Immobilier : est-ce le bon moment pour emprunter ?

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L'histoire se répète pour le plus grand bonheur des emprunteurs. En octobre, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont continué de s'infléchir selon les remontées des courtiers. Dans un contexte de vive concurrence entre les banques, les meilleurs dossiers sont convoités. Les autres sont confrontés aux taux de l'usure qui peuvent constituer un frein à l'emprunt immobilier.

Reflux des taux et production historique

Alors que sont attendues les dernières données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA sur la distribution du crédit immobilier en septembre, le mois d'octobre démarre fort avec des barèmes bancaires en légère baisse par rapport à la période précédente. Les courtiers en crédit attestent d'un fléchissement sur toutes les durées, à l'instar d'Empruntis qui affiche un taux moyen de 0,80% sur 15 ans et de 1,00% sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés). La saison automnale étant un temps fort pour l'immobilier, les banques ont poursuivi leur politique baissière en septembre, ce qui leur a permis de dynamiser la production de crédits au moment de la rentrée.

Les taux d'intérêt n'en finissent pas de se contracter. Depuis octobre 2020, le mouvement baissier est en action. A l'époque, le taux effectif moyen titrait 1,29% selon les chiffres de la Banque de France. En août, il était descendu à 1,12%. Les Français se ruent sur la pierre, comme en atteste la production record de crédits à l'habitat l'été dernier : en août, 23,7 milliards d'euros de prêts ont été distribués, en juillet, 24,4 Md€, un niveau nettement supérieur à la moyenne mensuelle sur les cinq dernières années (21,2 Md€).

La progression de l'activité est un autre marqueur de l'énergie du marché. Toujours selon la BdF, l'encours de crédits immobiliers s'est accru de 6,7% en août après +6,6% en juillet. La BdF l’affirme : les règles d'octroi édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière, qui limitent le taux d'endettement à 35% et la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans), ont rendu le crédit plus sûr sans le raréfier. Les ménages les plus modestes sont pourtant pénalisés.

Concurrence interbancaire

Cette nouvelle baisse des taux intervient alors que le niveau de l'OAT 10 ans, indice auquel sont habituellement corrélés les taux d'intérêt fixes, évolue de nouveau en territoire positif. Repassé au-dessus de 0% à la mi-septembre, le taux auquel l'État français emprunte sur 10 ans s'affichait à 0,129% le 1er octobre dernier. Pour l'heure, pas de répercussion sur les taux, ni même du fait de l'augmentation très nette de l'inflation. En septembre, les prix à la consommation ont grimpé de 2,1% sur un an, une accélération à mettre sur le compte du bond des prix de l'énergie et des services.

Tout est réuni pour que les taux repartent à la hausse, mais la chasse au client est ouverte et les banques le font savoir en se livrant une concurrence acharnée par le biais des taux d'emprunt. Quitte à faire de gros efforts pour garder leurs clients et pour en gagner de nouveaux. L'année 2020 avait surpris par l'ampleur de la production malgré la crise. Les établissements de crédit ne peuvent pas faire moins bien en 2021, et se sont donc fixé des objectifs ambitieux qu'ils veulent atteindre avant la fin de l'année qui approche.

Des taux canon... pas pour tout le monde

La tendance est donc hyper favorable à l'emprunt immobilier... à condition d'avoir un bon, voire un très bon dossier. Les banques pratiquent la différenciation, ce n'est pas nouveau, mais l'environnement particulier, entre les risques économiques et la pénurie d'offres immobilières dans certaines zones géographiques, oblige à la plus grande vigilance. Les banques se montrent très sélectives et réservent leurs meilleurs taux aux profils sans tâche dotés d’un projet solide.

Les spécialistes du courtage en crédit ne cessent de rabâcher les critères cardinaux qui prévalent actuellement pour décrocher le financement de son projet immobilier : stabilité professionnelle, aucun découvert bancaire les mois précédant la demande, aucun crédit en cours, apport personnel suffisant (10% voire 15% minimum). Sous réserve de correspondre au profil favori des prêteurs, vous pourrez bénéficier d'une décote sur le taux nominal. Les dossiers premium peuvent s'endetter sous la barre de 1% sur 20 ans et autour de 0,50% sur 15 ans (hors assurance et coût des sûretés).

