Immobilier et Rénovation: ce qui change en juillet

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Les propriétaires qui souhaitent rénover leur bien immobilier voient 2 dispositifs évoluer à compter du 1er juillet 2021 : MaPrim'Rénov est ouverte aux bailleurs et certaines primes des certificats d'économie d'énergie sont supprimées. C'est également à cette date qu'entre en vigueur le nouveau DPE.

 

MaPrim'Rénov accessible aux propriétaires bailleurs

Entrée en vigueur le 1er janvier 2020 à destination des propriétaires occupants aux revenus les plus modestes, MaPrim'Rénov a été étendue en janvier 2021 à l'ensemble des propriétaires occupants, quels que soient leurs revenus, ainsi qu'aux syndics de copropriétés. Elle sera accessible aux propriétaires bailleurs à partir du 1er juillet 2021.

Introduite en remplacement du CITE (Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique), MaPrim'Rénov est désormais le dispositif phare de rénovation énergétique des logements. Dans le cadre du plan de relance économique annoncé à l'automne dernier, l'État s'était engagé à ce que tous les propriétaires y aient droit, qu'ils occupent leur logement ou qu'ils le louent pour en tirer des revenus locatifs.

C'est la première fois que les bailleurs accèderont à un soutien financier public pour rénover leur bien immobilier, et ce à hauteur des montants accordés aux propriétaires occupants. Les conditions d'éligibilité à MaPrim'Rénov et l'aide octroyée sont en effet les mêmes pour tous, ce qui simplifie la démarche et garantit une meilleure lisibilité au dispositif.

Le secteur résidentiel génère près de 20% du total des émissions de gaz à effet de serre sur le territoire national.

Les propriétaires bailleurs qui ont engagé des travaux dès le 1er octobre 2020 peuvent prétendre à MaPrim'Rénov. Ils pourront déposer leur dossier à compter du 1er juillet 2021 sur la plateforme dédiée. Le montant de la prime sera calculé en fonction des revenus du demandeur et du gain écologique des travaux réalisés obligatoirement par des professionnels RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

Près de 200 000 demandes ont été introduites pour MaPrim'Rénov en 2020, et entre janvier et fin mai 2021, elles étaient au nombre de 300 000. L'objectif visé pour la fin de l'année en cours est de 600 000 travaux de rénovation via ce dispositif.

Fin des offres de travaux à 1 €

Mis en place en 2006, les CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) constituent l'autre dispositif majeur destiné à financer la transition énergétique. Cette mesure oblige les fournisseurs d'énergie à encourager les consommateurs à réaliser des économies d'énergie avec des objectifs à respecter pour des périodes données. Pour obtenir des CEE, les prestataires (les obligés) distribuent des aides aux particuliers (les non-obligés), permettant à ces derniers de financer partiellement ou totalement leurs travaux de rénovation.

Les travaux éligibles aux CEE sont des travaux standards (isolation, chauffage, énergies renouvelables, régulation). Pour certains travaux, l'État accorde une bonification (Coups de pouce), par exemple pour la rénovation globale d'une maison individuelle ou pour le remplacement d'un équipement de chauffage au charbon par un appareil au bois répondant aux critères de performance.

Parmi ces Coups de pouce, le propriétaire peut bénéficier de l'isolation du toit ou des planchers bas pour 1 €, une offre commerciale proposée par des entreprises signataires d'une charte avec le ministère de l'Écologie. En prenant en charge le coût des travaux, ces entreprises peuvent obtenir des CEE et atteindre ainsi leurs objectifs de réduction de la consommation d'énergie sur une échéance de 3 ans. À défaut, elles écopent de lourdes sanctions financières.

À partir du 1er juillet prochain, les offres à 1 € disparaissent. Le gouvernement souhaite mettre un terme aux nombreuses fraudes et arnaques enregistrées sur ces prestations packagées. Une enquête menée en 2019 et 2020 par la Direction Générale de la Répression de Fraudes a fait état d'une recrudescence du nombre de plaintes dans le domaine de la rénovation énergétique. Des contrôles ont révélé un taux de manquement de 54%.

Conséquence : le Coup de pouce "isolation des combles et planchers" est maintenu pour les travaux engagés avant le 30 juin 2022. Cependant, l'aide diminue de moitié afin de conserver un soutien important à ce type d'opération, et les offres à 1 € sont interdites à partir du 1er juillet.

