Immobilier : tous les changements à partir de janvier 2022

Vue en contre plongée d'un bâtiment parisien

Chaque nouvelle année introduit de nouvelles mesures en matière d'immobilier résidentiel. 2022 va débuter avec l'entrée en application de diverses réglementations, notamment celles touchant l'octroi des crédits à l'habitat et la norme environnementale pour les logements neufs. Moins réjouissant, la forte augmentation de la taxe foncière, qui pourrait inciter bon nombre de ménages à déménager.

Conditions d'octroi des crédits immobiliers

Revenons pour la énième fois sur les règles qui prévalent quant à la distribution du crédit immobilier. À compter du 1er janvier 2022, les banques doivent strictement respecter les 3 limitations suivantes sous peine de sanctions administratives en cas de manquement :

le taux d'endettement maximum est fixé à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt) ;
la durée de remboursement ne peut excéder 25 ans (jusqu'à 27 ans en cas d'achat dans le neuf avec différé d'amortissement) ;
le montant de l'emprunt ne dépasse pas 7 années de revenus.

Ce cadre a été édicté par le Haut Conseil de Stabilité Financière fin 2020 et s'applique concrètement depuis le 1er janvier 2021. Les banques sont donc rodées à la norme, le seul changement étant son caractère désormais juridiquement contraignant.

Les établissements ont toujours la possibilité de déroger aux règles à hauteur de 20% de leur production trimestrielle, à destination de la primo-accession (30%) et de l'achat de la résidence principale (80%).

Rappelons que le calcul du taux d'endettement doit obligatoirement intégrer l'assurance emprunteur, au titre des dépenses liées à l'octroi du crédit, comme les intérêts, la garantie, les frais de dossier ou encore les frais éventuels d'expertise du bien et de courtage.

La délégation d'assurance est un formidable levier pour minimiser le poids de l'assurance dans le coût global du crédit. À garanties équivalentes, un contrat alternatif souscrit auprès d'un assureur concurrent du prêteur vous permet d'économiser des milliers d'euros sur la durée totale de l'emprunt. Faites une simulation avec Magnolia.fr !

Nouvelle norme RE 2020

La RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020) remplace à la RT 2012 à compter du 1er janvier 2022 et vise à rendre les constructions neuves plus respectueuses de l'environnement, bâtiments publics comme constructions résidentielles (maisons et appartements). Elle répond à 3 objectifs majeurs :

diminuer l'empreinte carbone des bâtiments neufs ;
optimiser la performance énergétique en utilisant notamment des matériaux biosourcés comme le bois, le liège, le chanvre ou la cellulose, et en diminuant l'usage du béton et de l'acier ;
garantir le confort en cas de forte chaleur.

La nouvelle norme se base sur les standards du BEPOS (bâtiment à énergie positive) et impose une production d'énergie supérieure à la consommation, avec une dépense totale maximale de 12 kWh/m2/an, contre 50 kWh/m2/an avec le label BBC de la norme RT 2012. Tous les nouveaux logements devront être en mesure de produire leur propre électricité.

Pour les constructions inférieures à 50m2 et les extensions inférieures à 150m2, la RT 2012 continuera de s'appliquer jusqu'au 31 décembre 2022.

Pour une information complète sur la RE 2020, consultez le guide émis par le ministère de la Transition Écologique.

Rénovation énergétique des logements

France Rénov', un nouveau service public pour rénover son logement, sera accessible à partir du 1er janvier 2022. Ce portail unique est destiné à accompagner les ménages qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur habitat. Il réunit :

toutes les informations nécessaires au projet de rénovation,
un outil de simulation sur les aides financières disponibles,
un annuaire des artisans labellisés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

Un numéro de téléphone national unique (0 808 800 700) permettra de joindre les conseillers France Rénov' et un réseau de plus de 450 guichets Espace Conseil France Rénov' répartis sur tout le territoire va rassembler les Espaces Conseil FAIRE et les points rénovation information de l'Anah. Une synergie qui devrait simplifier le parcours des ménages désireux d’engager des dépenses pour améliorer leur confort et faire baisser leur facture énergie, souvent perdus dans cette nébuleuse de dispositifs, d'aides et de réglementations en perpétuelle évolution.

