilan 2022 pour le secteur de l’immobilier neuf est peu reluisant, avec une chute de près de 30% des ventes de maisons individuelles et une baisse de 22% des permis de construire délivrés. L’inflation galopante qui propulse les coûts de construction et les restrictions d’accès au crédit immobilier n’ont pas facilité la tâche aux ménages porteurs d’un projet dans le neuf. À quoi s’attendre en 2023 ?

2022, année noire pour l’immobilier neuf

L'immobilier neuf est à la peine en 2022, entre l’inflation qui renchérit les coûts de construction et de l’énergie, et les difficultés d’accès au crédit immobilier marquées par la forte remontée des taux d’intérêts et la problématique de l’usure. L’immobilier ancien a quant à lui bien résisté d’après les chiffres chocs des notaires, même si le resserrement du crédit bancaire n’a pas permis d’égaler le record de l’année passée (1,2 million de transactions).

Les ventes dans le neuf se sont effondrées en 2022. Selon un communiqué de presse de la Fédération Française du Bâtiment datant d’octobre dernier, le marché de la maison neuve accuse une chute brutale, avec des ventes à fin août en repli de près de 17% sur un an et de 28% sur trois mois en glissement annuel. 114 800 ventes sont comptabilisées sur douze mois à fin août, contre 139 600 unités réalisées en 2021.

Le logement collectif subit le même sort avec un recul de 9% des réservations sur les deux premiers trimestres en comparaison annuelle. Les mises en vente fléchissent quant à elles de près de 10%. Promoteurs et constructeurs sont frappés de plein fouet par la cherté du foncier, l’augmentation des prix des matériaux de construction et les nouvelles normes environnementales qui tirent les prix vers le haut. Les ventes en bloc plongent de 35,8% au troisième trimestre 2022 par rapport au T3 2021.

Les dispositifs pour l’immobilier neuf en 2023

L’immobilier neuf est en pleine crise et les professionnels demandent au gouvernement de relancer l’accession à la propriété. Dispositif fiscal phare pour acquérir sa résidence principale, le PTZ ou Prêt à Taux Zéro est reconduit en l’état jusqu’au 31 décembre 2023. Malgré les appels des acteurs du bâtiment pour rétablir la quotité de 40% sur l’ensemble du territoire, cette proportion restera réservée aux seules zones tendues (A, A bis et B1), les zones B2 et C ne donnant droit qu’à une quotité de 20% du montant de l’opération. Le PTZ fera néanmoins partie des solutions pour réussir un premier achat immobilier en 2023.

Les changements dans l’immobilier en 2023 visent la perfection environnementale, ce qui devrait resserrer davantage l’accès à l’investissement neuf comme ancien. À compter de janvier 2023, le Pinel commence à perdre son avantage fiscal, les critères d’éligibilité restant les mêmes :


Durée de l’engagement locatif

Réduction fiscale en 2022

Réduction fiscale en 2023

Réduction fiscale en 2024

6 ans

12 %

10,5 %

9 %

9 ans

18 %

15 %

12 %

12 ans

21 %

17,5 %

14 %

Pour continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein en 2023, il faudra investir en Pinel +, un Super Pinel assorti de nouvelles contraintes :

  • surface minimale du logement : 28m2 pour un appartement 1 pièce, 45m2 pour un T2, 62m2 pour un T3, 79m2 pour un T4 et 96m2 pour un T5
  • double orientation à partir du T3
  • présence d’un espace extérieur minimum allant de 3m2 pour un studio à 9m2 pour un T5
  • niveau de performance énergétique renforcé : classe A du DPE et jalons 2025 de la RE2020.

À compter de janvier 2025, seul le Pinel + sera accessible. Pour mémoire, la réduction d’impôt est accordée pour un investissement d’un montant limité à 300 000€ (dans la limite de 2 logements), avec un plafond du prix du mètre carré de 5 500€, quelle que soit la zone où se situe le logement.