Pour les plus fragiles, l'offre est moins alléchante et peut se heurter au seuil de l'usure. Les taux légaux ont baissé depuis le début de l'année et constituent un frein à l'accès au crédit pour les personnes qui écopent des taux d'emprunt les plus élevés, ainsi que celles pour lesquelles l'assurance pèse très lourd, voire plus lourd que les intérêts. Depuis janvier 2021, le taux de l'usure pour les prêts sur 20 ans et plus a perdu 26 points de base, ce qui place le TAEG maximum autorisé pour ce dernier trimestre à 2,41% sur ces maturités.

Les demandeurs avec un risque aggravé pour raisons médicales ou professionnelles peuvent être bloqués, car l'assurance peut faire basculer le TAEG au-delà du seuil légal. A fortiori si le taux d'emprunt est déjà supérieur à la moyenne. 

La délégation d'assurance est la solution pour baisser le coût de cette garantie exigée par la banque pour sécuriser l'emprunt. Quels que soient votre situation et votre projet immobilier, Magnolia.fr vous accompagne dans la recherche d'une assurance de prêt jusqu'à quatre fois moins chère que celle de la banque, à garanties équivalentes.

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Assurance emprunteur : meilleure inclusion des personnes touchées par les maladies graves depuis 2022

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Signée en 2001, la convention Belorgey a constitué une première réponse en organisant un cadre d’évaluation médicale harmonisé. Elle a été suivie, en 2006, par la convention Aeras, pensée pour améliorer l’accès au crédit aux anciens malades ou aux personnes vivant avec une pathologie chronique stabilisée. Ces dispositifs ont permis une meilleure prise en compte de certains profils, mais leur efficacité est restée limitée : délais de traitement longs, exclusions persistantes, surprimes parfois dissuasives. Loi Lemoine : un tournant décisif pour les risques aggravés de santé Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a opéré une rupture majeure dans le secteur. Deux mesures ont transformé l’accès à l’assurance emprunteur : Suppression du questionnaire médical pour les prêts d’un montant inférieur ou égal à 200 000 €, si le remboursement se termine avant les 60 ans de l’assuré. 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En 2025, ce dispositif a été étendu aux hommes touchés par un cancer de la prostate ou du testicule, y compris dans le cadre d’une surveillance active. La compagnie se positionne ainsi comme un acteur moteur de l’assurabilité élargie. La stratégie BNP Paribas Cardif pour les pathologies chroniques et le VIH Depuis près d’une décennie, BNP Paribas Cardif améliore progressivement l’accès à ses garanties pour de nombreuses pathologies : Parkinson, asthme, paraplégie, troubles psychiques, maladies inflammatoires chroniques de l’intestin. Le 1er décembre 2024, la compagnie a franchi une étape majeure en ouvrant ses contrats sans surprime aux personnes vivant avec le VIH dont la charge virale est indétectable. Six mois plus tard, ce dispositif s’est élargi aux anciens malades d’un cancer du sein, de la prostate ou du testicule. Crédit Agricole Assurances : un accès sans surprime dès le diagnostic En octobre 2024, Crédit Agricole Assurances a pris une position encore plus audacieuse : l’assurance est accessible sans surprime dès le diagnostic, tant que le pronostic vital n’est pas engagé. Les garanties arrêt de travail et décès s’appliquent sans discrimination, sous réserve que le stade du cancer soit clairement établi. Crédit Mutuel : généralisation de l’assurance sans questionnaire médical Après avoir supprimé le questionnaire de santé pour ses clients particuliers, Crédit Mutuel a étendu cette mesure aux professionnels fidèles. Les conditions : être âgé de moins de 62 ans, client depuis au moins 7 ans et ne pas dépasser 500 000 € de capital assuré. Cette politique coûteuse (20 M€ de surcoût en 2024) est financée via le dividende sociétal du groupe. Droit à l’oubli renforcé : nette amélioration sur le terrain Des délais réduits pour les anciens malades Le droit à l’oubli en assurance emprunteur ramené à 5 ans par la loi Lemoine a eu des conséquences immédiates sur l’acceptation des dossiers. Les associations d’accompagnement constatent de nets progrès : le traitement des demandes est non seulement plus rapide, mais aussi plus favorable. Le rôle essentiel des associations et dispositifs d’accompagnement Depuis 2006, la permanence Aidea a soutenu plus de 32 000 emprunteurs confrontés à un refus ou une exclusion médicale. Ces dispositifs observent une progression tangible depuis 2022 : certaines demandes de prêt sont désormais acceptées quelques jours seulement après la fin des traitements lourds, un scénario impensable il y a 10 ans. Des montants assurables bien au-delà des seuils réglementaires Les bancassureurs montrent leur capacité de mutualisation en couvrant des capitaux largement supérieurs au plafond de 200 000 € établi par la loi Lemoine : jusqu’à 1 M€ chez Cardif, 1,5 M€ chez Crédit Agricole-LCL, et même 3 M€ chez CNP Assurances. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation et des enjeux de concurrence Les bancassureurs renforcent leur position dominante Grâce à leur capacité financière, les bancassureurs absorbent plus facilement le coût de l’inclusion grâce au principe de mutualisation des risques. Ils consolident ainsi leur place dominante sur un marché qui génère historiquement des marges importantes (jusqu’à 75%). Les inquiétudes des assureurs alternatifs Les acteurs indépendants dénoncent une concurrence déséquilibrée. Selon eux, seules les banques peuvent supporter le surcoût lié à la suppression des surprimes, ce qui réduit l’espace concurrentiel du marché alternatif. 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Retraite en 2026 : vérifiez bien votre mutuelle santé