Ce qui ne change pas est le barème de la MaPrimRénov. Cette aide à la rénovation énergétique concerne les logements de plus de 15 ans et son montant est calculé en fonction des revenus du foyer demandeur et du gain écologique des travaux (jusqu'à 30 000€ pour les ménages les plus modestes).

Dématérialisation des autorisations d'urbanisme

À partir du 1er janvier 2022, tout particulier pourra déposer sa demande de permis de construction en ligne. Toutes les communes devront être en mesure de recevoir les demandes d'autorisation d'urbanisme par voie électronique selon les modalités choisies (formulaire de contact, adresse électronique dédiée, téléservice spécifique). Outre la saisine en ligne des demandes d'autorisation d'urbanisme, les communes de plus de 3 500 habitants auront obligation de se doter d’une téléprocédure spécifique pour assurer leur instruction par voie dématérialisée.

Pour les usagers, ce nouveau processus simplifié et digital sera un gain de temps et offrira plus de transparence sur l'état d'avancement du dossier.

Aides publiques (investissement, primo-accession, rénovation)

Pinel

Le dispositif d'aide à l'investissement locatif Pinel est prorogé dans les mêmes conditions jusqu'au 31 décembre 2022, mais à compter de janvier 2023, l'avantage fiscal est réduit et la baisse se poursuit en 2024. Voici le calendrier d'applications des réductions d'impôt en loi Pinel selon la date d'acquisition et la durée locative :

année d’acquisition/durée engagement locatif	6 ans	9 ans	12 ans
2022	12 %	18 %	21 %
2023	10,5 %	15 %	17,5 %
2024	9 %	12 %	14 %

Le logement devra bien évidemment répondre aux critères de la RE 2020 pour être éligible à la réduction d'impôt.

Le gouvernement planche sur un Pinel à taux plein en 2023 et 2024, accessible avec des conditions renforcées :

investissement dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
critères environnementaux plus exigeants que la RE 2020 ;
surfaces minimales du logement (28m2 pour un une pièce, 45m2 pour un deux-pièces, 62m2 pour un trois-pièces, 79m2 pour un quatre-pièces et 96m2 pour un cinq-pièces)
présence d'un espace extérieur privatif (et d'une double orientation à partir de trois-pièces).

PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Le projet de loi de finances 2022 a prolongé le PTZ en l'état jusqu'au 31 décembre 2022. Ce dispositif de soutien à l'accession à la propriété permet d'acquérir sa résidence principale et vient compléter un crédit immobilier classique jusqu'à 40% du montant de l'opération en zones tendues (A, A bis et B1) et jusqu'à 20% dans le reste du territoire (zones B2 et C).

Les revenus pris en compte seront ceux perçus durant l'année N-2, soit ceux de 2020, et non en temps réel comme cela avait été prévu par la loi de finances 2021 pour limiter les effets d'aubaine. Entretemps, le Covid est arrivé et a mis un terme à la réforme.

Éco-PTZ

Autre prolongation, celle de l'éco-PTZ, dispositif d'aide qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique. Il reste en place jusqu'au 31 décembre 2023, et bonne nouvelle, son plafond est poussé jusqu'à 50 000€, au lieu de 30 000€ actuellement, à partir du 1er janvier 2022. Le délai maximal de remboursement passe de 15 à 20 ans. Ces modifications concernent uniquement les éco-PTZ “performance énergétique globale”, dédiés aux travaux qui génèrent un gain énergétique minimum de 35% et permettent de sortir un logement du statut de passoire énergétique.

L'éco-PTZ est cumulable avec MaPrimRénov. À partir de juillet 2022, l'Anah remettra à tout demandeur dont le dossier a été accepté une notification d'attribution de MaPrimRénov qui servira de justificatif auprès de la banque pour obtenir plus facilement son éco-PTZ.