Autre changement qui concerne cette fois le logement neuf meublé : la loi Censi-Bouvard s’éteint au 31 décembre 2022. Passé cette date, le dispositif fiscal est supprimé. Pour investir dans une résidence de services ou réaliser un investissement neuf meublé, il faudra s’appuyer sur le statut LMNP ou LMP pour optimiser sa fiscalité.

Dernières publications

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Mutuelle senior : les garanties essentielles et accessoires après 55 ans

À partir de 55 ans, repenser sa couverture santé devient une nécessité. Cette période charnière de la vie s’accompagne de nouveaux besoins médicaux et de contraintes budgétaires spécifiques. Les garanties autrefois considérées comme accessoires — comme l’audition ou l’assistance à domicile — deviennent progressivement incontournables. Pour maîtriser les restes à charge et préserver l’accès aux soins, il est essentiel de choisir une mutuelle santé adaptée, équilibrée et personnalisée. Pourquoi revoir sa mutuelle santé après 55 ans ? À la suite du départ à la retraite ou d’un changement de statut professionnel, de nombreuses personnes perdent le bénéfice de leur mutuelle d’entreprise. Il faut alors souscrire à une complémentaire santé individuelle, dont les tarifs peuvent rapidement grimper, surtout si l’on ne sélectionne pas les bonnes garanties. À cet âge, certains constats s’imposent : Les consultations médicales sont plus fréquentes. Les examens préventifs deviennent réguliers. Les traitements pour maladies chroniques se multiplient. Les dépassements d’honoraires sont quasi systématiques chez les spécialistes. La Sécurité sociale rembourse partiellement certains frais (optique, dentaire, audition, hospitalisation). Le tout, dans un contexte où le risque de pathologies lourdes (ALD, perte d’autonomie, hospitalisation) augmente. Adapter ses garanties devient donc une priorité pour se prémunir contre les mauvaises surprises financières. Une évolution des besoins médicaux avec l’âge Après 55 ans, les postes de soins les plus sollicités évoluent sensiblement. Voici les domaines qui deviennent centraux dans la protection santé des seniors : Soins courants et spécialistes : la consultation de cardiologues, dermatologues ou rhumatologues devient plus régulière. Ces professionnels pratiquent souvent des tarifs en secteur 2, impliquant des dépassements d’honoraires conséquents. Hospitalisation : même un court séjour peut entraîner des frais élevés (forfait journalier hospitalier, chambre particulière, frais de confort). Optique, dentaire, audition : ces soins bénéficient d’une prise en charge intégrale via le dispositif 100 % Santé ou reste à charge zéro (lire plus bas).  Assistance à domicile : précieuse en cas d’immobilisation temporaire ou d’intervention chirurgicale. Un contrat bien calibré doit donc proposer une couverture renforcée sur ces postes, tout en évitant les garanties désormais inadaptées (maternité, pédiatrie). Le rôle du 100 % Santé : une opportunité à bien comprendre La réforme du 100 % Santé a permis d’améliorer considérablement l’accès à certains équipements essentiels : Lunettes avec verres correcteurs simples ou complexes Prothèses dentaires fixes et amovibles (couronnes, bridges, dentiers) Aides auditives Ce dispositif permet à tous de s'équiper avec des produits de qualité. Auparavant, la cherté de ces appareillages obligeait bon nombre d'assurés d'y renoncer, avec des effets dommageables sur leur santé en général.   Les limites du 100% Santé Seuls les contrats de mutuelle responsable permettent de bénéficier intégralement de ces prestations sans reste à charge. Plus de 95% des offres de mutuelle santé en font partie. En revanche, pour bénéficier de meilleurs choix (montures design, verres haut de gamme, implants dentaires ou appareils auditifs discrets), des garanties renforcées restent souvent nécessaires. Vous êtes donc libre de choisir des équipements hors dispositif, auquel cas vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins élevés, éventuellement remboursés par votre mutuelle selon le niveau de garantie. Quelles sont les garanties incontournables pour les plus de 55 ans ? Voici les postes de dépenses sur lesquels une mutuelle santé senior performante doit proposer une couverture renforcée : Garantie Pourquoi la