Immobilier : tous les changements à partir de janvier 2022

Vue en contre plongée d'un bâtiment parisien

Chaque nouvelle année introduit de nouvelles mesures en matière d'immobilier résidentiel. 2022 va débuter avec l'entrée en application de diverses réglementations, notamment celles touchant l'octroi des crédits à l'habitat et la norme environnementale pour les logements neufs. Moins réjouissant, la forte augmentation de la taxe foncière, qui pourrait inciter bon nombre de ménages à déménager.

Conditions d'octroi des crédits immobiliers

Revenons pour la énième fois sur les règles qui prévalent quant à la distribution du crédit immobilier. À compter du 1er janvier 2022, les banques doivent strictement respecter les 3 limitations suivantes sous peine de sanctions administratives en cas de manquement :

le taux d'endettement maximum est fixé à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt) ;
la durée de remboursement ne peut excéder 25 ans (jusqu'à 27 ans en cas d'achat dans le neuf avec différé d'amortissement) ;
le montant de l'emprunt ne dépasse pas 7 années de revenus.

Ce cadre a été édicté par le Haut Conseil de Stabilité Financière fin 2020 et s'applique concrètement depuis le 1er janvier 2021. Les banques sont donc rodées à la norme, le seul changement étant son caractère désormais juridiquement contraignant.

Les établissements ont toujours la possibilité de déroger aux règles à hauteur de 20% de leur production trimestrielle, à destination de la primo-accession (30%) et de l'achat de la résidence principale (80%).

Rappelons que le calcul du taux d'endettement doit obligatoirement intégrer l'assurance emprunteur, au titre des dépenses liées à l'octroi du crédit, comme les intérêts, la garantie, les frais de dossier ou encore les frais éventuels d'expertise du bien et de courtage.

La délégation d'assurance est un formidable levier pour minimiser le poids de l'assurance dans le coût global du crédit. À garanties équivalentes, un contrat alternatif souscrit auprès d'un assureur concurrent du prêteur vous permet d'économiser des milliers d'euros sur la durée totale de l'emprunt. Faites une simulation avec Magnolia.fr !

Nouvelle norme RE 2020

La RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020) remplace à la RT 2012 à compter du 1er janvier 2022 et vise à rendre les constructions neuves plus respectueuses de l'environnement, bâtiments publics comme constructions résidentielles (maisons et appartements). Elle répond à 3 objectifs majeurs :

diminuer l'empreinte carbone des bâtiments neufs ;
optimiser la performance énergétique en utilisant notamment des matériaux biosourcés comme le bois, le liège, le chanvre ou la cellulose, et en diminuant l'usage du béton et de l'acier ;
garantir le confort en cas de forte chaleur.

La nouvelle norme se base sur les standards du BEPOS (bâtiment à énergie positive) et impose une production d'énergie supérieure à la consommation, avec une dépense totale maximale de 12 kWh/m2/an, contre 50 kWh/m2/an avec le label BBC de la norme RT 2012. Tous les nouveaux logements devront être en mesure de produire leur propre électricité.

Pour les constructions inférieures à 50m2 et les extensions inférieures à 150m2, la RT 2012 continuera de s'appliquer jusqu'au 31 décembre 2022.

Pour une information complète sur la RE 2020, consultez le guide émis par le ministère de la Transition Écologique.

Rénovation énergétique des logements

France Rénov', un nouveau service public pour rénover son logement, sera accessible à partir du 1er janvier 2022. Ce portail unique est destiné à accompagner les ménages qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur habitat. Il réunit :

toutes les informations nécessaires au projet de rénovation,
un outil de simulation sur les aides financières disponibles,
un annuaire des artisans labellisés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

Un numéro de téléphone national unique (0 808 800 700) permettra de joindre les conseillers France Rénov' et un réseau de plus de 450 guichets Espace Conseil France Rénov' répartis sur tout le territoire va rassembler les Espaces Conseil FAIRE et les points rénovation information de l'Anah. Une synergie qui devrait simplifier le parcours des ménages désireux d’engager des dépenses pour améliorer leur confort et faire baisser leur facture énergie, souvent perdus dans cette nébuleuse de dispositifs, d'aides et de réglementations en perpétuelle évolution.

Ce qui ne change pas est le barème de la MaPrimRénov. Cette aide à la rénovation énergétique concerne les logements de plus de 15 ans et son montant est calculé en fonction des revenus du foyer demandeur et du gain écologique des travaux (jusqu'à 30 000€ pour les ménages les plus modestes).