Entrée en jeu du nouveau DPE

La réforme du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) entre en application le 1er juillet 2021. Le DPE est opposable à tous les propriétaires lors d'une vente ou d'une location ; il doit figurer sur toutes les annonces immobilières et fait partie des documents compris dans le Dossier de Diagnostic Technique que le vendeur doit obligatoirement fournir à l'acheteur au plus tard à la signature du compromis de vente.

À compter de cet été, le DPE gagne en lisibilité et simplification pour les usagers. La méthode de calcul évolue pour permettre au DPE d’être plus fiable. La consommation d'énergie est toujours prise en compte, ainsi que les émissions des gaz à effet de serre, mais la plus mauvaise note de deux sera retenue pour l'étiquette globale du logement (de A à G).

Cela va entraîner des sauts de seuils pour des centaines de milliers de logements. Les biens classés E chauffés au fioul ou au gaz seront considérés comme des passoires énergétiques (classe F ou G) et ces mêmes logements énergivores chauffés au bois ou à l'électricité remontant d'une ou deux classes (E ou D).

Les bailleurs concernés par un mauvais classement devront engager des travaux de rénovation s'ils veulent continuer à louer leur bien immobilier. La réglementation interdit en effet la location des logements classés F et G à l'horizon 2028.

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Crédit immobilier : l'assurance emprunteur dans le cadre d'une SCI

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La SCI est administrée par un ou des gérants désignés par les associés, un atout qui facilite la transmission : toute décision relative au bien est prise par une seule personne, le gérant désigné, contrairement à un bien acquis hors SCI où l'éventuelle mésentente entre les héritiers complique la transmission. L'autre avantage majeur d'une SCI est fiscal : Les frais de transmission sont moindres en comparaison avec ceux d'une donation simple ; ils tiennent compte en effet des dettes de la SCI (l'emprunt qui a servi à acquérir le bien) et sont déduits d'un abattement renouvelable tous les 15 ans. Les droits de donation sont réduits, puisque les parts de SCI bénéficient d'une décote par rapport à la valeur du ou des biens en vertu du principe que les parts de SCI sont plus difficiles à vendre qu'un bien immobilier. Rappelons par ailleurs la particularité en ce qui concerne prêt immobilier SCI et taux d’usure : le crédit au nom d'une SCI n’est pas soumis au taux d’usure, puisqu’il est attribué à une personne morale et non à des consommateurs. L'assurance emprunteur d'un crédit immobilier SCI Les SCI peuvent tout à fait contracter un prêt immobilier. Les démarches pour obtenir le financement sont les mêmes que celles d'un crédit souscrit en tant que particulier et les conditions sont identiques, ni plus souples ni plus complexes, et sans taux préférentiel. Et comme pour un achat à titre personnel, l'acquisition d'un bien immobilier via un crédit en SCI est soumise à la souscription d'une assurance emprunteur. Bien que non obligatoire d'un point de vue légal, l'assurance prêt immobilier est indispensable pour obtenir le financement. Elle constitue une double protection pour la banque et pour les emprunteurs. En cas de défaillance des assurés suite à un décès, une incapacité ou une invalidité, le remboursement des mensualités doit être garanti. Deux cas de figure sont possibles : chaque associé a contracté un prêt de manière individuelle, qu'il donne en apport afin d'obtenir des parts sociales de la SCI : il souscrit en son nom une assurance emprunteur qui couvre la totalité de la somme qu’il a empruntée. Les garanties minimales requises par la banque sont toujours la garantie décès et la garantie PTIA, assortie à la précédente, et si la personne est en activité professionnelle, s'y ajoute la garantie ITT (Incapacité Temporaire totale de Travail) qui intervient en cas d'arrêt de travail. les associés empruntent par l'intermédiaire de la SCI : chacun souscrit une assurance emprunteur selon le profil qu'il incarne et les quotités sont réparties librement entre les associés, le plus souvent en fonction du niveau de revenus de chacun et des parts qu'il détient. Dans tous les cas, le prêt doit être couvert à 100%. Certains associés peuvent s'assurer pour l'intégralité du crédit, afin de mieux protéger les profils fragiles, ceux dont l'âge, l'état de santé ou la profession présente un risque élevé qui va renchérir le coût de l'assurance. Comme pour un crédit immobilier classique, chaque associé d'une SCI bénéficie du libre choix du contrat d'assurance emprunteur ; il est toutefois recommandé de s'assurer auprès du même assureur pour faciliter le recours aux garanties en cas de sinistre et obtenir des conditions préférentielles lors de la souscription. La loi Lemoine 2022 pour les SCI La réglementation relative à l'assurance de prêt immobilier s'applique en tous points dans le cadre d'un crédit en SCI. Au-delà de la loi Lagarde qui garantit la liberté de choix de l'assurance, chaque associé peut faire valoir la loi Lemoine, entrée en vigueur le 1er juin 2022. Ce dispositif offre la possibilité de changer d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance. L'emprunteur n'a plus à invoquer la loi Hamon ou la loi Bourquin pour résilier son assurance, et peut, dès qu'il le souhaite, substituer le contrat en cours par une formule moins chère à garanties équivalentes. Tous les contrats sont concernés par la loi Lemoine depuis le 1er septembre 2022. Il est préférable de mettre les offres en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier et de se faire accompagner d'un courtier en assurance crédit pour sélectionner le contrat parfaitement adapté au profil de l'associé et des caractéristiques de la SCI.