privilégier ? Hospitalisation Pour couvrir les frais de séjour, la chambre individuelle, le forfait journalier, les honoraires des chirurgiens en secteur 2, etc. Soins courants Pour absorber la hausse de la fréquence des consultations, analyses, imagerie médicale, actes paramédicaux. Optique Lunettes tous les 2-3 ans en moyenne ; une bonne prise en charge permet un meilleur choix d’équipements au-delà du panier 100 % Santé. Dentaire Couronnes, implants, prothèses, orthodontie pour adultes… Des dépenses élevées sans complémentaire solide. Audition Aides auditives onéreuses et mal remboursées hors panier 100 % Santé ; prévoir une couverture adaptée à l’évolution naturelle de l’audition après 55 ans. Aides à domicile Indispensable après une hospitalisation ou en cas de perte temporaire d’autonomie. Médecine douce De plus en plus plébiscitée : ostéopathie, acupuncture, chiropractie. Certaines mutuelles prennent en charge quelques séances par an. Garanties additionnelles utiles selon les profils Outre les remboursements classiques, certaines garanties peuvent améliorer significativement le quotidien : Tiers payant généralisé : dispense d’avance de frais chez les professionnels de santé partenaires. Consultations à distance : accès à des téléconsultations médicales, utile notamment en cas de mobilité réduite. Accès à des réseaux de soins partenaires : pour bénéficier de tarifs négociés et d’un reste à charge réduit. Assistance administrative ou sociale : utile dans les démarches post-hospitalisation ou en cas de perte d’autonomie (par exemple Allocation Personnalisée d’Autonomie) Quels sont les critères essentiels pour bien choisir sa mutuelle senior ? Avant de souscrire, voici les points à vérifier impérativement : Absence de délai de carence : pour bénéficier rapidement des remboursements. Sans questionnaire médical : certains contrats simplifient l’adhésion, surtout après 60 ans. Les offres régies par le code de la Mutualité sont obligatoirement souscrites sans questionnaire de santé, contrairement aux contrats d’assurance qui peuvent pratiquer une sélection. Plafonds de remboursement clairs et élevés : notamment sur l’hospitalisation et le dentaire. Garantie évolutive : possibilité d’ajuster le niveau de couverture avec l’âge grâce aux garanties modulables. Cotisations maîtrisées : une bonne mutuelle doit trouver l’équilibre entre prix et services utiles. Pour les revenus modestes, la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) peut offrir une solution gratuite ou à très faible coût (max. 30€ par mois), avec une protection satisfaisante. Comparer les offres pour éviter les pièges Face à la multitude d’offres disponibles, comparer les contrats est indispensable. Pour cela : Utilisez un comparateur de mutuelle santé. Demandez plusieurs devis personnalisés. Analysez la structure des garanties, pas seulement le montant des cotisations. Un tableau des garanties est obligatoirement fourni pour vous permettre de comparer. Pièges à éviter : Garanties inutiles (maternité, pédiatrie) Plafonds de remboursement trop bas Frais cachés ou exclusions discrètes dans les conditions générales Délai de carence important avant activation de certaines garanties Une bonne mutuelle santé senior est celle qui vous protège là où vous en avez besoin, sans vous imposer des coûts liés à des prestations superflues. Sachez que vous pouvez résilier votre mutuelle santé à tout moment et sans frais après une année de souscription. Si vous estimez être mal couvert et/ou que vous payez trop cher, changez de contrat. C’est gratuit et un courtier comme Magnolia.fr peut vous aider dans toutes vos démarches de résiliation et d’adhésion à une formule mieux adaptée à vos besoins et à votre budget. En résumé : une mutuelle senior bien choisie, c’est la clé de la sérénité Passé 55 ans, il ne s’agit plus de souscrire une mutuelle "par défaut", mais de composer une protection santé sur mesure, capable d’accompagner l’évolution de vos besoins, sans alourdir inutilement votre budget. En identifiant les postes de soins prioritaires, en comparant les offres et en évitant les pièges, vous vous assurez une couverture fiable, performante et durable.

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Crédit immobilier : comment négocier les frais annexes en 2025 ?