Dématérialisation des autorisations d'urbanisme

À partir du 1er janvier 2022, tout particulier pourra déposer sa demande de permis de construction en ligne. Toutes les communes devront être en mesure de recevoir les demandes d'autorisation d'urbanisme par voie électronique selon les modalités choisies (formulaire de contact, adresse électronique dédiée, téléservice spécifique). Outre la saisine en ligne des demandes d'autorisation d'urbanisme, les communes de plus de 3 500 habitants auront obligation de se doter d’une téléprocédure spécifique pour assurer leur instruction par voie dématérialisée.

Pour les usagers, ce nouveau processus simplifié et digital sera un gain de temps et offrira plus de transparence sur l'état d'avancement du dossier.

Aides publiques (investissement, primo-accession, rénovation)

Pinel

Le dispositif d'aide à l'investissement locatif Pinel est prorogé dans les mêmes conditions jusqu'au 31 décembre 2022, mais à compter de janvier 2023, l'avantage fiscal est réduit et la baisse se poursuit en 2024. Voici le calendrier d'applications des réductions d'impôt en loi Pinel selon la date d'acquisition et la durée locative :

année d’acquisition/durée engagement locatif	6 ans	9 ans	12 ans
2022	12 %	18 %	21 %
2023	10,5 %	15 %	17,5 %
2024	9 %	12 %	14 %

Le logement devra bien évidemment répondre aux critères de la RE 2020 pour être éligible à la réduction d'impôt.

Le gouvernement planche sur un Pinel à taux plein en 2023 et 2024, accessible avec des conditions renforcées :

investissement dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
critères environnementaux plus exigeants que la RE 2020 ;
surfaces minimales du logement (28m2 pour un une pièce, 45m2 pour un deux-pièces, 62m2 pour un trois-pièces, 79m2 pour un quatre-pièces et 96m2 pour un cinq-pièces)
présence d'un espace extérieur privatif (et d'une double orientation à partir de trois-pièces).

PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Le projet de loi de finances 2022 a prolongé le PTZ en l'état jusqu'au 31 décembre 2022. Ce dispositif de soutien à l'accession à la propriété permet d'acquérir sa résidence principale et vient compléter un crédit immobilier classique jusqu'à 40% du montant de l'opération en zones tendues (A, A bis et B1) et jusqu'à 20% dans le reste du territoire (zones B2 et C).

Les revenus pris en compte seront ceux perçus durant l'année N-2, soit ceux de 2020, et non en temps réel comme cela avait été prévu par la loi de finances 2021 pour limiter les effets d'aubaine. Entretemps, le Covid est arrivé et a mis un terme à la réforme.

Éco-PTZ

Autre prolongation, celle de l'éco-PTZ, dispositif d'aide qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique. Il reste en place jusqu'au 31 décembre 2023, et bonne nouvelle, son plafond est poussé jusqu'à 50 000€, au lieu de 30 000€ actuellement, à partir du 1er janvier 2022. Le délai maximal de remboursement passe de 15 à 20 ans. Ces modifications concernent uniquement les éco-PTZ “performance énergétique globale”, dédiés aux travaux qui génèrent un gain énergétique minimum de 35% et permettent de sortir un logement du statut de passoire énergétique.

L'éco-PTZ est cumulable avec MaPrimRénov. À partir de juillet 2022, l'Anah remettra à tout demandeur dont le dossier a été accepté une notification d'attribution de MaPrimRénov qui servira de justificatif auprès de la banque pour obtenir plus facilement son éco-PTZ.

Augmentation de la taxe foncière

C'est la mauvaise nouvelle de cette fin d'année pour tous les propriétaires : la taxe foncière devrait bondir au minimum de 3,4% en 2022 sous l'effet de la hausse de l'inflation sur laquelle elle est indexée. Sont également concernées par cette forte revalorisation la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

En dix ans, la taxe foncière a progressé de près de 28%, une hausse trois fois supérieure à celle des loyers (+9,7%) et de l'inflation (+8,9%) sur la même période. Une envolée qui pourrait motiver certains ménages à quitter leur commune. Selon un sondage réalisé par Poll&Roll pour l'agence immobilière Liberkeys, 67% des Français se disent prêts à déménager si la taxe foncière augmentait significativement.

Audit énergétique des passoires thermiques

Quelques jours après avoir annoncé son report, le ministère de Logement vient d’indiquer que l’obligation de réaliser un audit énergétique lors de la vente d’un logement classé F ou G entrera en application à partir du 1er septembre 2022, laissant le temps aux professionnels de se préparer.

Ce délai doit permettre d'établir une cohérence entre ce nouvel audit et le DPE dont la version définitive n’est en place que depuis novembre dernier. "À compter du 1er septembre 2022, les acquéreurs de maisons ou de bâtiments classés F ou G disposeront en complément de leur diagnostic de performance énergétique, d'un détail précis des travaux nécessaires pour conduire une rénovation performante par étape et une rénovation permettant d'atteindre directement la classe B", a souligné le ministère dans son communiqué vendredi.