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Mutuelle santé : les ayants droit couverts jusqu'à 28 ans

À l'heure où le pouvoir d'achat des ménages est en souffrance, voici une mesure qui va permettre de préserver le budget et la protection santé des jeunes actuellement couverts par la complémentaire de leurs parents : ils peuvent être rattachés au contrat familial jusqu'à leurs 28 ans, contre 25 actuellement. Mutuelle et mesures anti-inflation Face à l'inflation galopante, les assureurs ont été priés en juin dernier de réfléchir à des solutions pour aider les ménages français. Mardi 20 septembre, un pack anti-inflation a été présenté à l'issue d'une réunion organisée entre les principales fédérations d'organismes assureurs (France Assureurs, Centre technique des Institutions de Prévoyance et la Mutualité Française) et le ministère de l'Économie. Parmi ces propositions, deux concernent les étudiants et les jeunes en recherche d'emploi. Les assureurs se sont engagés à : accorder une réduction annuelle de 100 euros sur l'assurance auto (une seule fois) aux jeunes automobilistes âgés de 25 ans et moins ; étendre la couverture santé jusqu'à 28 ans aux jeunes couverts par la mutuelle de leurs parents, et ce, sans coût supplémentaire. Jusqu'à présent, les ayants droit ne pouvaient être rattachés à la mutuelle santé famille au-delà de leurs 25 ans. Sont concernés par cette mesure les enfants à charge qui poursuivent leurs études et les jeunes au chômage qui dépendent de leurs parents. Couvert jusqu'à 28 ans : des économies à la clef La mutuelle est indispensable quel que soit l'âge, même quand on est jeune et en bonne santé. Un accident est par nature imprévisible et personne n'est à l'abri d'une hospitalisation. En quelques jours, la facture s'envole. Le remboursement hospitalisation se fait à hauteur de 80% par la Sécurité Sociale, sur la base des tarifs de convention, insuffisant pour éviter les restes à charge dus aux inévitables dépassements d’honoraires et aux frais de séjour. Les organismes de complémentaire santé proposent des formules bon marché pour les jeunes, qu'ils soient étudiants ou jeunes actifs. Le tarif débute autour de 20€ par mois, soit un total de 240€ pour l'année, une somme qui reste conséquente quand le budget est déjà réduit à néant, après paiement du loyer, des frais liés aux études supérieures, à l'alimentation et au transport. L'engagement des organismes de complémentaire santé va ainsi permettre aux jeunes jusqu'à leurs 28 ans de préserver leur maigre budget en étant correctement couverts par la mutuelle de leurs parents. Si ces derniers sont salariés, ils bénéficient de la mutuelle entreprise, un contrat collectif qui, généralement, leur permet d'accéder à une couverture efficace à moindre coût, puisque au moins 50% de la cotisation sont financés par l'employeur. L'intérêt pour le jeune ayant droit de profiter gratuitement du contrat de ses parents est aussi de bénéficier d'une meilleure protection. Si, pour diverses raisons, la couverture en tant qu'ayant droit ne peut être maintenue, un étudiant ou un jeune au chômage à la charge de ses parents peut faire valoir la CSS (Complémentaire Santé Solidaire), un dispositif gratuit en l'absence de revenus et accessible pour une participation forfaitaire mensuelle de 8€ pour les assurés de 29 ans et moins au-delà de 12 921€ par an (aides financières et allocations incluses).

