Crédit immobilier : qu'est-ce que le saut de charge ?


Vous vous apprêtez à déposer une demande de prêt immobilier pour financer l'achat de votre future résidence principale. Votre banquier va évaluer votre solvabilité et s'attarder sur le saut de charge, un paramètre complémentaire du taux d'endettement et du reste à vivre.

 

Taux d'endettement et reste à vivre : êtes-vous en capacité d'emprunter ?

Avant d'aborder la notion de "saut de charge", il est nécessaire de revenir sur 2 indicateurs de votre capacité d'emprunt. La banque qui analyse votre demande de financement va calculer votre "taux d'endettement", c'est-à-dire le ratio entre vos charges de remboursement et vos revenus. D'une manière tacite ou arbitraire, ce taux ne doit pas excéder 33%, c'est-à-dire qu'au maximum un tiers des ressources du foyer emprunteur est consacré au remboursement des emprunts en cours.

Au-delà de ce seuil, il est communément admis qu'un emprunteur peut se retrouver en difficultés pour s'acquitter de sa dette, mais en pratique, les banques appliquent des ajustements à la hausse ou à la baisse en fonction du "reste à vivre", premier critère pris en compte pour déterminer le taux d'effort réel subi par l'emprunteur.

Le taux d'endettement représente votre capacité d'emprunt, tandis que le reste à vivre correspond au montant qu'il vous reste après avoir payé votre ou vos mensualités de crédit pour faire face à vos dépenses courantes (nourriture, transport, habillement, assurances, école, ...). Contrairement au taux d'endettement, le reste à vivre n'est pas soumis à un taux de référence. Logique. Le reste à vivre dépend du niveau de revenus. À taux d'endettement identique, un couple avec 8 000€ par mois aura un reste à vivre proportionnellement plus élevé qu'une personne célibataire qui gagne le Smic.

Plus les revenus mensuels du ménage emprunteur sont faibles, plus le taux du reste à vivre devra être important. La banque jugera plus prudent de rester sous le seuil d'endettement de 33% pour ne pas mettre en péril la situation financière du couple. En revanche, si vous disposez de revenus confortables, la banque acceptera aisément un taux d'endettement à 35% voire 40% dès lors que votre reste à vivre est plus que significatif.

Attention : conformément à la recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de décembre dernier, le taux d'endettement ne doit plus excéder 33%. Le HCSF accorde toutefois une relative souplesse aux banques, leur permettant de s'écarter de ce critère dans le cadre de l'acquisition de la résidence principale en primo-accession.

Le saut de charge : indicateur complémentaire

La banque va étudier avec soin un troisième indicateur de votre fiabilité financière : le saut de charge, c'est-à-dire la différence entre votre ancien loyer et la mensualité du crédit immobilier. Ce montant doit rester raisonnable et être en adéquation avec vos revenus. Le cas de figure idéal est une mensualité qui s'écarte peu du montant du loyer, mieux, inférieure à celui-ci. Si la mensualité est supérieure au loyer, êtes-vous en capacité d'absorber cette dépense additionnelle ?

Avec un saut de charge minime, la banque estimera sans doute que vous pouvez vivre décemment sans cette ressource mise au service du remboursement de la dette.

Exemple :

Vous gagnez 2 500€/mois et vous payez actuellement un loyer de 650€. Il vous reste 1 850€ pour assumer les autres dépenses du mois. La mensualité de votre futur prêt immobilier sera de 750€, soit un taux d'endettement de 30% et un reste à vivre de 1 750€. Vous êtes en capacité d'assumer un saut de charge de 100€/mois si votre situation financière est jugée saine par l’établissement de crédit (pas de découvert bancaire ; épargne, même faible).

À l'inverse, la banque rechignera à accorder le financement à un emprunteur qui passe d'un loyer de 700€ à une mensualité de crédit de 1 000€ sans bénéficier d'une augmentation de salaire suffisante. Le risque d'impayés est trop élevé, sans compter le déséquilibre budgétaire pour le client qui peut conduit au malendettement, et dans le pire des situations au surendettement. L'appréciation se fait au cas par cas au regard du taux d'endettement et du reste à vivre.

Publié par Astrid Cousin le

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