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Assurance emprunteur : 6 mauvaises raisons de la banque pour refuser votre changement en loi Lemoine

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, les emprunteurs ont le droit de changer leur assurance de prêt immobilier à tout moment, sans justification particulière, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes à celles du contrat initial. Pourtant, certaines banques continuent d’invoquer des raisons injustifiées pour retarder ou bloquer ce droit. Voici 6 motifs fallacieux couramment avancés par les établissements de crédit. 1. « Le dossier est trop récent / vous venez juste de signer l’offre de prêt » Un argument fréquemment mis en avant par les banques est que le changement d’assurance emprunteur ne peut intervenir immédiatement après la signature de l’offre de prêt. Elles prétendent souvent qu’un délai minimum est nécessaire avant toute substitution. Pourquoi c’est faux : la loi Lemoine permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Il n’existe aucun délai légal imposé aux emprunteurs. Cette pratique constitue donc un frein injustifié au droit de substitution. Conseil pratique : si votre banque invoque ce motif, rappelez-lui que le texte légal précise la possibilité de déléguer l’assurance sans délai, pour un prêt immobilier à usage d’habitation. Bon à savoir : L’assurance de prêt immobilier est la seule assurance résiliable sans engagement minimum. En assurance habitation, auto/moto ou mutuelle santé, vous devez attendre un an de souscription pour profiter du droit au changement à tout moment. 2. « Le nouveau contrat ne couvre pas le capital restant dû / la garantie est insuffisante » Certaines banques tentent de bloquer le changement en affirmant que le nouveau contrat ne couvre pas parfaitement le capital restant dû ou qu’il ne respecte pas les garanties exigées. Pourquoi c’est souvent abusif : la loi Lemoine impose que le refus ne peut être justifié que par l’absence d’équivalence des garanties par rapport au contrat groupe. Si le nouveau contrat offre des garanties assurance de prêt similaires, la banque n’a aucun droit légal de refuser. Astuce : demandez toujours une attestation d’équivalence ou un document détaillant les garanties du contrat que vous souhaitez souscrire. Cela permet de prouver que votre nouveau contrat est conforme et de contrer tout refus abusif. Pour respecter scrupuleusement l'équivalence de garanties, vérifiez bien la fiche standardisée d'information remise par la banque dès votre demande de financement : ce document détaille la couverture minimale exigée pour octroyer le crédit. 3. « Il manque encore des pièces / nous étudions votre dossier » Un autre motif fréquemment utilisé consiste à prolonger artificiellement l’instruction du dossier en demandant de nouvelles pièces justificatives à répétition. Certaines banques multiplient les demandes pour retarder la substitution. Pourquoi c’est illégal : la loi Lemoine impose que la banque fournisse une réponse dans un délai maximum de 10 jours ouvrés après réception de toutes les pièces nécessaires. Retarder artificiellement la décision constitue donc un frein abusif. Comment réagir : transmettez tous vos documents complets en une seule fois et fixez un délai écrit pour obtenir la réponse de la banque. Si le délai est dépassé, vous êtes en droit de saisir le médiateur bancaire. 4. « En cas de changement d’assurance, le taux ou les conditions de votre prêt seront revus » Certaines banques tentent d’intimider l’emprunteur en laissant entendre qu’un changement d’assurance pourrait entraîner une renégociation du prêt ou des frais supplémentaires. Pourquoi c’est faux : selon la réglementation, le prêt immobilier ne peut être modifié du fait de la substitution, si le nouveau contrat offre des garanties équivalentes. Les conditions financières, le taux et les échéances restent donc celles indiquées dans l’offre de prêt initiale. Astuce : Vous pouvez rappeler à la banque la disposition de la loi Lagarde de 2010 qui interdit toute modification de l’offre de prêt en cas de souscription à une assurance externe. 