Augmentation de la taxe foncière

C'est la mauvaise nouvelle de cette fin d'année pour tous les propriétaires : la taxe foncière devrait bondir au minimum de 3,4% en 2022 sous l'effet de la hausse de l'inflation sur laquelle elle est indexée. Sont également concernées par cette forte revalorisation la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

En dix ans, la taxe foncière a progressé de près de 28%, une hausse trois fois supérieure à celle des loyers (+9,7%) et de l'inflation (+8,9%) sur la même période. Une envolée qui pourrait motiver certains ménages à quitter leur commune. Selon un sondage réalisé par Poll&Roll pour l'agence immobilière Liberkeys, 67% des Français se disent prêts à déménager si la taxe foncière augmentait significativement.

Audit énergétique des passoires thermiques

Quelques jours après avoir annoncé son report, le ministère de Logement vient d’indiquer que l’obligation de réaliser un audit énergétique lors de la vente d’un logement classé F ou G entrera en application à partir du 1er septembre 2022, laissant le temps aux professionnels de se préparer.

Ce délai doit permettre d'établir une cohérence entre ce nouvel audit et le DPE dont la version définitive n’est en place que depuis novembre dernier. "À compter du 1er septembre 2022, les acquéreurs de maisons ou de bâtiments classés F ou G disposeront en complément de leur diagnostic de performance énergétique, d'un détail précis des travaux nécessaires pour conduire une rénovation performante par étape et une rénovation permettant d'atteindre directement la classe B", a souligné le ministère dans son communiqué vendredi.

Dernières publications

Séparation, divorce : quelle mutuelle santé enfant en cas de garde alternée ?