À l’approche de la retraite ou dans les premières années qui suivent l’arrêt d’activité, la question de la mutuelle santé devient centrale. Les besoins évoluent, les garanties du contrat d’entreprise disparaissent ou ne sont plus adaptées, et certaines dépenses de santé jusque-là secondaires prennent soudain un poids beaucoup plus important dans le budget. Pour éviter les mauvaises surprises en 2026, il est indispensable de faire un point complet sur votre complémentaire santé et, si nécessaire, d’en changer. Voici tout ce qu’il faut savoir pour bien choisir. Pourquoi revoir sa mutuelle au moment du départ à la retraite ? Que vous soyez salarié, indépendant, profession libérale ou fonctionnaire, le passage à la retraite entraîne une modification profonde des besoins de santé. On consulte davantage de spécialistes, on se fait suivre plus régulièrement, et certains postes comme l’optique, le dentaire ou l’auditif deviennent prioritaires.  Parallèlement, la mutuelle de l’entreprise, qui concerne les salariés du privé depuis janvier 2016, cesse ou perd une partie de ses avantages (voir plus bas), ce qui pousse de nombreux nouveaux retraités à s’intéresser à une mutuelle santé senior plus adaptée et plus performante. Les garanties indispensables en 2026 pour une mutuelle senior 1. Une couverture hospitalisation renforcée L’hospitalisation représente l’un des postes de dépenses les plus coûteux pour les seniors. Les dépassements d’honoraires pratiqués par les chirurgiens, anesthésistes ou spécialistes peuvent rapidement faire grimper la facture, d’autant plus si vous souhaitez une chambre individuelle ou des prestations de confort. Une bonne mutuelle senior doit donc proposer un haut niveau de remboursement sur : les consultations pré et post-opératoires les dépassements d’honoraires les frais de séjour et suppléments hospitaliers. 2. Optique, dentaire et audition : trois postes à examiner de près Les appareils auditifs, prothèses dentaires et équipements optiques restent faiblement pris en charge par l’Assurance maladie, sauf dans le cadre du 100 % Santé ou zéro reste à charge. Ce dispositif opposable à tous les contrats de mutuelle responsable supprime le reste à charge sur les équipements proposés dans le panier 1. Pour celles et ceux qui souhaitent des appareillages plus performants ou plus esthétiques, il est essentiel d’opter pour un contrat couvrant bien ces dépenses. Une mutuelle senior doit donc prévoir : des forfaits optiques confortables une bonne prise en charge des aides auditives des remboursements renforcés pour les implants dentaires et les prothèses hors panier 100 % Santé. 3. Les prestations d’assistance : un critère de choix souvent sous-estimé Avec l’âge, les périodes d’immobilisation sont plus fréquentes. L’assistance devient alors un véritable soutien. La mutuelle senior peut inclure : l’aide-ménagère le portage des repas ou/et des médicaments la garde d’animaux l’accompagnement en cas d’hospitalisation l’organisation du retour à domicile. Ces services ne sont pas des remboursements médicaux, mais un confort précieux lors d’une période difficile. Selon les assureurs, le niveau d’assistance diffère fortement : il est donc important d’y prêter attention. Les options intéressantes pour une mutuelle senior en 2026 En complément des garanties essentielles, certaines options peuvent optimiser votre protection. Elles concernent généralement des actes hors nomenclature, qui ne bénéficient d’aucune prise en charge de la part de la Sécu : Chirurgie réfractive, pédicure médicale, vaccins non pris en charge : utiles pour les seniors actifs et voyageurs. Médecines douces ou alternatives : ostéopathie, acupuncture, ergothérapie, pédicure-podologue… Services pour aidants : aide juridique, soutien