Crédit immobilier : s’endetter au-delà de 35% ?

La règle veut que le taux d'endettement n'excède pas un tiers des revenus de l'emprunteur. Imposée depuis janvier 2020, cette limite est pourtant franchie pour près de 25% des emprunteurs. Qui sont-ils et pourquoi peuvent-ils s'endetter au-delà du seuil autorisé par le régulateur ? Dans son dernier rapport publié le 20 juillet dernier, l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution fait le point sur le respect des consignes d'octroi qui deviendront opposables aux banques à compter de cet été.

Les règles d'octroi en place depuis janvier 2020

Face à l'emballement du crédit immobilier en 2019, les autorités de régulation ont édicté des règles strictes auxquelles les banques ne peuvent déroger. Pour l'année 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), organisme chargé de veiller à la stabilité financière en France et de définir la politique visant à limiter les risques, recommandait une double limitation :

le taux d'endettement ne pouvait excéder 33% des revenus nets de l'emprunteur ;
la durée de remboursement devait être inférieure ou égale à 25 ans.

Ces deux consignes ont été assouplies à partir de janvier 2021 : le taux d'effort est passé à 35% et la durée maximale de remboursement à 27 ans dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à la date d’octroi du crédit.

Le régulateur avait toutefois accepté que les établissements de crédit s'écartent de ces règles à hauteur de 15% de leur production trimestrielle pour l'année 2020, rehaussée à 20% pour 2021. Cette flexibilité est destinée en priorité aux primo-accédants et aux acquéreurs de la résidence principale.

Dans son rapport sur le financement de l'habitat en 2020, l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) observe une normalisation progressive de ces critères d'octroi sur la période courant de janvier 2020 à février 2021 sans constater de baisse du montant moyen du crédit immobilier (181 029€ en février 2021). Une proportion non négligeable d'emprunteurs s'endette pourtant au-delà des seuils recommandés : 23,5% affichent un taux d'endettement supérieur à 35% ; un an plus tôt, ils étaient 31,5% à outrepasser le taux d'effort admis. Quels sont les profils qui profitent de la générosité des banques ?

Les primo-accédants et les investisseurs favorisés

Le taux d'endettement correspond à la part du revenu du ménage consacrée au remboursement du ou des crédits. Sur la période observée (janvier 2020-février 2021), l'ACPR observe un taux d'endettement moyen légèrement supérieur à 30% (total des opérations), variable selon le profil de l'emprunteur :

29,5% pour les primo-accédants
près de 31% pour ceux déjà propriétaires
près de 30% pour les investisseurs locatifs.

L'ACPR détaille également la part des crédits représentant un taux d'effort supérieur à 35% :

15% pour la primo-accession
25% pour les autres cas d'accession à la résidence principale
32% pour l'investissement locatif.

C'est à Paris et en Île-de-France que les banques accordent plus volontiers des crédits immobiliers avec un taux d'effort hors des clous, en raison des revenus des ménages supérieurs à ceux du reste du territoire, également des prix des logements plus élevés qu'ailleurs.

Règles d'octroi : bientôt obligatoires

Durant l'année 2020, une part importante des banques a pris la liberté d'octroyer des crédits immobiliers hors de la marge de flexibilité fixée alors à 15% de la production totale : 33,3% de la production n'étaient pas conformes aux règles d'octroi au premier trimestre, proportion qui est descendue à 26,1% au dernier trimestre.

L'assouplissement des règles d'octroi et la hausse de la flexibilité admise (20% depuis janvier 2021) ont permis de faire baisser le volume de crédits accordés hors des règles de manière très significative : au premier trimestre 2021, 8,8% des prêts étaient hors recommandation, pourcentage tombé à 5,6% en avril 2021.

La menace d'en passer par la législation pour imposer ces règles semble être efficace. En janvier dernier, le HCSF avait prévenu qu'il entendait donner un caractère juridiquement contraignant à ces recommandations durant l’été 2021.