5. « Il n’est pas possible de changer d’assurance avant le déblocage total des fonds dans le cadre d’un achat en VEFA » Certaines banques refusent la substitution en prétextant que le changement d’assurance n’est possible qu’après le déblocage total des fonds dans le cadre d’une VEFA (vente en état futur d’achèvement). Pourquoi c’est faux : la loi Lemoine autorise le changement d’assurance à tout moment, même si les fonds ne sont pas encore totalement débloqués. Ce motif est donc totalement infondé. Conseil pratique : rappelez à votre banque que la loi permet la délégation dès la signature du prêt, et que le déblocage partiel ou total des fonds n’a aucune incidence sur votre droit de substitution. 6. « L’obtention de votre prêt est subordonnée à des contreparties (ouverture de compte, domiciliation des revenus, assurances) et surtout l’assurance de prêt » Certaines banques imposent des conditions supplémentaires pour accorder un prêt immobilier, comme l’ouverture d’un compte courant, la domiciliation des revenus, la souscription à leur assurance habitation ou l’adhésion à certaines parts sociales, et trop souvent, la souscription à leur assurance de groupe fait partie de ces exigences. Pourquoi c’est faux : vous êtes libre de choisir votre assurance de prêt. Aucune banque ne peut légalement subordonner l’octroi du prêt à l’acceptation de son contrat d’assurance interne. La réglementation garantit le principe de délégation de l’assurance, tant que les garanties sont équivalentes. Astuce : n’acceptez pas de conditions abusives. Vous pouvez toujours opter pour une assurance externe et faire valoir votre droit de délégation. Vous pouvez aussi le faire dans un deuxième temps, sans stress : l’obtention du financement bancaire est votre priorité. Bon à savoir : Si la domiciliation des revenus est exigée par la banque, elle doit entraîner un avantage pour l’emprunteur, dûment nommé et chiffré dans l’offre de prêt (en général un taux préférentiel). Quant à l’achat de parts sociales, elle peut être requise pour l’obtention d’un prêt immobilier dans les banques mutualistes. Ces frais qui conditionnent l’octroi du prêt doivent être intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Comment réagir face à ces mauvaises raisons des banques ? Malgré l’opportunité offerte par la loi Lemoine, certaines banques continuent d’inventer des raisons pour retarder ou empêcher le changement d’assurance emprunteur. Les 6 motifs que nous avons listés ici sont parmi les plus courants et les plus abusifs : Dossier trop récent Garanties jugées insuffisantes Pièces manquantes ou instruction interminable Risque de modification du prêt Déblocage partiel des fonds dans une VEFA Contreparties imposées pour obtenir le prêt Si votre banque invoque l’un de ces motifs pour refuser ou retarder votre changement d’assurance de prêt immobilier, voici quelques étapes à suivre : Demandez un refus écrit et motivé : même si le motif est abusif, la banque doit fournir une justification formelle et exhaustive. Vérifiez l’équivalence des garanties : préparez un comparatif précis entre votre contrat actuel et le nouveau contrat. Relancez par écrit : envoyez un courrier ou un email en rappelant la loi Lemoine et le délai légal de réponse (10 jours ouvrés). Saisissez le médiateur bancaire : en cas de refus ou de retard injustifié, le médiateur peut intervenir et trancher en votre faveur. Conservez toutes les preuves : emails, courriers et documents transmis. Ils seront utiles en cas de litige. Sollicitez les services d’un expert : le rôle d’un courtier en assurance emprunteur est de vous accompagner dans toutes les étapes, de la recherche d’un contrat adapté au mieux de vos intérêts jusqu’aux démarches administratives de souscription/substitution. En connaissant vos droits et en préparant un dossier solide, vous pouvez changer votre assurance de prêt immobilier sans obstacle et bénéficier d’une couverture adaptée à vos besoins, tout en respectant vos finances. La présence d’un courtier à vos côtés est aussi un rempart contre toute tentative de la banque d’aller à l’encontre des dispositions de la loi Lemoine. La réglementation vous protège : dernièrement, 4 banques ont été sanctionnées par la DGCCRF pour non-respect de la loi Lemoine.