En 2025, les taux d’intérêt des crédits immobiliers se stabilisent à des niveaux élevés, autour de 3,5 % sur 20 ans en moyenne. Dans ce contexte, de nombreux emprunteurs concentrent leurs efforts sur le taux nominal. Mais ce dernier n’est plus l’unique levier à actionner pour alléger le coût total d’un crédit immobilier. Les frais annexes, souvent négligés, peuvent représenter jusqu’à 1,2 % du montant emprunté. Frais de dossier, assurance emprunteur, garantie, indemnités de remboursement anticipé… Autant de postes de dépenses qui peuvent peser lourd, qui restent néanmoins, pour la plupart, négociables ou optimisables. Voici un tour d’horizon des frais annexes d’un crédit immobilier et des meilleures stratégies pour les réduire. Les frais de dossier : un levier de négociation encore efficace Les frais de dossier sont facturés par les banques pour l’étude et la mise en place du prêt immobilier. En moyenne, ils varient entre 500 € et 1 200 € selon les établissements. Bonne nouvelle : ils sont négociables dans la plupart des cas. Ce cadeau reste à la discrétion des banques. Comment obtenir une réduction, voire une exonération ? Pour maximiser vos chances, mettez en avant les éléments suivants : Domiciliation des revenus dans la banque prêteuse : conditionnée à un avantage personnalisé (taux préférentiel ou suppression des frais de dossier par exemple) Stabilité professionnelle, en particulier si vous êtes en CDI ou fonctionnaire  Apport personnel conséquent, supérieur à 10 % du coût du bien  Comparaison active de plusieurs offres pour faire jouer la concurrence. L’assurance emprunteur : le poste le plus coûteux… et le plus sous-estimé Souvent reléguée au second plan par les emprunteurs, l’assurance de prêt immobilier constitue pourtant le poste de frais le plus important après les intérêts. Elle représente en moyenne 0,25 à 0,50 % du capital emprunté. Les profils avec des risques accrus (âge, santé, profession, pratique sportive dangereuse) peuvent écoper d’un taux d’assurance de 1%, voire plus. Depuis la loi Lemoine, tout change Depuis 2022, la loi Lemoine permet de résilier et de changer d’assurance à tout moment, sans frais ni justificatif. Cela a ouvert la voie à une véritable mise en concurrence entre les assureurs. Vous n’avez plus à attendre la date d’échéance pour résilier le contrat bancaire : dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez substituer la formule initiale par une assurance alternative moins chère et mieux adaptée à votre profil. Délégation d’assurance : une solution rentable Grâce aux dispositions de la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir votre assurance emprunteur : vous pouvez opter pour une délégation d’assurance dès la signature de l’offre de prêt et économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de remboursement.  Les contrats proposés par des assureurs indépendants coûtent 2 à 4 fois moins cher que ceux des banques, et proposent des garanties sur-mesure qui correspondent à vos besoins. Pensez à : Comparez les offres via des plateformes spécialisées comme Magnolia.fr Vérifiez la compatibilité de la délégation avec les garanties exigées par la banque. Exemple concret : Pour un prêt immobilier de 250 000 € sur 20 ans, un emprunteur de 35 ans, en bonne santé, non-fumeur, économise 14 000 € en passant d’un contrat groupe bancaire à une assurance externe équivalente. L’équivalence de niveau de garanties entre le contrat bancaire et l’assurance déléguée est la condition sine qua non pour que la banque accepte une offre concurrente de la sienne. Les frais de garantie : choisir intelligemment entre caution et hypothèque Toute banque exige une garantie pour se prémunir contre les risques de défaut de paiement. Il ne faut pas la confondre avec l’assurance emprunteur qui intervient uniquement en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi).  