Immobilier : la loi Climat est-elle vraiment efficace ?

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Le 12 avril dernier, les députés ont voté l'essentiel des articles dédiés à la rénovation énergétique des logements dans le cadre de l'examen du projet de loi Climat et Résilience. L'enjeu majeur est d'éradiquer les millions de passoires thermiques d'ici quelques années pour mettre fin à la précarité énergétique et réduire les émissions de gaz à effet de serre dont le bâtiment est un des plus gros émetteurs. Si l'obligation de rénover n'a pas été retenue, la location des logements les plus énergivores sera interdite d'ici 2028, incitant les propriétaires bailleurs à engager des travaux pour améliorer la performance énergétique de leurs biens... ou pas.

Loi Climat : interdiction progressive de louer des passoires thermiques

À l'issue d'un vote à l'unanimité du titre IV de la loi Climat, les députés ont entériné l'interdiction de mise en location des passoires thermiques, ces logements où les déperditions thermiques sont si élevées qu'elles les classent F ou G sur l'échelle énergie du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Ces logements hautement énergivores seraient près de 5 millions en France.

Au-delà d'alourdir le bilan carbone et de contribuer à l'effet de serre, les passoires thermiques nécessitent toujours plus d'énergie pour être chauffées et rafraîchies en été : elles coûtent cher à la communauté et à leurs occupants, entraînant souvent une précarité énergétique pour les foyers les plus modestes qui n'ont pas les moyens de les rénover.

Un an après la promulgation de la loi, sera appliquée l'interdiction de la hausse des loyers des passoires thermiques (logements étiquetés F et G). Puis, les logements énergivores seront progressivement sortis du marché locatif. De l'article 39 à l'article 45, sont déclinées les mesures qui seront mises en place pour en finir avec la location des passoires thermiques via 3 axes :

  1. la contrainte c'est-à-dire l'interdiction des logements classés G à partir de 2025, de ceux classés F en 2028, élargie aux logements classés E en 2034 ;
  2. l'accompagnement : un professionnel agréé par l'État apportera son expertise aux ménages dans leurs démarches de rénovation (identification des travaux nécessaires, éligibilité aux aides financières, artisans à contacter, supervision de la rénovation) ;
  3. le soutien financier : MaPrimRénov est l'aide phare, déjà en place depuis janvier 2020. Les élus prévoient de déployer le prêt avance mutation qui bénéficie d'une garantie par l'État, mais reste pour l'heure peu sollicité, et de stabiliser les aides existantes pour dix ans afin d’offrir plus de visibilité au secteur, notamment aux professionnels et aux filières de rénovation.

La loi Climat annonce la fin de logements énergivores ?

Pour les élus de l'opposition de tous bords, la fin de la mise en location des passoires thermiques à l'horizon 2034 est une interdiction en trompe-l'œil. Un locataire vivant dans un logement insalubre, victime d'un marchand de sommeil, saura-t-il qu'il peut porter plainte contre le bailleur et en aura-t-il le courage ? La ministre du Logement Emmanuelle Wargon regrette un faux débat, rappelant que le choix de l’interdiction intervient à travers un mécanisme proposé par la Convention citoyenne pour le climat, s'appuyant sur l'obligation légale de louer un logement qui répond aux critères de décence. Un locataire victime d'un propriétaire indélicat pourra en appeler à la responsabilité de celui-ci via un mécanisme de conciliation puis devant le juge.

Les députés ne sont pas les seuls à critiquer le volet "rénovation des bâtiments" de la loi Climat. Trois organisations de professionnels de l'immobilier (FNAIM, UNIS et UNPI) mettent en garde le gouvernement : "Interdire la location de logements F et G est une ambition nécessaire. Interdire la location de logements E, représentant à eux seuls un quart du parc de logements actuellement loués, dans un horizon irréaliste, revient à mettre en péril les conditions de logement à moyen terme de près de 5 millions de Français".

Tous sont néanmoins d'accord sur l'urgence de la rénovation énergétique des logements, décisive dans la lutte contre le réchauffement climatique. En France, 27% des gaz à effet de serre sont émis par le secteur du bâtiment (logements et bureaux), voire 33% si l'on comptabilise les émissions indirectes liées aux matériaux et aux travaux (chiffres de l'Observatoire de l'Immobilier Durable). La France s'est engagée à diviser par quatre ses émissions de GES d'ici 2050 par rapport à 1990 et à les réduire de 54% pour le seul secteur du bâtiment à l'horizon 2028. Avec la loi Climat, le gouvernement actuel vise le long terme, avec un parc immobilier bas carbone en 2050 à la fois pour l'ancien comme pour le neuf, classé en moyenne B en matière de performance énergétique.

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Mutuelle santé : 5 questions à se poser sur le tiers payant

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Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels  la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle  Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale  Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. 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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît.  Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer.  Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock.  Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes :  envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien.  Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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