Crédit immobilier : qui peut déduire les intérêts d'emprunt ?

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Les intérêts d'un emprunt qui permet de financer un achat immobilier peuvent être déduits de l'impôt sur le revenu dans certains cas. L'acquisition de la résidence principale ne donne plus droit à cet avantage fiscal, à l'inverse d'un investissement locatif sous certaines conditions.

Achat résidence principale : déduction impossible

Depuis janvier 2011, les offres de prêt immobilier n'ouvrent plus droit au crédit d'impôt sur les intérêts d'un emprunt souscrit pour l'acquisition de l'habitation principale, qu'il s'agisse d'un achat ou d'une construction. La déduction des intérêts d'emprunt n'est pas non plus possible dans le cadre de l'acquisition d'une résidence secondaire.

Auparavant, la déduction était répartie sur 5 à 7 ans selon la qualité écologique du logement, et plafonnée à 3 750€ pour une personne seule et 7 500€ pour un couple. Les échéances de ce dispositif étant désormais atteintes, la question de la déduction ne se pose donc plus.

Immobilier locatif : attention au régime d'imposition

Les intérêts payés sur un crédit immobilier destiné à financer un investissement locatif peuvent être déduits des impôts dans certains cas. Le bénéfice de ce dispositif dépend du régime fiscal adopté.

Les investisseurs soumis au régime réel d'imposition

Si vous avez opté pour le régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les intérêts payés dans l'année relatifs à l'emprunt contracté pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien mis en location. Ces intérêts sont assimilés aux charges déductibles au même titre que :

  • les frais de cautionnement
  • les éventuels frais bancaires (commissions, dossier, agios, etc.)
  • les frais d'inscription hypothécaires
  • les primes du contrat d'assurance emprunteur.

Pour la location nue (non meublée), ces frais doivent être inscrits dans la déclaration 2044 (Déclaration des revenus fonciers) à la rubrique 220, ligne 250. Pour la location meublée, vous utilisez le formulaire 2031 (Impôt sur le revenu - Bénéfices industriels et Commerciaux) et reportez à part le montant des intérêts d'emprunt.

Pour la location vide, le régime réel d'imposition s'applique si les loyers annuels excèdent 15 000€. Pour la location meublée, il concerne les revenus locatifs supérieurs à 72 600€ par an.

Les investisseurs soumis au régime du micro-foncier ou du micro-BIC

À l'inverse du régime réel, le micro-foncier, applicable par défaut aux revenus locatifs inférieurs à 15 000€/an pour la location nue, ne permet pas de déduire les intérêts d'emprunt, car l'abattement forfaitaire de 30% est réputé couvrir l'ensemble des charges du propriétaire.

Même principe pour la location meublée dont les revenus locatifs inférieurs à 72 600€/an : le régime du micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) donne droit à un abattement forfaitaire de 50% qui prend en compte toutes les charges dont les intérêts d'emprunt. Aucune déduction supplémentaire n'est autorisée.

Vous pouvez décider d’opter pour le régime réel d’imposition même si vos revenus issus des loyers sont inférieurs au plafond du micro-foncier ou du micro-BIC. C’est d’ailleurs à votre avantage si vos charges excèdent le plafond inhérent au régime qui s’applique par défaut.

On voit ici que le micro-BIC est fiscalement intéressant. Une fois que vous avez remboursé les intérêts d'emprunt, conservez ce système d'imposition, car le montant de vos frais et charges dépasse rarement 50% de vos revenus locatifs.

Il y a plus avantageux que la location vide ou la location meublée de longue durée : la chambre d'hôte ou la location classée "meublé de tourisme". Dans cette situation, vous relevez de plein droit du régime forfaitaire si vos recettes ne dépassent pas 176 200€ par an, ce qui est généralement le cas, et vous bénéficiez d'un abattement de 71%. Cette option est évidemment intéressante si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 71% de vos recettes.

Achat de parts de SCPI et de SCI

Si vous empruntez pour acheter en direct des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous pouvez déduire les intérêts du crédit des revenus fonciers distribués par la SCPI, et diminuer ainsi votre assiette fiscale. Dans le cadre d'un crédit in fine où vous ne payez que les intérêts pendant la durée de remboursement, vous diminuerez davantage le montant du revenu global qui sert de base au calcul de l'impôt sur le revenu.

Dans le cadre d'un SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l'impôt sur le revenu, les règles de déduction des charges afférentes aux revenus fonciers vont s'appliquer. Les intérêts d'emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles destinés à produire des revenus fonciers peuvent donc être déduits du revenu de chaque associé. Attention, seuls les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de biens ou droits immobiliers destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles du revenu brut foncier. La jurisprudence indique également que les intérêts de l’emprunt souscrit pour rembourser les parts des associés sont déductibles des revenus fonciers des associés de la SCI dès lors que l’emprunt est nécessaire pour que celle-ci puisse conserver l’immeuble.

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Immobilier : nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires en 2023

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Crédit immobilier : 4 astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023

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Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.