La garantie peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’une caution. Le coût de ces garanties est relativement similaire, mais leur fonctionnement diffère :  Hypothèque : entre 1 % et 2 % du montant du prêt (soit 2 000 à 4 000 € pour un crédit de 200 000 €) ; Caution (ex : Crédit Logement, CAMCA) : coût initial similaire, mais possibilité de remboursement partiel en fin de crédit. Voici les raisons pour lesquelles il vaut mieux privilégier la caution :  Pas de frais de mainlevée en cas de revente  Plus souple et plus rapide à mettre en place  Taux de restitution pouvant atteindre 70 % du montant versé initialement (fonds mutuelle de garantie), au solde du prêt et en l’absence d’incident de paiement Important : Les frais annexes ci-dessus mentionnés sont intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui est l’indicateur officiel et obligatoire du coût final d’un prêt immobilier. Il ne comprend pas les frais de notaire. Les frais cachés : surveiller les clauses du contrat Outre les frais mentionnés dans l’offre de prêt, certains coûts peuvent s’ajouter en cours de vie du crédit. Il est donc indispensable de lire chaque clause attentivement et d’en négocier certaines avant la signature. Coûts à surveiller de près : Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts, mais négociables ; Frais de transfert de garantie si vous revendez pour acheter un autre bien avec un nouveau prêt ; attention, la levée d’hypothèque n’est pas négociable. Frais de tenue de compte liés à un compte bancaire obligatoire ouvert uniquement pour le crédit. Conseil : négociez une clause de non-pénalité en cas de remboursement anticipé, notamment si vous envisagez une revente dans les 5 à 8 ans. Le courtier : un allié de poids pour réduire tous les frais de prêt immobilier En 2025, plus de 40% des emprunteurs choisissent de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel ne se contente pas de chercher le meilleur taux : il peut aussi négocier les frais annexes à votre place. Les avantages du courtier  Réseau étendu de partenaires bancaires ; Accès à des conditions préférentielles ; Gain de temps dans la constitution et le suivi du dossier. Quel est le coût d’un courtier ? En général entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté ; Rémunération à la réussite du financement (souvent sans avance) ; Le coût du courtier est parfois pris en charge par la banque. Bilan moyen : un courtier permet d’économiser entre 5 000 et 12 000 € sur un crédit de 25 ans, en agissant sur l’ensemble des leviers (taux, assurance, frais de dossier, garantie). Important : Le courtier ne touche sa commission qu’une fois l’offre de prêt signée. Il ne peut être rémunéré si la demande de crédit échoue, sauf dans le cadre d’un mandat de conseil (sous réserve que la rémunération soit mentionnée clairement). À l’heure où les taux immobiliers sont difficiles à négocier, les frais annexes représentent une marge de manœuvre bien plus stratégique. En les identifiant et en les optimisant un à un — frais de dossier, assurance emprunteur, garantie, IRA, frais cachés — vous pouvez réduire considérablement le coût global de votre crédit. En résumé : Comparez toujours plusieurs offres de prêt ; Profitez de la délégation d’assurance grâce aux lois Lagarde et Lemoine ; Privilégiez la caution plutôt que l’hypothèque ; Lisez et négociez toutes les clauses du contrat ; Faites-vous accompagner par un courtier pour maximiser vos économies. Optimiser les frais annexes, c’est souvent gagner plus que ce que permet la négociation d’un taux. Ne les négligez pas : c’est là que se joue la rentabilité réelle de votre financement immobilier.