Peu de défauts de paiement

En France, le modèle d'octroi des crédits immobiliers est vertueux et repose sur 3 piliers :

l'immense majorité des prêts sont à taux fixe (96,7% de la production fin 2020), ce qui prémunit d'un risque éventuel de remontée des taux d'emprunt ;
les prêts sont garantis par une hypothèque ou une caution qui permet de limiter les pertes des banques en cas de défaut de paiement ;
l'appréciation de la solvabilité de l'emprunteur conduit la décision du prêteur d'accorder ou non le financement.

Cette politique d'octroi protectrice à la fois pour les prêteurs et les emprunteurs permet de réduire le risque d'impayés. En mars 2021, le taux de défaut de paiement était évalué à 0,10% de l'encours brut. Sont considérés comme défaillants les prêts présentant plus de 90 jours d'impayés.

La solvabilité de l'emprunteur est en partie mesurée par le taux d'endettement, appelé taux d'effort dans le jargon professionnel, et non sur la valeur du bien financé comme cela se pratique ailleurs, limitant les risques en cas de dépréciation du marché. Le ratio entre le montant des prêts et la valeur vénale des biens financés (loan to value ou LTV) a d'ailleurs reculé de 2,7 points à 82,7%, ce qui témoigne d'un sursaut du taux d'apport personnel.

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Crédit immobilier : la Corse offre jusqu’à 31 000€ aux primo-accédants

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Mutuelle senior : comment obtenir un devis gratuit ?

À partir de 55 ans, vous pouvez souscrire une mutuelle senior. Le marché de la complémentaire santé est très concurrentiel. Difficile de faire le tri entre le bon grain et l'ivraie. Le choix d’une mutuelle senior est pourtant essentiel pour bénéficier d’une couverture adaptée à vos besoins au meilleur prix. Magnolia.fr vous explique la procédure à suivre pour obtenir gratuitement plusieurs devis de mutuelle senior. Obtenir un devis de mutuelle senior Commencez par analyser vos besoins de santé. Une mutuelle efficace doit être adaptée au profil de l’assuré et lui proposer une couverture parfaitement en adéquation avec ses besoins pour éviter de payer pour des garanties inutiles et pour minimiser les restes à charge. Une mutuelle senior ne contient pas de garantie maternité ni de prestation d’orthodontie pour enfant. Rendez-vous en ligne via un comparateur de mutuelle senior où vous indiquez le niveau souhaité pour chaque type de garantie (hospitalisation, médecine de ville, optique, dentaire). Vous cliquez alors sur la proposition d’assurance qui vous convient afin de recevoir un devis qui va détailler les garanties et leur niveau sous forme de tableau, avec des exemples chiffrés de remboursement. Et bien entendu, ne vous contentez pas d'un seul devis. Le coût moyen d’une mutuelle senior Le paramètre financier est central dans le choix d’une complémentaire santé. Hormis les salariés du secteur privé couverts par une mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée à 50% par l’employeur, le reste de la population (jeune actif, étudiant, personne en recherche d’emploi, retraité) doit assumer l’intégralité de sa cotisation de mutuelle individuelle. Si l’âge n’est pas le seul critère pris en compte dans le calcul du coût d’une mutuelle santé, les seniors sont ceux qui paient le plus lourd tribut en raison des risques liés à l’âge. Quand le tarif d’une mutuelle étudiant débute autour de 10€ par mois, celui d’une mutuelle senior oscille entre 70€ et plus de 120€ par mois selon le niveau des garanties. L’organisme de complémentaire santé va également prendre en compte le lieu de résidence de l’assuré et le régime social dont il dépend. Dans certaines zones géographiques, les praticiens sont coutumiers des dépassements d’honoraires, plus qu’ailleurs où les médecins exercent davantage en secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés couverts par le régime Alsace-Moselle sont pour leur part mieux indemnisés, d’où le moindre intérêt d’une mutuelle. Les garanties essentielles d’une mutuelle senior À chaque âge, ses besoins de santé. Les seniors ont des besoins supérieurs au reste de la population, ce qui implique d’opter a minima pour les garanties essentielles : l’hospitalisation la médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses) les soins d’optique les soins bucco-dentaires l’audiologie. Ces trois derniers postes de soins sont mal remboursés par l’Assurance maladie. Ils génèrent des restes à charge importants qui peuvent grever votre budget. Optez pour un remboursement qui va au-delà de 100% du tarif conventionné, car celui-ci est bien en-deçà de la dépense engagée. Sachez toutefois que vous pouvez accéder à des équipements de qualité sans reste à charge grâce au dispositif 100% Santé : vos lunettes de correction (verres et monture), vos prothèses dentaires (couronnes, bridges et dentiers) et vos aides auditives sont prises en charge à 100% par la Sécu et la mutuelle responsable, si le produit est sélectionné dans le premier panier. Les services annexes d’une mutuelle senior Les mutuelles pour retraités ou seniors vont plus loin que les garanties de base. Elles incluent généralement, même pour un devis d’entrée de gamme, des prestations annexes et de confort : le remboursement des médecines douces : acupuncture, chiropraxie, ostéopathie, homéopathie, naturopathie… chaque mutuelle définit les médecines alternatives faisant l’objet d’une prise en charge. Cette dernière est comprise dans le forfait prévention qui contient aussi les vaccins et les actes de dépistage. Selon le contrat, le remboursement est exprimé par une somme annuelle, conditionnée ou non à un nombre de séances par an. les services d’assistance : portage des repas et des médicaments en cas d’immobilisation à domicile, aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, mais aussi prévention, assistance téléphonique et recherche d’un établissement de santé l’accès à un réseau de soins en optique, dentaire et auditif, ce qui vous permet de bénéficier de tarifs préférentiels. Pour trouver la mutuelle senior qui répond à vos exigences en termes de garanties et de budget, vous devez au préalable comparer les devis. À garanties de même niveau, le delta peut aller jusqu’à 300€ par an.