Baromètre 2025 MetLife assurance emprunteur : une reprise timide mais prometteuse

Après une année 2024 marquée par le ralentissement du crédit immobilier, le Baromètre Assurance Emprunteur 2025 MetLife révèle un redressement prudent du marché. Portée par la reprise des prêts et la baisse des résistances bancaires, l’assurance emprunteur entre dans une phase de transition, où digitalisation et concurrence redessinent les équilibres du secteur. Un marché de l’assurance emprunteur en convalescence après une année 2024 difficile L’année 2024 aura été éprouvante pour le secteur de l’assurance emprunteur, directement impacté par la chute du marché immobilier et la remontée des taux d’intérêt. Mais le Baromètre 2025 de MetLife Assurance Emprunteur, réalisé avec l’institut CSA auprès de 200 professionnels de la distribution (courtiers, agents généraux, intermédiaires en crédit), dévoile les premiers signes d’un redressement progressif. Cette reprise, bien que fragile, repose sur un facteur essentiel : la relance du marché immobilier au premier semestre 2025. Après plusieurs trimestres de blocage, les emprunteurs reviennent peu à peu vers les établissements de crédit, encouragés par une détente significative des taux. Par capillarité, le volume de souscriptions d’assurance de prêt repart à la hausse, même si la croissance reste encore mesurée. Selon les chiffres du baromètre, l’assurance emprunteur représente désormais 10 % de l’activité des courtiers, contre seulement 8 % un an plus tôt. Ce retour à la moyenne des années pré-crise traduit une reprise de confiance du marché, tout en soulignant que la relance demeure inégale selon les profils d’emprunteurs et les régions. Un redressement porté par la reprise des crédits immobiliers Le rebond du marché immobilier est le moteur principal de cette amélioration. En 2025, la production de prêt immobilier reprend progressivement, dopée par la contraction des taux et la volonté des ménages de relancer leurs projets d’achat différés depuis 2023-2024. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues est passé de 4,15% au dernier trimestre 2023 à 3,09% au troisième trimestre 2025 (hors assurance de prêt et coût des sûretés), soit un repli de 106 points de base qui permet de redresser la capacité d’emprunt des ménages. Cependant, la reprise n’est pas totale : le nombre moyen de contrats signés chaque mois continue de baisser, passant de 4,2 en 2022 à 3,3 en 2025. Autrement dit, le secteur retrouve un certain dynamisme, mais reste encore loin de ses niveaux d’avant-crise. La relance de l’activité en assurance emprunteur est bien réelle, mais elle s’appuie sur des volumes encore modestes. Les courtiers doivent donc continuer à diversifier leurs offres et à accompagner les emprunteurs dans un contexte de taux toujours incertains. La délégation d’assurance reprend le dessus sur la résiliation Une inversion de tendance bénéfique au marché Le baromètre 2025 révèle une évolution majeure dans les pratiques commerciales : la délégation d’assurance de prêt immobilier reprend le dessus sur la résiliation/substitution. En 2025, la délégation, qui consiste à souscrire un contrat concurrent de celui de la banque, représente 51 % des contrats d’assurance emprunteur, contre 49 % pour la résiliation. Ce rééquilibrage témoigne d’un retour de confiance des intermédiaires et d’une meilleure acceptation de la concurrence entre assureurs et prêteurs. Des freins bancaires en net recul L’un des enseignements les plus marquants du baromètre concerne la diminution des résistances bancaires. En 2023, 72 % des courtiers dénonçaient encore les obstacles imposés par les établissements financiers. En 2025, ce chiffre chute à 44 %, signe que la loi Lagarde et la loi Lemoine, qui inscrivent dans le marbre la liberté de choix de l’assurance emprunteur, produisent enfin leurs effets. En revanche, le manque d’initiative des emprunteurs reste un frein : 39 % des professionnels estiment que leurs clients ne sollicitent pas spontanément un changement d’assurance, souvent par méconnaissance des économies possibles. Or, un emprunteur peut économiser plusieurs milliers d’euros sur le coût total de son crédit grâce à une délégation d’assurance bien choisie. En moyenne, les offres externes sont entre 2 et 4 fois moins chères que les contrats groupe proposés par les banques. Des emprunteurs plus réactifs et une résiliation facilitée Le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment instauré par la loi Lemoine en 2022 a profondément modifié le comportement des consommateurs. Le baromètre révèle que plus d’un emprunteur