dans la recherche d’un établissement spécialisé, voire aides financières. Téléconsultations gratuites : sans avance de frais, avec accès à des généralistes ou spécialistes. Réseaux de soins optique, dentaire et audio : tarifs négociés et reste à charge réduit. Forfaits évolutifs ou bonus fidélité : certains contrats augmentent les remboursements après 2, 3 ou 4 ans. Cela peut être avantageux si vous restez fidèle, mais impose une vraie rigueur dans la planification des soins. Le changement de contrat est parfois plus avantageux via les offres promotionnelles réservées aux nouveaux adhérents. Faut-il conserver sa mutuelle d’entreprise à la retraite ? Pour les salariés Les salariés peuvent conserver leur complémentaire santé collective en la convertissant en contrat individuel, à condition d’en faire la demande dans les 6 mois suivant le départ à la retraite. Les garanties restent identiques, mais le tarif augmente progressivement : +25 % maximum la 2e année +50 % maximum la 3e année hausse libre à partir de la 4e année. Toutefois, conserver le contrat collectif n’est pas toujours pertinent. Certains postes deviennent inutiles (maternité, orthodontie pour les enfants, contraceptifs) tandis que d’autres, très importants à la retraite, sont parfois insuffisamment couverts : appareillage auditif, cures thermales, prothèses dentaires renforcées… Pour les travailleurs non salariés Les indépendants et professions libérales (dits TNS) perdent l’avantage fiscal lié à la déductibilité des cotisations de la mutuelle loi Madelin dès qu’ils cessent leur activité. À la retraite, leurs cotisations santé ne sont donc plus déductibles, même en cas de cumul emploi-retraite. Ils peuvent conserver leur contrat ou en changer pour un meilleur rapport garanties / prix. Pour les fonctionnaires À la retraite, les fonctionnaires peuvent conserver leur contrat santé, mais la participation financière de leur administration disparaît. Il est donc utile d’évaluer si un contrat senior dédié n’est pas plus avantageux. Bon à savoir : Vous pouvez, au moins temporairement, être rattaché à la mutuelle d’entreprise de votre conjoint, partenaire de Pacs ou concubin, s’il est encore salarié. Cette solution est souvent moins coûteuse et peut offrir de meilleures garanties. Changer de mutuelle à la retraite : est-ce simple ? Oui. Depuis la réforme de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, vous pouvez changer de contrat à tout moment après un an de souscription. Les mutuelles responsables et solidaires n’ont pas le droit : de demander un questionnaire médical d’appliquer une tarification selon l’état de santé. Attention : certains assureurs fixent une limite d’âge d’adhésion, souvent 70 ou 75 ans. Si vous envisagez de vous passer temporairement d’une mutuelle pour raisons budgétaires, gardez ce point à l’esprit. La complémentaire santé solidaire : une aide précieuse pour les retraités aux revenus modestes La Complémentaire Santé Solidaire (CSS) remplace la CMU-C et l’ACS depuis novembre 2019. Selon vos ressources, elle peut être : gratuite ou à contribution réduite (25€/mois entre 60 et 69 ans, 30€/mois au-delà de 70 ans) Elle permet d’accéder à une couverture complète sans reste à charge sur les postes de soins essentiels : hospitalisation, consultations, dentaire, optique, audition… Avec la retraite vient un nouveau rythme de vie, mais aussi de nouveaux besoins médicaux. Une mutuelle adaptée, bien dimensionnée et économiquement soutenable est indispensable pour éviter un reste à charge élevé et préserver votre pouvoir d’achat. Comparer les garanties, vérifier les exclusions, étudier les prestations d’assistance et analyser le rapport prix / couverture sont des réflexes essentiels pour aborder 2026 en toute sérénité.

