Immobilier : est-ce le bon moment pour emprunter ?


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L'histoire se répète pour le plus grand bonheur des emprunteurs. En octobre, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont continué de s'infléchir selon les remontées des courtiers. Dans un contexte de vive concurrence entre les banques, les meilleurs dossiers sont convoités. Les autres sont confrontés aux taux de l'usure qui peuvent constituer un frein à l'emprunt immobilier.

Reflux des taux et production historique

Alors que sont attendues les dernières données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA sur la distribution du crédit immobilier en septembre, le mois d'octobre démarre fort avec des barèmes bancaires en légère baisse par rapport à la période précédente. Les courtiers en crédit attestent d'un fléchissement sur toutes les durées, à l'instar d'Empruntis qui affiche un taux moyen de 0,80% sur 15 ans et de 1,00% sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés). La saison automnale étant un temps fort pour l'immobilier, les banques ont poursuivi leur politique baissière en septembre, ce qui leur a permis de dynamiser la production de crédits au moment de la rentrée.

Les taux d'intérêt n'en finissent pas de se contracter. Depuis octobre 2020, le mouvement baissier est en action. A l'époque, le taux effectif moyen titrait 1,29% selon les chiffres de la Banque de France. En août, il était descendu à 1,12%. Les Français se ruent sur la pierre, comme en atteste la production record de crédits à l'habitat l'été dernier : en août, 23,7 milliards d'euros de prêts ont été distribués, en juillet, 24,4 Md€, un niveau nettement supérieur à la moyenne mensuelle sur les cinq dernières années (21,2 Md€).

La progression de l'activité est un autre marqueur de l'énergie du marché. Toujours selon la BdF, l'encours de crédits immobiliers s'est accru de 6,7% en août après +6,6% en juillet. La BdF l’affirme : les règles d'octroi édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière, qui limitent le taux d'endettement à 35% et la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans), ont rendu le crédit plus sûr sans le raréfier. Les ménages les plus modestes sont pourtant pénalisés.

Concurrence interbancaire

Cette nouvelle baisse des taux intervient alors que le niveau de l'OAT 10 ans, indice auquel sont habituellement corrélés les taux d'intérêt fixes, évolue de nouveau en territoire positif. Repassé au-dessus de 0% à la mi-septembre, le taux auquel l'État français emprunte sur 10 ans s'affichait à 0,129% le 1er octobre dernier. Pour l'heure, pas de répercussion sur les taux, ni même du fait de l'augmentation très nette de l'inflation. En septembre, les prix à la consommation ont grimpé de 2,1% sur un an, une accélération à mettre sur le compte du bond des prix de l'énergie et des services.

Tout est réuni pour que les taux repartent à la hausse, mais la chasse au client est ouverte et les banques le font savoir en se livrant une concurrence acharnée par le biais des taux d'emprunt. Quitte à faire de gros efforts pour garder leurs clients et pour en gagner de nouveaux. L'année 2020 avait surpris par l'ampleur de la production malgré la crise. Les établissements de crédit ne peuvent pas faire moins bien en 2021, et se sont donc fixé des objectifs ambitieux qu'ils veulent atteindre avant la fin de l'année qui approche.

Des taux canon... pas pour tout le monde

La tendance est donc hyper favorable à l'emprunt immobilier... à condition d'avoir un bon, voire un très bon dossier. Les banques pratiquent la différenciation, ce n'est pas nouveau, mais l'environnement particulier, entre les risques économiques et la pénurie d'offres immobilières dans certaines zones géographiques, oblige à la plus grande vigilance. Les banques se montrent très sélectives et réservent leurs meilleurs taux aux profils sans tâche dotés d’un projet solide.

Les spécialistes du courtage en crédit ne cessent de rabâcher les critères cardinaux qui prévalent actuellement pour décrocher le financement de son projet immobilier : stabilité professionnelle, aucun découvert bancaire les mois précédant la demande, aucun crédit en cours, apport personnel suffisant (10% voire 15% minimum). Sous réserve de correspondre au profil favori des prêteurs, vous pourrez bénéficier d'une décote sur le taux nominal. Les dossiers premium peuvent s'endetter sous la barre de 1% sur 20 ans et autour de 0,50% sur 15 ans (hors assurance et coût des sûretés).

Pour les plus fragiles, l'offre est moins alléchante et peut se heurter au seuil de l'usure. Les taux légaux ont baissé depuis le début de l'année et constituent un frein à l'accès au crédit pour les personnes qui écopent des taux d'emprunt les plus élevés, ainsi que celles pour lesquelles l'assurance pèse très lourd, voire plus lourd que les intérêts. Depuis janvier 2021, le taux de l'usure pour les prêts sur 20 ans et plus a perdu 26 points de base, ce qui place le TAEG maximum autorisé pour ce dernier trimestre à 2,41% sur ces maturités.

Les demandeurs avec un risque aggravé pour raisons médicales ou professionnelles peuvent être bloqués, car l'assurance peut faire basculer le TAEG au-delà du seuil légal. A fortiori si le taux d'emprunt est déjà supérieur à la moyenne. 

La délégation d'assurance est la solution pour baisser le coût de cette garantie exigée par la banque pour sécuriser l'emprunt. Quels que soient votre situation et votre projet immobilier, Magnolia.fr vous accompagne dans la recherche d'une assurance de prêt jusqu'à quatre fois moins chère que celle de la banque, à garanties équivalentes.

Publié par Astrid Cousin le

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