sur deux (52 %) change d’assurance dans l’année suivant la signature du prêt. Ils ont raison de ne pas tarder : plus tôt la démarche de substitution est enclenchée après la signature de l’offre de prêt, plus élevé est le gain potentiel. Le coût de l’assurance de prêt est en effet calculé sur le capital restant dû. Cette mobilité accrue s’explique par 2 phénomènes : une meilleure information du public sur la possibilité de résilier à tout moment la simplification des démarches permise par les assureurs alternatifs comme MetLife. Sur le terrain, 72 % des distributeurs ne constatent pas d’évolution majeure du volume de résiliations, mais 24 % observent une hausse, notamment chez les jeunes emprunteurs et les profils attentifs à leur budget. Là encore, la résistance des banques poursuit sa décrue, tombant à 55 % en 2025 après avoir atteint 80 % deux ans plus tôt. Cette évolution démontre que la concurrence s’installe durablement au bénéfice des consommateurs. Une digitalisation accélérée pour fluidifier le parcours client Vers une assurance emprunteur plus simple et plus rapide MetLife, acteur historique du marché, met l’accent sur la digitalisation des parcours de souscription. L’objectif est clair : rendre l’assurance emprunteur plus fluide, plus rapide et plus accessible, notamment pour les profils à risque ou présentant des antécédents médicaux. Les assureurs misent de plus en plus sur : la signature électronique pour accélérer la souscription la suppression des formalités médicales pour certains montants (voir plus bas) la simulation d'assurance de prêt en ligne avec obtention d’un tarif instantané le suivi client automatisé pour réduire les délais de traitement. Ces innovations permettent aux emprunteurs de comparer et changer d’assurance sans contraintes, renforçant ainsi la transparence et la concurrence sur le marché. Rappel : La loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé en assurance de prêt pour les parts assurées n’excédant pas 200 000 € (400 000 € pour un couple avec quotité d’assurance à 50/50) et remboursées avant le 60e anniversaire de l’emprunteur. Tableau comparatif : évolution du marché selon le Baromètre MetLife 2024/2025 Indicateur Baromètre 2024 Baromètre 2025 Évolution / Analyse Part de l’assurance emprunteur dans l’activité des courtiers 8 % 10 % Reprise d’activité portée par le redémarrage du marché immobilier Nombre moyen de contrats signés par mois 4,2 (en 2022) 3,3 Forte baisse due à la crise de l’immobilier, reprise concentrée sur certains profils d’emprunteurs Part de la délégation d’assurance 47 % 51 % La délégation repasse devant la résiliation, signe d’un marché plus concurrentiel Part de la résiliation 53 % 49 % Stagnation de la résiliation annuelle, mais clients plus mobiles Résistance des banques à la délégation 72 % 44 % Chute spectaculaire : les établissements prêteurs s’adaptent à la loi Lemoine Courtiers constatant une hausse des résiliations 18 % 24 % Les emprunteurs changent plus facilement d’assurance dans les 12 mois Résistance des banques à la résiliation 80 % 55 % Forte baisse : la concurrence s'installe durablement Clients changeant d’assurance dans l’année suivant la souscription 44 % 52 % Accélération nette, reflet d’une meilleure connaissance du marché Perception globale du marché Ralentissement marqué Reprise fragile mais positive Marché en transition, entre prudence et espoir Un marché en mutation entre prudence et optimisme Le Baromètre 2025 MetLife dresse un portrait nuancé du secteur de l’assurance emprunteur. D’un côté, les indicateurs repassent dans le vert : les courtiers retrouvent de l’activité, la délégation progresse, les banques se montrent plus souples. De l’autre, la fragilité du contexte économique incite à la prudence. Ce que l’on observe néanmoins, c’est un marché plus mature, plus transparent et plus digitalisé. Les emprunteurs sont désormais mieux informés, comparent davantage et exercent pleinement leur liberté de choix. Si la reprise de l’assurance emprunteur en 2025 reste modérée, elle s’accompagne de transformations profondes qui laissent présager une consolidation durable du secteur. Ce baromètre est publié quelques jours après les sanctions historiques de la DGCCRF à l’encontre de 4 grandes enseignes bancaires n’ayant pas respecté les dispositions de la loi Lemoine dans le cadre des substitutions d’assurance de prêt. Si les chiffres avancés par MetLife indiquent une résistance moins vive des banques au principe de résiliation, la vigilance des autorités est nécessaire afin que les emprunteurs puissent pleinement exercer leur droit.