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100 % Santé : fauteuils roulants et prothèses capillaires bientôt intégrés aux mutuelles responsables

Le dispositif 100 % Santé ou zéro reste à charge continue de s’étendre. Après l’optique, le dentaire et l’audiologie, un nouveau décret publié au Journal Officiel le 27 novembre vient élargir son périmètre à 2 domaines essentiels mais jusqu’ici peu considérés : la location de fauteuils roulants et les prothèses capillaires pour les femmes atteintes d’un cancer. Ce texte, très attendu par les associations et les professionnels, modifie profondément les obligations des contrats solidaires et responsables. Il marque une étape décisive dans l’accès aux aides techniques et aux équipements indispensables à la qualité de vie des personnes concernées. Une nouvelle étape pour améliorer l’accès aux aides techniques Depuis plusieurs années, les pouvoirs publics cherchent à simplifier et renforcer la prise en charge des équipements liés à la mobilité et à la perte de cheveux d’origine médicale. Les discussions avaient été engagées dès 2021 et ont connu une accélération depuis les Jeux paralympiques de Paris 2024. Le décret officialise enfin ces évolutions : Les fauteuils roulants loués pour une courte durée entrent dans le champ du cahier des charges réglementaire pour les complémentaires santé de type mutuelle responsable. Les prothèses capillaires, classées en plusieurs niveaux, bénéficieront d’un remboursement amélioré, notamment pour les perruques à fibres naturelles ou de qualité supérieure. Il s’agit d’une transformation profonde du modèle actuel, qui reposait jusqu’ici largement sur des financements partiels, des démarches administratives longues et un reste à charge très variable. Mobilité et handicap : des remboursements renforcés dès décembre 2025 À compter du 1er décembre 2025, les contrats responsables devront proposer une couverture bien plus élevée pour la location de fauteuils roulants et de véhicules pour personnes en situation de handicap (VPH). Une prise en charge plus généreuse pour les fauteuils roulants loués Jusqu’à présent, les complémentaires santé intervenaient de manière limitée, laissant souvent un reste à charge conséquent aux usagers, en particulier lorsque les tarifs dépassaient largement les bases de remboursement de la Sécurité sociale. Désormais, les organismes devront assumer la totalité de la différence entre : la base de remboursement, amputée du ticket modérateur (fixé à 40 %), et le prix limite de vente (PLV) fixé par l’arrêté de juillet dernier. Concrètement, si le prix pratiqué par le fournisseur est plus élevé que la base de la Sécu, la complémentaire intervient pour couvrir l’écart, dans le respect du PLV. L’Assurance Maladie prend désormais en charge intégralement les fauteuils roulants L’autre grande nouveauté du texte est le remboursement intégral des fauteuils roulants par la Sécurité sociale, alors qu’il était jusqu’ici partiel.  Cette mesure inclut également : les fauteuils du quotidien les fauteuils spécifiques, les modèles adaptés à certains handicaps. Une révolution pour les fauteuils sportifs Dans l’esprit d’un « héritage des Jeux paralympiques de Paris 2024 », les fauteuils sportifs bénéficieront eux aussi d’un remboursement intégral. Jusqu’à présent, les sportifs handicapés recevaient une prise en charge limitée à 598 €. Désormais, le montant grimpe jusqu’à 2 400 €, soit 4 fois plus. Les modèles les plus techniques, fabriqués sur mesure, pensés pour des compétitions exigeantes ou des besoins ultra spécifiques, seront accessibles via une demande d’accord préalable simplifiée (DAP). Cette évolution met fin à un frein majeur pour les personnes handicapées souhaitant pratiquer un sport dans des conditions adaptées. Un