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Optique et auditif : les dérives du 100 % Santé pointées par les experts

Le dispositif 100 % Santé, également appelé reste à charge zéro, a marqué une avancée majeure pour les assurés français en rendant accessibles certains soins coûteux – optique, dentaire et audiologie – sans reste à charge. Cependant, un rapport de plus de 500 pages, commandé par le Premier ministre François Bayrou et publié le 3 juillet 2025, alerte sur les dérives financières et commerciales de cette mesure. Un état des lieux contrasté du 100 % Santé Les 3 Hauts conseils – le Haut conseil pour le financement de la protection sociale, le Haut conseil de la famille, de l’enfance et de l’âge, et le Haut conseil pour l’avenir de l’Assurance maladie – reconnaissent dans leur rapport les bénéfices du 100 % Santé : Amélioration notable de l’accès aux soins auditifs, optiques et dentaires Réduction des inégalités face à certains équipements coûteux Hausse du nombre de bénéficiaires, en particulier chez les seniors Mais ces avancées s’accompagnent d’effets pervers, notamment pour les organismes complémentaires d’assurance maladie (Ocam), qui supportent environ 70 % du financement du dispositif. Cette pression économique se répercute directement sur les cotisations des assurés, au premier rang desquels ceux couverts par une mutuelle santé senior. Des dépenses en forte augmentation L’étude de la DREES révèle une augmentation de 75 % du nombre de personnes équipées en prothèses auditives depuis la mise en œuvre du 100 % Santé. Parallèlement, une explosion des publicités pour les aides auditives, y compris sur les médias publics, a été observée. Les experts soulignent que cette situation : Encourage des comportements consuméristes Alimente des pratiques commerciales abusives Crée des risques de fraudes touchant à la fois l’AMO (Assurance Maladie Obligatoire) et l’AMC (Assurance Maladie Complémentaire) Recommandations pour maîtriser les dérives Face à ces constats, le rapport propose plusieurs pistes visant à maîtriser les coûts et encadrer les dérives. 1. Allonger les délais de renouvellement des équipements Actuellement fixé à 2 ans pour les lunettes de vue, le délai pourrait passer à 3 ou 5 ans. La garantie légale des audioprothèses devrait également être prolongée. Objectif : réduire le renouvellement prématuré et limiter les dépenses inutiles. 2. Encadrer davantage les prix de vente Baisse du prix limite de vente des audioprothèses pour limiter les marges excessives. Mise en place d’un panier modéré de classe 2 pour les aides auditives, sur le modèle du panier dentaire. Liberté pour les Ocam de rembourser tout ou partie des dépassements hors ticket modérateur. Ces ajustements visent à : Renforcer la transparence tarifaire Éviter les abus des distributeurs et fabricants Adapter les remboursements aux coûts réels des dispositifs 3. Mieux réguler la publicité Les experts dénoncent un usage massif et peu encadré de la publicité, notamment dans le secteur du reste à charge zéro auditif. Ils proposent : Interdiction de la publicité pour les équipements du 100 % Santé (optique, dentaire, audioprothèses) Lutte contre les pratiques visant à dénigrer le panier 100 % Santé Présentation d’un devis intégrant l’option 100 % Santé, aujourd’hui souvent ignorée mais pourtant obligation réglementaire Cette mesure permettrait de : Réduire la pression commerciale sur les assurés Encourager une consommation plus raisonnée Mettre fin à certaines fraudes déguisées en marketing 4. Renforcer la lutte contre la fraude Les dispositifs du 100 % Santé sont devenus une cible de choix pour la fraude, comme l’a révélé la DGCCRF dans son bilan 2024. Le rapport recommande : Contrôles renforcés et sanctions plus lourdes pour les professionnels fraudeurs Mise en place d’une transmission croisée des données entre AMO (Assurance Maladie Obligatoire) et AMC (Assurance Maladie Complémentaire) Création d’un dispositif commun de détection des abus Ces actions visent à : Protéger les fonds publics et ceux des Ocam Éviter une hausse injustifiée des cotisations des assurés Rétablir un équilibre durable dans le financement du système Une réforme à préserver, mais à mieux encadrer Les Hauts conseils insistent : le 100 % Santé ne doit pas être remis en cause dans son principe, mais mieux régulé dans son application. Le rapport, qui pourrait inspirer le PLFSS 2026, vise à : Préserver l’accès universel aux soins Réduire les coûts évitables pour les complémentaires Encourager des pratiques plus éthiques dans les secteurs concernés À retenir : les mesures clés proposées Allongement du délai de renouvellement des lunettes et audioprothèses Réduction des prix limites de vente et mise en place d’un panier modéré Interdiction de la publicité pour les équipements 100 % Santé Renforcement des contrôles et des sanctions contre les fraudes Amélioration de la transparence tarifaire dans les dispositifs médicaux Le rapport des Hauts conseils sur le 100 % Santé met en lumière les limites d’un modèle vertueux mais insuffisamment régulé. Pour éviter une flambée des cotisations et des dérives commerciales, des mesures structurelles s’imposent. Dans la perspective du PLFSS 2026, ces recommandations pourraient profondément redéfinir l’équilibre entre accès aux soins, transparence et soutenabilité financière.

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