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Assurance emprunteur : une assurance à fonds perdus pourtant indispensable

Lorsqu’on souscrit un crédit immobilier, l’assurance emprunteur s’impose souvent comme une condition sine qua non à l’obtention du financement. Pourtant, beaucoup d’emprunteurs la considèrent comme une dépense superflue. Contrairement à l’assurance-vie ou à un produit d’épargne, elle ne permet pas de récupérer les cotisations versées si aucun sinistre ne survient : elle est dite à fonds perdus. Cependant, il ne faut nullement la négliger, car son rôle est fondamental : elle protège à la fois l’assuré et la banque contre les aléas de la vie. L’assurance emprunteur, une couverture sans primes restituées Contrairement à l’assurance vie, l’assurance emprunteur n’a aucune vocation d’épargne. Elle sert uniquement à garantir le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail ou, parfois, de perte d’emploi. Chaque cotisation payée couvre une période précise, généralement un mois ou une année. La cotisation est définitivement acquise à l’assureur, qu'un sinistre survient ou non. En clair, vous payez pour être protégé, mais sans espoir de récupérer vos cotisations. C’est pourquoi on parle d’une assurance à fonds perdus, à l’image de votre assurance habitation ou auto. L’assurance couvre un aléa, mais si cet évènement non prévisible ne survient pas, les primes sont conservées par l’assureur. Pourquoi parle-t-on d’assurance à fonds perdus ? Le terme « à fonds perdus » peut paraître négatif, mais il décrit simplement la nature de ce type d’assurance. Cela signifie que les primes restent définitivement acquises à l’assureur si le risque garanti ne se réalise pas. Prenons un exemple : Vous souscrivez une assurance emprunteur en 2025 pour couvrir un prêt sur 20 ans. Chaque année, vous versez une prime de 500 €. Si, durant ces 20 années, aucun accident, décès ou invalidité ne survient, les 10 000 € versés (500 € × 20 ans) ne vous seront pas restitués. En revanche, si vous décédez la deuxième année du contrat, l’assureur remboursera immédiatement le capital restant dû à la banque. Dans ce cas, la couverture joue pleinement son rôle protecteur. Autrement dit, l’assurance emprunteur n’est pas un placement, mais une sécurité financière qui permet d’éviter à vos proches de supporter le poids du crédit en cas de coup dur. Une assurance temporaire mais essentielle L’assurance emprunteur est une assurance temporaire : elle prend effet à la date de signature du contrat de prêt et s’éteint automatiquement à son remboursement intégral. Une fois le crédit terminé, le contrat est clos et aucune restitution de cotisation n’est possible. Certaines garanties d’assurance de prêt immobilier peuvent également cesser automatiquement à un âge donné, souvent entre 65 et 70 ans, notamment les garanties invalidité et incapacité. Ce caractère temporaire explique la notion d’« assurance à fonds perdus » : vous payez pour une période de couverture définie, et non pour constituer un capital. Mais il ne faut pas oublier que sans cette assurance, la banque refuserait d’octroyer le prêt, car elle serait exposée à un risque de non-remboursement. Les assurances à fonds perdus : comment les reconnaître ? L’assurance emprunteur n’est pas la seule à fonctionner selon le principe des cotisations non restituées. Les contrats de prévoyance suivent le même modèle. Des garanties sans valeur de rachat Les assurances à fonds perdus regroupent toutes les couvertures qui ne comportent aucune épargne et aucune valeur de rachat. Le montant versé sert uniquement à vous protéger pendant la durée du contrat. Si rien ne se passe, les cotisations sont définitivement perdues. Voici quelques exemples : La garantie des accidents de la vie (GAV) : elle indemnise les accidents domestiques, de loisirs ou de la route lorsqu’il n’y a pas de tiers responsable. L’assurance décès temporaire : elle verse un capital à vos proches uniquement si le décès intervient avant la fin du contrat. La prévoyance professionnelle (loi Madelin) : destinée aux travailleurs indépendants, elle assure leurs revenus en cas d’arrêt de travail, mais ne prévoit aucune restitution des cotisations. Il en est de même de la mutuelle santé : les primes couvrent un aléa de santé et sont conservées par le prestataire indépendemment du fait que vous ayez ou non été malade. Ces contrats reposent sur le même principe que l’assurance emprunteur : on paie pour être protégé, pas pour épargner. Une couverture qui peut se révéler très avantageuse Si le sinistre garanti survient, ces assurances peuvent au contraire se révéler extrêmement profitables. En effet, même après une seule année ou quelques mois de cotisation (après éventuels délais de carence et de franchise), l’assureur verse la prestation à la hauteur des garanties souscrites.Dans le cas de l’assurance emprunteur, cela signifie que le capital restant dû du prêt peut être intégralement remboursé, protégeant ainsi la famille du défunt ou de la personne invalide. Ce mécanisme de mutualisation du risque explique le fonctionnement même des assurances : les cotisations de tous servent à indemniser ceux qui subissent un sinistre. Assurance obsèques : une exception notable Contrairement à l’assurance emprunteur ou à la prévoyance, l’assurance obsèques n’est pas à fonds perdus. Elle est valable jusqu’au décès de l’assuré, quelle qu’en soit la date. Le capital constitué est nécessairement versé, soit à un proche dûment désigné pour régler la facture d’obsèques, soit à une entreprise de pompes funèbres pour couvrir les frais d’obsèques à hauteur des garanties. C’est donc une assurance dont le dénouement est certain, et non conditionné à la survenue d’un sinistre imprévisible. Assurance de prêt : une dépense indispensable malgré son caractère « à fonds perdus » Certes, l’assurance emprunteur ne permet pas de récupérer son argent, mais elle évite de mettre en péril la stabilité financière d’une famille. En cas de décès ou