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Crédit immobilier : les maladies qui impactent le coût de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une protection indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier. Son coût est significatif et déterminé en grande partie en fonction du profil de l’emprunteur. En présence de problèmes de santé, ce coût s’alourdit. Rappel de vos devoirs en tant qu’assuré et de vos droits si vous êtes touché par la maladie. Le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi. Exigée par la banque pour accorder le financement d’un projet immobilier, elle entre en jeu sous réserve que le sinistre soit couvert par les garanties, à hauteur de la quotité souscrite. L’assurance représente en moyenne entre 20% et 40% du coût d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Ce taux peut grimper à 1% du capital emprunté selon l’âge et les risques de santé. La réglementation vous permet de mieux maîtriser ce coût en vous autorisant à choisir librement le contrat d’assurance. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation qui permet de souscrire une assurance externe plus compétitive que l’offre bancaire. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs devis du marché et sélectionner la formule qui répond à vos attentes et aux exigences de la banque. Assurance emprunteur et questionnaire de santé Le formulaire de souscription à l’assurance de prêt immobilier va renseigner l’assureur, à savoir la banque ou le prestataire externe, sur votre situation financière et professionnelle, votre âge et votre historique de santé. Sur la base des informations fournies, l’assureur est en mesure d’évaluer les risques à couvrir, et de déterminer le niveau des garanties requises et leur tarification. Les éléments à déclarer Le questionnaire de santé est le document clef lors de la souscription. Vous y indiquez votre âge, votre poids, votre taille, votre hygiène de vie (fumeur ou non fumeur, pratique sportive), votre activité professionnelle, mais aussi toutes informations importantes relatives à votre santé : le ou les traitements suivis l’existence d’une maladie ou d’un handicap (diabète, cholestérol, hypertension, etc.) la présence d’une maladie de longue durée (ALD prise en charge à 100% par l’Assurance maladie) les interventions chirurgicales et séjours à l’hôpital (passés et programmés) les arrêts de travail de plus de trois mois au cours des cinq dernières années. En fonction des réponses, l’assureur pourra demander des examens complémentaires : bilan de santé, visite médicale, analyses de sang, imagerie médicale, test d’effort, ECG, test cotinine si fumeur. Le questionnaire de santé doit être rempli en toute bonne foi, sans omettre aucun élément faisant l’objet d’une entrée. Si les informations sont fausses, inexactes ou manquantes, l’assureur estime que vous avez manqué à votre devoir d’honnêteté et peut décider de frapper le contrat d’assurance de nullité (article L113-8 du code des assurances). Le mensonge en assurance emprunteur est lourd de conséquences pour votre crédit immobilier (suppression de la couverture, demande de remboursement immédiat de la part de la banque, amendes). En cas de risques accrus de santé, vous pouvez faire valoir la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes qui ne peuvent être couvertes à des conditions standards en raison de leur passif de santé. En fonction de la maladie, de l’ancienneté du diagnostic et des marqueurs biologiques, il est possible de souscrire une