contexte marqué par des prix très élevés des fauteuils roulants Les fauteuils roulants affichent aujourd’hui des tarifs souvent très éloignés des niveaux de remboursement historiques : 10 000 € pour un fauteuil manuel haut de gamme jusqu’à 50 000 € pour un fauteuil électrique ultramoderne. Il était devenu urgent de moderniser les règles pour éviter des restes à charge démesurés et favoriser un accès équitable à l’autonomie. Un impact financier important pour les complémentaires santé Selon l’Unocam, cette réforme représente 55 à 60 millions d’euros supplémentaires par an pour les organismes complémentaires. Cet investissement est jugé nécessaire pour répondre aux besoins d’un public souvent confronté à des difficultés financières et administratives pour financer des aides techniques aussi essentielles. Cancer et chute de cheveux : un meilleur accès aux prothèses capillaires dès janvier 2026 Le second pilier du décret concerne les prothèses capillaires, dont la prise en charge sera totalement repensée à partir du 1er janvier 2026. Une nouvelle nomenclature en 4 classes Ce nouveau cadre de remboursement distingue 4 catégories de perruques, en fonction de la qualité des fibres et de la proportion de cheveux naturels. Classe 1 : prothèses en fibres synthétiques Remboursées à 100 % par la Sécurité sociale. Objectif : garantir un accès sans reste à charge à une solution esthétique correcte. Classe 2 : modèles comportant au moins 30 % de cheveux naturels ou fibres premium Intégrées au 100 % Santé pour les contrats responsables. Aucun reste à charge pour la patiente. Classe 3 et 4 : perruques à forte proportion ou 100 % cheveux naturels Prix libres, très variables selon la qualité du cheveu. Remboursement partiel par la Sécurité sociale. Couverture complémentaire possible, mais non obligatoire : chaque contrat peut prévoir ses propres plafonds. Une demande forte des patientes enfin entendue Ces dernières années, de nombreuses associations avaient alerté sur le coût très élevé des prothèses capillaires les plus naturelles, souvent essentielles au bien-être psychologique des femmes touchées par un cancer. Certains modèles pouvaient dépasser plusieurs centaines d’euros de reste à charge. L’intégration d’une partie de ces prothèses au 100 % Santé représente donc une avancée majeure en matière d’égalité d’accès. Un coût pour les mutuelles évalué à 15 millions d’euros annuels Pour les organismes complémentaires, l’impact de cette réforme serait d’environ 15 millions d’euros par an, selon les estimations fournies lors de la publication du décret. Entre obligations renforcées et période transitoire pour les complémentaires santé Si l’Unocam reconnaît l’importance sociale du dispositif, elle souligne néanmoins : un alourdissement notable des obligations liées aux contrats responsables un calendrier jugé trop serré, les décrets ayant été publiés tardivement. Pour éviter des difficultés techniques ou contractuelles, la Direction de la Sécurité Sociale a indiqué que l’URSSAF préparait une lettre de tolérance. Elle permettra aux organismes de se mettre en conformité jusqu’au 1er janvier 2027, sans perdre les avantages fiscaux liés aux contrats responsables (taxe sur les mutuelles santé). Ce texte, dernier maillon des réformes annoncées ces dernières années, montre une volonté claire : élargir le 100 % Santé à des équipements essentiels pour l’autonomie, le confort et la dignité des patients. Fauteuils roulants, dispositifs sportifs, prothèses capillaires… Ces équipements jouent un rôle déterminant dans la qualité de vie des personnes concernées. Leur meilleure prise en charge constitue donc un progrès réel pour des milliers d’usagers, en particulier ceux qui rencontraient des difficultés financières pour accéder à des solutions adaptées.