La garde alternée est un mode de résidence très répandu après une séparation ou un divorce. Si elle offre à l'enfant la chance de grandir auprès de ses deux parents, elle soulève une question pratique souvent négligée : comment gérer la mutuelle santé de l'enfant lorsqu'il vit chez l'un et l'autre alternativement ? Remboursements, affiliation, double couverture… voici tout ce qu'il faut savoir pour ne pas laisser votre enfant sans protection optimale. Comprendre le cadre légal de la mutuelle en garde alternée En France, la loi ne désigne pas automatiquement l'un des 2 parents comme responsable de la couverture santé de l'enfant en cas de garde alternée. Les 2 parents exercent conjointement l'autorité parentale, et chacun peut, en principe, affilier l'enfant à sa propre mutuelle. En garde alternée, la Sécurité Sociale permet de désigner un seul parent allocataire principal pour les prestations (CAF) ou de partager les allocations familiales. L'enfant peut être enregistré comme ayant droit sur les cartes Vitale des 2 parents, permettant à chacun d'être remboursé, même si un seul est désigné comme bénéficiaire principal pour les paiements. Ce choix doit être formalisé et peut être modifié sur demande auprès de la CPAM. Les options de mutuelle santé en garde alternée Option 1 : Une seule mutuelle chez l'un des 2 parents C'est la solution la plus simple. L'un des parents affilie l'enfant en tant qu'ayant droit de sa complémentaire santé. Les avantages sont nombreux : Gestion administrative simplifiée Un seul interlocuteur en cas de remboursement Évite les doublons et les conflits de prise en charge Souvent moins coûteuse Dans ce cas, les 2 parents doivent se mettre d'accord sur le partage des frais de cotisation, notamment si la mutuelle est plus chère du fait de l'ajout de l'enfant (lire plus haut). Option 2 : La double affiliation à 2 mutuelles Il est légalement possible d'affilier l'enfant aux mutuelles des 2 parents simultanément. Dans ce cas, la première mutuelle joue le rôle d'assureur principal, et la seconde intervient en complément, ce qui vient diminuer le reste à charge. Avantages : Meilleure prise en charge globale des soins Couverture renforcée pour les postes coûteux (dentaire, optique, orthodontie) Chaque parent peut gérer les remboursements de son côté Inconvénients : Coût doublé (2 cotisations) Gestion administrative plus complexe Risque de confusion lors des demandes de remboursement Option 3 : La mutuelle employeur Si l'un ou les 2 parents sont salariés et bénéficient d'une mutuelle d'entreprise, l'enfant peut y être affilié en tant qu'ayant droit. Certains contrats collectifs imposent l’adhésion obligatoire des ayants droit (conjoint, enfants), d’autres proposent en option l’intégration des autres membres de la famille moyennant un surcoût pour l’assuré principal. Il convient de vérifier certains points : La mutuelle employeur accepte-t-elle les enfants en garde alternée ? Le contrat permet-il une double affiliation ? Les garanties sont-elles adaptées aux besoins de l'enfant ? Quels critères pour bien choisir la mutuelle de son enfant ? Les garanties essentielles à vérifier Pour un enfant, certains postes de soins sont particulièrement importants. Voici les garanties à analyser en priorité : Orthodontie : les soins orthodontiques sont fréquents chez les enfants et coûteux ; vérifiez le taux de remboursement et le plafond annuel. Optique : lunettes et lentilles peuvent représenter un budget conséquent, surtout si l'enfant porte des corrections fortes. Le dispositif zéro reste à charge en optique permet de s’équiper sans rien débourser. Dentaire : couronnes, soins complexes et appareils dentaires nécessitent une bonne couverture. Consultations spécialisées : remboursement pédiatre, orthophoniste, psychologue scolaire… Hospitalisation : forfait journalier, chambre individuelle, frais de séjour. Médecines douces : ostéopathie, homéopathie, si vous y avez recours. L'importance de comparer les offres Il existe sur le marché une grande variété de mutuelles adaptées aux familles. Pour faire le bon choix, pensez à : Utiliser un comparateur en ligne pour obtenir plusieurs devis en quelques minutes. Vérifier les délais de carence avant que les garanties s'appliquent. Lire les exclusions du contrat (certaines pathologies ou soins peuvent ne pas être couverts). Analyser le rapport garanties/prix plutôt que de se focaliser uniquement sur le tarif. Quelles sont les démarches pratiques pour affilier son enfant à sa mutuelle santé ? Informer les mutuelles Signalez le changement de situation (garde alternée) à vos complémentaires santé respectives. Mettre à jour la carte Vitale Déclarez la nouvelle situation auprès de l'Assurance Maladie (Ameli). Transmettre les justificatifs Si l'enfant n'est pas sur votre mutuelle, envoyez le décompte de la Sécurité sociale à votre complémentaire. Qui paie la mutuelle enfant en cas de garde alternée après une séparation ou un divorce ? La question du financement de la mutuelle enfant après une séparation est l'une des premières sources de tension entre ex-conjoints. Pourtant, des solutions existent pour organiser cette répartition de façon sereine et équitable. Un accord amiable avant tout Lorsque le dialogue reste possible, les 2 parents sont libres de définir ensemble les modalités de prise en charge des frais de santé des enfants. Plusieurs arrangements sont envisageables : L'un des parents conserve la mutuelle familiale et couvre les enfants en tant qu'ayants droit. Le second parent rembourse une partie de la cotisation, au prorata du temps de garde ou des revenus de chacun. Les 2 parents optent pour une mutuelle individuelle par foyer, chacun affiliant l'enfant de son côté. Cette souplesse permet d'adapter la solution à chaque situation familiale, sans passer par une procédure judiciaire longue et coûteuse. Quand le juge aux affaires familiales intervient En l'absence d'accord, c'est le juge aux affaires familiales (JAF) qui tranche. Sa décision prend en compte plusieurs éléments : Les ressources respectives de chaque parent Le mode de garde retenu (alternée, résidence principale chez l'un des parents…) Les besoins de santé spécifiques de l'enfant (traitement en cours, suivi médical régulier) Le juge peut décider de maintenir la couverture existante, d'en imposer une nouvelle, ou de répartir les frais de cotisation de manière proportionnelle aux revenus, à l'image de ce qui est pratiqué pour le calcul des pensions alimentaires. Pensez à formaliser l'accord par écrit Quelle que soit la solution retenue, il est vivement recommandé de consigner la décision dans la convention parentale ou dans le jugement de divorce. Cela évite tout malentendu futur et protège les deux parties en cas de litige ultérieur. Résumé : les points clés à retenir Un enfant en garde alternée peut être rattaché aux 2 parents à la Sécurité Sociale. La double affiliation à 2 mutuelles est possible mais génère des coûts supplémentaires. Mieux vaut formaliser l'accord entre parents pour éviter tout litige. Comparez les garanties selon les besoins réels de l'enfant (orthodontie, optique, dentaire). Pensez à la mutuelle employeur, souvent avantageuse pour les enfants. Bien anticiper la situation vous permettra d'éviter les mauvaises surprises lors d'une consultation ou d'une hospitalisation. L'essentiel est de garantir à votre enfant une protection santé continue et adaptée, quel que soit le domicile où il se trouve ce jour-là.

