Crédits immobiliers : la production n'a baissé que de 2% depuis janvier 2020 !


credit-immobiliers-production-baissee-de-2-points

Voilà un chiffre pour le moins surprenant en temps de crise sanitaire et économique : la production de crédits à l'habitat s'est contractée de 2% seulement sur les neuf premiers mois par rapport à 2019 ! Selon les statistiques mensuelles de la Banque de France, les Français ont continué de s'endetter massivement durant l'été pour devenir propriétaires, malgré des règles d'octroi pour le moins restrictives depuis janvier 2020 qui pénalisent bon nombre de candidats.

 

Une production de crédits qui ne fléchit pas

Le 23 novembre dernier, la Banque de France (BdF) a publié le suivi mensuel de la production de crédits immobiliers. Contre toute attente, l'encours des prêts à l'habitat a continué de croître en septembre, avec +5,4% sur un an, après une progression de 5,3% en août. La production a atteint 22 milliards d'euros, dont 18,9 Md€ hors renégociations. L'activité retrouve le niveau observé en février 2020, après avoir dégringolé en avril à 10,7 Md€. 

Cette croissance soutenue témoigne de la reprise du marché immobilier après le premier confinement du printemps, qui s'est traduite par une forte demande durant l'été. Le marché est en grande partie porté par des taux d'emprunt toujours attractifs : selon les données de la BdF, le taux moyen des crédits nouveaux reste stable à 1,30% (hors assurance et coûts des sûretés).

Hors renégociations de crédits immobiliers, la production n'a reculé que de 2% depuis janvier 2020, en raison d'un début d'année sur le même rythme que 2019 et une reprise dynamique post-confinement. La part des prêts renégociés dans les crédits nouveaux en septembre est en retrait par rapport aux mois précédents, à 13,8% contre 15,24% en août, après avoir atteint un pic en avril 2020 (47,12%).

Une fin d’année plus compliquée

La production totale de crédits immobiliers pour l'année 2020 devrait se situer autour de 220 Md€ contre 250 Md€ en 2019, soit un repli de plus de 10%. Un moindre échec au regard du contexte économique, qui reflète le nouveau rapport des Français avec leur logement. La crise sanitaire et ses restrictions imposées (confinement, télétravail) ont sans aucun doute motivé le passage à l'acte chez un grand nombre de ménages qui n'avaient programmé aucun projet d'achat immobilier dans l'immédiat, mais le reconfinement entré en vigueur le 30 octobre risque d'être préjudiciable à l'activité, puisque les visites physiques de logement, impossibles jusqu'au samedi 28 novembre, se limitent aujourd'hui à une personne (+ l'agent immobilier ou le propriétaire occupant), empêchant les couples de visiter ensemble le bien convoité.

Un taux de refus qui progresse

En dépit de chiffres plus optimistes qu'escomptés, l'accès à la propriété s'est rétréci depuis janvier 2020 et la mise en œuvre des règles du Haut Conseil de Stabilité Financière. Les banques sont tenues de limiter le taux d'effort de l'emprunteur à 33% de ses revenus et la durée de remboursement à 25 ans. L'effet est dévastateur chez les primo-accédants, une clientèle largement abonnée aux taux d'emprunt les moins avantageux et aux durées les plus longues en vertu de revenus faibles et d'un apport personnel insuffisant ou inexistant.

En 2019, le taux d'effort ou d'endettement moyen se situait à 30,3%, mais 26,1% des crédits accordés affichaient un taux supérieur à 35%, ce que les règles d'octroi actuelles ne permettent plus. Les freins prudentiels mis par les autorités de régulation entraînent des rejets de dossiers qui auraient pu être financés en 2019. La demande d'apport personnel s'est renforcée compte tenu de la vigilance accrue des banques en cette période de crise économique. Chez les courtiers, le taux de refus a doublé, passant de 5,5% sur l'ensemble de l'année 2019 à plus de 10% depuis mars 2020, voire plus de 20% vis-à-vis des profils primo-accédants.

Le HCSF a annoncé maintenir les règles d’emprunt édictées en décembre 2019 au moins jusqu’à  fin 2020. On peut légitimement penser que les perspectives pessimistes pour 2021 ne devraient pas infléchir cette orientation.

Une solution pour augmenter son apport personnel et respecter les nouveaux critères d'octroi : profiter jusqu'au 30 juin 2021 de l'abattement supplémentaire de 100 000€ par parent appliqué aux donations consenties aux enfants qui construisent ou rénovent leur résidence principale.

Publié par Astrid Cousin le

Dernières publications