assurance de prêt immobilier sans surprime ou avec une surprime plafonnée, assortie ou non d’exclusion de garantie. Les éléments à ne pas déclarer Vous limitez vos réponses aux questions posées. Inutile d’en rajouter au risque que cela joue en votre défaveur. Les questions ne sont pas ouvertes mais très précises, et permettent à l’assureur de déterminer le niveau des garanties et la prime correspondant. Vous n’avez pas à déclarer les 3 types d’informations suivantes : certains traitements médicaux : contraceptif, traitement saisonnier contre la grippe les opérations dites courantes : appendicite, végétations, amygdales, dents de sagesse, hernie inguinale, césarienne, IVG, hémorroïdes, déviations de la cloison nasale les cancers de plus de 5 ans : le principe du droit à l’oubli s’applique pour les cancers en rémission depuis au moins 5 ans, ainsi que pour l’hépatite virale C conformément aux dispositions de la loi Lemoine 2022. Les maladies exclues des garanties L’assureur se réserve la possibilité d’exclure des garanties les risques liés à une pathologie précise. Si vous avez déclaré un problème cardiaque, l’assurance ne jouera pas si un arrêt de travail lié à ce problème survient durant la vie du prêt. En général, toute pathologie antérieure à la signature du contrat est exclue de la couverture, sauf option de rachat d’exclusion moyennant une surprime. Il vous appartient d’accepter ou non cette opportunité de renforcer votre protection et d’être indemnisé en cas d’arrêt maladie ou d’invalidité en lien avec la pathologie concernée. La majorité des contrats individuels, contrairement aux contrats groupe bancaires, proposent le rachat des maladies non objectivables, c’est-à-dire les maladies qui peuvent altérer votre capacité à travailler mais qui sont difficilement quantifiables par les médecins car dites subjectives. Sont concernées les pathologies du dos (sciatique, lombalgie, hernie, discale, cervicalgie) et certaines maladies psychiques (dépression, fibromyalgie, fatigue chronique, burn out, troubles de l’alimentation). Certains contrats conditionnent le rachat d’exclusion d’une MNO à un nombre de jours d’hospitalisation. Accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé La loi Lemoine adoptée en 2022 a renforcé les droits des emprunteurs en améliorant le dispositif du droit à l’oubli (voir plus haut), et en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions : La part assurée n’excède pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour un emprunt en couple avec quotité d’assurance de 50% sur chaque tête). Le prêt est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Quels que soient vos antécédents de santé, si votre situation respecte ces deux conditions, vous n’avez pas à remplir de questionnaire de santé. L’assureur a par ailleurs interdiction de rechercher une quelconque information relative à votre santé. Changer d’assurance pour être mieux couvert La loi Lemoine a également introduit la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Vous n’avez plus à attendre une date d’échéance pour résilier le contrat en cours et le substituer par une offre concurrente à garanties au moins équivalentes. L’opportunité vous est donnée de faire des économies sur l’assurance emprunteur, mais aussi de renforcer votre protection. Si vous estimez que le contrat initial présente des lacunes quant au niveau des garanties, optez pour une formule plus couvrante après avoir comparé les offres en ligne.

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