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Assurance de prêt et loi Lemoine : les droits des emprunteurs malades sont-ils bafoués ?

La réforme de 2022 sur l’assurance de prêt immobilier a été présentée comme une avancée majeure pour les emprunteurs, en particulier pour ceux ayant des antécédents médicaux. En supprimant le questionnaire de santé dans certains cas et en facilitant la résiliation à tout moment, la loi Lemoine visait clairement à faciliter l’accès au crédit immobilier au plus grand nombre. Pourtant, sur le terrain, la réalité apparaît plus nuancée. Derrière ces nouvelles libertés, certaines pratiques contractuelles continuent de stigmatiser les emprunteurs malades. Des exclusions de garanties liées à des pathologies préexistantes subsistent, créant un décalage entre la promesse législative et la protection réelle. Loi Lemoine : une réforme ambitieuse pour faciliter l’accès à l’assurance emprunteur Une résiliation à tout moment pour dynamiser la concurrence Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à n’importe quel moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Cette mesure vise à renforcer la concurrence et à faire baisser les coûts. La suppression du questionnaire de santé sous conditions L’autre grande avancée concerne la suppression du questionnaire médical, mais uniquement dans un cadre précis : Montant assuré inférieur ou égal à 200 000 € par personne Crédit remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur Un objectif affiché : faciliter l’accès pour les profils à risque La fin de la sélection médicale en assurance emprunteur cible en priorité les personnes ayant des antécédents médicaux, souvent pénalisées auparavant par : des surprimes d’assurance de prêt importantes des exclusions de garanties des refus d’assurance Des exclusions toujours possibles malgré la suppression du questionnaire médical Des clauses contractuelles qui ciblent les pathologies préexistantes Malgré l’absence de formalités médicales, certains contrats prévoient des exclusions explicites concernant les maladies déjà connues avant la souscription. Une absence d’interdiction claire dans la loi D’un point de vue juridique : la loi Lemoine ne prohibe pas ces exclusions les assureurs conservent une liberté contractuelle les garanties peuvent être limitées selon leur politique de risque Une zone grise entre légalité et esprit de la réforme Ces pratiques sont au cœur d’un débat, car elles sont légalement acceptables pour certains acteurs et contraires à l’objectif d’inclusion pour d’autres. L’équilibre économique des assureurs au cœur du débat La fin du questionnaire médical : un bouleversement du modèle de risque Sans informations médicales, les assureurs doivent repenser leur approche pour évaluer le risque : Moins de sélection à l’entrée Risque accru d’hétérogénéité des profils Difficulté à tarifer précisément Le phénomène d’anti-sélection La suppression du questionnaire favorise : les emprunteurs déjà malades qui cherchent à s’assurer une augmentation potentielle des sinistres Des sinistres rares mais très coûteux En assurance emprunteur, les engagements financiers peuvent être élevés : remboursement du capital restant dû en cas de décès prise en charge des mensualités en cas d’invalidité indemnisation sur plusieurs années Chez certains courtiers d’assurance, les sinistres à indemniser ont doublé depuis l’entrée en application des dispositions de la loi Lemoine. Deux leviers pour préserver l’équilibre Les assureurs disposent de 2 solutions principales : augmenter les tarifs introduire des exclusions ciblées Depuis l’entrée en vigueur de la réforme, il a été constaté une augmentation moyenne des tarifs de 15% sur le segment des offres sans sélection médicale. Changer d’assurance de prêt : une opportunité qui peut se retourner contre l’emprunteur La résiliation à tout moment permet de : comparer les offres réduire le coût total du crédit optimiser son budget Un risque de perte de garanties lors de la délégation Changer d’assurance peut entraîner : la perte de certaines couvertures existantes l’apparition de nouvelles exclusions une protection moins complète Important : La délégation d’assurance est acceptée par la banque uniquement si le nouveau contrat présente une équivalence de garanties avec l’ancien. Ce principe limite ainsi la perte de protection. Des profils particulièrement exposés Les emprunteurs concernés sont souvent ceux ayant : des maladies chroniques des antécédents médicaux lourds (cancer, VIH, maladies cardio-vasculaires, etc.) des pathologies évolutives (diabète, obésité) Un secteur profondément divisé sur la portée de la loi Lemoine Une interprétation juridique stricte des assureurs Certains acteurs défendent ces pratiques : respect du cadre légal (les exclusions sont autorisées, même si le questionnaire est supprimé) nécessité économique fondée sur l’impossibilité d’analyser le risque médical maintien de l’équilibre technique (augmentation des tarifs) Une critique fondée sur l’esprit de la réforme D’autres dénoncent : une remise en cause de l’accessibilité une forme de sélection indirecte une perte de protection pour les assurés Une insécurité juridique persistante À ce jour, aucune décision claire ne tranche le débat : les pratiques varient selon les assureurs et les emprunteurs manquent de visibilité. Rappelons que l’assurance repose sur le principe de l’aléa : couvrir un risque qui n’est pas certain et non une situation déjà prévisible. Peut-on alors reprocher à un assureur de refuser de garantir une pathologie préexistante ? Une clarification réglementaire s’impose et alimente les discussions entre les acteurs du secteur au sein du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF). Emprunteurs malades : comment sécuriser son assurance de prêt ? Lire attentivement les conditions générales Avant toute souscription, si vous êtes éligible à l’assurance sans sélection médicale : Identifiez les exclusions Vérifiez les garanties Comprenez les limites du contrat Comparer au-delà du simple tarif Un contrat moins cher peut : offrir une couverture réduite comporter des restrictions importantes Anticiper les conséquences d’un changement d’assurance Avant de résilier, penser à : comparer les garanties point par point évaluer les risques en cas de sinistre Se faire accompagner par un professionnel Un courtier en assurance de prêt peut vous aider à : décrypter les contrats éviter les mauvaises surprises optimiser le rapport coût / protection La loi Lemoine permet une meilleure accessibilité pour les profils d’emprunteurs à risque de santé. Elle offre par ailleurs une plus grande concurrence et une simplification essentielle des démarches. Pour autant, la protection est inégale et les exclusions existent, sources de mauvaise compréhension des emprunteurs. Restez vigilant ! L’assurance de prêt immobilier est un produit technique, où chaque clause peut avoir des conséquences majeures.