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Crédit immobilier : qui peut emprunter hors des normes d'octroi en 2022 ?

Le Haut Conseil de Sécurité Financière impose des normes d'octroi en matière de crédits immobiliers. Les banques doivent respecter la double limite du taux d'endettement et de la durée de remboursement. Elles ont toutefois la possibilité de s'en affranchir pour faciliter l'accession à la propriété. Quels sont les profils d'emprunteurs qui peuvent financer leur projet immobilier hors cadre ? Des règles d'octroi strictes Depuis janvier 2022, les banques ne peuvent prêter au-delà des deux limites suivantes : le taux d'endettement ou taux d'effort est plafonné à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt), assurance prêt immobilier incluse : ce taux correspond au rapport entre les revenus annuels et les charges annuelles de tous les crédits, et permet de vérifier la capacité d'emprunt. la durée de remboursement maximale est fixée à 25 ans, avec deux ans de différé maximal pour les prêts destinés à financer les biens dont la jouissance est décalée par rapport à l'octroi du crédit (VEFA, achat avec lourds travaux). Ces normes sont juridiquement contraignantes, les établissements qui prendraient des largesses avec elles se verraient appliquer des sanctions administratives. À l'issue de sa réunion trimestrielle, le HCSF a indiqué dans son communiqué de presse que la décision relative aux conditions d'octroi a été bien respectée, la production de crédits qui s'écarte des règles s'établissant à 13,7% avant prise en compte de la marge de flexibilité de 20%. Cela signifie que 13,7% des crédits distribués ne respectaient pas le taux d'endettement ou la durée de remboursement, soit les deux. Quelle est la teneur de cette flexibilité ? Qui peut en profiter ? Les profils financés hors des normes d'octroi Le régulateur accorde aux banques une certaine marge de manœuvre pour s'écarter des normes et distribuer des financements à des profils bien spécifiques qui ne pourraient obtenir de financement sans ce passe-droit. Fixée à hauteur de 20% de la production trimestrielle de crédits, cette relative largesse concerne : les acquisitions de résidence principale à 80% dont 30% réservés aux primo-accédants ; les investissements locatifs et les résidences secondaires à 20%. Les banques donnent ainsi la priorité aux ménages modestes qui ne pourraient accéder à la propriété sans outrepasser les règles d’octroi obligatoires (taux d'endettement à 35% et durée de remboursement à 25 ou 27 ans). Sont concernés en premier chef les jeunes actifs qui doivent emprunter sur les durées les plus longues pour devenir propriétaires de leur logement en raison d'un apport personnel souvent mince. Les banques sont également vigilantes sur un point financier essentiel : le reste à vivre du ménage emprunteur. Si l'autorité de régulation n'impose aucun seuil, et n’en fait nullement mention dans ses recommandations, le reste à vivre, qui est la somme à disposition du foyer une fois payées les mensualités de crédit(s), rend compte du niveau de vie du ménage et de sa capacité à vivre décemment après paiement des dettes. Le volume de ce reste à vivre permet ainsi d'outrepasser à la marge le taux d'endettement de 35% en présence de revenus confortables pour les dépenses du quotidien. Si les banques se situent globalement en conformité avec les règles d'octroi, le HCSF note toutefois que des progrès restent à faire sur l'affection de la flexibilité vers le financement des résidences principales et des primo-accédants. En clair, certaines banques accordent des financements pour les projets d'investissement locatif au-delà du plafond autorisé, et ce, au détriment de la cible prioritaire, à savoir l'acquisition de la résidence principale des primo-accédants. Il faut toutefois rappeler qu’aux normes d’octroi strictement encadrées les emprunteurs doivent aussi faire face aux difficultés liées à l’usure et à la baisse de leur pouvoir d’achat immobilier à cause de prix trop élevés. Ceux qui peuvent encore emprunter en cette fin 2022 sont de moins en moins nombreux en raison d’un taux d’usure inadapté à la réalité du terrain. Les courtiers font état d’un taux de refus de 45% depuis début juillet. C’est peu dire que la publication des prochains taux d’usure au 1er octobre 2022 est vivement attendue. Le frein sur la production de crédits est aussi le fait des banques qui craignent les défauts de paiement dans un contexte où l'économie fait face à de graves difficultés dues aux conséquences de la guerre en Ukraine.