d’invalidité, elle prend en charge le remboursement du prêt et empêche la vente forcée du bien immobilier. C’est un véritable filet de sécurité, souvent perçu comme une contrainte financière, mais qui se révèle inestimable lorsqu’un sinistre survient. De plus, depuis la loi Lemoine (2022), les emprunteurs peuvent changer d’assurance à tout moment pour faire jouer la concurrence et réduire le coût global du contrat. Cela permet de mieux adapter les garanties à sa situation et de payer moins cher pour une couverture équivalente. Bon à savoir Il est possible de choisir une délégation d’assurance, c’est-à-dire de souscrire un contrat auprès d’un assureur externe à la banque. Les économies réalisées peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt. Même si elle reste « à fonds perdus », l’assurance emprunteur peut être optimisée grâce à un bon comparatif. Peut-on quand même se faire rembourser l’assurance emprunteur en fin de prêt ? Peu d’emprunteurs le savent, mais il est parfois envisageable d’obtenir un remboursement partiel de l’assurance emprunteur à la fin d’un crédit immobilier. Ce droit repose sur un dispositif légal bien précis, lié à la participation aux bénéfices techniques et financiers des contrats d’assurance comme cela existe en assurance vie. Un mécanisme encadré par la loi Lorsqu’une compagnie d’assurance dégage un excédent sur un contrat collectif, c’est-à-dire lorsque les sinistres sont peu nombreux ou les primes plus élevées que les risques réels, elle doit en principe répartir une partie de ces bénéfices entre les assurés. Ce principe, instauré par la loi du 31 décembre 1989 et inscrit à l’article L331-3 du Code des assurances, impose aux assureurs de reverser une fraction des gains réalisés sur certains contrats. En assurance emprunteur, il concerne uniquement les contrats émis entre 1996 et 2005, mais les établissements bancaires et assureurs ont préféré garder les excédents sans les redistribuer. Face à ces pratiques, plusieurs décisions de la Cour de cassation ont donné raison aux emprunteurs, contraignant certaines compagnies à rembourser les sommes non reversées. Ces jugements ont ainsi ouvert la voie à des demandes de restitution rétroactives, même plusieurs années après la fin du prêt. À la discrétion des assureurs, le taux de restitution peut osciller entre 10% et 25% des cotisations versées. Quels sont les emprunteurs concernés ? Ce droit au remboursement ne concerne pas tous les contrats. Pour être éligible, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies. Une souscription entre 1996 et 2005 La période clé correspond aux années durant lesquelles le mécanisme de participation aux bénéfices n’était pas toujours appliqué. Les contrats souscrits en dehors de ce créneau ne sont, en général, pas concernés. Un contrat d’assurance de groupe Le dispositif vise essentiellement les contrats collectifs, c’est-à-dire ceux proposés par les banques pour couvrir un grand nombre d’emprunteurs au sein d’un même cadre contractuel. Les assurances individuelles souscrites auprès d’un assureur externe ne sont donc pas visées. Aucun sinistre survenu pendant le prêt L’assuré ne doit avoir déclaré aucun incident (invalidité, incapacité de travail, décès ou perte d’emploi) ayant entraîné une prise en charge des mensualités par l’assurance. Si une indemnisation est intervenue, le droit à restitution ne s’applique plus. Une action intentée dans les délais La demande de remboursement doit être formulée dans les 2 ans suivant la clôture du crédit, c’est-à-dire après le paiement de la dernière échéance. Passé ce délai, l’action est considérée comme prescrite. Un contrat intégrant une participation aux bénéfices Tous les contrats d’assurance de groupe ne comportent pas cette clause. Pour vérifier son éligibilité, il est essentiel de relire attentivement les conditions générales du contrat et de repérer la mention d’une « participation aux bénéfices techniques et financiers ». On ne sait pas combien d'emprunteurs ont pu se faire rembourser une partie de leurs cotisations. Sans doute peu, car l'information quant à la possibilité de restitution est restée sous le manteau. Remboursement de l’assurance emprunteur : que dit la loi en 2025 ? Aujourd’hui, il est quasiment impossible de se faire rembourser les primes d’assurance emprunteur en fin de prêt en l’absence de sinistre. La loi n’est pas claire. Les banques se réfèrent à l’article A331-3 du Code des assurances qui exclut de fait les contrats collectifs en cas de décès de la participation aux bénéfices techniques. Pourtant, en juillet 2012, une décision du Conseil d’État avait jugé cet article entaché d’illégalité dans sa version antérieure à l’arrêté du 23 avril 2007, suite au contentieux entre l’association UFC-Que Choisir, la Caisse d’Épargne et CNP Assurances. Malheureusement, le texte est vague car il ne mentionne pas l’assurance emprunteur comme étant concernée par le versement aux souscripteurs de la participation aux bénéfices, ni qu’elle est assimilée à une assurance collective en cas de décès. La loi Lemoine de 2022 n’impose pas directement une transparence sur les ratios sinistres/primes qui aurait pu ouvrir le droit aux assurés de participer aux profits techniques et financiers. Elle vise notamment à encourager la concurrence en donnant l’opportunité à tous de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Cela a largement contribué à tirer les prix vers le bas sans perdre en qualité de couverture. Selon le courtier Magnolia.fr, les tarifs en assurance emprunteur ont baissé de 27% depuis 2020. L’assurance emprunteur peut sembler une dépense injuste parce qu’elle ne restitue rien si tout va bien. Pourtant, son rôle est capital : protéger le foyer et le patrimoine en cas de coup dur. Oui, c’est une assurance à fonds perdus, mais c’est surtout un gage de sécurité et de sérénité pour toute la durée de votre crédit immobilier. La délégation permet d’optimiser son coût.

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