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Prêt annulé : la banque doit-elle rembourser les primes d’assurance emprunteur ?

Lorsqu'un prêt immobilier est annulé par décision de justice, les conséquences financières pour les 2 parties peuvent s'avérer complexes. Si la remise en état des situations antérieures semble logique en théorie, la pratique révèle des subtilités juridiques importantes, notamment sur la question du remboursement des primes d'assurance emprunteur. Un arrêt rendu le 11 mars 2026 par la première chambre civile de la Cour de cassation vient clarifier ce point de manière décisive. Le contexte : des prêts en franc suisse déclarés nuls Des crédits à risque au cœur d'un contentieux L'affaire trouve son origine dans le scandale des crédits immobiliers libellés en franc suisse, une pratique qui a donné lieu à de nombreux contentieux en France en raison des risques de change pesant sur les emprunteurs. Dans cette affaire, le tribunal avait prononcé l'annulation de ces prêts, avec pour conséquence habituelle la remise des parties dans leur état initial. Les effets de l'annulation sur les restitutions réciproques Les emprunteurs devaient restituer le capital reçu du prêteur, tandis que l'établissement bancaire était condamné à reverser l'ensemble des sommes encaissées au fil de l'exécution des contrats, intérêts compris, mais aussi les primes d'assurance emprunteur prélevées pour prêt en franc suisse. C'est précisément sur ce dernier point que la banque a formé un pourvoi en cassation, contestant être tenue de rembourser les primes d'assurance décès collectées auprès des emprunteurs dans le cadre de leur adhésion à un contrat de groupe. Un mécanisme d'assurance de prêt souvent mal compris Le fonctionnement du contrat d'assurance de groupe Pour saisir l'enjeu juridique, il faut rappeler le fonctionnement de l'assurance emprunteur en groupe. Dans ce schéma, c'est la banque, en tant qu'établissement prêteur, qui souscrit un contrat collectif auprès d'une compagnie d'assurance (qui peut être sa filiale). Les emprunteurs, eux, adhèrent à ce contrat pour bénéficier des garanties d’assurance de prêt immobilier, notamment en cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail. Cette adhésion est généralement imposée comme condition sine qua non à l'obtention du crédit. Une apparence trompeuse du rôle de la banque En apparence, la banque joue un rôle central : elle choisit l'assureur maison négocie les conditions du contrat collecte les primes auprès des emprunteurs les reverse à l'assureur. Ce rôle d'intermédiaire pourrait laisser penser qu'elle est partie intégrante de la relation assurantielle. Pourtant, la réalité juridique est tout autre. Important : rappelons que l’assurance de prêt de la banque n’est pas obligatoire. Chaque emprunteur dispose du libre choix du contrat et peut souscrire auprès d’un assureur concurrent, dès lors que le contrat présente une équivalence de garantie. La solution retenue par la Cour de cassation : la banque est un tiers au contrat d'assurance de prêt Un lien contractuel direct entre l'adhérent et l'assureur La Cour de cassation a tranché avec clarté. Si la banque est bien à l'origine de la souscription du contrat collectif, l'adhésion individuelle de chaque emprunteur crée, de son côté, un lien contractuel direct entre cet adhérent et l'assureur. La banque souscriptrice se retrouve alors en position de tiers par rapport à ce contrat d'assurance individuel. L'impossibilité de restituer des sommes dont on n'est pas créancier Cette distinction est fondamentale. En droit des obligations, seul le créancier d'une somme peut être contraint à la restituer. Or, les primes versées par les emprunteurs étaient dues à l'assureur et non à la banque. Cette dernière n'en était que le vecteur de transmission, sans en être la bénéficiaire finale. Elle ne pouvait donc pas être condamnée à les rembourser au titre de l'annulation des prêts. La haute juridiction casse ainsi la décision des juges du fond sur ce point. Ce que cela signifie concrètement pour les emprunteurs Une action à diriger contre l'assureur, non contre la banque Cette décision a des implications pratiques significatives pour tout emprunteur qui obtiendrait l'annulation d'un crédit immobilier en justice. Le remboursement des primes d'assurance emprunteur ne pourra pas être réclamé à la banque, mais uniquement à l'assureur, avec lequel l'emprunteur entretient un lien contractuel direct. Des démarches complexifiées pour les emprunteurs lésés Cela suppose d'engager une action distincte contre la compagnie d'assurance, ce qui complexifie les démarches et suppose de démontrer un fondement juridique propre à cette restitution, question qui, elle, n'est pas tranchée par cet arrêt. Une jurisprudence à retenir pour les litiges futurs La nécessité d'identifier précisément le créancier des sommes versées Cet arrêt du 11 mars 2026 s'inscrit dans une jurisprudence constante sur la nature des contrats d'assurance de groupe et la délimitation des responsabilités entre banque et assureur. Il rappelle que malgré l'imbrication fréquente entre crédit et assurance, ces deux relations contractuelles demeurent juridiquement distinctes. Orienter l'action contre la bonne partie : un enjeu décisif Pour les avocats et les emprunteurs engagés dans des procédures d'annulation de prêts, la leçon est claire : identifier avec précision qui est créancier de quelles sommes est une étape incontournable avant de formuler des demandes de restitution. Confondre la banque collectrice et l'assureur bénéficiaire peut conduire à orienter l'action contre la mauvaise partie et compromettre le succès du litige sur ce volet financier. Source : Cour de cassation, 11 mars 2026, 1ère chambre civile, n°24-21.018

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